Mál nr. 18/2003
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 18/2003
Eignarhald: Skjólveggur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. mars 2003, mótteknu 10. mars 2003, beindi A, X nr. 4, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, X nr. 2, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 20. mars 2003. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 15. maí 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 25. júní 2003 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2-8, sem er raðhús, byggt árið 1965, alls fjórir eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi X nr. 4 en gagnaðilar eigendur X nr. 2. Ágreiningur er um eignarhald og viðhald á skjólvegg.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að gagnaðilar sjái að öllu leyti um að endurnýja skjólvegg milli X nr. 2 og X nr. 4.
Í álitsbeiðni kemur fram að almennt sé sú skipan við lýði í húsinu að hver og einn sjái um viðhald á sínum eignarhluta. Undir tengibita milli X nr. 2 og 4 hafi verið skjólveggur sem fokið hafi niður í nýlegu óveðri. Hafi veggnum verið lítið sinnt undanfarin ár og viðhaldi hans verið ábótavant. Gagnaðilar haldi því fram að álitsbeiðandi eigi þennan vegg, en álitsbeiðandi bendir á að hann hafi séð um viðhald á sambærilegum vegg milli X nr. 4 og 6. Einnig hafi eigendur X nr. 6 séð um vegg milli X nr. 6 og 8 og eigendur X nr. 8 séð um viðgerð á endavegg.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að X nr. 2 sé endaraðhús raðhúsalengjunnar og skýli næsta raðhúsi. X nr. 2 tengist X nr. 4 með yfirlöppun þaks, en allir eignarhlutarnir tengist með þessum máta. Segja gagnaðilar við það miðað að X nr. 2 sjái um gafl hússins og þar af leiðandi sé eðlilegt að aðrir hlutar sjái um viðhald milliveggjanna. Bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi umgengist hinn umdeilda skjólvegg sem sinn eigin og rifið niður og endurbyggt til að koma upp efni til að klæða með steinklæðningu þann hluta stofu hans sem snúi inn að X nr. 2.
Fara gagnaðilar að lokum fram á það að kærunefnd finni réttláta skiptingu viðhalds í samræmi við lög um fjöleignarhús.
III. Forsendur
Óumdeilt er með aðilum málsins að X nr. 2-8 sé eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 6. gr. laga nr. 26/1994 þá teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar til sameignar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. laganna. Hugtakið sameign er skilgreint nánar í 8. gr. laga nr. 26/1994, en skv. 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. fellur allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, svo og útitröppur og útistigar til sameign.
Raðhúsið X nr. 2-8 stendur á sameiginlegri lóð og telst því allt ytra byrði hússins og lóð þess í sameign allra eigenda þess, sbr. 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Af gögnum málsins má sjá að í beinni línu út frá millivegg X nr. 2 og 4 stendur steinsteyptur veggur sem er tengdur millivegg húsanna annars vegar og þess hlutar X nr. 2 sem liggur samsíða hinum steinsteypta vegg hins vegar. Myndar mannvirkið einskonar ramma utan um sólpall X nr. 2. Milli hins steinsteypta veggjar og milliveggjarins var hinn umdeildi skjólveggur. Að mati kærunefndar telst hann hluti af ytra byrði hússins ásamt því sem hann stendur á sameiginlegri lóð allra eigenda. Í ljósi þess er það álit kærunefndar að hann hafi verið í sameign allra eigenda X nr. 2-8.
Í ljósi þess að allt ytra byrði raðhússins er í sameign telst allt viðhald þess einnig sameiginlegt öllum eigendum hússins. Samkvæmt 43. gr. laga nr. 26/1994 er kostnaður vegna viðhalds á sameign sameiginlegur og skal taka ákvarðanir um framkvæmdir við sameign á sameiginlegum húsfundi, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Það er því álit kærunefndar að viðhald og endurbygging skjólveggjar milli X nr. 2 og X nr. 4 sé sameiginlegt öllum eigendum raðhússins X nr. 2-8. Hefur ekki þýðingu í þessu sambandi þótt samkomulag hafi verið um aðra tilhögun mála til þessa.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að viðhald og endurbygging skjólveggjar milli X nr. 2 og X nr. 4 sé sameiginlegt öllum eigendum raðhússins X nr. 2-8.
Reykjavík, 25. júní 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinnsson
Karl Axelsson