Mál nr. 1/2003
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
í málinu nr. 1/2003
Uppsögn leigusamnings. Aðgengi leigusala að hinu leigða.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 9. janúar 2003, beindi A, X nr. 49, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 13, hér eftir nefndur gagnaðili.
Álitsbeiðandi tjáði ritara kærunefndar í símtali í janúar sl. að hugur álitsbeiðanda stæði til þess að afturkalla álitsbeiðni sína og var honum tjáð að nauðsynlegt væri að gera það með formlegum hætti. Kærunefnd hefur ekki borist beiðni um afturköllun og með bréfi, dags. 12. febrúar 2003, var álitsbeiðanda gefinn frestur til 19. febrúar til að afturkalla ellegar yrði álitsbeiðni hans send til umsagnar gagnaðila. Með bréfi, dags. 28. febrúar 2003, var gagnaðila gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994 og var honum gefinn frestur til 10. mars 2003 í því skyni. Með bréfi, dags. 24. mars 2003, ítrekaði kærunefnd ósk sína um athugasemdir frá gagnaðila og var honum gefinn frestur til 4. apríl 2003 til að koma þeim á framfæri. Athugasemdir gagnaðila hafa ekki borist.
Á fundi nefndarinnar 23. maí 2003 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með tímabundnum leigusamningi, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að Z nr. 29. Skriflegur leigusamningur var gerður í einu eintaki. Var leigutími ákveðinn a.m.k. þrír mánuðir og leiga 20.000 krónur á mánuði. Kærunefnd hefur ekki borist umræddur samningur en hið leigða er sagt vera herbergi með aðgangi að eldhúsi og stofu. Ágreiningur er um uppsögn á leigusamningi og aðgengi leigusala að hinu leigða.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að gagnaðila beri að greiða bætur vegna samningsrofs, auk bóta vegna flutningskostnaðar, smíðavinnu í húsnæðinu og hreinsunar.
Í álitsbeiðni kemur fram að við upphaf leigutíma hafi gagnaðili komið að máli við álitsbeiðanda og boðið honum að leigja herbergi í íbúð gagnaðila, sem þá hafi verið til sölu. Hafi leigan átt að standa a.m.k. í þrjá mánuði og hafi upphaf leigutíma verið 10. desember 2003. Álitsbeiðandi segist hafa ritað undir leigusamning á vinnustað gagnaðila en ekki fengið afrit af leigusamningnum.
Þann 2. janúar 2003 hafi gagnaðili komið og tilkynnt að hann hefði selt íbúðina og samið um afhendingu 1. febrúar 2003. Hafi hann jafnframt tjáð álitsbeiðanda að hann þyrfti að nota næstu daga til lagfæringa á henni. Daginn eftir, þ.e. föstudaginn 3. janúar, hafi gagnaðili komið í íbúðina og viljað hefja framkvæmdir þar sem hann væri í fríi. Þegar álitsbeiðandi hafi farið fram á frekari frest hafi því verið neitað. Laugardaginn 4. janúar hafi álitsbeiðandi heimsótt gagnaðila eftir að hafa séð síðdegis er hann hafi komið frá vinnu að íbúðin hafi verið „í rúst“. Hann hafi tilkynnt gagnaðila að hann væri tilbúinn að fara út eftir átta daga ef hann fengi frið í þann tíma, annars myndi hann láta skipta um skrár á íbúðinni. Hafi gagnaðili þá hótað að kalla til lögreglu. Nokkru síðar hafi gagnaðili komið í íbúðina og kallað til lögreglu til að fá úr því skorið hvaða rétt hann hefði í málinu. Sunnudaginn 5. janúar 2003 hafi gagnaðili enn á ný komið til að ráðast í framkvæmdir og eftir þann dag hafi álitsbeiðandi flutt út.
Álitsbeiðandi krefst eðlilegra bóta vegna samningsrofs, þar sem lofað hafi verið þriggja mánaða leigu en leigutími hafi aðeins verið tuttugu dagar. Einnig krefst álitsbeiðandi bóta vegna flutningskostnaðar og smíðavinnu við hið leigða sem fram hafi farið að beiðni gagnaðila.
III. Forsendur
Athugasemdir gagnaðila hafa ekki borist kærunefnd. Byggir kærunefnd því niðurstöðu sína fyrst og fremst á málsatvikum eins og þeim er lýst í álitsbeiðni, dags. 9. janúar 2003. Einnig ber til þess að líta að niðurstaða málsins veltur að verulegu leyti á sönnun á fullyrðingum aðila, en skriflegur leigusamningur liggur ekki fyrir nefndinni.
Um uppsögn tímabundins leigusamnings er fjallað í 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en þar segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Í 2. mgr. sömu greinar kemur síðan fram að tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Þó er heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal uppsögn vera skrifleg og rökstudd og gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir.
Um aðgang leigusala að hinu leigða er fjallað í 41. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en þar segir að leigusali eigi rétt á aðgangi að hinu leigða húsnæði með hæfilegum fyrirvara og í samráði við leigjanda þannig að hvorki fari í bága við hagsmuni hans né leigjanda til að láta framkvæma úrbætur á hinu leigða og til eftirlits með ástandi þess og meðferð. Leigusala er þó aldrei heimill aðgangur að hinu leigða húsnæði þegar leigjandi eða umboðsmaður hans er ekki viðstaddur, nema að fengnu samþykki leigjanda.
Skaðabætur á grundvelli réttarsambands leigjanda og leigusala teljast skaðabætur innan samninga. Til að bótaskylda stofnist þarf tjónvaldur að hafa valdið tjóni með saknæmri og ólögmætri háttsemi. Jafnframt gilda um slíkar bætur reglur skaðabótaréttar um að raunverulegt tjón hafi orðið, orsakatengsl og skyldu tjónþola til að takmarka tjón sitt.
Því hefur ekki verið mótmælt af gagnaðila að komist hafi á milli aðila þriggja mánaða tímabundinn leigusamningur. Í málinu liggur einnig fyrir að við undirritun samningsins var ljóst að til stæði að selja hið leigða. Það gat hins vegar engu breytt um gildistíma samningsins. Með hliðsjón af ótvíræðu orðalagi 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er það því álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að segja upp leigusamningi áður en gildistími hans rann út.
Af gögnum málsins má ráða að framkvæmdir þær er gagnaðili réðst í við íbúðina hafi verið í sameiginlegu rými hennar, þ.e. á því svæði sem álitsbeiðandi hafði aðgang að. Telur kærunefnd að túlka verði ákvæði 21. og 41. gr. laga nr. 36/1994 á þann veg að í þeim tilvikum sem herbergi er leigt með aðgangi að sameiginlegri aðstöðu teljist sú aðstaða hluti af hinu leigða og umrædd ákvæði nái því einnig til hennar. Því er ekki mótmælt að gagnaðili hafði ekki samráð við álitsbeiðanda áður en hann kom í íbúðina leigða til að ráðast í framkvæmdir. Það er því álit kærunefndar að honum hafi verið það óheimilt án samráðs álitsbeiðanda og þá með hæfilegum fyrirvara.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið ber gagnaðili bótaábyrgð vegna ólögmætrar uppsagnar á leigusamningi aðila, þegar hann gerði álitsbeiðanda ókleift að búa í húsnæðinu út leigutímann. Af þeim sökum verður álitsbeiðandi ekki krafinn um frekari leigu af hálfu gagnaðila. Hins vegar telur nefndin ekki efni til að fallast á kröfu álitsbeiðanda um endurgreiðslu kostnaðar vegna flutnings og hreinsunar enda órökstudd og vanreifuð. Það sama á við um kröfu vegna smíðavinnu.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðili beri bótaábyrgð vegna ólögmætrar uppsagnar leigusamnings aðila.
Reykjavík 23. maí 2003
Valtýr Sigurðsson
Lúðvík Emil Kaaber
Benedikt Bogason