Mál nr. 48/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 48/1998

Eignaskiptayfirlýsing.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 6. júlí 1998, beindi A, X nr. 8, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 88, og C, Y nr. 88, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 26. ágúst sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, B og C, og greinargerð B, báðar dags. 23. september 1998, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 28. október sl. Á fundi nefndarinnar 9. desember sl. var málið tekið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið Y nr. 88. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara sem er í eigu álitsbeiðanda og íbúðir á 1. hæð (miðhæð) og í risi sem eru í eigu gagnaðila. Ágreiningur er milli aðila um það hvort gera eigi eignaskiptayfirlýsingu á grundvelli samþykktra teikninga, á grundvelli núverandi notkunar íbúa eða á grundvelli beggja þessara atriða og þá hvernig.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að ósamræmi sé á milli samþykktra teikninga og eignahluta/notkunar kjallaraíbúðar á geymslum og þvottahúsi. Álitsbeiðandi telur að núgildandi eignaskiptasamningur sé byggður á röngum og villandi forsendum. Því til stuðnings bendir álitsbeiðandi á eftirfarandi:

Í október 1983 hafi R gert tillögu að kostnaðarskiptingu fyrir húseignina, þ.e. kjallara, hæð og ris, á grundvelli gildandi teikninga. Þar sé tekið fram að í kjallara og risi séu ósamþykktar íbúðir. Þann 8. mars 1984 hafi teikningar verið lagfærðar, þannig að samþykki fékkst fyrir íbúðum í kjallara og risi. Þar kom fram að geymslur tilheyri kjallara- og risíbúð og að þvottahús sé sameign 1. hæðar og kjallara.

Með eignaskiptasamningi, dags. 24. nóvember 1984, ákvað S eignaskiptingu á fasteigninni í samræmi við eignarútreikninga R. Í eignaskiptasamningum segir að í kjallara sé samþykkt 2ja herbergja íbúð. Engir útreikningar fylgi í yfirlýsingu R né komi þar fram að þvottahús og geymsla tilheyri ekki kjallara. Þá komi fram að við lok samþykktra breytinga á risi skuli gerður nýr eignaskiptasamningur. Nýr samningur hafi hins vegar ekki verið gerður. Ljóst sé að nýjan eignaskiptasamning hefði þurft að gera á grundvelli samþykktra teikninga til þess að íbúðir í kjallara og risi gætu talist samþykktar.

Álitsbeiðandi bendir á að einhverjar breytingar hafi verið gerðar á húsnæðinu og fyrir þeim aflað samþykki byggingarnefndar þann 25. september 1986. Aftur hafi verið gerðar breytingar á risíbúð og þær samþykktar í byggingarnefnd 27. júní 1991. Kjallaraíbúð sé óbreytt og enn sé inni á teikningum skýringar um að ein geymsla tilheyri kjallaraíbúð og þvottaherbergi sé sameignlegt með 1. hæð. Enda hafi það verið forsenda þess að kjallaraíbúð hafi verið samþykkt.

Álitsbeiðandi telur að núverandi eigandi 1. hæðar hljóti að hafa samþykkt og vitað af breytingunum sem fyrirhugaðar voru árið 1991 er hann kaupi eign sína með afsali, dags. 16. ágúst 1990. Þá telur álitsbeiðandi athyglisvert að þrír fasteignasalar riti nöfn sín undir eignaskiptasamning, dags. 24. nóvember 1984, þrátt fyrir þann fyrirvara sem R hafði á útreikningunum .

Álitsbeiðandi bendir á að ef breyta eigi teikningum í samræmi við óskir/vilja eigenda 1. hæðar, þ.e. að stuðst verði við eignaskiptasamning, dags. 24. nóvember 1984, þá þurfi að breyta samþykktum teikningum en óljóst sé hvort samþykki fáist fyrir því hjá byggingaryfirvöldum að geymsla og þvottahús tilheyri ekki kjallaraíbúð enda teldist hún þá ekki lögleg. Þá sé það einnig ljóst að breytingar hafa verið gerðar á risi samkvæmt samþykktum teikningum, en þeim sé ekki lokið. Ljúka þurfi breytingunum og/eða gera nýja eignaskiptayfirlýsingu til samræmis við önnur skilyrði í eignaskiptasamningi, dags. 24. nóvember 1984.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gera þurfi reyndarteikningu af húsinu. Gagnaðilar telja að hana eigi að gera samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 24. nóvember 1984. Sá eignaskiptasamningurinn sé dagsettur eftir að íbúðir í kjallara og risi voru samþykktar. Þá telja gagnaðilar að ekki sé hægt að krefja eiganda risíbúðar um að ljúka við samþykktar breytingar enda beri hann einn allan kostnað af slíku.

