Mál nr. 32/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 32/1998

Skipting kostnaðar: Þakplata, bílastæði.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 28. apríl 1998, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C, D og E, eigenda að X nr. 56, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. maí 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Frestur var veittur til 23. júní sl. en athugasemdir bárust ekki fyrir þann tíma.

Með bréfi, dags. 17. september sl., beindi kærunefnd erindi til álitsbeiðanda og óskaði eftir lagfæringum á álitsbeiðni bæði varðandi aðild og kröfugerð, en nafna eigenda Y nr. 39 var ekki getið í álitsbeiðni en samkvæmt henni eiga þeir einnig hagsmuna að gæta. Með bréfi, dags. 28. september 1998, barst nefndinni svar lögmanns álitsbeiðanda ásamt umbeðnum upplýsingum. Þinglýstum eigendum Y nr. 39, var þá gefinn kostur á að koma á framfæri sjónarmiðum sínum og barst svar húsfélagsins Y nr. 39 fyrir hönd þeirra, dags. 8. október sl. Telst húsfélagið þannig einnig gagnaðili í málinu.

Á fundi nefndarinnar 28. október sl. voru gögn þessi lögð fram og þann 21. nóvember sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða ágreining vegna skiptingu kostnaðar milli nokkurra eigenda X nr. 54 og 56 og Y nr. 39, vegna viðhalds á þakplötu skemmu á baklóð Y nr. 39. Álitsbeiðandi lítur svo á að ytra byrði þakplötunnar sé í sameign álitsbeiðanda og þeirra eigenda Y nr. 39, sem bílastæði eiga á plötunni. Heildarfjöldi bílastæða á þakplötunni voru 20 á þeim tíma sem hér um ræðir og áttu eigendur Y nr. 39, 11 stæði en álitsbeiðandi 9.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að með kaupsamningi, dags. 17. mars 1990, hafi álitsbeiðandi keypt kvikmyndahúsið R af S. Með kaupunum hafi álitsbeiðandi eignast 1. og 2. hæð X nr. 54 (0101), eignarhluta 0102 og 0202 í X nr. 56, 30% af fasteigninni Y nr. 39 (tilgreint sem jarðhæð í baklóð í kaupsamn.) og tiltekinn eignarhluta í fasteigninni Y nr. 41A.

Álitsbeiðandi bendir á að eignarhluti hans í Y nr. 39 sé skemma sem standi á baklóð Y. Skemman sé áföst X nr. 54 og 56 og þar hafi kvikmyndasalir c, d og e verið þegar álitsbeiðandi eignaðist kvikmyndahúsið. Á þaki skemmunnar sé að finna bílastæði sem í dag séu í eigu álitsbeiðanda og eigenda Y nr. 39.

Álitsbeiðandi bendir á að upphaflega hafi öll bílastæði á þaki skemmunnar tilheyrt eigendum Y nr. 39, sbr. málskjöl 5-10. Með skjali, dags. 5. apríl 1974, hafi eigendum X nr. 54, verið veittur eignarréttur að 10 bílastæðum en önnur bílastæði skipts milli eigenda Y nr. 39. Álitsbeiðandi telur að af yfirlýsingu, dags. 25. október 1977, megi ráða að bílastæði á vesturhlið skemmuþaksins tilheyrðu X nr. 54 og öll stæði á austurhlið þaksins Y nr. 39. Í eignaskiptasamningi fyrir X nr. 54, dags. 25. nóvember 1980, komi fram að skemman sé eign T og tiltekið að það beri allan kostnað í sambandi við það rými, þ.e. byggingar-, rekstrar- og viðhaldskostnað og sjái um allt viðhald á þakplötum skemmunnar á eigin kostnað. Þá sé tiltekið að eignarhluta T fylgi 9 bílastæði á þaki skemmunnar. S hafi síðar eignast eignarhluta T í X nr. 54 og 56 og Y nr. 39 og 41.

Með kaupsamningi, dags. 17. júlí 1989, seldi S tiltekna eignarhluta í X nr. 56 til U. Afsal var gefið út 17. september 1990. Með ódags. yfirlýsingu undirritaðri af sömu aðilum og móttekin til þinglýsingar 14. maí 1990 hafi U verið veittur afnotaréttur af 4 bílastæðum sem tilheyra 1. og 2. hæð X nr. 54 gegn því að standa straum af kostnaði við viðhald á þaki skemmunnar sem bílastæðin standa á, að tiltölu samkvæmt framlögðum reikningum X nr. 54, 1. og 2. hæðar, hverju sinni (4/9 af viðhaldskostnaði 1. og 2. hæðar X nr. 54).

Á árinu 1995 hafi farið að bera á rakamyndun í þakplötunni þar sem asfaltlag var farið að gefa sig og pollar mynduðust ofan á þakplötunni. Verkfræðistofa Ú hafi verið fengin til að hafa umsjón með viðgerðarframkvæmdunum á þakplötunni og leita tilboða í verkið. Í kjölfar úttektar Ú hafi verið haldnir 2 fundir með eigendum X nr. 56 sem áttu afnotarétt af bílastæðum á þaki skemmunnar og þeim verið gerð grein fyrir því að ráðast þyrfti í nokkuð umfangsmiklar viðgerðir á þakplötunni. Fyrri fundurinn hafi verið haldinn 18. júlí 1995 og sá síðari 24. júlí 1995 en ekki hafi fengist fram endanleg afstaða til skiptingar kostnaðar á þeim fundum. Þá hafi álitsbeiðandi einnig átt í viðræðum við eigendur Y nr. 39 vegna hugsanlegrar viðhaldsskyldu þeirra og með bréfi G, framkvæmdastjóra, til H, dags. 3. desember 1995, hafi verið lagt til að leitað yrði til kærunefndar fjöleignarhúsamála. Með bréfi H til G, dags. 13. desember 1995, hafi því verið mótmælt að viðræður hefðu farið fram um skiptingu kostnaðarins og viðhaldsskyldu eigenda Y nr. 39 hafnað. Með bréfi I, dags. 3. desember 1995, hafi þeim eigendum X nr. 56 sem afnotarétt hafa af bílastæðum á þaki skemmunnar verið gerð grein fyrir því að hlutur hverrar íbúðar í heildarviðgerðarkostnaðinum gæti numið hálfri milljón króna. Einnig hafi verið gerð grein fyrir því að til stæði að kanna hvort viðhaldsskylda hvíldi einnig á eigendum Y nr. 39 og þá gæti ennfremur verið að fyrri eigandi skemmunnar væri bótaskyldur gagnvart álitsbeiðanda. Á bótaskyldu S hafi verið látið reyna í máli sem dæmt var í Héraðsdómi Reykjavíkur 3. september 1996 og var S sýknaður af þessum hluta kröfunnar.

Álitsbeiðandi bendir á að kostnaður hans af viðgerðum á þakplötunni hafi numið alls kr. 4.399.350. Hluti þess kostnaðar hafi verið vegna einangrunar plötunnar að innanverðu en kostnaður álitsbeiðanda af viðgerðum á yfirborði þakplötunnar verið kr. 3.893.100. Álitsbeiðandi telur því ljóst að þeir eigendur X nr. 56, þ.e. gagnaðilar, sem afnotarétt nutu af bílastæðunum á þeim tíma þegar viðgerðirnar fóru fram beri að greiða þann kostnað að 4/9 hlutum.

Álitsbeiðandi bendir á að hver hlutur hans sé og þar með gagnaðila ráðist af því hvort eigendur Y nr. 39 sem eiga bílastæði á þaki skemmunnar teljist viðhaldsskyldir. Samkvæmt eignaskiptasamningi fyrir Y nr. 39 frá því í október 1991 tilheyra 11 bílastæði á þaki skemmunnar eigendum fasteignarinnar við Y nr. 39. Fram til þess tíma að eigendur X nr. 54 eignuðust 10 bílastæði á þaki skemmunnar skiptust bílastæðin á milli eigenda Y nr. 39 eftir eignarhlutföllum, með einhverjum undantekningum þó svo sem meðfylgjandi skjöl bera með sér. Álitsbeiðandi telur að ytra byrði þakplötunnar sé í sameign hans og þeirra eigenda Y nr. 39 sem bílastæði eiga á þakplötunni. Álitsbeiðandi telur að af þeim gögnum sem lögð hafa verið fram í málinu verði ekki ráðið að eigendur Y nr. 39 hafi verið undanþegnir viðhaldsskyldu þegar eigendum X nr. 54 hafi verið veittur eignarréttur að 10 bílastæðum (sem síðar reyndust einungir 9). Í eignaskiptasamningi fyrir X nr. 54, dags. 25. nóvember 1980, sé einungis kveðið á um skiptingu kostnaðar milli eigenda X nr. 54 vegna viðhalds þakplötunnar. Af því verði ekki dregin sú ályktun að viðhaldsskylda hvíli ekki á eigendum Y nr. 39.

Í athugasemdum gagnaðila, húsfélagsins Y nr. 39, kemur fram að litið sé svo á að viðhaldskostnaður varðandi þakplötu umræddrar skemmu falli alfarið á eigendur skemmunnar. Þessu til stuðnings sé vísað í eignaskiptasamning fyrir X nr. 54, dags. 25. nóvember 1980, þar sem segir að eigandi þessa eignahlutar (þ.e. skemmunnar) sjái um á sinn kostnað allt viðhald á þakplötu bakhýsis og skemmu. Ekki verði séð að þessi hluti samningsins verði túlkaður á annan hátt en þann að gagnaðili sé undanþeginn viðhaldsskyldu á þakplötu skemmunnar enda hafi sá skilningur verið ríkjandi svo lengi sem menn muni.

III. Forsendur.

Í máli þessu er ágreiningur um greiðslu kostnaðar að upphæð kr. 3.893.100,-vegna viðgerða á yfirborði þakplötu skemmu sem stendur á baklóð Y nr. 39. Skemma þessi er áföst X nr. 54 og 56. Á þaki skemmunnar eru bílastæði sem nú eru í eigu álitsbeiðanda og eigenda Y nr. 39. Bílastæði þessi tilheyrðu upphaflega öll eigendum Y nr. 39.

Með yfirlýsingu, dags. 25. október 1977, staðfesta allir eigendur X nr. 54 og eigendur Y nr. 39 samkomulag um að "æskja þess, að sá hluti baklóðar Y nr. 39, sem er undir téðri skemmu, verði sameinaður X nr. 54 (1. hæð), enda er umrætt rými tengt 1. hæð X nr. 54 og aðeins unnt að komast að því og nýta frá þeirri lóð." Fram kemur í yfirlýsingu þessari að aðilar eru sammála um að eigendur Y nr. 39, hafi fullan umferðarrétt um þakplötu skemmunnar og að öll bifreiðastæði á austurhlið skemmuþaksins tilheyri þeim, svo og réttur til þess að hafa þann bílskúr á plötunni sem þar er. Í niðurlagi segir: "Gert er ráð fyrir að allar kvaðir, sem þinglýst hefur verið á þakplötuna um umferðarrétt og bílastæði, haldist að öðru leyti óbreyttar."

Þann 28. nóvember 1980 er þinglýst eignaskiptasamningi fyrir fasteignina X nr. 54. Þar kemur fram að eignin sé 4 hæðir ásamt bakbyggingu í tengslum við 1. hæð og jafnframt "fokheld" skemma milli Y nr. 39 og X nr. 56 sem tengist framangreindu bakhúsi við X nr. 54. "Gert er ráð fyrir að leitast verði við að fá samþykkt hlutaðeiganda (Sic) yfirvalda til þess að skemma þessi verði talin til X nr. 54 í stað Y nr. 39." Þá segir í eignaskiptasamningi þessum: "Eigandi þessa eignarhluta sér um á sinn kostnað allt viðhald á þakplötum bakhýsis og skemmu og fær með eignarhlutanum 6 bílastæði á vesturhlið skemmunnar eftir nánari ábendingu annarra eigenda X nr. 54, Rv. Umferðarréttur að stæðum þessum er frá Y nr. 39, en með þeirri fasteign fylgja öll bílastæði á þaki skemmunnar nema 10, sem fylgja með X nr. 54. Um viðhald á ofangreindum þakplötum og framkvæmdum þar að lútandi skal tekið fullt tillit til afnotaréttar annarra aðila á umræddum bílastæðum og í sambandi við aðra umferð. Eigendur X nr. 56, Rv., hafa einnig umferðarrétt yfir þakplötu skemmunnar." Í viðbótarákvæði samningsins segir, að eigandi 1. hæðar sjái einn um allt viðhald á öllum útveggjum, sem eignarhlutanum tilheyri, þ.e. að X, á bakbyggingum að Y og Z "svo og þakplötum yfir bakbyggingu og skemmu."

Samningur þessu er dagsettur 25. nóvember 1980 og undirritaður af eigendum X nr. 54 sem á þessum tíma voru T, J og K.

Kærunefnd leggur þann skilning í samninginn að X nr. 54 hafi fylgt 4 bílastæði fyrir gerð hans. Eftir saminginn hafi X nr. 54 fylgt 10 bílastæði sem samkvæmt gögnum málsins hafi síðan reynst vera 9 talsins.

Túlka verður samninginn þannig að með því að fá 6 viðbótar bílastæði á þakinu hafi eigendur T tekið að sér alla viðhaldsskyldu á þakplötu umræddrar skemmu.

Með kaupsamningi, dags. 17. júlí 1989, seldi S, sem eignast hafði tiltekna eignarhluta í X nr. 54 og 56 og Y nr. 39 og 41, tiltekinn eignarhluta í X nr. 56 til U. Afsal var gefið út 17. september 1990. Í ódagsettri yfirlýsingu sömu aðila, sem móttekin var til þinglýsingar 14. maí 1990, var U veittur afnotaréttur af 4 bílastæðum sem tilheyra 1. og 2. hæð X nr. 54, "enda standi kaupendur straum af kostnaði við viðhald á þaki skemmu þeirrar sem bílastæðin standa á, að tiltölu samkvæmt framlögðum reikningum X nr. 54, 1. og 2. hæðar, hverju sinni. (4/9 af viðhaldskostnaði 1. og 2. hæðar X nr. 54)."

Kærunefnd telur að samkvæmt þeim gögnum sem frammi liggja í málinu, fylgi heildarkostnaður vegna viðhalds þakplötu skemmunnar ofangreindum 9 bílastæðum. Með fyrrnefndri ódagsettri yfirlýsingu undirritaðri af Þ, hrl., að því er séð verður fyrir hönd S, hafi U yfirtekið viðhaldskyldu seljanda á bílastæðum á þakplötu skemmunnar að því er nemur 4 bílastæðum. Í því felst að U beri að greiða 4/9 hluta heildarviðhaldskostnaðar.

Af gögnum málsins verður ekki annað ráðið en að núverandi eigendur eignarhluta U séu B, C, D og E sem eru gagnaðilar máls þessa. Eftir því sem fram kemur hefur þó hlutur E nú verið seldur nauðungarsölu án þess að upplýst sé hver kaupandi hafi verið. Auk þess er húsfélagið Y nr. 39 talið gagnaðili samkvæmt gögnum málsins.

Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðandi beri 5/9 hluta heildarviðhaldskostnaðar á þaki skemmunnar, annar gagnaðila, þ.e. B, C, D og E beri 4/9 heildarviðhaldskostnaðar á þaki skemmunnar. Hinn gagnaðili, húsfélag Y nr. 39, beri ekki kostnað af viðhaldi á þaki skemmunnar.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi, A, beri 5/9 hluta heildarviðhaldskostnaðar á þaki skemmunnar.

Annar gagnaðila þ.e. B, C, D og E beri 4/9 heildarviðhaldskostnaðar á þaki skemmunnar. Hinn gagnaðili, húsfélag Y nr. 39, ber ekki kostnað af viðhaldi á þaki skemmunnar.

Reykjavík, 29. nóvember 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson