Mál nr. 15/2003

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 15/2003

Eignarhald: Bílastæði. Bílskúrsréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. febrúar 2003, mótteknu 28. febrúar 2003, beindi A, X nr. 10, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr.10, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 26. febrúar 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 14. maí 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 25. júní 2003 og málið tekið til úrlausnar.

Valtýr Sigurðsson formaður nefndarinnar vék sæti við afgreiðslu málsins vegna vanhæfis.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 10, sem er bárujárnsklætt timburhús, byggt árið 1907, og samanstendur af þremur hæðum, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi fyrstu hæðar X nr. 10, en gagnaðili eigandi annarar hæðar. Ágreiningur er um bílskúrsrétt og eignarhald á bílastæði.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að bílastæði á norðurhluta lóðar sé í sameign allra eigenda hússins.

Að gagnaðila sé óheimilt að byggja bílskúr á lóð hússins.

Í álitsbeiðni kemur fram að fyrir liggi eignaskiptasamningur frá 1964. Í honum komi fram að lóð hússins sé í óskiptri sameign í nánar tilgreindum eignarhlutföllum. Jafnframt komi þar fram að eigandi annarrar hæðar hafi fengið leyfi annarra eigenda til þess að láta ósamþykktan skúr standa á lóðinni. Skúrinn hafi staðið aftarlega á lóðinni, í horni hennar, en sé nú horfinn fyrir allmörgum árum síðan. Gagnaðili haldi hins vegar fram að hann sé eigandi bílastæðis annars staðar á lóðinni. Í afsali erfingja eigenda annarrar hæðar til C, dags. 30. desember 1976, sé minnst á skúrinn sem einn hluta af eigninni. Umrætt bílastæði sé hins vegar ekki tilgreint í samningum. Bílastæðið komi fyrst fram í afsali C til gagnaðila, en í umræddu afsali sé ekki minnst á skúrinn.

Telur álitsbeiðandi að engin þinglýst gögn bendi til þess að aðrir eigendur hússins hafi selt bílastæðið til C, né að þeir hafi veitt samþykki sitt fyrir því að hún seldi gagnaðila hluta lóðarinnar með þessum hætti. Því virðist sem gagnaðili hafi með óréttmætum hætti eignað sér stæðið og síðan selt það.

Álitsbeiðandi bendir á að þegar hann keypti eign sína hefðu seljendur og fasteignasalinn sem annaðist viðskiptin tjáð honum að bílastæðið væri enn hluti af óskiptri lóð hússins. Einnig segir álitsbeiðandi að aldrei hafi verið gengið frá svæðinu sem bílastæði og sé þar moldarflag sem sé til mikillar óprýði.

Álitsbeiðandi segir að við skjalaöflun vegna erindis síns til kærunefndar hafi hann komist að því að gagnaðili hafi farið fram á það við borgarskipulag að fá að byggja bílskúr þar sem hinn ósamþykkti skúr hafði staðið, ásamt því að hafa farið fram á það að fá að gera bílastæði á norðurhluta lóðarinnar, með aðkomu frá Ingólfsstræti. Álitsbeiðandi telur að bygging bílskúrs á lóðinni myndi breyta ásýnd hússins verulega sem og allri umgengni eigenda fyrstu hæðar um eign sína og lóðina. Umræddur bílskúr yrði staðsettur beint fyrir framan útidyr fyrstu hæðar. Einnig þýði þetta að þar með hafi gagnaðili sölsað undir sig helmingi lóðar hússins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í eignaskiptasamningi, dags. 11. mars 1964, segi að íbúð á annarri hæð fylgi bifreiðaskúr á lóð hússins. Í afsali til C sé bílskúr afsalað með íbúðinni. Þó að þar sé tekið fram að bílskúrinn sé ekki samþykktur þá sé honum engu að síður afsalað. Á meðan bílskúrinn hafi verið í eigu C hafi hann verið fjarlægður af lóðinni. C hafi selt gagnaðila íbúð á annarri hæð. Í afsali til gagnaðila komi skýrt fram ákvæði um að eignarhlutanum fylgi bílastæði norðan við húsið. Að sjálfsögðu kveði afsalið ekki á um að bílskúrnum sé afsalað þar sem hann sé ekki lengur til heldur sé um að ræða það svæði á lóðinni þar sem hann stóð.

Gagnaðili bendir á að þegar hafi verið samþykktar breytingar á deiliskipulagi sem heimili byggingu bílskúrs á lóð hússins. Hafi álitsbeiðandi ekki athugasemdir við þær breytingar. Telur gagnaðili að þar sem í þinglýstum eignaskiptasamningi sé kveðið á um að á lóðinni sé bílskúr, gildi einu hvort hann sé fjarlægður, þar sem réttur til bílskúrs innan eðlilegra stærðarmarka og aðkeyrsla að honum standi.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls. Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign, þ.m.t. lóð hússins og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, svo sem bílastæði, sbr. 5. tölul. 8. gr. laganna.

Í málinu er óumdeilt að þegar eignaskiptasamningur var gerður fyrir húsið X nr. 10 árið 1964 stóð ósamþykktur bílskúr á lóð sem var í óskiptri sameign húseigenda þess. Bílskúrinn mun hins vegar hafa verið rifinn fyrir mörgum árum. Í ljósi þess að skúrinn var á sameiginlegri lóð hússins getur sá flötur sem hann stóð á ekki verið séreign gagnaðila, nema sérstaklega hafi verið kveðið á um það í þinglýstum eignarheimildum. Engar slíkar heimildir eru fyrir hendi í málinu, hvorki að því er varðar þann hluta lóðarinnar, sem áður var undir bílskúr, né umrætt bílastæði á norðurhluta lóðar hússins né annan hluta hennar. Gagnaðila var ekki heimilt á eigin spýtur að helga sér til einkanota hluta sameignarinnar undir bílastæði eins og hann gerði á norðurhluta lóðarinnar, sbr. 36. gr. laga nr. 26/1994. Í ákvæðinu kemur ennfremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki aukin réttindi né afnotarétt. Í athugasemdum við þetta ákvæði í greinargerð með frumvarpi til laganna kemur einnig fram að þetta sé í samræmi við það sem áður var talinn gildandi ólögfestur réttur fyrir setningu laganna. Samkvæmt framansögðu er það álit kærunefndar að öll lóð hússins, þ.m.t. bílastæði á norðurhluta lóðarinnar, sé í sameign, sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994. 

Í málinu er einnig ágreiningur um það hvort tilvist umrædds bílskúrs hafi gert það að verkum að gagnaðili eigi rétt á að reisa sér bílskúr án samþykkis annarra eigenda þess. Samkvæmt 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 verður sérstakur réttur eiganda til að byggingar á lóð þess að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti er slíkur byggingaréttur í sameign allra eigenda hússins. Í ljósi þeirrar niðurstöðu sem áður hefur verið komist að, þ.e. að lóð hússins sé í sameign allra eigenda, enda njóti ekki þinglýstra heimilda um annað, er það álit kærunefndar að ekki verði ráðist í byggingu bílskúrs á sameiginlegri lóð hússins án samþykkis allra eigenda þess, sbr. 2. mgr. 28. gr. framangreindra laga.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að öll lóð hússins, þ.m.t. bílastæði norðanmegin við húsið, sé í sameign allra.

Það er álit kærunefndar að gagnaðili eigi ekki bílskúrsrétt á lóð hússins.

Reykjavík, 25. júní 2003

Ingibjörg Benediktsdóttir

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson