Mál nr. 77/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 77/1998

Hagnýting sameignar: Hjóla- og vagnageymsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 19. október 1998, beindi A, X nr. 27, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 27, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 28. október 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðili, dags. 5. nóvember 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember 1998. Á fundi nefndarinnar 9. desember 1998 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 27, sem skiptist í 8 eignarhluta. Ágreiningur er um hagnýtingu hjóla- og vagnageymslu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins þann 16. apríl sl., hafi stjórn húsfélagsins lagt fram tillögu að húsreglum. Í 13. gr. þeirra sé gert ráð fyrir að í hjóla- og vagnageymslu megi einnig geyma "einn gang hjólbarða af einkabílum í eigu íbúða hússins." Álitsbeiðandi hafi mótmælt en 13. gr. hafi verið samþykkt með fjórum atkvæðum gegn einu, með þeim fyrirvara að bryti hún í bága við lög yrði greinin felld niður. Álitsbeiðandi telur að samþykki allra eigenda þurfi fyrir þessari breytingu á hagnýtingu sameignarinnar. Samkvæmt þeirri meginreglu sem fram komi í 19. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús verði ekki gerðar verulegar breytingar á sameign og hagnýtingu hennar nema allir eigendur séu því samþykkir. Álitsbeiðandi telur að nýjar tillögur um not geymslunnar lúti að breyttri hagnýtingu hennar og eigi ákvæðið því við um ágreining aðila, sbr. og 1. mgr. 30. gr. Þá vísar álitsbeiðandi til 2. mgr. 35. gr. laganna þar sem teikning kveði á um að rýmið skuli notað fyrir hjól/vagna. Ennfremur vísar álitsbeiðandi til 1., 3. og 4. mgr. 35. gr. laganna sem allar kveða á um hagnýtingu eignarinnar, svo og til 4. tl. 13. gr.

Álitsbeiðandi bendir á að þar sem geymslan sé einungis 7,8 m2 rúmi hún ekki meira en hjól og barnavagna fyrir 8 íbúðir. Ef settir yrðu 32 hjólbarðar inn í geymsluna myndi notkunarrými hennar teppast verulega. Þá sé í geymslunni inntaksrými og mælar fyrir lagnir inn í húsið. Nokkur óþrifnaður og gúmmífnykur hljótist óhjákvæmilega af 32 hjólbörðum inni í svo litlu rými. Þá telur álitsbeiðandi að mikill eldmatur verði saman kominn á litlu svæði og á stað þar sem börn að miklum meirihluta gangi um. Stærð geymslunnar hljóti að vera lágmarksstærð fyrir 8 íbúðir. Engu máli geti skipt hvernig og í hvaða mæli íbúar hússins noti geymsluna. Hún eigi að vera til reiðu einungis fyrir hjól og vagna. Þeirri nýtingu verði ekki breytt nema með samþykki allra eigenda hússins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í fundargerð hafi verið bókað að fundurinn samþykkti jafnframt að ef geymsla hjólbarða á þessum stað reynist brjóta í bága við lög, mun heimildin verða felld niður. Hagnýting hjóla- og vagnageymslunnar hafi áður borið á góma á húsfundi og hafi þá verið rætt um að leyfa geymslu hjólbarða og m.a. að settur yrði upp rekki eða hilla svo gólfpláss muni ekki rýrast. Álitsbeiðandi hafi þá einnig mótmælt tillögunni.

Gagnaðili bendir á að 6 af 8 geymslum sem fylgja íbúðunum séu mjög litlar og taki 4 hjólbarðar verulegan hluta geymslurýmisins. Af þeirri ástæðu, svo og þeirri að einungis tvö börn búi í húsinu, þyki ekki ástæða til að einskorða notkunina við hjól og vagna. Gagnaðili telur að ekki sé um að ræða verulega breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Um sé að ræða óverulega breytingu og einungis til þess fallna að koma til móts við þarfir allra íbúanna. Í 1. og 2. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994 sé húsfélögum beinlínis lögð sú skylda á herðar að sjá til þess að sameign nýtist öllum eigendum svo vel sem kostur sé og stuðli 13. gr. húsreglanna að því að þessari skyldu sé fullnægt.

III. Forsendur.

Samkvæmt ákvæði 57. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er hlutverk og tilgangur húsfélaga aðallega að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar þannig að hún fái sem best þjónað sameiginlegum þörfum eigenda og stuðla að og framfylgja því með samþykktum, reglum og ákvörðunum að hagnýting hússins, bæði séreignar og sameignar, sé ávallt með eðlilegum hætti og þannig að verðgildi eigna haldist. Í 4. tl. 13. gr. laganna er kveðið á um að meðal helstu skyldna eigenda í fjöleignarhúsum sé að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignar.

Ákvarðanir um breytingar á sameign þarf að taka á sameiginlegum vettvangi eigenda, þ.e. á húsfundi, og fer það eftir eðli og umfangi ákvörðunarinnar hve mikinn meirihluta þarf til samþykktar. Sé þannig um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 og 6. tl. A-liðar 41. gr. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa í för með sér breytingar á sameign, utan húss eða innan, sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr. Samkvæmt 31. gr. skal einnig beita reglum 30. gr., eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. einnig 19. gr.

Af meðfylgjandi teikningu af reiðhjóla- og vagnageymslu má sjá að geymslan er 7,8 m2. Í geymslunni eru inntök fyrir heitt og kalt vatn.

Á húsfundi 16. apríl sl. var samþykkt tillaga stjórnar húsfélagsins að reglum um sambýlishætti fyrir húsið. Í 13. gr. þeirra segir að í sameiginlegri reiðhjóla- og vagnageymslu sé einungis heimilt að geyma reiðhjól, barnavagna, barnakerrur og barnasleða. Síðan segir: "Einnig má geyma þar einn gang hjólbarða af einkabílum í eigu íbúða hússins."

Kærunefnd telur að í sameignar- og hagnýtingarrétti eigenda húss felist réttur til að nýta reiðhjóla- og vagnageymslu, sem og aðra sameign, á eðlilegan og venjulegan hátt. Kærunefnd telur samrýmanlegt að geyma hjólbarða, reiðhjól og barnavagna í sömu geymslunni enda skerði geymsla þeirra ekki hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu geymslunnar í skilningi 3. og 4. tl. 1. mgr. 13. gr. laga nr. 26/1994. Í greinargerð gagnaðili er á það bent að settur yrði upp rekki eða hilla fyrir hjólbarðana þannig að gólfpláss skerðist óverulega. Þá verði hjólbarðarnir geymdir í þar til gerðum umbúðum. Kærunefnd telur að með þessu fyrirkomulagi verði að líta svo á að um óverulega breytingu á hagnýtingu sameignarinnar sé að ræða. Slík breyting útheimtir allt að einu samþykki 2/3 hluta eigenda bæði miðað við fjölda eigenda og eignarhluta, sbr. 4. tl. B-liðar 1. mgr. 41. gr. laga nr. 26/1994. Í 2. mgr. 42. gr. laga nr. 26/1994 segir, að sé um að ræða ákvarðanir sem falla undir B-lið 41. gr. þá verði a.m.k. helmingur eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta að vera á fundi og tilskilinn meirihluti þeirra að greiða atkvæði með tillögu.

Í málinu liggur fyrir að á húsfundi þann 16. apríl sl. var mætt vegna 5 af 8 eignarhlutum í húsinu. Ekki liggur fyrir hvort þeir 5 eignarhlutar sem mætt var ráða yfir 50% eða meira af eign hússins. Að því tilskildu að svo hafi verið telst ákvarðanatakan lögleg.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að samþykkt húsfundar þann 16. apríl sl. þess efnis að leyfa geymslu hjólbarða í reiðhjóla- og vagnageymslu hússins teljist lögleg hafi tilskilinn meirihluti eigenda miðað við eignarhluta mætt á fundinn.

Reykjavík, 30. desember 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson