Mál nr. 23/2020 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 23/2020
Hagnýting séreignar: Söngur og hljóðfæraleikur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, dags. 2. mars 2020, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 18. mars 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. mars 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. apríl 2020, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 30. apríl 2020.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara en gagnaðili er eigandi íbúðar á 1. hæð. Ágreiningur er um söng- og hljóðfæraleik gagnaðila í íbúð hennar.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að söngur og hljóðfæraleikur í húsinu verði verulega takmarkaður og aðeins leyfilegur milli klukkan 14 og 20 og að æfingar skuli ekki vara lengur en í 60 mínútur í senn.
Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili sé þekktur tónlistarmaður. Vandamálið sé að hún æfi viðstöðulaust söng og spili á píanó í íbúð sinni og hafi verið að gera það með miklum og auknum látum. Íbúð álitsbeiðanda hafi verið í útleigu og leigjandi hennar hafi beðið um tillitssemi þar sem hann vinni oft til morguns og verði að geta sofið til klukkan 13:00-14:00 til að fá nægan svefn. Álitsbeiðandi hafi ítrekað beðið gagnaðila um að byrja æfingar eftir klukkan 13 eða 14 með tölvubréfi og með því að banka upp á hjá henni. Gagnaðili hafi ekki svarað. Þá hafi hún brugðist illa við tilmælum álitsbeiðanda og sagt að hún mætti spila tónlist allan daginn.
Tónlist og söngur sé starfsemi gagnaðila og þessar æfingar séu til að undirbúa tónleika sem hún fái greitt fyrir. Ekki sé um eðlilegt áhugamál að ræða eins og ef barn væri að æfa á píanó. Gagnaðili noti hljóðmagnara, karókí og æfi nokkrum sinnum yfir daginn, með miklum látum. Þá hafi hún ekki viljað sýna öðrum íbúum tillitsemi. Starfsemi og hegðun hennar fylgi sérstakt og aukið ónæði og truflun fyrir sameigendur og leigjendur umfram það sem almennt megi búast við í fjölbýlishúsum. Umræddar æfingar og hljóðfæraleikur eigi ekki heima í því sambýlisformi sem fjölbýli sé.
Í greinargerð gagnaðila segir að álitsbeiðandi hafi ítrekað og í lengri tíma lagt hana í einelti. Leigjandi álitsbeiðanda gefi sífellt upp rangan tíma á söng hennar og hljóðfæraslætti. Hún sofi alltaf til klukkan átta á morgnana og búi ein. Því geti ekki verið um mikinn hávaða að ræða frá íbúð hennar. Milli gagnaðila og eigenda í risi séu engin leiðindi heldur gagnkvæmur kærleikur og virðing. Eins sé um aðra þrjá leigjendur sem leigi herbergi álitsbeiðanda en þau séu gagnaðila undurgóð og ekki sé um nein leiðindi að ræða.
Gagnaðili kenni ekki tónlist og spili hvorki seint á kvöldin né á nóttunni. Leigjandi álitsbeiðanda eigi ekki rétt á þögn allan daginn frá nágrönnum sínum. Hann hringi á lögregluna, sé gagnaðili að syngja klukkan 10:30 á morgnana og fari auk þess með rangt og ýkt mál.
Gagnaðili stundi tónlistarnám og sé því tónlistarvinna hennar háð stundaskrá þess náms svo og mörgu öðru. Tónlist sé mest unnin í tölvum í dag og þaðan heyrist enginn hávaði. Unnið sé með heyrnartólum. Gagnaðili syngi ekki heilu dagana og þurfi ekki að sanna slíkt bull. Frá því að umræddur leigjandi álitsbeiðanda kom í húsið hafi hann sýnt gagnaðila stöðugan yfirgang.
Gagnaðili eigi ekki karókí. Aðrir íbúar hússins séu ánægðir með tónlist hennar. Álitsbeiðandi hafi sent gagnaðila tölvubréf en sjálf búi hún ekki í húsinu og hafi aldrei gert. Sem eigandi íbúðar í húsinu telji gagnaðili það ekki vera á færi annarra að ákveða á hvaða tíma dags hún megi spila eða syngja á heimili sínu, enda séu skýrar reglur um slíkt í þjóðfélaginu sem hún virði og miklu meira en það.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er ásökunum um einelti gagnaðila hafnað. Gagnaðili æfi hvern einasta morgun og raski þar með friðhelgi og svefnró. Álitsbeiðandi hafi heyrt fyrrum eigendur kvarta undan hávaðanum. Fyrri eigandi rishæðar hafi verið í vaktavinnu og varla getað hvílt sig eftir næturvaktir. Núverandi eigendur rishæðar kvarti ekki, enda fari þau eldsnemma til vinnu og heyri ekki þessar söng- og tónlistaræfingar, en það sé rétt að gagnaðili æfi ekki seint á kvöldin.
Ekki hafi reynst unnt að ræða málið á eðlilegum og rólegum nótum við gagnaðila og finna samkomulag um söng- og æfingatíma. Hún hafi engan vilja sýnt til samkomulags og frekar hert á æfingum í hvert skipti sem reynt hafi verið að nefna þetta.
Í athugasemdum gagnaðila segir að álitsbeiðandi lýsi ástandinu í húsinu undarlega en hún búi ekki í húsinu. Það hafi aldrei komið til leiðinda á milli íbúa hússins vegna tónlistar gagnaðila eða hávaða frá íbúð hennar að undanskildum leigjanda álitsbeiðanda. Eigendur rishæðar fari ekki til vinnu hvern morgun.
Frá íbúð gagnaðila sé aldrei hávaði seint um kvöld eða að nóttu til eins og lög geri ráð fyrir. Upptaka, sem álitsbeiðandi leggi fram, sé afar ótrúverðug. Trúlega hafi leigjandi álitsbeiðanda sjálfur verið með hávaða í herberginu eða spilað lög gagnaðila af Spotify til að magna upp tónlistina eða einhvern hávaða á miðjum degi.
Opinber afskipti af einkalífi gagnaðila og heimilishaldi sé alvarleg skerðing á umráðarétti og afnotarétti heimilis hennar og muni formaður húsfélagsins, eigandi rishæðar, aldrei líða slíkt frekar en eiginmaður hennar. Samtals eigi þau yfir 65% eignarhlut í húsinu. Þá virðist umræddur leigjandi álitsbeiðanda vera fluttur úr húsinu.
III. Forsendur
Í 3. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur fram að ein af helstu skyldum eigenda sé að taka eðlilegt og sanngjarnt tillit til annarra eigenda við hagnýtingu séreignar. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. sömu laga hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélags. Í eignarráðunum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni. Í 2. mgr. sömu greinar segir að eiganda sé skylt á sinn kostnað að halda allri séreign sinni vel við og haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur eða afnotahafar verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði eða óþægindum en óhjákvæmilegt sé og eðlilegt þyki í sambærilegum húsum.
Í 74. gr. laga um fjöleignarhús er fjallað um húsreglur, hvernig þær skuli settar og hvaða fyrirmæli þær skuli hafa að geyma. Húsreglur skulu þannig fjalla um hagnýtingu séreignar að því marki sem lögin leyfa, meðal annars ákvæði um sambýlishætti.
Í 3. mgr. 74. gr. eru í 7 töluliðum tilgreind atriði sem húsreglur skulu meðal annars fjalla um. Ljóst er að í reglum þessum felast takmarkanir á hagnýtingarrétti eiganda, bæði á séreign og sameign, sem leiðir af búsetu í fjölbýlishúsi og almennum reglum nábýlisréttar, sbr. einnig 3. mgr. 57. gr. Upptalning sú sem fram kemur í 74. gr. er ekki tæmandi.
Húsreglur hafa ekki verið settar í húsinu. Gagnaðili stundar söng og hljóðfæraleik í íbúð sinni. Álitsbeiðandi lýsir því að um sé að ræða viðstöðulausar æfingar sem hefjist snemma morguns. Engar æfingar séu þó seint á kvöldin eða á nóttunni. Fram kemur í gögnum málsins að gagnaðili hafi tónlist að atvinnu og að um sé að ræða æfingar vegna tónleika og upptökur á tónlistarmyndböndum.
Álitsbeiðandi greinir frá því að leigjandi hennar þurfi vinnu sinnar vegna að geta sofið til kl. 13 eða 14 á daginn en honum sé það ómögulegt vegna hávaða frá íbúð gagnaðila. Í 2. tölul. 3. mgr. 74. gr. laga um fjöleignarhús segir að húsreglur skuli fjalla um bann við röskun á svefnfriði í húsinu að minnsta kosti frá miðnætti til kl. 7 að morgni og undanþágur frá því banni. Löggjafinn hefur þannig lagt sérstaka áherslu á að friður ríki í fjölbýlishúsum á þeim tíma sólarhringsins. Kærunefnd telur því að þeir íbúar sem vilji sofa á öðrum tímum geti ekki vænst næðis, nema húsfélag ákveði slíkt í húsreglum, sem settar séu með ákvörðun einfalds meiri hluta á húsfundi, sbr. C-lið 1. mgr. 41. laganna.
Í 10. tölul. A-liðar 41. gr. laga um fjöleignarhús kemur fram að samþykki allra þurfi til að taka ákvarðanir um meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og hagnýtingarrétti eiganda yfir séreign en leiðir af ákvæðum laganna eða eðli máls, sbr. 3. mgr. 57. gr. Kærunefnd telur að söngur og hljóðfæraleikur innan eðlilegra marka verði að teljast hluti af daglegu lífi manna í híbýlum sínum. Aftur á móti verður að telja að viðstöðulausar og daglegar söngæfingar með hljóðfæraleik geti verið til þess fallnar að valda öðrum eigendum eða afnotahöfum ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði eða óþægindum en óhjákvæmilegt sé og eðlilegt þyki í sambærilegum húsum, sbr. 2. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús. Gagnaðili hefur hvorki mótmælt staðhæfingu álitsbeiðanda um að æfingarnar séu tíðar né að hún hafi tónlist að atvinnu. Hún bendir aftur á móti á að eigandi þriðja eignarhlutans í húsinu geri engar athugasemdir við þessar æfingar.
Það er því álit kærunefndar, að teknu tilliti til aðstæðna, að rétt sé að fallast á með álitsbeiðanda að söng- og hljóðfæraiðkun gagnaðila í íbúð hennar skuli takmörkuð við ákveðinn tíma dags þannig að hagsmunir eigenda séu tryggðir, sbr. 1. og 2. mgr. 26. gr. laga um fjöleignarhús. Kærunefnd telur rétt að fjallað verði um málefni þetta á húsfundi þar sem eigendur komi sér saman um reglur hér um, sbr. 74. og 41. laga um fjöleignarhús. Að öllu framangreindu virtu er aftur á móti kröfu álitsbeiðanda eins og hún er sett fram hafnað að svo stöddu og því beint til húsfélagsins að setja húsreglur um söng og hljóðfæraleik í húsinu. Vísast í þessu sambandi til hliðsjónar til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 97/1996.
Bent er á að ef enn verður ágreiningur til að staðar á milli aðila eftir að málið hefur verið tekið fyrir á húsfundi er unnt að bera málið undir nefndina að nýju.
Kærunefnd tekur þó fram að ágreiningur aðila lýtur að nokkru leyti að sönnunaratriðum um það hversu mikið ónæðið er og hversu mikill hávaði berist frá íbúð gagnaðila í aðrar íbúðir. Hefðbundin sönnunarfærsla fyrir dómi, svo sem aðila- og vitnaskýrslur, gæti því varpað ljósi á ágreining aðila. Slík sönnunarfærsla fer hins vegar ekki fram fyrir kærunefndinni.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda að svo stöddu.
Reykjavík, 30. apríl 2020
f.h. kærunefndar húsamála
Þorsteinn Magnússon