Mál nr. 73/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 73/1998

Hagnýting sameignar: Þvottahús.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 7. október 1998, beindi A, X nr. 38, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 38, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 28. október 1998. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðili, dags. 7. október 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 38, sem byggt var árið 1979. Í húsinu eru 15 íbúðir. Ágreiningur er um hagnýtingu þvottahúss.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að ýmsir eigendur og íbúar hússins noti þvottahúsið sem geymslu undir barnavagna, reiðhjól o.þ.h. Þetta fyrirkomulag hafi valdið álitsbeiðanda verulegum óþægindum og ama. Álitsbeiðandi hafi reynt að telja íbúum hughvarf en án árangurs. Álitsbeiðandi bendir á að u.þ.b. helmingur íbúa sé með þvottavélar í íbúðum sínum og þyki þeim sjálfsagt að nota þvottahúsið sem reiðhjóla- og vagnageymslu. Í teikningum af húsinu sé gert ráð fyrir sérstakri vagna- og reiðhjólageymslu. Það rými hafi hins vegar verið leigt X-ráðinu og hafi ekki komið fram tillaga þess efnis að segja leigunni upp.

Á húsfundi þann 16. apríl 1998, hafi einn eigandi hússins lagt fram tillögu þess efnis að staðfest yrði notkun hluta þvottahúss sem reiðhjóla- og vagnageymslu. Á fundinum hafi verið ákveðið að boða til annars fundar þann 27. apríl 1998, með tillögu þess efnis í boðaðri dagskrá. Í fundargerð húsfundar 27. apríl sl., komi fram að 73% íbúðareigenda hafi samþykkt tillöguna. Inni í þeirri tölu sé m.a. atkvæði leigjanda sem ekki hafi átt atkvæðisrétt á fundinum.

Álitsbeiðandi telur að samþykki húsfundar þann 27. apríl sl., brjóti í bága við ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og vísar einkum til 19. gr., 34. gr., 35. gr. og 36. gr. laganna máli sínu til stuðnings. Álitsbeiðandi telur að breyting á hluta þvottahúss í reiðhjóla- og vagnageymslu sé veruleg breyting á hagnýtingu og afnotum sameignar og því sé um að ræða ákvörðun sem þurfi samþykki allra eigenda, sbr. 7. tl. A- liðar 41. gr. laga nr. 26/1994.

Reiðhjól og barnavagnar taki mikið pláss í þvottahúsinu, auk þess sem sóðaskapur hljótist af því. Álitsbeiðandi telur þetta fyrirkomulag ennfremur brjóta í bága við lög og reglugerðir um hollustuhætti og heilbrigðismál svo og byggingarreglugerð. Ómögulegt sé að hengja þvott upp til þerris í sama herbergi og geymd séu reiðhjól og barnavagnar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í húsinu sé hvorki sameiginleg geymsla né sérstök vagna- og hjólageymsla. Á húsfundi þann 16. apríl 1998 og síðar, þann 27. apríl 1998, hafi verið samþykkt með yfirgnæfandi meirihluta eigenda, eða 73% miðað við eignarhluta, að heimila notkun á hluta þvottahúss sem reiðhjóla- og vagnageymslu. Samþykktin sé byggð á því að um langan tíma hafi reiðhjól og barnavagnar verið þar geymd, enda þvottahúsið lítið notað þar sem meirihluti íbúa sé með þvottavélar í íbúðum sínum.

Gagnaðili telur að samþykkt húsfundar um breytta hagnýtingu á hluta þvottahúss sé lögmæt og skuldbindandi fyrir álitsbeiðanda. Hér sé um að ræða svo óverulega breytingu á hagnýtingu þvottahússins að hún falli ótvírætt undir 2. mgr. 30. gr., sbr. 31. gr. laga nr. 26/1994, sem krefst þess að 2/3 hlutar eigenda bæði miðað við fjölda og eignarhluta séu því meðmæltir. Gagnaðili telur að samþykktin brjóti alls ekki í bága við 2. mgr. 35. gr. laga nr. 26/1994 og að ákvæði laganna standi því ekki í vegi að húsfélag geti tekið ákvarðanir um að sameign verði nýtt með einhverju öðru móti en ráð hafi verið fyrir gert í upphafi. Verði í því efni að túlka og skilja 2. mgr. 35. gr. til samræmis og með hliðsjón af öðrum ákvæðum laganna, sbr. 57. gr. og einnig eðli máls.

Gagnaðili bendir á að þarfir og hagsmunir íbúðareigenda í fjölbýlishúsum geti breyst frá einum tíma til annars og því sé meirihluta íbúðareigenda að vissu marki heimilt að taka ákvarðanir um breytingu á hagnýtingu í takt við tímann og breyttar þarfir og byggja fjöleignarhúsalögin á því að játa verði meirihluta íbúðareigenda sanngjörnu svigrúmi í því efni.

III. Forsendur.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Reglum 30. gr. laganna skal beita, eftir því sem við á, um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hlutum hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla, sbr. 31. gr., sbr. einnig 19. gr. Í 2. mgr. 35. gr. segir að eigendum og öðrum afnotahöfum sé óheimilt að nota sameiginlegt húsrými eða lóð til annars en það er ætlað.

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að á teikningum sé gert ráð fyrir hjóla- og vagnageymslu en það rými sé hins vegar leigt út. Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að í húsinu sé slík geymsla ekki til staðar.

Í málinu hafa verið lagðar fram teikningar samþykktar af byggingarnefnd þann 11. ágúst 1977, þ.e. grunnmynd 1. hæðar hús D X nr. 2. Á teikninguna er ritað nr. 38 sem bendir til þess að númeri hússins hafi verið breytt frá upphaflegri tölusetningu. Þar er sýnt þvottahús tæpir 17 m2 að brúttóflatarmáli. Með teikningunum fylgir ljósrit sem telja verður að sé hluti samþykktra teikninga. Þar er sýnd sameiginleg barna- og hjólageymsla fyrir húsin nr. 2, 4 og 6. Samkvæmt því er í hönnun hússins gert ráð fyrir sérstöku rými til geymslu barnavagna og hjóla.

Ágreiningslaust er í málinu að þvottahúsið er notað þrátt fyrir að meirihluti íbúa hússins hafi þvottavélar í íbúðum sínum. Notagildi þvottahússins er því enn fyrir hendi fyrir hluta íbúanna.

Tillaga sú, sem samþykkt var á húsfundi 27. apríl sl., þess efnis að leyfa geymslu á barnavögnum og reiðhjólum í þvottahúsinu gengur út á að í þvottahúsinu verði óskipt notkun á rýminu til þvotta sem og til geymslu á barnavögnum og reiðhjólum.

Kærunefnd telur að í sameignar- og hagnýtingarrétti eigenda húss felist réttur til að nýta þvottahús, sem og aðra sameign, á eðlilegan og venjulegan hátt. Eðlileg og venjuleg afnot af þvottahúsi eru að sjálfsögðu þau að þvo og þurrka þvott. Kærunefnd telur illsamrýmanlegt að nota rými sem ætlað er þvotta og þrifnaðar samhliða til geymslu hluta sem óhjákvæmilega hafa í för með sér óhreinindi.

Með vísan til þess sem hér að framan er rakið verður ekki talið að húsfélagið geti breytt hagnýtingu þvottahússins nema samþykki allra eigenda liggi fyrir, sbr. 7. tl. A-liðar 41. gr. og 31. gr. laganna. Samþykkt húsfundar þann 27. apríl sl. þess efnis að leyfð skuli geymsla á barnavögnum og reiðhjólum í þvottahúsinu frá og með 24. apríl 1998 telst því ólögmælt.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að óheimilt sé nota þvottahús að hluta sem reiðhjóla- og vagnageymslu.

Reykjavík, 28. nóvember 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson