Útlit fyrir áframhaldandi mikil umsvif á byggingarmarkaði

Húsnæðisverð á Íslandi hefur hækkað mikið undanfarin ár, umfram það sem gerðist á hinum Norðurlöndunum. Þrátt fyrir nokkrar lækkanir undanfarna mánuði er verð á húsnæði enn hærra en það var fyrir ári síðan og hefur hækkað langt umfram áætlaðan byggingakostnað.

Í nýrri fjármálaáætlun ríkisstjórnarinnar er gert ráð fyrir lækkun endurgreiðslu virðisaukaskatts til byggjenda og eigenda íbúðarhúsnæðis vegna vinnu manna á byggingarstað við nýbyggingu, endurbætur og viðhald slíks húsnæðis úr 60% í 35% frá og með 1. júlí næstkomandi. Gera má ráð fyrir að þetta hækki byggingarkostnað um nærri 2%. Það mat byggist á því að vinnuliður við nýbyggingar samkvæmt grunni byggingarvísitölu er um þriðjungur.

Þrátt fyrir nokkra lækkun húsnæðisverðs, hækkandi fjármagnskostnað og aukinn kostnað, bæði vegna alþjóðlegra kostnaðarhækkana og talsverðra launahækkana í nýgerðum kjarasamningum eru enn mikil umsvif á byggingarmarkaði.

Stór fjárfestingarverkefni fram undan

Mikið af húsnæði er nú í byggingu. Endurspeglast sú staðreynd m.a. í stórauknum útlánum til byggingarfyrirtækja í ársbyrjun. Gefur þetta vísbendingu um framhald þess mikla fjárfestingarvaxtar sem varð á 4. ársfjórðungi 2022 þegar hlutdeild fjárfestingar í landsframleiðslu var hærri en hafði verið frá árinu 2008. Hún verður áfram há samkvæmt spá Hagstofunnar. Fram undan eru stór fjárfestingarverkefni sem auka framleiðslugetu hagkerfisins, svo sem á vegum Landsvirkjunar, Landspítala og Betri samgangna.

Þá er önnur líkleg ástæða fyrir áframhaldandi mikilli aukningu sú að arðbært er að byggja húsnæði. Samkvæmt Samtökum iðnaðarins var fjármagnskostnaður um 12% af heildarbyggingarkostnaði árið 2015. Hækkun húsnæðisverðs vegur mun þyngra en hækkun byggingarvísitölu og vaxta undanfarin ár. Arðsemi virðist svipuð og 2021 þrátt fyrir hækkun vaxta.

Eftir því sem verðbólga og verðbólguvæntingar lækka munu vextir lækka á ný. Seðlabankinn ætti einnig að geta dregið úr hertum lánþegaskilyrðum. Við þær aðstæður ætti kostnaður við íbúðarbyggingar að lækka á ný og eftirspurn að aukast. Húsnæðisverð gæti við þær aðstæður þá náð jafnvægi á ný.