Mál nr. 63/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 63/1998

Ákvörðunartaka: Breyting á sameign, stækkun svala.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 9. september 1998, beindi húsfélagið X nr. 3, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, X nr. 3, hér eftir nefndur gagnaðila.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 28. október 1998. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 24. september 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 28. október sl. Á fundi nefndarinnar 18. nóvember sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 3. Húsið skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara (17,6%), íbúð á 1. hæð (32%), íbúð á 2. hæð (31%) og risíbúð (19,4%). Ágreiningur er um stækkun svala.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að undanfarin ár hafi verið ljóst að svalir séu illa farnar og þörf sé á viðgerð á svölum á 1. og 2. hæð, en þeim hafi verið frestað. Jafnframt hafi verið uppi hugmyndir um að stækka svalirnar þegar viðgerð færi fram. Á húsfundi 1. júlí 1998, hafi verið lögð fram tillaga 2. hæðar og risíbúðar, að breytingum á svölum á 1. og 2. hæð, á grundvelli teikningar R hönnuðar. Eigendur 1. hæðar, 2. hæðar og risíbúðar hafi verið samþykkir tillögunni en gagnaðili hafi lýst sig alfarið á móti þeim breytingum, þar sem þær myndi rýra birtuskilyrði kjallaraíbúðar og þar með verðgildi hennar. Álitsbeiðandi telur að lögmæt ákvörðun um stækkun svala hafi verið tekin á húsfundinum. Í samræmi við samþykkt fundarins hafi eigendur 2. hæðar og risíbúðar lagt fram á húsfundi 7. júlí 1998 tillögu til kostnaðaráætlunar við breytingu á svölum. Hafi sú tillaga verið samþykkt.

Álitsbeiðandi styður kröfu sína einkum með því að í fjöleignarhúsum sé það meginreglan að einfaldur meirihluti eigenda miðað við hlutfallstölur, geti tekið ákvarðanir um sameiginleg málefni, á lögmætum boðuðum húsfundi, þannig að bindandi sé fyrir minnihlutann, sbr. D-lið 41. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Það heyri til undantekninga að aukinn meirihluti eða allir eigendur þurfi að samþykkja ákvörðun. Það leiði af viðteknum lögskýringarreglum og sjónarmiðum að túlka beri undantekningar þröngt og jafnan séu líkur á því að til ákvarðana nægi samþykki einfalds meirihluta. Við túlkun á 41. gr. laga nr. 26/1994, um ákvarðanatökur í fjöleignarhúsum, verði að líta til valdsviðs húsfélags. Samkvæmt lögum nr. 26/1994 hafi húsfélag mjög víðtækt vald til að binda eigendur, þótt þeir hafi greitt atkvæði á móti viðkomandi ákvörðun, falli hún á annað borð innan valdsviðs þess. Sé meginreglan sú, að til ákvarðana húsfélags nægi einfaldur meirihluti eigenda miðað við eignarhlutföll á löglegum húsfundi. Sem mótvægi við þetta víðtæka vald sé valdsvið húsfélags á hinn bóginn tiltölulega þröngt og nái það fyrst og fremst til ákvarðana og ráðstafana, sem séu nauðsynlegar, venjulegar og eðlilegar til forsvaranlegs viðhalds og reksturs eignarinnar, þ.e. til að viðhalda henni í óbreyttu ástandi. Minnihlutinn geti ekki sett sig á móti slíkum ráðstöfunum jafnvel þótt þær séu mjög kostnaðarsamar. Að öðrum kosti væri hætt við því að húsfélagi yrði óstarfhæft og gæti ekki gegnt hlutverki sínu. En vald húsfélags nái þó lengra en til að viðhalda eigninni í óbreyttu ástandi, því húsfélag hafi einnig innan vissra marka vald til að taka ákvarðanir um breytingar, endurbætur og nýjungar, þ.e. að ráðast í framkvæmdir, á allra kostnað, sem ekki geta talist nauðsynlegar eða venjulegar. Í 9. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 segi að til ákvarðana um endurbætur, breytingar og nýjungar sem ganga verulega lengra og séu verulega dýrari og umfangsmeiri en venjulegt og nauðsynlegt viðhald, þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta. Í 3. tl. B-liðar 41. gr. laga nr. 26/1994 segir að til ákvarðana um byggingu og endurbætur, sem ekki breyta sameign verulega, sbr. 2. mgr. 30. gr. þurfi samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta.

Álitsbeiðandi telur að fyrirhuguð stækkun svala sé óveruleg breyting á húsinu, þar sem útliti hússins verði haldið sem mest í samræmi við upphaflegt útlit, m.a. hvað varði byggingarefni og hönnun. Útfærsla hafi alfarið verið lögð í hendur þess hönnuðar sem áður hafi teiknað breytingar á þaki hússins. Hér verði að líta til þess að endurbætur svalanna sé nauðsynlegt og stækkun þeirra verði framkvæmd jafnframt þeim endurbótum.

Þá telur álitsbeiðandi að gagnaðili hafi ekki sýnt fram á að stækkun svala raski verulega hagsmunum hans, s.s. að birtuskilyrði kjallaraíbúðar verði rýrð eða að verðgildi hennar rýrni, s.s. með því að leggja fram mat fasteignasala. Álitsbeiðandi bendir á að ráðist hafi verið í kostnaðarsamari framkvæmdir en ella, við framkvæmdir á lóð, þar sem horfið hafi verið frá upphaflegri hönnun á lóð, til að koma til móts við óskir gagnaðila, sem telja verði að hafi aukið verðgildi íbúðar hans. Í tengslum við breytingar á lóð og á svölum hafi álitsbeiðandi verið tilbúinn til viðræðna um að gagnaðili geti nýtt lóð undir svölum, umfram aðra íbúa hússins.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji að samþykki allra eigenda hússins þurfi fyrir stækkun svala á 1. og 2. hæð og því hafi ákvörðun húsfundar 1. júlí sl. ekki verið lögmæt. Gagnaðili telur að umrædd stækkun á svölum 1. og 2. hæðar komi til með að rýra verulega birtuskilyrði kjallaraíbúðar. Íbúðin sé talvert niðurgrafin og því skuggsæl fyrir. Svalir á 1. hæð dragi nú þegar úr birtu og auki skugga í eldhúsi. Umrædd breyting hefði í för með sér samskonar áhrif á barnaherbergið.

Gagnaðili vísar til 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings. Þá telur gagnaðili að umrædd breyting hafi áhrif á verð- og sölugildi kjallaraíbúðar.

III. Forsendur.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þ.á.m. útliti hússins, sbr. einnig 6. tl. A-liðar 41. gr.

Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar, þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir, sbr. 2. mgr. 30. gr., sbr. einnig 3. tl. B-liðar 41. gr. laganna.

Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta, sbr. 3. mgr. 30. gr., sbr. einnig D-lið 41. gr.

Aðilar eru sammála um að svalir hússins þarfnist endurbóta. Á húsfundi 1. júlí sl. var samþykkt stækkun svalanna samfara viðgerð þeirra. Þessari breytingu og stækkun svalanna hefur gagnaðili mótmælt. Hefur hann bent á að við stækkun þ.e. lengingu svalanna muni birtuskilyrði í íbúð hans versna.

Samkvæmt teikningum, sem lagðar hafa verið fram í málinu og sýna hina breyttu svalagerð, má sjá að svalirnar eru lengdar og breikkaðar. Þá sýna teikningar burðarsúlu frá 2. hæð sem gengur niður í gegnum svalargólf 1. hæðar og í undirstöðu í jörð.

Að mati kærunefndar felst í ráðgerðum framkvæmdum veruleg breyting á útliti hússins í skilningi 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994, auk þess sem hinar breyttu svalir munu augljóslega skerða birtu og breyta umhverfi kjallaraíbúðar. Bar því að áskilja samþykki allra eigenda hússins til samþykktar tillögu um stækkun svalanna. Samþykkt húsfundar frá 1. júlí sl. um stækkun svalanna telst því ólögmæt.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að samþykki allra hafi þurft fyrir tillögu sem samþykkt var, gegn andmælum gagnaðila, á húsfundi 1. júlí sl. um að stækka svalir á 1. og 2. hæð hússins. Samþykktin telst því ólögmæt.

Reykjavík, 27. nóvember 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson