Mál nr. 41/2020 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. september 2020

í máli nr. 41/2020

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B. C lögmaður fer með málið fyrir hönd varnaraðila.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda eftir tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 600.000 kr.

Varnaraðili krefst þess að viðurkennt verði að sóknaraðila beri að endurgreiða tryggingarfé að fjárhæð 600.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram, að frádreginni leigu vegna apríl 2020, að teknu tilliti til uppgjörs vegna hita og rafmagns á leigutímabilinu.

Með kæru, dags. 13. apríl 2020, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 4. maí 2020, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Viðbótargögn bárust frá sóknaraðila með tölvupósti, sendum 6. maí 2020, og voru þau send varnaraðila með tölvupósti kærunefndar, sendum 7. maí 2020. Ódagsett greinargerð varnaraðila ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 22. maí 2020. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 25. maí 2020, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi, mótteknu 15. júní 2020, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 16. júní 2020. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með ódagsettu bréfi, mótteknu 2. júlí 2020, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. október 2019 til 30. september 2020 um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraðila að D. Ágreiningur er um endurgreiðslu tryggingarfjár.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi hvorki greitt leigu né reikninga tengda leigunni frá apríl 2020 og viljað losna undan samningi þeirra.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að málatilbúnaði sóknaraðila sé hafnað sem ósönnuðum og röngum. Þá sé byggt á því að uppsögn sóknaraðila á leigusamningnum hafi verið ólögmæt og meint tjón hennar ósannað og eftir atvikum ekki á ábyrgð varnaraðila.

Þann 5. september 2019 hafi varnaraðili undirritað leigusamning við sóknaraðila. Í samningnum hafi verið tekið fram að hið leigða sé 72,3 fermetra íbúð sem samanstandi af 52,3 fermetra íbúð og 20 fermetra þvottahúsi. Umsamin leigufjárhæð hafi verið 200.000 kr. og þá hafi skýrt komið fram að annar kostnaður, svo sem vegna hita, rafmagns og þess háttar, skyldi ekki vera innifalinn í leigufjárhæðinni heldur greiðast á grundvelli notkunar. Í ljós hafi komið að þvottahúsið sé hluti af sameign hússins og því ekki hluti af séreign hins leigða líkt og kveðið hafi verið á um í leigusamningnum. Raunar hafi það verið svo að varnaraðili hugðist hagnýta sér þvottahúsið en sóknaraðili hafi neitað henni um að geyma þar hluti, þrátt fyrir að skýrt kæmi fram að þvottahúsið væri séreign varnaraðila.

Samhliða innheimtu fyrir leigu íbúðarinnar hafi sóknaraðili einnig rukkað fyrir fyrrgreindan kostnað vegna rafmagns og hita. Óljóst sé af samskiptum aðila hvernig sá kostnaður hafi verið reiknaður út, að minnsta kosti hafi hann ekki byggt á raunkostnaði líkt og samið hafi verið um. Um mánaðamótin mars/apríl hafi varnaraðili óskað eftir skýringum á þessum kostnaði, enda hafi hann alltaf verið sá sami þrátt fyrir að varnaraðili hefðist lítið við í íbúðinni. Í þeirri viðleitni hafi varnaraðili haft samband við orkufyrirtækið og gert tilraun til að flytja mælinn yfir á hennar nafn. Þrátt fyrir óskir þess efnis hafi hún ekki fengið yfirlit yfir notkun hennar vegna íbúðarinnar á leigutíma. Það veki furðu, enda eigi að vera auðvelt að nálgast þessar upplýsingar hjá viðeigandi veitufélögum. Þá hafi samskipti aðila einkennst af mikilli hörku í garð varnaraðila og megi sjá sífelldar hótanir í garð varnaraðila í þeim gögnum sem sóknaraðili hafi lagt fram. Varnaraðili hafi skilað íbúðinni í samræmi við óskir sóknaraðila í lok apríl, þrátt fyrir hina ólögmætu uppsögn, og sent henni samhliða skilaboð með tölvupósti 30. apríl 2020. Varnaraðili hafi boðist til að gera upp leiguna fyrir apríl þegar upplýsingar um raunverulegan hita- og rafmagnskostnað lægju fyrir. Sóknaraðili hafi enn ekki orðið við þeirri beiðni, heldur haldið áfram að senda varnaraðila óskiljanlega pósta á ensku og krafið hana um leigu vegna íbúðarinnar, þrátt fyrir hina ólögmætu uppsögn.

Kröfugerð sóknaraðila sé þess efnis að hún gangi út frá því að sóknaraðili hafi rift samningi aðila. Óljóst sé hvort sóknaraðili sé að krefjast efnda líkt og samningur væri enn í gildi, eða hvort krafist sé bóta í samræmi við 62. gr. húsaleigulaga. Hvað svo sem því líði þá byggi varnaraðili á því að 62. gr. húsaleigulaga geti ekki átt við, enda hafi uppsögn sóknaraðila verið ólögmæt og byggi í það minnsta ekki á 61. gr. sömu laga. Í því samhengi sé rétt að benda á að ágreiningur hafi verið á milli aðila um efndir hans og ekki hafi verið leyst úr honum með tilliti til kostnaðar vegna íbúðarinnar. Þá hafi varnaraðili aldrei fengið skriflega áskorun í samræmi við 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga. Vert sé að hafa í huga að við riftun samnings þá sé ekki lengur samningssamband á milli aðila og því geti sóknaraðili ekki krafist „peningabóta fyrir þá mánuði sem eftir eru í leigusamningi“. Þvert á móti beri sóknaraðila að gera þegar nauðsynlegar ráðstafanir til að hagnýta húsnæðið, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, en ekki liggi fyrir að slíkt hafi verið gert. Vegna þessa sé því ekki lagaheimild fyrir kröfugerð sóknaraðila um peningabætur fyrir þá mánuði sem eftir séu af leigusamningi, enda hafi hún sagt samningnum upp með ólögmætum hætti og því skilyrði 62. gr. ekki lengur til staðar, sbr. 61. gr. sömu laga. Þá sé ósannað að sóknaraðili hafi orðið fyrir tjóni sem varnaraðili beri ábyrgð á.

Með tölvupósti, sendum 7. maí 2020, hafi varnaraðila borist viðbótargögn í málinu sem sóknaraðili hafi sent kærunefndinni. Um þær kröfur gildi slíkt hið sama og um fyrri kröfur, þ.e. þær séu verulega óljósar. Í fyrstu séu þær með öllu ósannaðar og rangar og kröfugerðin sé með miklum ólíkindablæ. Í fyrsta lagi skuli það sagt að varnaraðili hafi formlega óskað eftir því við sóknaraðila að fá óháða úttekt til að taka íbúðina út með tölvupósti sendum 30. apríl 2020. Þeirri viðleitni hafi verið svarað með miklum yfirgangi og ekki orðið við þeirri beiðni.

Varnaraðili hafni því alfarið að íbúðin hafi verið í verra ástandi en hún hafi verið í þegar hún hafi tekið við henni. Þau gögn sem sóknaraðili hafi lagt fram séu engin sönnun um ástand íbúðarinnar, hvorki fyrr né síðar. Þvert á móti hafi varnaraðili verið búinn að vekja athygli sóknaraðila á ástandi eignarinnar og tekið myndir því til sönnunar sem sóknaraðili hafi neitað að móttaka. Af þessum myndum megi sjá að ástand eignarinnar sé í engu samræmi við yfirlýsingar sóknaraðila hvað varði ástand eignarinnar. Ítrekað sé að það veki athygli af hverju ekki hafi verið fallist á kröfu varnaraðila um óháðan úttektaraðila til að taka íbúðina út.

Varnaraðili fellst á að greiða vangoldna leigu vegna apríl 2020 með tryggingarfénu og raunverulegan kostnað vegna íbúðarinnar vegna rafmagns og hita, að teknu tilliti til uppgjörs vegna kostnaðar. Sóknaraðila beri því að endurgreiða eftirstöðvar tryggingarfjárins ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún hafi reynt að ná samkomulagi við varnaraðila. Sátt hafi náðst og varnaraðili lýst því yfir að hún myndi vera í íbúðinni út umsaminn leigutíma og myndi greiða umsamdar greiðslur. Varnaraðili hafi aftur á móti hvorki greitt leigu né reikninga vegna apríl 2020. Hún hafi fengið reikninga sem veitufyrirtækið hafi sent en hún hafi þó ekki greitt þá. Það hafi einnig farið gegn leigusamningi aðila.

Sóknaraðili hafi sent „viðskiptaráðuneytinu“ kröfu um brottvísun, greiðslu skulda og fjárhagslegar bætur 13. apríl 2020 þegar varnaraðili hafi enn verið í íbúðinni. Krafan hafi verið send kærunefnd húsamála og eftir að skriflegar athugasemdir þar sem óskað hafi verið eftir greiðslu, hafi þær verið sendar varnaraðila.

Varnaraðili hafi yfirgefið hið leigða 30. apríl 2020 og nýr leigjandi ekki fundist. Sóknaraðili hafi bætt við kröfum eftir að varnaraðili hafði yfirgefið íbúðina vegna tjóns á íbúðinni í stað þess að senda inn nýja kæru.

Þar sem varnaraðili hafi brotið leigusamninginn hafi sóknaraðili farið fram á að leiga yrði greidd þar til íbúðin yrði leigð út að nýju. Varnaraðili hafi ekki greitt leigu vegna apríl 2020 og ekki hafi enn fundist nýr leigjandi að eigninni. Sóknaraðili fari fram á bætur fyrir þá mánuði sem íbúðin hafi ekki verið í útleigu ásamt vöxtum vegna vanskila.

Varnaraðili hafi undirritað samninginn eftir að hafa skoðað íbúðina og rætt um skilyrðin. Þannig hafi skýrt komið fram í leigusamningnum um hvað hafi verið samið áður en til undirritunar hafi komið. Það hafi gefið til kynna hvað varnaraðila hafi verið heimilt að nota í húsinu, þ.e. íbúðina, sem sé af tiltekinni stærð samkvæmt opinberum upplýsingum Þjóðskrár, og þvottahús. Varnaraðili hafi séð með eigin augum að það voru margar aðrar þvottavélar í þvottahúsinu og henni verið sagt að hver íbúð væri með eigin þvottavél þar inni. Það hafi því verið augljóst að það væri aðstaða inni í húsinu fyrir alla íbúa, en ekki inni í íbúðinni, og þess vegna hafi hún verið sérstaklega skráð í leigusamninginn. Þvottahús sé ekki notað til geymslu.

Það hafi hvergi komið fram í leigusamningi að varnaraðili hefði þvottahúsið til einkanota. Stærð og önnur einkenni húsgagna íbúðarinnar sem leigan hafi byggt á hafi verið skýrt tilgreind og sú staðreynd að varnaraðili hafi þvottahús í húsinu sem einnig sé tilgreint í leigusamningi.

Sóknaraðili hafi reynt að vera vingjarnleg, skýr og sanngjörn við varnaraðila. Þá greinir hún frá ýmsum atvikum sem hafi komið upp á leigutíma sem ekki þykir ástæða til að gera nánari grein fyrir hér.

Varnaraðili hafi reynt að komast undan leigusamningnum og komið með afsakanir á grundvelli atvinnuleysis. Sóknaraðili hafi boðið varnaraðila tvo valmöguleika til að styðja hana. Hún hafi boðist til að hjálpa henni að finna nýjan leigjanda til að taka við leigusamningnum eða að hún gæti flutt í minni íbúð með lægri leigu. Báðum valkostum hafi verið hafnað.

Varnaraðili hafi síðar haft samband við sóknaraðila og sagt að hún væri að greiða of mikið vegna hita og rafmagns. Þá hafi verið samið um að varnaraðili myndi greiða reikninga vegna aprílmánaðar og að sóknaraðili myndi hafa samband við orkufyrirtækið til að kanna fyrri reikninga. Reikningarnir, sem hafi verið sendir vegna apríl, höfðu þó þegar verið sendar varnaraðila. Varnaraðili hafi lýst því yfir að starfsmenn orkufyrirtækisins hefðu sagt að hún greiddi of mikið og beðið hana um að ræða við sóknaraðila. Yfirlýsing varnaraðila hafi verið ósönn. Þegar rætt hafi verið við orkufyrirtækið til að skýra fyrri reikninga hafi sóknaraðili uppgötvað að varnaraðili væri að senda falsaðan álestur til orkufyrirtækisins.

Í upphafi leigutíma hafi verið samið um að ekki færi fram sérstök þjónusta við skoðun heldur myndu aðilar skoða íbúðina saman. Í leigusamningi hafi verið tekið fram að öll húsgögn, sem báðir aðilar hafi skoðað, væru í góðu lagi.

Við lok leigutíma hafi verið samþykkt að aðilar myndu hittast til að skoða íbúðina og lyklum yrði skilað en varnaraðili hafi ekki mætt heldur skilið lyklana eftir undir útidyramottunni. Sóknaraðili hafi beðið eftir varnaraðila og þegar hún hafi verið orðin þreytt á að bíða hafi hún haft samband við hana með tölvupósti. Þess vegna hafi varnaraðili ekki verið viðstödd skoðunina. Sóknaraðili hafi skráð allt sem hún hafi séð að væri að og sent til kærunefndar húsamála.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að öllum málatilbúnaði sóknaraðila sé mótmælt, ýmist sem röngum og/eða ósönnuðum.

Varnaraðili hafi vissulega viljað losna fyrr undan leigusamningi, meðal annars vegna framkomu sóknaraðila og ofgreidds kostnaðar vegna hita og rafmagns fyrir hina leigðu eign. Samningnum hafi þó ekki verið sagt upp af hálfu varnaraðila. Varnaraðila hafi ekki gefist kostur á að segja samningi aðila upp, enda hafi sóknaraðili ákveðið að segja samningnum upp einhliða og með ólögmætum hætti. Ástæða þess að varnaraðili hafi ekki greitt leigu fyrir apríl hafi meðal annars verið ágreiningur um innheimtu sóknaraðila vegna rafmagns og hita, sem og mögulegra vanefnda sóknaraðila með tilliti til stærðar hinnar leigðu íbúðar. Hvað hið síðarnefnda varði vísist sérstaklega til leigusamnings aðila sem og greinargerðar varnaraðila.

Það veki þó athygli að sóknaraðili virðist vera búinn að ráðstafa tryggingarfé varnaraðila. Slíkt sé í andstöðu við 4. tölul. 40. gr. húsaleigulaga. Varnaraðili hafi aldrei veitt sóknaraðila heimild til að ráðstafa fénu, hvorki fyrr né síðar. Þá sé bótaskylda varnaraðila ekki til staðar. Því sé mótmælt að leiga sé vangoldin vegna hinnar ólögmætu uppsagnar, sérstaklega vegna ágreinings um kostnað vegna hita og rafmagns fyrir hina leigðu eign.

VI. Niðurstaða            

Deilt er um endurgreiðslu tryggingarfjár. Samkvæmt leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 600.000 kr. til tryggingar á réttum efndum á leigusamningnum. Sóknaraðili hefur fallist á að varnaraðila sé heimilt að halda eftir 200.000 kr. vegna leigu fyrir apríl 2020 og kostnaðar vegna rafmagns og hita fyrir þann mánuð. Ágreiningur snýst því um endurgreiðslu á eftirstöðvum tryggingarfjárins. Samningsbundinn leigutími var til 30. september 2020 en sóknaraðili skilaði íbúðinni 30. apríl 2020. Mánaðarleg fjárhæð húsaleigu var 200.000 kr.

Sóknaraðili gerir kröfu í tryggingarfé varnaraðila vegna vangoldinnar leigu og einnig kveður hún skemmdir hafa orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli varðveita tryggingarfé á sérgreindum óbundnum reikningi hjá viðskiptabanka eða sparisjóði sem beri svo háa vexti sem kostur sé til greiðsludags sem greiðist leigjanda, reyni ekki á tryggingu þessa. Einnig segir að leigusali megi ekki ráðstafa fénu eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Í 4. mgr. sömu greinar segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingarfé samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum án ástæðulauss dráttar og skal hann greiða leigjanda dráttarvexti samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá skilum leiguhúsnæðis til þess dags er hann skilar tryggingarfénu. Ákvæði 5. mgr. kveður á um að geri leigusali kröfu í tryggingarféð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 4. mgr., skal leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafnar eða fellst á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku hennar. Jafnframt segir að hafni leigjandi kröfu leigusala beri honum að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu hans innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella skuli hann skila leigjanda tryggingarfénu ásamt vöxtum, án ástæðulauss dráttar. Ljóst er að ágreiningi um bótaskyldu varnaraðila var vísað til kærunefndar innan lögbundins frests.

Í 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga segir að tímabundnum leigusamningi ljúki á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila. Þó sé heimilt að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, enda sé ekki fjallað um viðkomandi forsendur, atvik eða aðstæður í lögum þessum og skulu þau tilgreind í leigusamningi. Óumdeilt er að samningur aðila hafði ekki að geyma sérstaka uppsagnarheimild og var því óuppsegjanlegur.

Samkvæmt gögnum málsins kom upp ágreiningur á milli aðila á leigutíma. Varnaraðili óskaði eftir því við sóknaraðila að hún legði fram reikninga til staðfestingar á fjárhæð kostnaðar vegna hita og rafmagns. Í tölvupósti sóknaraðila 2. apríl 2020 kemur fram að ef varnaraðili geti ekki staðið við leigusamninginn verði hún að yfirgefa íbúðina. Með tölvupósti varnaraðila 4. apríl 2020 upplýsti hún að leiga vegna apríl yrði greidd eftir helgi. Aftur á móti greiddi hún hvorki leigu né reikninga vegna apríl 2020 og kveður ástæðu þess vera þá að ágreiningur hafi verið um kostnað vegna hita og rafmagns sem og fjárhæð leigunnar. Með tölvupósti sóknaraðila 13. apríl 2020 fylgdi sem viðhengi kæra á hendur varnaraðila sem hún hugðist senda kærunefnd húsamála samdægurs yrði leigan ekki greidd. Í kærunni er gerð krafa um greiðslu leiguvanskila, útburðar á varnaraðila og leigubóta út leigutímann. Óumdeilt virðist að varnaraðili hafi skilað íbúðinni 30. apríl 2020.

Um riftunarheimildir leigusala er kveðið á um í 61. gr. húsaleigulaga en þar segir í 1. tölul. 1. mgr. að leigusala sé rétt að rifta leigusamningi greiði leigjandi ekki leiguna eða framlag til sameiginlegs kostnaðar samkvæmt V. kafla á réttum gjalddaga og sinnir ekki innan sjö sólarhringa skriflegri áskorun leigusala um greiðslu, enda hafi slík áskorun verið send eftir gjalddaga og leigusali þar tekið fram að hann muni beita riftunarheimild sinni. Sóknaraðili sendi varnaraðila ekki greiðsluáskorun í samræmi við ófrávíkjanleg skilyrði 1. tölul. 1. mgr. 61. gr. húsaleigulaga og var henni því ekki heimilt að rifta samningi aðila. Þar sem um óheimila riftun var að ræða á sóknaraðili ekki rétt á leigubótum á grundvelli 62. gr. húsaleigulaga.

Ágreiningslaust er að sóknaraðila sé heimilt að ráðstafa hluta af tryggingarfénu vegna greiðslu leigu fyrir apríl 2020, ásamt hita og rafmagni, með hliðsjón af reikningum frá viðkomandi veitufyrirtæki. Sóknaraðila er aftur á móti óheimilt að halda tryggingarfénu eftir til greiðslu leigu eftir 30. apríl 2020.

Samkvæmt 23. gr. a húsaleigulaga greiðir leigjandi vatns-, rafmagns- og hitunarkostnað í hinu leigða húsnæði. Leigjandi skuli tilkynna viðeigandi veitustofnunum að hann sé nýr notandi. Leigjanda beri þó ekki að tilkynna um slíkt þegar heitavatnsmælir er ekki sérgreindur fyrir leiguhúsnæðið. Samkvæmt gögnum málsins var þetta ekki gert og hefur sóknaraðili fengið reikninga frá veitustofnunum og krafið varnaraðila um greiðslu, án þess að framvísa þeim. Kærunefnd telur að varnaraðili eigi rétt á því að fá afrit reikninganna. Þar sem þeir eru ekki meðal gagna málsins telur kærunefnd ekki unnt að fallast á að sóknaraðila sé heimilt að halda eftir hluta tryggingarfjárins vegna hita- og rafmagnskostnaðar fyrir apríl 2020.

Þá gerir sóknaraðili kröfu í tryggingarféð á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 63. gr. húsaleigulaga segir að leigjandi skuli skila húsnæðinu í hendur leigusala að leigutíma loknum, ásamt tilheyrandi fylgifé og í sama ástandi og hann tók við því. Beri leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt teljist ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafi af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi.

Samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga skulu leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis áður en afhending fer fram og við lok leigutíma. Óháður úttektaraðili skal annast úttektina, óski annar aðilinn þess og skiptist kostnaðurinn við úttektina þá að jöfnu á milli þeirra.

Sóknaraðili gerir kröfu vegna þrifa að fjárhæð 30.000 kr., nýs ofns að fjárhæð 160.000 kr., vinnu við að skipta um ofn og gólfefni að fjárhæð 200.000 kr., nýs gólfefnis að fjárhæð 275.000 kr., nýs „skolkassa“ að fjárhæð 36.000 kr., kostnaðar vegna hluta sem þurfi að laga og efniskostnaðar til að „festa skemmda veggi“ að fjárhæð 10.000 kr. Varnaraðili hefur mótmælt þessum kröfum sóknaraðila.

Fyrir liggur að varnaraðili fór fram á að óháður úttektaraðili myndi annast úttektina við lok leigutíma með tölvupósti, sendum sóknaraðila 30. apríl 2020, en sóknaraðili féllst ekki á það. Framangreindar kröfur sóknaraðila eru þannig eingöngu byggðar á skoðun hennar á íbúðinni við lok leigutíma. Þar sem úttektar var ekki aflað í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga, sbr. framangreint, fellst kærunefnd ekki á kröfu sóknaraðila um bætur.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 7. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir, án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORÐ:

Sóknaraðila ber að endurgreiða varnaraðila 400.000 kr. ásamt vöxtum samkvæmt 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, frá þeim degi sem tryggingarféð var lagt fram og með dráttarvöxtum samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga um vexti og verðtryggingu, nr. 38/2001, frá 29. maí 2020 til greiðsludags.

Reykjavík, 1. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson