Mál nr. 2/2003

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A

í málinu nr. 2/2003

Fjárhæð leigu.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 1. febrúar 2003, mótteknu 26. febrúar, 2003, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B ehf., hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. 

Greinargerð C f.h. gagnaðila, dags. 20. mars 2003, auk frekari athugasemda álitsbeiðanda, dags. 6. apríl 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar í dags. 23. maí 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 21. nóvember 2002, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði að X nr. 42, sem er í eigu gagnaðila. Hið leigða er tveggja herbergja íbúð á annarri hæð hússins. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. október 2002 til 30. júní 2003. Ágreiningur er um fjárhæð húsaleigu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða fulla leigu samkvæmt leigusamningi.

Að hitareikningur fyrir hið leigða verði endurskoðaður.

Að rafmagnskostnaði verði skipt niður á tvo leigjendur.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar álitsbeiðandi hafi undirritað leigusamning hafi honum verið tjáð að hið leigða væri 60 fermetrar og leigan næmi sem svaraði 1.000 krónum á fermetra. Hins vegar hafi komið í ljós þegar álitsbeiðandi var fluttur inn,  að hið leigða væri aðeins 40 fermetrar.

Einnig hafi verið rætt um að álitsbeiðandi greiddi 14% af hitunarkostnaði hússins. Hafi álitsbeiðanda verið sendur gíróseðill fyrir októbermánuð 2002 að fjárhæð 3.110 krónur sem honum hafi fundist hár. Eftir að hafa kannað málið hafi hann fengið sendan heildarhitareikninginn fyrir október sem hafi verið að fjárhæð 15.686 krónur. Í ljósi þess bendir álitsbeiðandi á að 14% af þeirri fjárhæð sé 2.196 krónur.

Heldur álitsbeiðandi því fram að hann greiði rafmagn fyrir herbergi sem sé við hlið hins leigða. Herbergið sé leigt til myndlistarmanns sem noti mikinn straum.

Í greinargerð bendir gagnaðili á að álitsbeiðandi hafi skoðað hið leigða áður en leigusamningur var gerður. Hafi verið samið um leigu fyrir íbúðina, en ekki hafi verið samið um greiðslu fyrir hvern fermetra. Álitsbeiðandi gefi ekki upp með hvaða hætti hann mæli íbúðina og jafnframt sé fermetrafjöldi í leigusamningi ekki nákvæmur og taki m.a. tillit til hlutdeildar í sameign.

Gagnaðili bendir á að hitareikningar séu áætlaðir og kveðst hann ekki hafa ekki gengið eftir greiðslu þeirra eftir að álitsbeiðandi hafi gert athugasemd við reikninginn. Kveðst hann muni gera hitareikninga upp við gagnaðila við lok leigutímans, 30. júní 2003, samkvæmt álestri.

Gagnaðili segir rétt að við hlið hins leigða sé geymsluherbergi og láðst hafi að upplýsa álitsbeiðanda um það við gerð leigusamningsins. Hins vegar hafi leigjandi þess ekki nýtt herbergið á leigutímanum. Jafnframt sé ekki annað í herberginu sem gangi fyrir rafmagni en ljós í lofti. Telur gagnaðili því lýsingu álitsbeiðanda á mikilli rafmagnsnotkun ranga. Tekur gagnaðili fram að hann muni láta reikna rafmagnsnotkun umrædds herbergis og endurgreiða álitsbeiðanda það við lok leigutíma hans.

III. Forsendur

Í leigusamningi milli aðila, dags. 2. október 2002, er húsnæðinu lýst svo að það sé tvö herbergi, eldhús og WC, alls 60 fermetrar. Álitsbeiðandi heldur því fram að hið leigða sé mun minna, eða um 40 fermetrar. Telur hann umsamda leigufjárhæð 60.000 eiga að lækka sem nemur mismuni á fermetrastærð. Hvorugur aðili hefur stutt fullyrðingar sínar um fermetrafjölda gögnum. Þá er óupplýst hvenær álitsbeiðandi gerði fyrst athugasemdir við stærð íbúðarinnar.  

Um fjárhæð húsaleigu er fjallað í 37. og 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 37. gr. laganna er aðilum frjálst að semja um fjárhæð húsaleigu og þá með hvaða hætti hún skuli breytast á leigutímanum. Leigufjárhæðin skal þó jafnan vera sanngjörn og eðlileg í garð beggja aðila. Í þeim tilvikum sem leigufjárhæð er ákvörðuð miðað við fermetrafjölda hins leigða þá skal skv. 38. gr. laganna tilgreina í leigusamningi á hvaða stærð útreikningur þess byggir. Sé það eigi gert og aðila greinir á skal til grundvallar leggja þær forsendur og þá aðferð sem venjulegust er. Getur sá aðili, sem telur á rétt sinn hallað, krafist endurútreiknings á stærðinni og leiðréttingar á leigugjaldinu sem af því leiðir.

Óumdeilt er að álitsbeiðandi skoðaði hið leigða áður en ritað var undir leigusamninginn. Af leigusamningnum verður ekki ráðið að fjárhæð leigu hafi verið ákvörðuð með hliðsjón af fermetrafjölda hins leigða, heldur á grundvelli skoðunar á því. Kærunefnd telur því að gegn mótmælum gagnaðila hafi álitsbeiðanda ekki tekist að sýna fram á bein tengsl milli fermetrafjölda hins leigða og fjárhæðar húsaleigu, sbr. 38. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Að mati kærunefndar fellur fjárhæðin ekki utan þess sem eðlilegt telst, sbr. 34. gr. laga nr. 36/1994. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.  

Verksvið kærunefndar húsaleigumála ef afmarkað í 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, en þar segir að greini aðila leigusamnings á við gerð og/eða framkvæmd leigusamnings, geti þeir, einn eða fleiri, snúið sér til kærunefndar húsaleigumála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.

Álitsbeiðandi heldur því fram að gagnaðili hafi gert honum að greiða hærra hlutfall hitakostnaðar fyrir húsið en honum hafi borið samkvæmt leigusamningi. Í greinargerð bendir gagnaðili á að um áætlun hafi verið að ræða og að hann hyggist gera upp hitunarkostnaðinn samkvæmt álestri við lok leigutímans. Í ljósi þessa telur kærunefnd að ekki sé fyrir hendi ágreiningur um umrætt atriði og beri því að vísa honum frá kærunefnd með vísan til 1. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994.

Sömuleiðis tekur gagnaðili fram í greinargerð að hann hyggist endurgreiða álitsbeiðanda áætlaðan hitunarkostnað fyrir geymsluherbergi við hlið hins leigða. Telur kærunefnd því að ekki sé ágreiningur um þriðja kröfulið álitsbeiðanda og er honum vísað frá kærunefnd.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að honum beri ekki að greiða fulla leigu samkvæmt leigusamningi.

Reykjavík 23. maí 2003

Valtýr Sigurðsson

Lúðvík Emil  Kaaber

Benedikt Bogason