Mál nr. 62/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 62/1998

Eignarhald: Þvottahús, afnotaréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 8. september 1998, beindi A, X nr. 25, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, Y nr. 87, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 28. október 1998. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 29. september 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 28. október sl. Á fundi nefndarinnar 21. desember sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið Y nr. 87, sem byggt var árið 1960. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara og gagnaðilar íbúðar á 2. hæð hússins. Ágreiningur varðar hvort álitsbeiðandi eigi eignaraðild eða afnotarétt að þvottahúsi í kjallara hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telur að sameiginleg þvottaaðstaða sé fyrir íbúð hans og gagnaðila í þvottahúsi í kjallara. Kveður álitsbeiðandi að við kaup á íbúðinni hafi honum verið sýnd þvottaaðstaða í þvottahúsinu. Þar sé tengt fyrir vatn og rafmagn frá mælum kjallaraíbúðar og ágætis pláss fyrir þvottavél. Álitsbeiðandi telur að þar sem íbúðin sé samþykkt eigi þvottaaðstaða að fylgja, þó að orðalagi þess efnis sé áfátt í eignarheimildum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þeir telja að þvottahúsið sé séreign íbúðar þeirra á 2. hæð og að kjallaraíbúð fylgi hvorki eignarhlutdeild né afnotaréttur af þvottahúsinu. Því til stuðnings vísa gagnaðilar til eignaskiptasamnings frá október 1993, kaupsamnings álitsbeiðanda, dags. 4. október 1996 og afsals álitsbeiðanda, dags. 15. september 1997, svo og kaupsamnings gagnaðila, dags. 16. desember 1993, og afsals gagnaðila, dags. 13. janúar 1994. Í þessum eignarheimildum komi skýrt fram að þvottahúsið sé séreign gagnaðila. Einungis sé kveðið á um að kjallaraíbúðin eigi umgengisrétt að mælum í kjallara.

Gagnaðilar benda á að íbúðir málsaðila hafi áður verið í eigu sömu aðili. Þegar gagnaðilar keyptu eignina hafi þeim verið tjáð af seljendum að þvottahúsið fylgdi íbúð gagnaðila. Aldrei hafi verið talað um afnotarétt kjallaraíbúðar í því sambandi né hafi fyrri eigendur gert kröfu um afnotarétt að því. Þá hafi gagnaðilar ekki haft vitneskju um að tengt væri fyrir vatn og rafmagn fyrir kjallaraíbúðina í þvottahúsinu. Gagnaðilar hafi ekki notað þessa tengla og telja eðlilegast að þeir verði aftengdir.

III. Forsendur.

Í málinu liggur fyrir eignaskiptasamningur sem gerður var í október 1993 og eignarheimildir málsaðila.

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli fyrirliggjandi eignarheimilda, reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Í 5.-9. gr. laga nr. 26/1994 er m.a. fjallað um skiptingu fjöleignarhúss í séreign, sameign sumra og sameign. Í 2. mgr. 10. gr. segir síðan að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Lögin eru á þeirri meginreglu byggð að hverjum og einum eignarhluta fylgi hlutdeild í sameign á grundvelli hlutfallstölu, burtséð frá stærð hans, notkun eða nýtingarmöguleikum. Er þar um alla sameign viðkomandi húss að ræða, þar á meðal sameiginlegt þvottahús. Hér er ekki um neina efnislega breytingu að ræða frá eldri lögum á þessu réttarsviði.

Frá meginreglu þessari eru þó tvær undantekningar. Í fyrsta lagi gera lögin sjálf ráð fyrir fráviki, sbr. 2. tl. 1. mgr. og 2. mgr. 7. gr. þeirra um sameign sumra og í öðru lagi kann að vera kveðið á um slíkt í eignarheimildum, sbr. tilvísun 1. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 þar að lútandi.

Í eignaskiptasamningi sem gerður var í október 1993 um húseignina Y nr. 87 og öðrum eignarheimildum, er varða íbúðir álitsbeiðanda og gagnaðila sem lagðar hafa verið fram, kemur skýrt og ótvírætt fram, að umdeilt þvottahús sé séreign gagnaðila. Engin gögn hafa verið lögð fram af hálfu álitsbeiðanda sem sýna hið gagnstæða. Kærunefnd telur því, með vísan til framangreinds, sbr. 1. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994, að kjallaraíbúð álitsbeiðanda að Y nr. 87, fylgi hvorki eignarhlutdeild né afnotaréttur í umdeildu þvottahúsi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kjallaraíbúð álitsbeiðanda að Y nr. 87, fylgi hvorki eignarhlutdeild né afnotaréttur í umdeildu þvottahúsi.

Reykjavík, 21. desember 1998.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason