Mál nr. 61/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 61/1998

Úrræði húsfélags við vanefndir og brot eiganda: Brot á skyldum.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 28. ágúst 1998, beindi A, hdl. f.h. húsfélagsins X nr. 32-36, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 36, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 28. október sl. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Fyrir fundinum lá einnig bréf gagnaðila, dags. 12. október 1998, þar sem hann krafðist nánari skýringa á erindinu af hálfu álitsbeiðanda.

Athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. nóvember 1998, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 9. desember sl. Samþykkt var að senda þær gagnaðila og veit honum frest til að koma að greinargerð í málinu.

Greinargerð gagnaðila, dags. 14. janúar 1999, var lögð fram á fundi nefndarinnar 3. febrúar sl. og málið rætt. Málið var tekið fyrir á fundi nefndarinnar 8. mars sl. án þess að ákvörðun væri tekin.

Á fundi nefndarinnar 19. mars sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið nr. 32, 34, og 36 við X var byggt um 1963. Í húsinu eru 3 stigahús með 12 íbúðum í hverju þeirra. Húsfélagsdeild er starfandi fyrir hvert stigahús fyrir sig en auk þess er eitt húsfélag fyrir húseignina í heild. Gagnaðili er eigandi að íbúð í stigahúsi nr. 36.

Ágreiningur er um sambýlishætti og brot á skyldum gagnaðila gagnvart húsfélaginu og öðrum eigendum hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að um langt árabil hafi gagnaðili staðið í vegi fyrir því að unnt væri að halda uppi eðlilegum samskiptum í húsfélaginu. Brot hans séu annars vegar vanefndir á skyldum hans til að greiða löglega ákvörðuð húsgjöld og hins vegar sambýlishættir sem ekki sé unnt að búa við.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili hafi um árabil neitað að greiða hússjóðsgjöld sem samþykkt hafi verið á húsfundum. Hann telji þessar ákvarðanir húsfunda ólögmætar með öllu og byggi greiðslur sínar á eigin framkvæmdaáætlunum. Hússjóðsgjöld séu því ekki greidd nema eftir málaferli með þeim afleiðingum að aðrir eigendur hússins þurfi að greiða meira en sem nemur eignarhluta þeirra.

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að samskipti gagnaðila við aðra íbúa hússins séu með ólíkindum. Hann hafi það fyrir reglu að setja upp tilkynningar þar sem hann véfengir aðalfundi í húsfélaginu auk aðdróttana um ólögmætt eða ósæmandi athæfi stjórnarmanna.

Á lóð hússins sé get ráð fyrir 20 steyptum bílageymslum, en af þeim sé bílskúr gagnaðila óbyggður. Því sé eyða í bílskúrsröðinni, sem feli í sér slysahættu og sé verulegt lýti á eigninni. Hafi dómsmál verið rekin vegna kostnaðar við byggingu bílskúra Þá hafi verið rekið dómsmál vegna eignaskiptasamnings varðandi fasteignina, þar sem gagnaðili krafðist þess að þinglýsing eignaskiptasamningsins yrði felld úr gildi þar sem bílskúrsréttur hans hafi verið færður til af hagkvæmisástæðum. Máli vegna innheimtu hússjóðsgjalda fyrir árin 1995 og 1996 og hluta ársins 1997 hafi lokið með dómsátt. Þá hafi verið rekið mál vegna greiðslu hússjóðsgjalds fyrir síðari hluta ársins 1997. Jafnframt því liggi fyrir innheimtubeiðni álitsbeiðanda vegna skuldar frá árinu 1995.

Háttsemi gagnaðili í gegnum tíðina hafi leitt til þess að árlegir aðalfundir liggi eins og mara á stjórnarmönnum auk þess sem stjórnin þurfi að leggja á sig ómælda vinnu og kostnað til að koma jafnvel einföldustu málum í framkvæmd.

Í greinargerð sinni rekur gagnaðili samskipti sín við íbúa hússins frá upphafi en hann mun nú vera eini upphaflegi eigandi þar. Kemur þar fram að ósætti það sem hér er vikið að hafi staðið allar götur frá því um 1970. Upphafið megi m.a. rekja til þess að gagnaðili telur að brotinn hafi verið á honum réttur með breytingu á fyrirkomulagi lóðarinnar þar sem m.a. bílastæðum var fjölgað. Á húsfundum á þessum tíma hafi gagnaðili krafist þess af íbúum hússins að "gagnkvæm sönnun á þinglýstri eignarheimild færi fram með því að fá staðfest ljósrit afsala allra íbúðanna 36 í fjöleignarhúsinu og eignaskiptasamningur m.a. unninn út frá þeim heimildum." Þessum kröfum hafi verið hafnað. Taldi gagnaðili að þessi háttsemi á skyldum eigenda hafi fluttst yfir á síðari eigendur íbúðanna og valdið honum tjóni. Gerir gagnaðili þá kröfu að kærunefnd úrskurði að með þessari háttsemi hafi verið brotið á réttindum hans og að afleiðingin sem rekja megi til þess brots sé bótaskyld.

Þá fjallar gagnaðili um endurnýjun byggingaleyfis bílskúra á lóð hússins. Telur gagnaðili að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna þess og óskar úrskurðar kærunefndar um það atriði.

Á árunum 1977 og 1978 hafi verið ákveðið að ráðast í umfangsmiklar framkvæmdir á norðurhluta lóðarinnar. Þessum áformum neitaði gagnaðili með þeim rökum að gera þyrfti eignaskiptasamning og leysa upphaflegan ágreining um eignaskipti milli eigendanna. Þá hafði gagnaðili ýmislegt að athuga við framkvæmdina og kostnað sem af henni hlaust. Telur hann verkið hafi orðið mun dýrara en ástæða var til og að hann hafi orðið fyrir tjóni af þeim sökum. Er óskað álits kærunefndar þar um.

Þá er óskað úrskurðar um að fjárhagslegt uppgjör vegna tilfærslu á þinglýstum bílskúrsréttindum gagnaðila til hins verra. Úrskurðar kærunefndar er krafist um ólögmæta háttsemi og brot á rétti gagnaðila.

Árið 1992 hafi verið farið í að reisa bílskúra á lóðinni. Gagnaðli hafi haldið því fram að ef breyta ætti niðurröðun þinglýstar bílskúrsréttinda og gagnaðili flyttist af reit nr. 5 á reit nr. 7 þá yrði að fara fram ástands- og verðmat á leiðslum fyrir kalt og heitt vatn. Með því að byggja bílskúr nr. 8 með þeim hætti sem gert var hafi rými bílskúrsreitar nr. 7 verið gróflega skert. Þá hafi í raun bæði bílskúrsréttur og bílastæðaréttur verið tekinn af gagnaðila. Óskað er úrskurðar kærunefndar um réttmæti skaðabóta til handa gagnaðila.

Árið 1993 hafi gagnaðili ætlað að selja íbúð sína en það hafi ekki verið unnt vegna óleystra ágreiningsmála í húsinu. Óskað er úrskurðar kærunefndar um bætur til handa gagnaðila af þessum sökum.

Á árinu 1994 og 1995 hafi farið fram viðgerðir á múr veggja hússins og málun að utan. Gagnaðili hafi mótmælt hvernig staðið var að framkvæmdunum og neitaði um tíma að greiða sinn hluta af þeim. Óskar gagnaðili úrskurðar kærunefndar um að hér hafi gróflega verið brotið á rétti hans og um skaðabætur honum til handa.

Gagnaðili gerir athugasemdir við ákvörðun húsfélagsins um gerð eignaskiptayfirlýsingar og verklag húsfélagsins í því máli, m.a. fundartíma húsfunda og fundarsköp. Þá er því lýst að atlaga hafi verið gerð að honum á húsfundi þegar hann hafi verið að lesa úr reglugerð um eignaskiptayfirlýsingar á fundinum.

Gagnaðili hefur fært frekari rök fyrir máli sínu en hér hefur verið rakið. Með vísun til 31. gr. stjórnsýslulaga nr. 37/1993 verður ekki gerð grein fyrir þessum röksemdum í álitsgerð þessari en kærunefnd hefur haft þær til hliðsjónar við úrlausn málsins.

III. Forsendur.

Í 1. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir: "Gerist eigandi, annar íbúi húss eða afnotahafi sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gangvart húsfélaginu eða eigendum, einum eða fleirum, þá getur húsfélagið með ákvörðun skv. 6. tölul. B-liðar 41. gr. lagt bann við búsetu og dvöl hins brotlega í húsinu, gert honum að flytja og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn." Í athugasemdum sem fylgdu frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994 segir um þessa grein, að frumvarpið hafi að geyma skýrari, afdráttarlausari og nokkuð breyttar og víðtækari reglur um úrræði húsfélags við vanefndir eða brot eiganda. Núgildandi ákvæði um það efni hafi ekki haft þá virkni og þau varnaðaráhrif sem skyldi. Lagt sé til að auk þess að húsfélag geti krafist þess að hinn brotlegi flytji úr húsinu geti það bannað hinum brotlega búseta í því og krafist þess að hann selji eignarhluta sinn. Í öllum tilvikum séu gerðar kröfur til þess að húsfélagið verði að sanna vanefndir og brot og megi gera ráð fyrir að ríkar sönnunarkröfur verði gerðar. Eins verði húsfélag að gæta í hvívetna réttra aðferða við ákvörðun og við að framfylgja henni.

Í 2. mgr. 55. gr. segir að áður en húsfélag grípi til aðgerða skv. 1. mgr. skuli það a.m.k. einu sinni skora á hinn brotlega að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess ef hann láti sér ekki segjast. Er réttmæti frekari aðgerða háð því að slík aðvörun, sem vera skal skrifleg og send með sannanlegum hætti, hafi verið gefin og send og að hún hafi ekki borið árangur eins og segir í niðurlagi málsgreinarinnar.

Láti hinn brotlegi ekki skipast skv. 2. mgr. 55. gr. er húsfélagi rétt að banna honum búsetu og dvöl í húsinu og skipa honum að flytja á brott með fyrirvara, sem skal að jafnaði ekki vera skemmri en einn mánuður, sbr. 3. mgr. 55. gr.

Í málinu hefur verið lagður fram mikill fjöldi gagna sem gefa til kynna djúpan ágreining gagnaðila við aðra íbúa hússins sem staðið hefur um áratugaskeið. Þess má geta að merkt skjöl málsins eru alls 213.

Meginhluti greinargerðar gagnaðila, sem er 23 vélritaðar blaðsíður, og fylgiskjöl fjalla hins vegar um ágreining sem þegar hefur verið fjallað um fyrir dómi. Vegna eðli málsins verður ekki hjá því komist að fjalla nokkuð um aðdraganda og rekstur þeirra mála.

Lóðarsamningur vegna húsanna nr. 32, 34 og 36 við X var gefinn út 10. nóvember 1962. Þeim lóðarsamningi var þinglýst ásamt uppdrætti um skipulag á heildarlóðinni dags. 5. nóvember 1962. Á lóðinni var gert ráð fyrir að reistir yrðu 20 bílskúrar og fylgdi bílskúrsréttur eignarhluta gagnaðila. Við niðurröðun reita undir bílskúra árið 1971 féll reitur merktur nr. 5 til gagnaðila.

Á árunum 1979 og 1980 voru steyptar gólfplötur undir átján bílastæði á lóðinni, gengið frá lögnum og bílastæðum við þær og annars staðar á lóðinni o. fl. Greiddu allir sinn hluta framkvæmdanna nema gagnaðili sem var andvígur þeim frá upphafi. Með dómi Hæstaréttar 1988:1144 var gagnaðili dæmdur til að greiða sinn hlut í framkvæmdunum

Í kjölfar neitunar gagnaðila að byggja bílskúr á lóðinni samþykktu aðrir bílskúrsrétthafar við X nr. 36 sex að tölu tilfærslu á byggingarreitunum þannig að þeir gætu reist bílskúra sína í röð en gagnaðili fengi byggingarreit nr. 7. Bílskúrar þessir voru reistir og síðar aðrir bílskúrar sem leyfi var fyrir. Gagnaðili hefur hins vegar ekki enn reist sinn bílskúr. Í dómi Hæstaréttar 1997:954 þar sem tekist var á um þessa tilfærslu á bílskúrsrétti gagnaðila í eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið kemur fram að hún byggi á löngu orðinni tilfærslu á bílskúrsrétti gagnaðila af reit númer 5. Síðan segir í dóminum "en bílskúr á þeim reit var af augljósum hagkvæmnisástæðum reistur af öðrum bílskúrsrétthafa í X nr. 36, þegar sýnt var, að sóknaraðili (gagnaðili innskot) vildi ekki nýta rétt sinn. Verður lagt til grundvallar dómi, að sóknaraðili hafi gefist kostur á að fylgjast með gerð eignaskiptasamningsins, en allir íbúðareigendur í húsinu undirrituðu hann að sóknaraðila undanskildum."

Í málinu kemur fram að nýjar málsástæður, sem sóknaraðili reisi kröfu sína á fyrir Hæstarétti, og lúti meðal annars að því að kostnaður sé meiri við að reisa bílskúr á reit númer 7 en reit 5 og að óvissa sé um hverjir sitji í stjórn húsfélagsins og hafi umboð til að rita undir eignskiptasamning fyrir þess hönd, séu of seint fram komnar og fái ekki komist að í málinu.

Fyrir dómi hafa verið rekin 3 innheimtumál gegn gagnaðila vegna vanefnda á greiðslu húsfélagsgjalda en tveimur þeirra hefur lokið með dómsátt.

Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið hafa dómstólar þegar fjallað um og dæmt meginefni þeirra málsástæðna sem gagnaðili hefur uppi í málinu hér fyrir kærunefnd. Eðli máls samkvæmt sæta þær ekki endurskoðunar hér fyrir kærunefnd. Því síður er það hlutverk kærunefndar að kveða á um bótaskyldu og upphæð bóta vegna þessara atvika svo sem gagnaðili fer fram á. Í raun má segja að allur málatilbúnaður gagnaðila sé mjög óljós og lítt skipulagður.

Álitsbeiðandi byggir mál sitt fyrir kærunefnd á stórfelldum vanefndum gagnaðila á greiðslu húsfélagsgjalda og ónæði og ólíðandi sambýlisháttum af hans hálfu.

Í málinu liggur fyrir fjöldi tilkynninga og bréfa sem gagnaðili hefur í gegnum tíðina hengt upp í stigagangi hússins eða sett í póstkassa. Efni nokkurra þessara tilkynninga benda til háttsemi sem fer illa saman við rekstur húsfélags og bendir til að gagnaðili ætli sér ýmsar þær valdaheimildir sem húsfélagið og stjórn þess á hverjum tíma fer með lögum samkvæmt. Í öðrum tilvikum er um að ræða ásakanir á hendur stjórn hússins. Þá liggur fyrir bókun lögreglu frá 22. október 1997 þar sem lögregla var kölluð til vegna ágreinings gagnaðila í sambandi við málningarvinna sem fór fram við húsið. Þá bera gögn málsins með sér að gagnaðili hafi gerst sekur um margítrekaðar vanefndir á að greiða skuldbindingar sínar gagnvart húsfélaginu. Virðast ástæður slíkra synjana oftar en ekki raktar til sjónarmiða gagnaðila sem ekki hafa verið teknar til greina fyrir dómi.

Kærunefnd telur að með framferði sínu í heild sem varað hefur í langan tíma þá hafi gagnaðili gerst sekur um gróf og ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart sameigendum sínum. Með því hefur hann grafið undan fyrirkomulagi þess félagslega sameignarforms sem löggjöf um fjöleignarhús byggir á. Kærunefnd fellst því á með álitsbeiðanda að gagnaðili hafi gerst sekur um brot á skyldum sínum með þeim hætti að skilyrði hafi verið fyrir hendi til að senda honum áskorun á grundvelli 2. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994 um að taka upp betri siði og vara hann við afleiðingum þess að láta sér ekki segjast.

Með bréfi Húseigendafélagsins, dags. 22. apríl 1997, var gagnaðila bent á skyldur sínar til að greiða hlutdeild sína í sameiginlegum kostnaði, þar með talin gjöld í sameiginlegan hússjóð, sbr. 2. tl. 13. gr. og 47. gr. laga nr. 26/1994. Þá var jafnframt bent á að gagnaðili virði ekki fundarsköp húsfélagsins, blandi óskildum málum inn í umræður fundarins, o.fl. Í bréfinu eru rakin ákvæði 55. gr. laga nr. 26/1994 en í niðurlagi þess segir: "Með vísan til þessa lagaákvæðis fól húsfélagið mér að skora á yður að temja yður skilvísi gagnvart hússjóðnum og að þér takið upp betri sambýlishætti og tilkynna yður um þau úrræði sem unnt er að grípa til í téðri lagagrein, ef ekki verður breyting til batnaðar." Bréf þetta var sent gagnaðili í ábyrgðar- og hraðpósti og afrit þess látið í póstkassa hans. Fundargerð aðalfundar húsfélagsins X nr. 36 haldinn 24. apríl 1997 liggur frammi í málinu. Á fundinum var lesið bréf Húseigendafélagsins. Að því virtu telst aðvörun húsfélagsins uppfylla skilyrði 2. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1994.

Í álitsbeiðni er hins vegar ekki gerð grein fyrir neinum tilteknum brotum gagnaðila á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eftir að áskorun Húseigendafélagsins var sannanlega birt honum. Þá er ekki að sjá í gögnum málsins nein augljós dæmi þessa. Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi hafi ekki eftir umrædda aðvörun sýnt fram á að gagnaðili hafi gerst sekur um gróf eða ítrekuð brot á skyldum sínum gagnvart húsfélaginu eða eigendum þess þannig að unnt sé að beita úrræðum 3. mgr. 55. gr. laga nr. 26/1996.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar:

Reykjavík, 22. mars 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson