Mál nr. 10/2024-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 1. júlí 2024

í máli nr. 10/2024

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen prófessor og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að halda eftir 120.000 kr. af tryggingarfé varnaraðila.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Eftirtalin gögn bárust kærunefnd: 
Kæra sóknaraðila, dags. 22. janúar 2024.
Greinargerð barst ekki frá varnaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. janúar 2024 til 31. maí 2024 um leigu varnaraðila á herbergi sóknaraðila að C í D. Ágreiningur er um kröfu sóknaraðila um að halda eftir tryggingarfé varnaraðila.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveðst hafa gert leigusamning við varnaraðila 11. desember 2023 sem hafi átt að taka gildi 1. janúar 2024. Að kvöldi 23. desember 2023 hafi varnaraðili upplýst með Facebook skilaboðum að hún vildi rifta samningnum þar sem hún kæmi ekki til Íslands. Sóknaraðili hafi bent á að leigusamningurinn væri bindandi en boðið samkomulag um gagnkvæma riftun og að hún héldi tryggingarfénu eftir þar sem stutt væri þar til samningurinn tæki gildi. Erfitt yrði að koma herberginu í útleigu fyrir janúarmánuð með svo stuttum fyrirvara, sérstaklega þar sem það væri eingöngu leigt til erlendra háskólanema eða fólks í starfsnámi. Varnaraðili hafi hafnað því og krafist endurgreiðslu tryggingarfjárins þar sem leigutímabilið hafi ekki verið byrjað. Næsta dag hafi sóknaraðili upplýst að hún kæmi til með að auglýsa herbergið og tækist að leigja það í janúar fengi varnaraðili endurgreitt sem næmi leigu vegna þeirra daga sem herbergið færi í útleigu. Aðilar hafi báðir auglýst herbergið. Sóknaraðili hafi ekki fengið margar fyrirspurnir og enginn sem hafi haft samband hafi verið að leitast eftir leigu frá 1. janúar. Þar sem sóknaraðili hafi ekki viljað bíða lengur og eiga á hættu að missa af leigjanda fyrir febrúar hafi hún gert samning við einn af umsækjendunum sem tæki gildi 1. febrúar. Með tölvupósti 6. janúar 2024 hafi sóknaraðili upplýst varnaraðila um þetta og boðið henni að undirrita samkomulag um lok samnings og að sóknaraðili héldi tryggingarfénu eftir vegna leigu fyrir janúar en varnaraðili hafi engu svarað. 

III. Niðurstaða

Þar sem varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd verður við úrlausn málsins byggt á þeim gögnum og sjónarmiðum sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Í 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali megi ekki ráðstafa tryggingarfé eða taka af því án samþykkis leigjanda nema fyrir liggi endanleg niðurstaða um bótaskyldu leigjanda. Þó sé leigusala jafnan heimilt að ráðstafa tryggingarfénu til greiðslu á vangoldinni leigu, bæði á leigutímanum og við lok hans.

Til tryggingar á réttum efndum á leigusamningi aðila lagði varnaraðili fram tryggingarfé að fjárhæð 120.000 kr., sem nemur leigu fyrir einn mánuð. Ekki kom til þess að varnaraðili flytti í herbergið en hún upplýsti sóknaraðila rúmri viku fyrir upphaf leigutíma að ástæða þess væri sú að hún kæmi ekki til með að flytja til landsins. Í framhaldinu fór varnaraðili fram á endurgreiðslu tryggingarfjárins. Í málatilbúnaði sóknaraðila lýsir hún þeim ráðstöfunum sem hún greip til í kjölfar riftunar varnaraðila í þeirri viðleitni að takmarka tjón sitt, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga, og fann hún nýjan leigjanda að herberginu frá 1. febrúar 2024. Varnaraðili var bundinn af leigusamningi aðila enda tók hann gildi við undirritun og er því fallist á að sóknaraðila sé heimilt að ráðstafa tryggingarfé varnaraðila vegna leigu fyrir janúar 2024, sbr. 4. tölul. 1. mgr. 40. gr. húsaleigulaga.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður sé kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur. Samkvæmt 9. mgr. 85. gr. laganna eru úrskurðir kærunefndar aðfararhæfir án undangengins dóms.

ÚRSKURÐARORР       

Sóknaraðila er heimilt að ganga að tryggingarfé varnaraðila að fjárhæð 120.000 kr. vegna leigu fyrir janúar 2024.

Reykjavík, 1. júlí 2024

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                       Eyþór Rafn Þórhallsson