Gagnaðilar vísa til 4. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðnings. Notkun húseignarinnar hafi verið samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi frá því að hann hafi verið gerður, án athugasemda eigenda á hverjum tíma. Þar komi fram að þvottahús og hitaklefi í kjallara séu séreign miðhæðar (1. hæðar) og aðskilin frá öðrum séreignum. Þá vísa gagnaðilar til álits kærunefndar í málum nr. 6/1998 og 39/1998.

Gagnaðilar telja að ný eignaskiptayfirlýsing og reyndarteikning af húsinu eigi að vera gerð á grundvelli þinglýstra heimilda ásamt þeirri notkun sem viðgengst hafi í húsinu. Gagnaðilar benda á að eina sameignin í húsinu sé sameign sumra, þ.e. anddyri á 1. hæð sem sé sameign íbúða á 1. hæð og í risi. Notkun húseignarinnar hafi verið sú að eigendur íbúða í kjallara og risi hafa haft aðgang að rafmagnstöflu og vatnsinntaki ásamt mælum, en hitaklefi og þvottahús sé eins fram komi í þinglýstum heimildum séreign miðhæðar og aðskilin frá öðrum séreignarhlutum.

Gagnaðili, B, fellst ekki á að samþykktar teikningar verði notaðar sem grundvöllur nýrrar eignaskiptayfirlýsingar þar sem fyrir liggi þinglýst skjöl, dagsett eftir að teikningar höfðu verið samþykktar, um eignaskiptingu og hafi notkun eignarinnar verið samkvæmt þeirri skiptingu. Þá fellst gagnaðili ekki á að núverandi eignaskipting milli hæðar og kjallara sé byggð á röngum og villandi forsendum og bendir á að samningurinn hafi verið gerður eftir að teikningar höfðu verið samþykktar og hafi öllum núverandi eigendum verið kunnugt um þinglýsta eignaskiptasamninginn þegar þeir eignuðust sinn hlut í húsinu.

Gagnaðili, B, gerir sérstaklega athugasemdir við rökstuðning álitsbeiðanda. Hann telur að ekki sé ljóst hvað álitsbeiðandi eigi við með "gildandi teikningum" því að eignahlutaskiptingin sem R reiknaði út í október 1983 sé sú sama og fram komi í þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 24. nóvember 1984. Eignaskiptasamningur, dags. 24. nóvember 1984, sé undirritaður að þáverandi eigendum, vottaður og þinglýstur, þannig að allir eigendur á þessum tíma hafi verið sammála um eignaskiptinguna og sé samningurinn gerður eftir að byggingarnefnd samþykkti íbúðir í kjallara og risi. Þá hafi núverandi eigendum verið fullkunnugt um þennan eignaskiptasamning þegar þeir eignuðust sinn hlut í húsinu. Samningurinn hljóti því að teljast fullgildur fyrir fasteignina enda hafi verið farið eftir þessum samningi frá gerð hans.

Gagnaðili bendir á að 6. tl. eignaskiptasamningsins taki aðeins til breytinga á risíbúð, þ.e. að þegar búið sé að framkvæma breytingarnar þurfi að endurskoða eignarhlutfall vegna áhrifa þeirra á eignarhlut annarra í húsinu. Þetta segi ekkert um kjallaraíbúð.

Samþykki byggingarnefndar frá 25. september 1986 sé vegna endurnýjunar á leyfi frá 8. mars 1984 fyrir kvistum. Það sem byggingarnefnd samþykkti 27. júní 1991 sé einungis að eigandi risíbúðar sé heimilt að byggja yfir svalir á vesturhlið.

Eignarhlutur gagnaðila komi bæði fram í eignaskiptasamningi, dags. 24. nóvember 1984, og í afsali fyrir 1. hæð sem þinglýst sé 17. ágúst 1990 og hafi engin breyting orðið þar á. Samþykkt byggingarnefndar í júní 1991 sé leyfi til að byggja yfir vestursvalir á risíbúð eins og bent sé á í athugasemd við 6. lið hér að framan. Þá bendir gagnaðili á að frá september 1989 og fram til dagsins í dag hafi kjallaraíbúð verið seld þrisvar, þ.m.t. kaup álitsbeiðanda 1995, án þess að athugasemdir hafi komið fram um þá eignaskiptingu sem fram komi eignaskiptasamningum, dags. 24. nóvember 1984, og fram komi í afsali fyrir eignarhlut gagnaðila.

Gagnaðili telur að reyndarteikningu eigi að gera í samræmi við þinglýst skjöl og notkun íbúa á húseigninni en hún hafi verið óbreytt frá því að hann eignaðist 1. hæðina og eftir því sem hann best viti frá því að eignaskiptasamningurinn hafi verið gerður. Gagnaðili telur að gögn sýni svo að ekki sé um villst að hitaklefi og þvottahús í kjallara séu séreign miðhæðar, enda aðskilin frá öðrum séreignarhlutum, sbr. eignaskiptasamning, dags. 24. nóvember 1984, og afsal, dags. 17. ágúst 1990, og því sé verið að brjóta rétt á sér ef farið verði að ósk álitsbeiðanda. Gagnaðili bendir á að aðstaða sé fyrir þvottavél inni í kjallaraíbúð sem eigendur hennar hafa notað. Þá sé bæði geymsla inni í íbúðinni og önnur undir útitröppum sem tilheyri henni. Þá hafi álitsbeiðanda verið þesssi eignaskipting ljós frá upphafi og hafi hann aldrei gert tilkall til notkunar á þvottahúsi eða á umræddri geymslu meðan hann bjó í kjallaraíbúðinni, fremur en aðrir eigendur hennar frá árinu 1984.

Gagnaðili bendir á að þó svo að leyfi hafi fengist til að gera breytingar á risíbúð þá hljóti það að vera réttur eiganda þeirrar íbúðar að ákveða hvenær lokið verði við þær breytingar. Gagnaðili telur sjálfsagt að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing samkvæmt 6. tl. eignaskiptasamningsins en bendir á að þar sé einungis átt við breytingar á risíbúð og áhrif þeirra á eignarhluta annarra í húseigninni.

Með vísan til framangreinds þá sé það krafa gagnaðila að séreignarhlutur hans í húsinu, þ.m.t. séreignarréttur á hitaklefa og þvottahúsi í kjallara, verði viðurkenndur í samræmi við þinglýst skjöl og notkun eignarinnar og reyndarteikning verði gerð samkvæmt því.

III. Forsendur.

Úrlausn álitaefnis þessa lýtur í raun að þeirri kröfu álitsbeiðanda að viðurkenndur verði eignarréttur hans að geymslu (séreignarréttur) og þvottahúsi (sameignarréttur) í kjallara hússins.

Í 1. gr. reglugerðar nr. 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o. fl. í fjöleignarhúsum segir að við gerð eignaskiptayfirlýsingar og útreikning hlutfallstalna skuli samþykktar aðalteikningar húss lagðar til grundvallar.

Komi í ljós verulegar breytingar á notkun eða grunnmynd innan eignarhluta getur byggingarfulltrúi krafist þess að ný aðalteikning verði lögð fyrir byggingarnefnd til samþykktar áður en eignaskiptayfirlýsing er staðfest, sbr. 4. mgr. 3. gr. reglugerðarinnar

Í 14. gr. sömu reglugerðar segir að byggingarfulltrúi skuli staðfesta allar eignaskiptayfirlýsingar. Í áritun hans felist staðfesting á því að yfirlýsingin sé í samræmi við samþykktar aðalteikningar, lög um fjöleignarhús, reglugerð þessa og ákvæði byggingarreglugerðar sem við getur átt.

Kærunefnd telur hvað sem viðvíkur þessum lagafyrirmælum þá verði eignarhlutföllum húss ekki breytt nema eigendur undirgangist afdráttarlausa yfirlýsingu um tilfærslu eignarréttinda.

Í málinu liggja fyrir fjöldi samþykktra byggingarnefndateikninga allt frá 8. júlí 1948 til 27. júní 1991. Á upphaflegum teikningum er gert ráð fyrir rými í kjallara sem skilgreint er sem þvotthús, strauherbergi , vinnustofa og fl. Í risi er einnig gert ráð fyrir nýtanlegu rými. Á teikningum, dags. 10. janúar 1984, sem samþykktar voru á fundi byggingarnefndar 8. september sama ár, var gert ráð fyrir íbúð í kjallara ásamt geymslu, auk þess sem ráðgert var sameiginlegt þvottaherbergi fyrir kjallara og 1. hæð.

Í málinu liggur fyrir eignaskiptasamningur, dags. 24. nóvember 1984, og þinglýst var á eignina 26. sama mánaðar. Þar kemur fram að 1. hæð hússins tilheyri í kjallara hitaklefi, þvottaherbergi og straustofa (herbergi). Um kjallaraíbúð er einungist sagt að í austurenda hússins sé 2ja herbergja samþykkt íbúð sem talin er vera 26,1% af eigninni. Ljóst er að krafa álitsbeiðanda styðst ekki við tilgreindan samning, né aðrar eignarheimildir um húsið sem fyrir liggja í málinu og kærunefnd hefur kynnt sér.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum, að íbúð álitsbeiðanda eigi hvorki eignarréttarlegt tilkall til geymslu né þvottaherbergis. Þar af leiðandi er ekki unnt að fallast á kröfu álitsbeiðanda um að eignaskiptayfirlýsing verði nú gerð á grundvelli samþykktra byggingarnefndarteikninga að því leyti sem þær samrýmast ekki eignarheimildum um húsið.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að eignaskiptayfirlýsing verði ekki gerð á grundvelli samþykktra byggingarnefndarteikninga að því leyti sem þær samrýmast ekki eignarheimildum um húsið.

Reykjavík, 9. desember 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson