Mál nr. 84/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Með bréfi, ódags., en mótteknu 23. nóvember 1998, beindi húsfélagið X nr. 98-100, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Bæjarsjóð A, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 9. desember 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 18. desember 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 3. febrúar sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 98-100, sem byggt var árið 1967. Í húsinu eru 21 íbúð. Gagnaðili er eigandi íbúðar nr. 0101 í X nr. 100. Ágreiningur er milli aðila vegna viðgerða í íbúð gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi farið út í framkvæmdir við íbúð sína sem stóðu yfir frá nóvember/desember 1996 og fram í júlí 1997. Á þeim tíma hafi komið í ljós tjón á skolplögnum. Ekkert samráð hafi verið haft við aðra eigendur hússins, hvorki fyrir framkvæmdirnar né meðan á þeim stóð. Álitsbeiðandi hafi því talið að um væri að ræða venjulegar endurbætur innan íbúðarinnar. Í apríl 1998 hafi gagnaðili síðan sent öðrum eigendum í X nr. 100 reikning fyrir þeirra hluta viðgerðarkostnaðar á skolplögnum og frágangi við þær.

Álitsbeiðanda bendir á að honum sé ekki kunnugt um hverjar framkvæmdirnar voru nákvæmlega, enda séu allir reikningar vegna þeirra ósundurliðaðir, skrifaðir út á misjöfnum tíma, stílaðir, samþykktir og greiddir af gagnaðila. Eðlilegt hefði verið að gagnaðili hefði haft samband við álitsbeiðanda þegar ljóst var að lagfæringa væri þörf, en lagnirnar voru myndaðar þann 13. mars 1997. Álitsbeiðandi telur að gagnaðili hafi með háttsemi sinni fyrirgert rétti sínum til að krefja aðra eigendur um þátttöku í kostnaðinum og vísar til 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að Félagsmálastofnun A hafi óskað eftir því við hann að sett yrði upp sturta í íbúðinni fyrir leigjanda gagnaðila. Pípulagningarmeistari hafi verið fenginn til verksins. Vegna aðstæðna hafi þurft að setja sturtuna upp í þvottahúsi sem sé inn af eldhúsinu. Ákveðið hafi verið að brjóta upp gólf og fara inn á frárennslislögn frá salerni með frárennslið frá sturtunni. Þá hafi komið í ljós að lögnin hafði gefið sig og saur verið um allt undir plötunni. Þegar búið hafi verið að hreinsa saurinn í burtu, hafi verið ákveðið að fá mann með frárennslislagnamyndavél til að mynda lögnina út úr húsi, með það í huga að hægt yrði að þræða lögnina með plaströri svo ekki þyrfti að brjóta meira upp af gólfinu. Við það hafi komið í ljós að hægt var að þræða lögnina. Einnig hafi verið ákveðið að endurnýja aðrar lagnir sem voru farnar að láta á sjá.

Gagnaðili bendir á að undir svona kringumstæðum sé ekki hægt að láta verk bíða. Samband hafi verið haft við þá íbúa sem heima voru og þeir beðnir um að sturta ekki niður þar sem frárennslið væri í sundur. Strax hafi verið hafist handa við að gera við lagnirnar svo að íbúar yrði fyrir sem minnstum óþægindum. Ásakanir um að ekki hafi verið rétt staðið að verki séu út í hött og fráleitt að það hafi þurft að bíða eftir fundi og samþykki húsfélagsins til slíkra viðgerða, sem enga bið þola, eins og öllum hlutaðeigandi ætti að vera ljóst. Gagnaðili byggir sjónarmið sín á 37. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Gagnaðili telur að sú kvörtun annarra eigenda í stigahúsinu um að ekki hafi verið talað við þá þegar skemmdirnar komu í ljós og að þeim beri því ekki að taka þátt í kostnaðinum geti ekki staðist. Frárennslislagnir sem hér um ræði séu eingöngu fyrir X nr. 100.

III. Forsendur.

Af gögnum málsins má ráða að ekki sé ágreiningur um að hin umdeilda viðgerð hafi að meira eða minna leyti tekið til sameiginlegra lagna hússins. Eru því hvorki forsendur né ástæður til að fjalla um að hve miklu leyti umræddar lagnir séu í sameign.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að þær væru bornar upp á húsfundi en framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda engin gögn málsins til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að gagnaðili hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra sbr. 38. gr. sömu laga. Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku gagnvart álitsbeiðanda verði að telja að honum sé rétt að neita greiðslu.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku varðandi framkvæmdir við lagnir hússins og að álitsbeiðandi geti því neitað að greiða sinn hlut kostnaðar vegna þeirra.

Reykjavík, 3. febrúar 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson