Mál nr. 55/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Með bréfi, dags. 3. ágúst 1998, beindi A, X nr. 9, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 9, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 26. ágúst sl. Áður hafði gagnaðila verið gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 21. ágúst 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 26. ágúst sl. Á fundi nefndarinnar 14. október sl. var málið tekið til umfjöllunar og ákvað kærunefnd að afla byggingarnefndateikninga af bílgeymslu hússins til frekari skýringa. Málið var síðan tekið til úrlausnar 27. nóvember sl.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 9. Í húsinu eru 13 íbúðir. Bílageymsla er undir húsinu með 12 bílastæðum sem tilheyra öllum íbúðum hússins nema einni, þ.e. íbúð nr. 102. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu vegna málunar á bílageymslugólfi.

Kærunefnd telur, miðað við þann ágreining sem uppi er í málinu, að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:

Í álitsbeiðni kemur fram að síðastliðið vor hafi bílageymslugólfið verið lakkað. Þegar keyrt sé inn í bílageymsluna sé keyrt eftir sameiginlegri aðkeyrslu og séu bílastæðin þar á hægri hönd í röð. Á vinstri hönd sé útskot og þvottaplan fyrir bifreiðirnar. Bílageymslan sé lokuð með bílskúrshurð.

Álitsbeiðandi bendir á að gagnaðili telji bílageymsluna sameign allra eigenda hússins og að kostnaður vegna hennar eigi að skiptast eftir hlutfallstölum eignarhluta, jafnvel þó bílastæði þar tilheyri ekki einni íbúðinni.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á húsfundi hafi verið samþykkt að mála bílageymslugólf vegna þess að múrlögn í gólfi hafi verið farin að springa og losna upp. Óþrifnaður af gólfinu hafi verið farin að berast upp í sameignina. Kostnaður vegna þessa hafi numið kr. 232.000,-.

Þar sem frá stofnun húsfélagsins hafi ekki verið rekinn sérstakur hússjóður um bílageymsluna, sem greiða hefði átt þennan kostnað, þá hafi stjórn húsfélagsins lent í vanda með kostnaðarskiptinguna. Ástæða þess hafi verið sú að ein íbúð hússins eigi ekki bílastæði í bílageymslunni en sé þó með umgengisrétt þar vegna geymslu sem fylgi íbúðinni. Þá sé töfluherbergi og sorpgeymsla staðsett í kjallaranum. Þar sem bílastæðin séu misstór hafi málið flækts ennfrekar. Tvær hugmyndir hafi helst komið til greina, þ.e. að skipta kostnaði eftir eignarhluta íbúða í sameign eða að skipta kostnaði á íbúðir eftir stærð bílastæðis hverrar íbúðar og afganginum eftir eignarhlutfalli íbúðar í sameign. Lítill munur sé á þessum aðferðum hjá flestum íbúðunum, t.d. hafi mismunurinn aðeins verið kr. 775,- hjá álitsbeiðanda. Mestur munur hafi verið hjá íbúð nr. 102 sem ekki eigi bílastæði í bílageymslunni. Þar hafi mismunurinn numið kr. 6.085,- sem eigandinn hafi verið látin borga meira samkvæmt fyrri aðferðinni. Eftir vandlega skoðun hafi fyrri aðferðin verið valin og kostnaður greiddur úr hússjóði. Þessi kostnaðarskipting hafi lítillega verið rædd á húsfundi og hafi engar athugasemdir þá komið fram við hana.

Gagnaðili bendir á að rökin að baki þessari skiptingu séu þau að íbúð nr. 102, sem ekki eigi bílastæði í bílageymslunni, eigi sem nemi 1,72% minni eignarhlut í sameign en jafnstór íbúð í húsinu. Svo miklu muni vegna þess að auk þeirra fermetra sem íbúð nr. 102 spari við það að eiga ekki bílastæði sé sameign bílageymslu ekki inni í stofni hennar við útreikning á eignarhluta í sameign heldur skiptist sameign bílageymslu að jöfnu á þá 12 eigendur sem eigi bílastæði. Þar sem húsgjöld hverrar íbúðar séu ákveðin eftir eignarhluta í sameign þýði þetta fyrir íbúð nr. 102 um 960 kr. minni húsgjöld á mánuði (11.520 kr. á ári) heldur en jafnstór íbúð. Stjórn húsfélagsins líti svo á að fyrst íbúð nr. 102 greiði töluvert minna í hússjóð, þar sem hún eigi ekki bílastæði í bílageymslunni, þá væri að bera í bakkafullan lækinn að fara að endurgreiða íbúðinni til viðbótar úr hússjóði þegar kæmi að viðhaldi á bílageymslu. Það hafi því verið talið ósanngjarnt og óeðlilegt gagnvart þeim íbúum sem eiga bílastæði í bílageymslunni og greiða mun hærra húsgjald vegna þessa. Einnig hafi verið litið til þess að 20,24% af greiddum húsgjöldum séu vegna bílageymslu sem sé veruleg fjárhæð af greiddum húsgjöldum sem nemi árlega um kr. 670.000,- og því ekkert óeðlilegt við það að hússjóður greiði fyrir viðhald á bílageymslu. Hússtjórn hafi því ákveðið, með tilliti til alls þessa, að skipta öllum kostnaði við málun bílageymslunnar eftir eignarhlutfalli íbúða í sameign.

III. Forsendur.

Húseignin við X nr. 9 skiptist í 13 eignarhluta, þar af eiga 12 þeirra bílastæði í bílageymslu hússins. Í málinu liggur fyrir "eignaskiptasamningur" fyrir húsið gerður af R byggingafræðingi, ódagsettur en samþykktur af byggingarfulltrúa 1. október 1991. Í þessum samningi er reiknuð sérstök og sjálfstæð hlutfallstala fyrir bílageymsluna, þ.e. bæði bílastæði og sameign hennar. Þessu rými er þannig skipt milli 12 eignarhluta, þ.e. þeirra sem eiga bílastæði í bílgeymslunni. Í bílageymslunni eru samkvæmt teikningu 13 geymslur og fylgir ein hverri íbúð. Af teikningu verður ekki ráðið hverja þeirra íbúð nr. 102 eigi en af gögnum málsins verður ekki annað skilið en að sú íbúð eigi eina geymsluna. Í eignaskiptasamningi er hver þeirra reiknuð sem séreign inn í hlutfallstölu viðkomandi íbúðar í sameign hússins. Um bílageymsluna er aðkoma að inntaksklefa og sorpgeymslu hússins.

Þrátt fyrir það sem hér að framan er rakið byggja útreikningar gildandi eignaskiptasamnings á því að sameign í bílageymslu sé í eigu 12 aðila. Af því leiðir að kostnaði ber að skipta þannig að viðhald á séreignarbílastæðum greiðist alfarið af eiganda viðkomandi eignarhluta, skv. 50. gr., sbr. 4. og 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Kostnaður vegna sameignar í bílageymslu greiðist í samræmi við þær hlutfallstölur sem eignaskiptasamningur gefur upp fyrir bílgeymsluna, sbr. meginreglu A-liðar, 1. mgr. 45. gr. laganna. Sá kostnaður greiðist alfarið af þeim 12 eignarhlutum sem sameign í bílageymslu eiga samkvæmt eignaskiptasamningi.

Kærunefnd bendir á að eignaskiptasamningur fyrir húsið er ekki í samræmi við núgildandi reglugerð nr 471/1997 um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o. fl. í fjöleignarhúsum.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að kostnaður við málun á séreignarbílastæðum greiðist af eiganda viðkomandi eignarhluta. Kostnaður vegna sameignar í bílageymslu greiðist í samræmi við þær hlutfallstölur sem eignaskiptasamningur gefur upp fyrir bílgeymsluna af þeim 12 eignarhlutum sem sameign í bílageymslu eiga samkvæmt eignaskiptasamningi.

Reykjavík, 27. nóvember 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson