Mál nr. 82/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 82/1998
Eignarhald: Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 12. nóvember 1998, beindu A og B, X nr 8, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, X nr. 8, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 23. nóvember 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 9. desember 1998. Á fundi kærunefndar 27. janúar sl. var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 8. Húsið skiptist í tvo eignarhluta, þ.e. neðri hæð (42%) sem er í eigu álitsbeiðenda og efri hæð (58%) sem er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um bílastæði.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að viðurkennt verði að álitsbeiðendum sé heimilt að leggja bílum í bílastæði við húsið, að teknu tilliti til þess að slíkt hindri ekki aðgengi að bílskúr.
Í álitsbeiðni kemur fram að í kaupsamningi álitsbeiðenda, dags. 16. maí 1989, sé ákvæði þess efnis að bílageymsla á lóðinni sé eign efri hæðar og ekki megi hindra aðkeyrslu eða útkeyrslu frá henni með því að leggja bílum á svæðið framan við hana. Álitsbeiðendur hafi að fullu virt þetta ákvæði. Með kaupsamningi, dags. 4. júlí 1991, hafi gagnaðilar keypt efri hæð hússins, ásamt bílskúr og hlutdeild í sameiginlegri lóð. Þá fylgi efri hæðinni sem séreign hluti lóðar í bakgarði hússins. Gagnaðilar telja sig eiga rétt á a.m.k. tveimur bílastæðum í sameign, þar sem bílastæðið sé fyrir framan bílskúr þeirra og ekki sé hægt að leggja þar fleiri bílum án þess að hindra aðgengi að honum. Þessu mótmæli álitsbeiðendur og benda á að þau leggi að jafnaði ekki í hin umdeildu bílastæði, heldur í bílastæði meðfram vegg sem afmarki lóð hússins að X nr. 8.
Fyrir nokkrum árum hafi gróðurbeð á lóðarmörkum X nr. 6 og X nr. 8 verið fjarlægð og við það hafi bílastæðum fjölgað á lóðinni. Stærð hins umdeilda bílastæðis sé nú ca. 13 m x 4,5 m og sé það að hluta til malbikað. Á bílastæðinu séu nú að jafnaði 2 til 3 bifreiðar í eigu gagnaðila og sé þeim oft lagt fyrir innkeyrsluna. Þá hafi hluti bílastæðisins verið notaður sem geymsla af gagnaðilum, t.d. hafi þar verið geymdur óskráður jeppi, jeppakerra og byggingarefni vegna viðbyggingar við íbúð gagnaðila.
Álitsbeiðendur benda á að þau hafi ítrekað leitað leiða til að finna lausn á ágreiningnum en án árangurs. Álitsbeiðendur hafi boðist til að útbúa nýtt bílastæði til hliðar við inngang að húsinu og að gerð yrði ný eignaskiptayfirlýsing þar sem bílastæðum yrði skipt milli aðila, þannig að bílastæði fyrir framan bílskúr yrðu séreign gagnaðila, en hin nýju bílastæði séreign álitsbeiðenda. Þessu hafi gagnaðilar hafnað, en boðið að gera bílastæði á þeim hluta lóðarinnar sem liggi að dagheimili að X nr. 10. Því hafi álitsbeiðendur hafnað á þeirri forsendu að mikið grjótkast sé frá dagheimilinu inn á lóðina. Þá þyrfti að ganga yfir lóðina til að komast að inngangi hússins og jafnframt þyrfti að fjarlægja þvottasnúrur af lóðinni.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ástæða þess að álitsbeiðendur geti ekki lagt bifreið sinni fyrir framan bílageymslu gagnaðila sé sú að aðkeyrslan sé of þröng, þ.e. 4,2 m þar sem hún sé breiðust. Stærð lóðar framan við bílageymslu sé 13,8 m x 4,2 m við götu en mjókki inn að 4,0 m við bílageymslu. Staðlað bílastæði inn á lóð sé lágmark 2,5 m að breidd samkvæmt mæliblöðum útgefnum af bænum R.
Gagnaðilar benda á að trjágróðurinn á lóðarmörkum X nr. 6 og X nr. 8 hafi verið ónýtur. Alltaf hafi staðið til að setja aftur aðskilin lóðarmörk, en af því hafi enn ekki orðið. Við það muni aðkeyrslan þrengjast enn frekar. Gagnaðilar telja það óásættanlegt að þurfa að biðja álitsbeiðendur að færa bifreið sína í hvert skipti sem aðgengi þurfi að bílageymslu eða að notast við aðgengi í gegnum lóð X nr. 6. Annað mál sé með hluti eða bifreiðar sem tilheyra gagnaðilum sjálfum, en svæðið framan við bílageymsluna rúmi einungis tvo bíla sé öðrum lagt aftan við hann. Krafa gagnaðila sé því sú að réttur þeirra til aðgengis að bílageymslu verði virtur. Ennfremur benda gagnaðilar á að tillaga álitsbeiðanda um gerð nýs bílastæðis og séreignarskiptingu bílastæða sé í ósamræmi við eignarhlutdeild í lóð.
III. Forsendur og niðurstaða.
Á lóð hússins X nr. 8 er einfaldur bílskúr, sem samkvæmt skiptasamningi, dags. í júlí 1982, og þinglýst er á eignina tilheyrir efri hæð, þ.e. gagnaðilum. Einföld aðkeyrsla liggur eftir lóðinni að bílskúrnum. Samkvæmt teikningu er ekki gert ráð fyrir bílastæði á lóðinni til hliðar við aðkeyrslu og slíkt bílastæði hefur heldur ekki verið útbúið á lóðinni.
Umrædd aðkeyrsla að bílskúrnum er það löng að hæglega má leggja þar tveimur bifreiðum annarri fyrir aftan hina. Hins vegar er hún það mjó að í slíku tilviki kemst innri bifreiðin ekki út nema að henni sé ekið upp á gangstíg við húsið eða inn á bílastæði næstu lóðar. Af því leiðir að ekki er unnt að leggja bifreið í aðkeyrsluna án þess að hindra aðgengi eigenda bílskúrs að honum.
Samkvæmt 9. tl. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst einkabílastæði fyrir framan bílskúr séreign. Í því felst í þessu tilviki að öll aðkeyrslan að bílskúrnum verður að teljast sérnotaflötur gagnaðila enda bera þeir af honum allan kostnað, s.s. stofnkostnað, viðhald, umhirðu o.fl. Þar af leiðir að álitsbeiðendum er óheimilt að nýta aðkeyrsluna sem bílastæði.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum sé óheimilt að nýta bílastæði í innkeyrslu að bílskúr gagnaðila.
Reykjavík 27. janúar 1999.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson