Mál nr. 78/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 78/1998

Svalir.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 23. október 1998, beindi A, X nr. 2, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 2, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 28. október 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 11. desember 1998, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 3. janúar 1999, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 27. janúar sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 2, sem byggt var árið 1975. Í húsinu eru tveir eignarhlutar, þ.e. neðri hæð sem er í eigu álitsbeiðanda og efri hæð sem er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna viðgerðar á svölum og lekaskemmdum í íbúð álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðili beri einum að greiða kostnað við viðgerð á svölum efri hæðar og þann kostnað sem falla muni vegna viðgerða á lekaskemmdum.

Í álitsbeiðni kemur fram að svalir efri hæðar hafi lekið og valdið vatnsskemmdum m.a. á séreign álitsbeiðanda. Síðastliðið sumar hafi gagnaðili ákveðið að gera við gólfflöt svalanna til að stöðva lekann. Enginn húsfundur hafi verið haldinn um málið né hafi gagnaðili óskað eftir því fyrirfram að álitsbeiðandi tæki þátt í kostnaði við viðgerðina. Álitsbeiðandi telur að þar sem skemmdirnar urðu vegna leka frá innra byrði svala efri hæðar eigi gagnaðili einn að bera kostnað vegna þeirra enda hafi viðgerðin miðast við það.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að efri hæð hússins sé dregin inn að hluta. Þannig séu svalir efri hæðar jafnframt þak á hluta neðri hæðar. Vegna sprungu í gólfi svalanna hafi lekið inn í íbúðina. Umrætt svæði teljist til sameignar, sbr. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Gagnaðili bendir á að ekki hefði getað lekið inn í íbúðina nema um sprungu í útvegg hafi verið að ræða. Fullt samkomulag verið um viðgerðina, enda hafi viðgerðin fyrst og fremst verið til hagsbóta fyrir eiganda neðri hæðar. Með vísan til þess telur gagnaðili að kostnaður sé sameiginlegur, sbr. 1. tl. 43. gr. laga nr. 26/1994 og eigi að greiðast eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45.gr. laga nr. 26/1994.

III. Forsendur kærunefndar.

Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eigandi íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994. Hið sama á við um það sannanlega tjón á séreign álitsbeiðanda sem af umræddum leka hefur leitt, sbr. 52. gr. laganna.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Í málinu heldur álitsbeiðandi því fram að í framkvæmdir hafi verið ráðist án samráðs við hann. Gagnaðili heldur því hins vegar fram að fullt samkomulag hafi verið um hana. Þessi fullyrðing hans er ekki studd neinum frekari gögnum. Það er því álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku um framkvæmdina gagnvart álitsbeiðanda sem leiðir til þess að hann getur með réttu neitað greiðslu kostnaðar vegna hennar.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku varðandi framkvæmdir á svölum gagnaðila og að álitsbeiðandi geti því neitað að greiða sinn hlut kostnaðar vegna þeirra.

Reykjavík, 27. janúar 1999.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson