Mál nr. 69/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 69/1998
Bílastæði.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 24. september 1998, beindi A, X nr. 4, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 4, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 28. október 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 29. október 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember sl. Á fundi kærunefndar 9. desember sl. var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 4. Húsið skiptist í 30 eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar 201. Samkvæmt lóðarleigusamningi er lóðin sameiginleg með X nr. 1-5. Ágreiningur er um sérmerkingu bílastæða.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að bílastæðum á lóð hússins hafi ekki verið löglega skipt.
Í álitsbeiðni kemur fram að stjórn húsfélagsins hafi skipt bílastæðum niður á íbúðir hússins og hafi álitsbeiðanda verið úthlutað stæði fjærst inngangi hússins. Þetta fyrirkomulag hafi valdið álitsbeiðanda miklum óþægindum og skapað leiðindi í húsinu.
Álitsbeiðandi bendir á að í afsali hans fyrir íbúðinni, eignaskipta- og lóðarleigusamningi komi fram að bílastæði á lóðinni séu opin. Álitsbeiðandi skilji það svo að bílastæðin séu sameiginleg og óskipt. Álitsbeiðandi telur það rýra verðgildi íbúðarinnar ef henni fylgi kvöð um bílastæði svo fjarri inngangi hússins.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að bygging hússins hafi dregist verulega. Lóðin hafi átt að vera fullfrágengin árið 1990 en það hafi dregist til ársins 1992. Eigendur hafi þá stofnað Framkvæmdanefnd X nr. 1-5 og átti félagið m.a. að sjá um framkvæmdir við bílastæði. Stjórn félagsins sem skipuð hafi verið 10 mönnum, tveimur frá hverju húsfélagi, hafi strax hafist handa við að undirbúa framkvæmdir og hafi stjórnarmenn kynnt þær hver í sínu húsfélagi. Þá hafi verið haldnir 2 almennir fundir í Y. Samkvæmt breyttum teikningum frá teiknistofunni R af bílastæðum, dags. í júní 1993, sem samþykktar voru í byggingarnefnd þann 24. júní 1993, hafi verið hætt við byggingu bílageymsluhúss og bílastæðum fjölgað í 1,5 bílastæði á íbúð. Ákveðið hafi verið að hver íbúð skyldi fá eitt merkt bílastæði, en aukahlutinn falla undir gestastæði. Þá hafi í teikningunni einnig verið gert ráð fyrir 38 opnum bílskýlum en heimild til byggingar þeirra hafi ekki verið nýtt.
Gagnaðili bendir á að tvær leiðir hafi komið til greina við skiptingu bílastæðanna. Annað hvort að dregið yrði úr potti númer stæða eða að sú íbúð sem fjærst væri útidyrum fengi stæði næst innganginum og sú íbúð sem næst væri útidyrum fengi stæði fjærst innganginum. Seinni leiðin hafi verið valin. Tillaga stjórnarinnar þar að lútandi hafi verið samþykkt í öllum húsfélögunum. Hófust framkvæmdir vorið 1993 og þeim lauk haustið 1994. Eitt síðasta verkið hafi verið að mála staðsetningu og íbúðanúmer á bílastæðin samkvæmt samþykktinni. Þegar framkvæmdir hófust hafi eigandi íbúðar 201 verið í stjórn húsfélagsins. Íbúðin hafi skipt um eiganda á árinu 1994 og hafi hinn nýi eigandi verið samþykkur framkvæmdunum. Íbúðin hafi aftur verið seld í júlí 1995 og hafi sá eigandi ekki gert athugasemdir við framkvæmdina. Í janúar 1997 eignaðist álitsbeiðandi íbúðina. Gagnaðili bendir á að þegar íbúðir í húsinu séu boðnar til sölu óski fasteignasala eða seljandi yfirleitt eftir yfirlýsingu húsfélagsins um stöðu mála og sé þeim þá send staða íbúðar, upplýsingar um framkvæmdir og annað sem máli skiptir. Þá fylgi yfirlýsingunni afrit síðustu ársreikninga og teikning af bílastæði. Þegar álitsbeiðandi keypti íbúðina hafi ekki verið óskað eftir slíkri yfirlýsingu og hafi gjaldkeri húsfélagsins ekki vitað um eigendaskiptin fyrr en nokkru síðar. Gagnaðili telur að þar sem ákvörðunin og framkvæmdirnar við bílastæðin hafi farið fram á árunum 1992-1994 þá falli þær undir 9. gr. laga nr. 59/1976. Ákvarðanirnar hafi verið teknar með lögmætum hætti í öllum húsfélögunum og hafi ekki verið mótmælt af öðrum eigendum en álitsbeiðanda.
III. Forsendur og niðurstaða.
Samkvæmt lóðarleigusamningi er lóðin X nr. 1-5 ein heildar íbúðarhúsa-, bílastæða-, bílageymslu- og leiksvæðalóð.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.
Fyrir liggur í málinu að fyrirkomulagi lóðar hússins var breytt samkvæmt teikningum frá R teiknistofu, dags. í júní 1993. Þessar breyttu teikningar voru samþykktar á fundi byggingarnefndar Reykjavíkur 24. júní 1993. Í kjölfar breytinganna var það stjórn framkvæmdanefndar, samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila, sem skipti hinum umdeildu bílastæðum
Í samþykktum byggingarnefndarteikningum kemur fram að fyrirkomulag lóðarinnar hafi verið breytt þannig að bílageymsluhúsum sé sleppt og bílastæðum fjölgað. Hins vegar verður ekki séð af gögnum málsins að sérmerking bílastæðanna hafi verið samþykkt af byggingaryfirvöldum svo sem látið er að liggja í greinargerð gagnaðila.
Í 3. mgr. 9. gr. laga nr. 59/1976 um fjölbýlishús, sem í gildi var þegar ákvörðun þessi var tekin, kemur fram að óskiptum bílastæðum verði ekki skipt nema allir eigendur samþykki. Samkvæmt 1. mgr. 3. gr. laganna var lagaskylda til gerðar skiptayfirlýsingar um öll fjölbýlishúss sem þau lög tóku til. Samkvæmt d-lið 1. mgr. 4. gr. skyldi í slíkri skiptayfirlýsingu tekið fram hvort íbúð fylgdi réttur til bílskúrs eða bílastæðis. Sambærilegt ákvæði er nú í 2. mgr. 33. gr. núgildandi laga um fjöleignarhús nr. 26/1994.
Í málinu liggja ekki fyrir fundargerðir þannig að ráðið verði hvort eða með hvaða hætti staðið var að ákvörðunartöku um skiptingu bílastæðanna.
Af öllu þessu virtu er ljóst að hvorki liggur fyrir að aflað hafi verið lögmælts samþykkis allra eigenda svo sem 3. mgr. 9. gr. laga nr. 59/1976 áskildi né að eignarskiptayfirlýsingu og/eða eignarheimildum hafi verið breytt með þeim hætti sem eldri og yngri lög áskilja við breytingu sem þessa.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að bílastæðum á lóð X nr. 1-5 hafi ekki verið löglega skipt milli eigenda.
Reykjavík, 30. desember 1998.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson