Mál nr. 25/2024-Úrskurður
KÆRUNEFND HÚSAMÁLA
ÚRSKURÐUR
uppkveðinn 6. nóvember 2024
í máli nr. 25/2024
A
gegn
B
Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur.
Aðilar málsins eru:
Sóknaraðili: A
Varnaraðili: B.
Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila sé óheimilt að ganga að tryggingu sóknaraðila að fjárhæð 600.000 kr. Einnig að viðurkennt verði að krafa varnaraðila um leigu vegna febrúar 2024 sé ólögmæt.
Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.
Eftirtalin gögn bárust kærunefnd:
Kæra sóknaraðila, dags. 13. mars 2024.
Greinargerð varnaraðila, dags. 31. mars 2024.
Athugasemdir sóknaraðila, dags. 16. apríl 2024.
Viðbótarathugasemdir sóknaraðila, dags. 18. maí 2024.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 27. maí 2024.
Svar sóknaraðila, dags. 3. október 2024, við fyrirspurn kærunefndar.
Athugasemdir varnaraðila, dags. 7. október 2024.
I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. apríl 2023 til 31. mars 2024 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila í tryggingu sóknaraðila vegna skemmda sem hafi orðið á hinu leigða á leigutíma, sem og vegna leigu fyrir febrúar 2024.
II. Sjónarmið sóknaraðila
Sóknaraðili kveður íbúðina hafa verið í ásættanlegu ástandi við undirritun leigusamningsins þótt þörf hafi verið á smávægilegum viðgerðum vegna gata á veggjum, vandamála með gólf og óhreinindi í eldhúsi og baðherbergi. Í janúar 2024 hafi sóknaraðili fengið úthlutað stærra húsnæði frá Reykjavíkurborg og hún því haft samband við varnaraðila og látið vita að hún hygðist flytja í það húsnæði. Varnaraðili hafi sagst vera ánægð fyrir hönd sóknaraðila og að það væri í lagi að tæma íbúðina. Sóknaraðili hafi sagt henni að sækja lykilinn 20. janúar en hún hafi ekki tekið við honum fyrr en í byrjun febrúar. Sóknaraðili hafi djúphreinsað íbúðina og afhent lyklana. Varnaraðili hafi þá sagt að íbúðina væri mjög hrein. Einnig hafi hún sagt vegna skáps sem sóknaraðili hafi ætlað að henda að hún mætti skilja hann eftir því tilvonandi leigjandi gæti mögulega notað hann. Eftir þetta hafi varnaraðili sagt með tölvupósti að íbúðin hefði verið metin og að hún þarfnaðist mikilla viðgerða. Í fyrsta tölvupóstinum hafi hún nefnt að kostnaður vegna viðgerða næmi 650.000 kr. Sóknaraðili hafi þá óskað eftir lyklinum til að sinna nauðsynlegum viðgerðum. Stuttu síðar hafi varnaraðili upplýst með tölvupósti að kostnaður vegna viðgerða kæmi til með að nema 1.130.000 kr. Sóknaraðili hafi gert viðgerðirnar fyrir 300.000 kr. og varnaraðili tekið við lyklinum að nýju. Með skilaboðum hafi varnaraðili svo sagt að hún væri ánægð með viðgerðirnar en að gallar væru enn til staðar og að hún gerði kröfu um 550.000 kr. vegna þessa.
III. Sjónarmið varnaraðila
Varnaraðili kveður uppsagnarfrest hafa verið þrjá mánuði. Sóknaraðili hafi óskað eftir því 8. janúar 2024 að skila íbúðinni 29. sama mánaðar. Hún hafi þegar verið upplýst um þriggja mánaða uppsagnarfrestinn og að einungis væri hægt að ljúka leigusamningnum fyrr ef það fyndist nýr leigjandi fyrir þann tíma. Íbúðin hafi þegar verið auglýst og nýr leigjandi fundist frá 1. mars 2024.
Óháður aðili hafi verið fenginn til að gera úttekt á hinu leigða við upphaf og lok leigutíma. Varnaraðili hafi gert kröfu í trygginguna vegna leigu fyrir febrúar 2024 sem og skaðabóta vegna skemmda sem hafi orðið á þremur hurðum á eldhúsinnréttingu, gólflistum og gólfefni. Einnig vegna kostnaðar við úttektina.
Úttektirnar hafi verið gerðar 15. apríl 2021 og 2. febrúar 2024. Úttektaraðilinn hafi því getað borið þær saman og hann hafi verið með myndbönd og myndir þar sem hann hafi farið ítarlega í gegnum íbúðina.
Í úttektinni hafi verið tekið fram að fleiri hlutir kynnu að hafa orðið fyrir skemmdum sem úttektaraðila hafi yfirsést. Ástæða þess að bætt hafi verið við kröfuna sé sú að varnaraðili hafi ekki verið á staðnum við úttektina en horft á myndband úttektaraðila og séð óeðlilega skemmd á parketi fyrir utan baðherbergi og einnig á baðherbergis- og útidyrahurð, en þær hafi einnig verið mjög óhreinar og illa farnar.
Umboðsmaður varnaraðila hafi fengið lyklana afhenda 20. febrúar 2024 og nýr leigjandi flutt inn 1. mars sama ár. Ekki hafi verið hægt að finna nýjan leigjanda fyrr þar sem sóknaraðili hafi skilið eftir húsgögn og tjón verið á íbúðinni, en til dæmis hafi helluborð verið brotið. Sóknaraðili hafi gert viðgerðir en varnaraðili ekki verið búin að samþykkja þær og þær hafi ekki verið fagmannlega gerðar, en hún hafi skipt um helluborð þar sem sett hafi verið notað helluborð án samþykkis varnaraðila.
IV. Athugasemdir sóknaraðila
Í athugasemdum sóknaraðila segir að hún sé flóttamaður sem sé búsett með fjölskyldu sína hér á landi. Félagsþjónustan hafi tilkynnt henni að hún hafi fengið samþykkt stærra húsnæði og sóknaraðili þegar upplýst umboðsmann varnaraðila um það, enda ekki getað greitt leigu vegna tveggja íbúða.
Við upphaf leigutíma hafi íbúðin verið mjög skemmd og þær myndir sem sóknaraðili leggi fram hafi varnaraðili sent tveimur dögum fyrir upphaf leigutíma. Sóknaraðili hafi leigt íbúðina í því ástandi sem téðar myndir sýni og hún spurt varnaraðila tveimur dögum fyrir undirritun samningsins hvort hún gæti lagfært skemmdirnar. Varnaraðili hafi þá sagt að hún mætti gera það sem hún vildi á eigin kostnað og hún síðan afhent lyklana næsta dag. Sóknaraðili hafi þurft að gera við skemmdir í tvö skipti, annars vegar árið 2021 og síðan 2024.
Varnaraðili, sem sé búsett erlendis, segist hafa séð á myndbandi úttektaraðila að íbúðin þarfnaðist frekari viðgerða. Hefði sóknaraðili þekkt lögin á þessum tíma og mætt með sérfræðing til að leggja mat á íbúðina við upphaf leigutíma hefði tjónið numið meira en þremur milljónum. Sóknaraðili hafi gert við salerni og gler á ofni eftir samskipti við umboðsmann varnaraðila, sem hafi heimilað viðgerðirnar.
IV. Athugasemdir varnaraðila
Í athugasemdum varnaraðila segir að úttektaraðilinn sé með réttindi til að vera óháður úttektaraðili fyrir varnaraðila samkvæmt leigusamningi. Hún hafi verið skýr í málatilbúnaði sínum og sleppt kostnaði sem nýtt helluborð myndi kosta.
IV. Niðurstaða
Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði sóknaraðili fram bankaábyrgð að fjárhæð 600.000 kr. Krafa varnaraðila í trygginguna byggir á því að hún hafi orðið af leigutekjum vegna febrúar 2024 sem og að sóknaraðili hafi valdið ýmsum skemmdum á hinu leigða á leigutíma.
Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, er kveðið á um að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.–3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr.
Samkvæmt leigusamningi aðila átti leigutíma að ljúka 31. mars 2024. Í janúar 2024 óskaði sóknaraðili eftir að losna fyrr undan leigusamningnum þar sem hún fékk úthlutað stærra húsnæði á vegum Reykjavíkurborgar. Sóknaraðili greiddi leigu fyrir janúar og flutti út í lok þess mánaðar. Samkvæmt fyrirliggjandi rafrænum samskiptum sóknaraðila við umboðsmann varnaraðila féllst umboðsmaðurinn á að losa sóknaraðila fyrr undan leigusamningi að því gefnu að nýr leigjandi fyndist. Varnaraðili leigði íbúðina út að nýju frá 1. mars 2024 og því ljóst að hún varð af leigutekjum vegna febrúar 2024 sem sóknaraðila ber að bæta. Verður því að fallast á að varnaraðila sé heimilt að ganga að 235.000 kr. af bankaábyrgðinni vegna leigu fyrir febrúar 2024.
Í 63. gr. húsaleigulaga segir að við lok leigutíma skuli leigjandi skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Leigjandi beri óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Þá er kveðið á um í 1. mgr. 69. gr. sömu laga að leigjandi og leigusali eða umboðsmenn þeirra skuli gera úttekt á ástandi hins leigða húsnæðis samhliða gerð leigusamnings og við lok leigutíma.
Til stuðnings kröfum sínum leggur varnaraðili fram úttektir sem voru gerðar við upphaf og lok leigutíma. Þrátt fyrir fyrirmæli 69. gr. húsaleigulaga var hvorugur aðila viðstaddur þegar úttektirnar voru gerðar og var þeirra aflað einhliða af hálfu varnaraðila. Verður sóknaraðila því ekki gert að greiða kostnað vegna úttektanna líkt og varnaraðili gerir kröfu um. Þá hefur sóknaraðili neitað því að hafa valdið skemmdum á hinu leigða að undanskildum skemmdum á helluborði, sem hún lagfærði og kveðst varnaraðili ekki gera kröfu vegna þess í athugasemdum sínum 27. maí 2024. Með hliðsjón af þessu sem og þeim gögnum sem liggja fyrir í málinu telur kærunefnd að varnaraðili hafi ekki sýnt fram á bótaskyldu sóknaraðila.
Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.
ÚRSKURÐARORÐ
Varnaraðila er heimilt að fá greiddar 235.000 kr. úr tryggingu sóknaraðila.
Reykjavík, 6. nóvember 2024
Auður Björg Jónsdóttir
Víðir Smári Petersen Eyþór Rafn Þórhallsson