Mál nr. 83/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Með bréfi, dags. 14. nóvember 1998, beindi A, X nr. 3, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 24, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 20. janúar 1999, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. janúar 1999, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 3. febrúar sl. Á fundi nefndarinnar 8. mars 1999 voru lagðar fram athugasemdir gagnaðila, dags. 3. febrúar 1999 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik, ágreiningsefni og forsendur.

Um er að ræða fjölbýlishúsið Y nr. 24. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara og íbúð á 1. hæð sem báðar eru í eigu gagnaðila og íbúð á 2. hæð og í risi sem er í eigu álitsbeiðanda. Á húsfundi sem haldinn var þann 20. ágúst 1998 kom fram ágreiningur um nokkur atriði.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að allt viðhald garðsins miðist við að varðveita hann í sinni upprunalegu mynd og engar skipulagsbreytingar verði gerðar á honum.

2. Að álitsbeiðanda verði ekki gert að skipta um hurð og dyrastafi á íbúð sinni.

3. Að málningu á þaki verði frestað þar til ótvírætt liggi fyrir að þess sé þörf vegna nauðsynlegs viðhalds.

4. Að endurbótum á stétt í innkeyrslu verði frestað til ársins 2001 a.m.k. vegna mikils viðhaldskostnaðar á húsinu síðastliðið ár. Þá er þess krafist að ekki verði farið út í kostnaðarsamar framkvæmdir á innkeyrslu fyrr en örugg fjárhagsáætlun liggi fyrir.

5. Að gagnaðili sýni þá sanngirni að fallast á að kostnaðarsömum viðgerðum verði dreift á lengri tíma.

Í álitsbeiðni kemur fram að síðastliðið sumar hafi verið framkvæmdar umfangsmiklar steypuviðgerðir á sameign hússins. Í kjölfarið hafi útveggir hússins verið málaðir. Þá hafi verið skipt um þakrennur og niðurföll þar sem þess þurfti. Hafi kostnaður álitsbeiðanda verið hátt í milljón króna. Þá hafi álitsbeiðandi framkvæmt samskonar steypu- og málningarviðgerðir á bílskúr sem sé séreign hans og skipt um gler í íbúðinni. Samtals hafi viðgerðarkostnaður álitsbeiðanda vegna alls þessa verið hátt á aðra milljón króna. Þrátt fyrir þennan mikla viðhaldskostnað á umliðnu ári hafi gagnaðili krafist þess að ráðist verði í kostnaðarsamar framkvæmdir á sameigninni sem samtals muni nema mörg hundruð þúsundum króna. Álitsbeiðandi telur hins vegar enga brýna nauðsyn bera til þessara framkvæmda og í sumum tilfellum geti þær á engan veginn fallið undir eðlilegt viðhald. Þá hafi gagnaðili sett fram kröfur um að álitsbeiðandi láti gera dýrar breytingar sem eingöngu yrðu á kostnað álitsbeiðanda þótt ekki verði séð að slíkar kröfur standist ákvæði laga um fjöleignarhús. Ágreiningur aðila sem upp hafi komið á húsfundinum sé eftirfarandi:

1. Gagnaðili hafi lagt fram tillögu að fenginn yrði landslagsarkitekt til að gera tillögur um viðhald garðsins. Álitsbeiðandi bendir á að fram til ársins 1989 hafi umhirða og útlit garðsins verið til fyrirmyndar. Eðlilegt viðhald hljóti að felast í því að koma garðinum í það horf sem hann hafi verið í á þeim tíma. Gagnaðili telji hins vegar þátt í eðlilegu viðhaldi að leitað verði álits landslagsarkitekts á því hvernig gera megi garðinn til lengri tíma litið svo að viðhald hans verði sem minnst og hann verði sem snyrtilegastur. Álitsbeiðandi telur að ákvörðun þess eðlis falli undir B-lið 41. gr. laga nr. 26/1994, enda sé um að ræða endurskipulagningu á garðinum en ekki eðlilegt viðhald.

2. Gagnaðili hafi lagt fram tillögu um að hurð og dyrastafir verði lagfærðir, þar sem þess sé þörf, svo snyrtilegt útlit og samræmi í húsinu haldist. Álitsbeiðandi telur sér ekki skylt að verða við kröfu gagnaðila um að koma hurð og dyraumbúnað á íbúð sinni í upprunalegt horf enda hafi verið skipt um hurð og dyraumbúnað á íbúðinni fyrir áratugum. Hann telur því að samþykki meirihluta nægi ekki til að ráðast í framkvæmdirnar.

3. Gagnaðili hafi lagt fram tillögu um að þak verði málað. Álitsbeiðandi bendir á að þakið hafi verið málað árið 1990 og sé málningin í góðu ástandi. Engar sjáanlegar málningarskemmdir séu á því. Gagnaðili hafi ekki mótmælt því en telji að færa verði útlit þess til samræmis við útlit hússins að öðru leyti. Álitsbeiðandi telur að þar sem ekki sé um eðlilegt eða venjulegt viðhald að ræða heldur einungis að breyta lit þaksins þurfi 2/3 hlutar að samþykkja.

4. Gagnaðili hafi lagt fram tillögu um að innkeyrsla verði hellulögð. Álitsbeiðandi bendir á að ekki verði séð að þær hellur sem nú séu í innkeyrslunni séu svo "gamlar og ljótar" eins og gagnaðili hafi orðað það að brýna nauðsyn beri til þess að fara út í þær kostnaðarsömu endurbætur sem gagnaðili hafi lagt til. Kostnaðaráætlun sé óljós frá 140-400 þús. króna. Miðað við væntanlegt umfang framkvæmdanna sem m.a. feli í sér allmikið múrbrot, uppmokstur og jarðvegsskiptingu undir hellum, flutninga til og frá með efni, endurnýjun frárennslislagna undir stéttinni, auk annarra ófyrirséðra þátta verði kostnaður varla undir 300-400 þús. krónum. Þá geti heldur ekki talist eðlilegt að leggja út í þessar dýru framkvæmdir nú enda húseigninni engin hætta búin af núverandi ástandi innkeyrslunnar né heldur þeim sem um hana fara. Álitsbeiðandi vísar ennfremur til þess mikla viðgerðarkostnaðar sem hafi verið á síðastliðni sumri. Þessar endurbætur og breytingar á útliti innkeyrslunnar geti engan veginn talist brýnar, hvað þá heldur svo brýnar að nauðsynlegt sé að ráðast verði í þær strax. Álitsbeiðandi sé ekki á móti framkvæmdunum en tímasetningin sé óhentug miðað við hve viðgerðarkostnaður hafi verið mikill undanfarið. Álitsbeiðandi telur að ákvörðun þess eðlis falli undir B-lið 41. gr. laga nr. 26/1994. Þá bendir álitsbeiðandi á að eins og sjá megi af meðfylgjandi teikningu sé innkeyrslan eingöngu að bílskúr álitsbeiðanda. Um hana sé einnig eina aðkoman að aðaldyrum hússins.

5. Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi lagt fram átta tillögur á húsfundinum, þ.á.m. þær sem að framan greinir. Tillögurnar feli í sér að framkvæmdir verði unnar á mjög skömmum tíma. Af því sé ljóst að ekki fari mikið fyrir tillitsemi og sanngirni í viðhorfum gagnaðila í garð meðeigenda sinna. Álitsbeiðandi telur að reyndar verði ekki annað séð af tillögunum en að gagnaðili sé að reyna íþyngja honum sem mest á sem skemmstum tíma. Álitsbeiðandi telur að þessar fyrirætlanir gangi þvert gegn anda og eðli fjöleignarhúsalaganna en þeim sé ætlað að tryggja hagsmuni og velferð allra eigenda slíkra húsa. Nái þær tillögur gagnaðila sem gerð sé grein fyrir í 1-4 fram að ganga með þeim hætti sem gagnaðili áformi, í skjóli nokkurra prósenta meirihlutaeignar, sé álitsbeiðanda ófært að eiga eign sína að Y nr. 24.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningur aðili spretti af því að gagnaðili sé búsettur í húsinu, en álitsbeiðandi ekki. Gagnaðili hafi viljað halda húsi og lóð vel við, endurbæta, fegra og snyrta eftir föngum. Álitsbeiðandi hafi hins vegar viljað halda kostnaði í algjöru lágmarki.

1. Gagnaðili telur að einfaldur meirihluti geti tekið ákvörðun um að fenginn verði landslagsarkitekt til að gera tillögur um lagfæringar á garðinum með það fyrir augum að viðhald á honum verði sem minnst í framtíðinni, jafnframt því sem sorptunnum verði komið haganlega fyrir og til lagfæringa með hliðsjón af þeim tillögum. Garðurinn sé að vísu mjög lítill en ekki sé einfalt mál að hirða hann og hafi hann verið í órækt undanfarin ár. Ætti kostnaður við að leita tillagna ekki að vera meiri en 30-50 þús. kr. Erfitt sé síðan að meta hvað nauðsynlegar lagfæringar á garðinum myndu kosta. Gagnaðili telur ekki frágangssök að þær yrðu um 700 þús. kr.

2. Gagnaðili telur eðlilegt að álitsbeiðandi færi dyrastafi og hurð til fyrra horfs. Sérstakur stíll sé á dyrastöfum og hurðum í húsinu sem sé frá 1930. Þær séu hvítlakkaðar og útskornar og sérstakt skraut í hornum. Þetta sé á öllum dyrastöfum og hurðum sem snúi út í sameign nema á íbúð álitsbeiðanda þar sem þetta hafi greinilega verið fjarlægt og nútímalegri dyrastafir og hurð sett í staðinn. Engu máli eigi að skipta þótt nokkuð sé um liðið frá því að dyrastöfum og hurð hafi verið breytt hjá álitsbeiðanda frá þeim stíl sem að öðru leyti sé í húsinu.

3. Gagnaðili bendir á að húsið hafi verið málað 1997 og hann telji mestu máli skipta að færa þakið til samræmis við húsið að öðru leyti. Valinn hafi verið dökkgrænn litur á útidyrastafi og gluggastafi með það í huga að þakið yrði málað í sama lit. Gagnaðili telur þörfina fyrir að mála þakið sé m.a. af útlitsástæðum. Það sé ekki fallegt að hafa húsið nýmálað en þakið í öðrum og daufari lit. Gagnaðili telur að ekki sé um að ræða ákvörðun sem falli undir 9. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994, heldur ákvörðun sem einfaldur meirihluti eigenda geti tekið.

4. Gagnaðili telur brýnt að lagfæra aðkeyrslu með nýjum hellum. Hann telur að einfaldur meirihluti eigenda geti tekið ákvörðun um að aðkeyrslan sé hellulögð að nýju sumarið 1999, enda séu hellur orðnar ljótar og gamlar og úr sér gengnar og hin nýja hellulögn verði ekki íburðarmeiri en hellulagnir í næstu húsum. Kostnaður vegna þessa eigi að skiptast jafnt milli eigenda, sbr. 1. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994.

5. Gagnaðili bendir á að eins og fram komi í fundargerð hafi hann samþykkt að fresta öllum framkvæmdum til sumarsins 1999. Um sé að ræða uppsafnaðan vanda sem í þurfi að ráðast.

Gagnaðili telur að einfaldur meirihluti á löglega boðuðum húsfundi nægi til að taka ákvarðanir fyrir framangreindum tillögum. Þá vill gagnaðili fá svör við því hvort einfaldur meirihluti á löglega boðuðum húsfundi nægi til þess að stofna hússjóð í því skyni að safna fyrir framkvæmdunum og standa straum af reglubundnum þrifum og umhirðu sameignar og hvort gjöld á hann megi nema 20 þús. kr. á mánuði.

III. Forsendur.

Gagnaðili á tvo eignarhluta í húsinu, álitsbeiðandi einn. Sérhverjum eignarhluta í fjöleignarhúsi fylgir réttur til aðildar að húsfélagi og til að eiga hlut að ákvarðanatöku um sameignina og sameiginleg málefni. Þar af leiðir að þegar sami eigandi er að fleiri en einum eignarhluta í fjöleignarhúsi, hefur hann atkvæðisrétt sérstaklega fyrir hverja eign fyrir sig. Eignarhlutar gagnaðila í húsinu eru samtals 54% af heildinni og fer hann því með meirihlutavald um málefni húsfélagsins.

Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar, þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreignar og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist.

Í 41. gr. laga nr. 26/1994 er að finna reglur varðandi ákvarðanatöku um sameiginleg málefni í fjöleignarhúsum. Meginreglan er sú að til ákvarðana húsfélags þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda miðað við hlutfallstölur á löglega boðuðum húsfundi, sbr. D-lið 41. gr. Slík ákvörðun er bindandi fyrir aðra íbúðareigendur þrátt fyrir að þeir séu henni mótfallnir. Í A-, B- og C-liðum 41. gr. er að finna undantekningar frá meginreglunni í D-lið.

Um 1. kröfulið.

Í málinu liggur fyrir fundargerð húsfundar sem haldinn var þann 20. ágúst 1998. Þar lagði gagnaðili fram tillögu um að fenginn yrði tiltekinn landslagsarkitekt til að gera tillögur um endurbætur á garðinum til að hann væri jafnsnyrtilegur og garðar í grenndinni og í samræmi við lagfært útlit hússins þannig að viðhald hans yrði sem minnst. Einnig hvar koma megi fyrir sorptunnum, svo lítið fari fyrir þeim.

Eins og tillagan er sett fram er landslagsarkitektinn bundinn af því í tillögum sínum að hanna garðinn með tilliti til nágrannagarða svo og að hafa hliðsjón af útliti hússins. Tillaga þessi verður að teljast eðlilegur þáttur í rekstri sameignarinnar þannig að verðgildi eigna haldist og því þjóna sameiginlegum hagsmunum eigenda þegar til lengri tíma er litið. Þessi tillaga ein og sér fellur því undir meginreglu D-liðar 41. gr. laga nr 26/1994 sem áskilið er samþykki einfalds meirihluti eigenda. Það kæmi síðan til sérstakrar skoðunar hvort kostnaður við að framkvæma tillögur landslagsarkitektsins væri slíkur og tillögurnar þess eðlis að samþykki einfalds meirihluti eigenda nægði ekki. Tillögu álitsbeiðanda um að engar skipulagsbreytingar verði gerðar á garðinum og að allt viðhald hans miðist við að varðveita hann í upprunalegri mynd er hins vegar hafnað.

Um 2. kröfulið.

Á áðurnefndum húsfundi var samþykkt tillaga gagnaðila þess efnis að hurð og dyrastafir, sem snúa fram á gang á íbúð á 2. hæð verði sem fyrst færðir til upprunalegs horfs, svo að samræmi sé á milli þeirra og hurða og dyrastafa annars staðar í húsinu. Í bókuninni kemur fram að áætlaður kostnaður sé um 100 þúsund krónur sem álitsbeiðandi eigi að greiða.

Samkvæmt 6. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst til séreignar hurðir sem skilja séreign frá sameign. Samkvæmt niðurlagi greinarinnar hefur húsfélag ákvörðunarvald um gerð og útlit. Óumdeilt er að hurð sem skilur að sameign og íbúð álitsbeiðanda er í algjöru ósamræmi við heildarsvip annarra hurða í húsinu. Tillaga gagnaðila telst því falla undir meginreglu D-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 enda er ekki ótvírætt mælt fyrir um annan veg í 41. gr. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda hvað varðar þennan kröfulið.

Um 3. kröfulið.

Ein af meginskyldum húsfélags er eins og að framan greinir að sjá um viðhald og endurbætur á sameigninni. Ætla verður húsfélaginu nokkuð rúmt mat um að meta þörfina og víst er að ekki þarf að sýna fram á að sameignin liggi undir skemmdum áður en í viðhald og endurbætur er ráðist.

Fyrir liggur að þak hússins var málið árið 1990 og telst því á allan hátt eðlilegt að samþykkja að mála það nú að nýju. Fellur því ákvörðun um að mála þakið undir meginreglu D-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994. Ber að hafna kröfu álitsbeiðanda hvað varðar þennan kröfulið.

Um 4. kröfulið.

Á áðurnefndum húsfundi lagði gagnaðili fram tillögu um að sumarið 1999 yrði ráðist í framkvæmdir í innkeyrslu sem þar er nánar gerð grein fyrir. Fram kemur í bókun að kostnaður geti numið á bilinu 140 til 400 þúsund krónur. Kostnaður eigi að skiptast í samræmi við eignahluta í lóð, þ.e. gagnaðili greiði 51% en álitsbeiðandi 49%. Tillagan var samþykkt með atkvæði gagnaðila.

Rök gagnaðila fyrir tillögu þessari eru að hellur í innkeyrslu séu gamlar og í fullkomnu ósamræmi við endurbætt útlit hússins. Fornsteinn sem til stæði að nota í innkeyrsluna sé mjög smekklegur og slíkur steinn notaður í innkeyrslur húsa víða í grenndinni.

Ekki virðist vera ágreiningur í málinu milli aðila um að hellur í innkeyrslu þarfnist viðhalds. Álitsbeiðandi telur hins vegar tímasetningu framkvæmdanna óhentuga miðað við hversu viðgerðarkostnaður hafi verið mikill undanfarið. Því óskar hann þess að þeim verði frestað til ársins 2002.

Ekki er unnt að fallast á með álitsbeiðanda að tillaga gagnaðila um þessar endurbætur gangi verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald þannig að þær falli undir 9. tl. B-liðar 41. Tillagan verður hins vegar að teljast eðlilegur þáttur í rekstri sameignarinnar þannig að verðgildi eignarinnar haldist. Hún þjónar því sameiginlegum hagsmunum eigenda þegar til lengri tíma er litið. Tillagan fellur því undir D- lið 41. gr. laga nr 26/1994 sem samþykki einfalds meirihluti miðað við hlutfallstölu nægir til að taka.

Um 5. kröfulið.

Æskilegt væri að aðilar kæmu sér saman um að dreifa kostnaðarsömum viðgerðum á sameign hússins á lengra tímabil þannig að greiðsla kostnaðar væri sem minnst íþyngjandi. Mismunandi fjárhagsstaða einstakra sameigenda getur hvorki né má

hafa áhrif á ákvörðun meirihluta um framkvæmdir vegna nauðsynlegs og eðlilegs viðhalds fasteignarinnar. Meirihlutinn hefur því jafnan það mat hversu nauðsynlegt er að viðhaldi sé sinnt enda ber hann af því meirihluta kostnaðar. Ber því að hafna því að álitsbeiðandi eigi kröfu til að gagnaðili sýni þá "sanngirni" að fallast á að kostnaðarsömum viðgerðum verði dreift á lengri tíma.

Hvað hugleiðingar gagnaðila um hússjóð varðar vísast til fyrirmæla 49. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar :

Reykjavík, 22. mars 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson