Mál nr. 44/2023-Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 29. nóvember 2023

í máli nr. 44/2023

A ehf.

gegn

B ehf.

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Víðir Smári Petersen dósent og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A ehf.

Varnaraðili: B ehf.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að leigusamningur aðila sé ógildur frá undirritun hans.

Með kæru, dags. 4. maí 2023, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 22. maí 2023, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Engin viðbrögð bárust frá varnaraðila og var beiðni um greinargerð því ítrekuð með bréfi kærunefndar, dags. 16. ágúst 2023. Greinargerð barst ekki.

Með tölvupósti 30. ágúst 2023 óskaði kærunefnd eftir frekari upplýsingum frá sóknaraðila. Engin svör bárust frá sóknaraðila þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um. Var varnaraðila kynnt gagnaöflun kærunefndar með tölvupósti nefndarinnar 3. október 2023.

Með tölvupósti 19. október 2023 óskaði kærunefnd frekari skýringa frá sóknaraðila. Þar sem engin viðbrögð bárust frá sóknaraðila var beiðnin ítrekuð með tölvupósti nefndarinnar 30. október 2023 og var honum bent á að bærust engin svör frá honum kynni það að leiða til þess að það yrði túlkað honum í óhag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. nóvember 2022 til 31. október 2032 um leigu sóknaraðila á verslunar- og veitingahúsnæði varnaraðila að C í D. Ágreiningur er um lögmæti leigusamnings aðila en sóknaraðili kveður forsendubrest hafa átt sér stað þar sem ekki fékkst leyfi frá húsfélaginu fyrir útblástursröri utan á húsið en vegna þessa sé sóknaraðila ómögulegt að halda uppi starfsemi sinni í rýminu.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili kveður varnaraðila hafa sagt að hann ætti allt húsið og að það væri ekki vandamál að fá leyfi fyrir útblástursröri. Hann hafi veitt leyfi fyrir útblástursröri 16. desember 2022 upp fyrir þak á húsinu. Í janúar 2023 hafi komið í ljós að hann ætti ekki húsið einn eins og hann hafði haldið fram. Óskað hafi verið eftir leyfi meðeigenda en það ekki fengist. Grundvöllur fyrir leigunni hafi þar með verið brostinn.

III. Niðurstaða            

Varnaraðili hefur ekki látið málið til sín taka fyrir kærunefnd og verður því við úrlausn málsins miðað við þau gögn og sjónarmið sem sóknaraðili hefur lagt fyrir nefndina.

Í 7. gr. í leigusamningi aðila segir að sóknaraðili innrétti og aðlagi hið leigða að sinni starfsemi á sinn kostnað, þar með talið að setja upp háf í rýminu og útblástursrör sem uppfyllir kröfur eldvarnareftirlits. Sóknaraðili kveður að við gerð leigusamnings aðila 1. desember 2022 hafi varnaraðili sagt að hann ætti allt húsið og að ekki væri vandamál að fá leyfi fyrir útblástursröri. Þá veitti varnaraðili leyfi fyrir útblástursröri og háfi upp fyrir þakbrún hússins með tölvupósti til sóknaraðila 16. desember 2022. Sóknaraðili kveður að í janúar 2023 hafi svo komið í ljós að varnaraðili væri ekki einn eigandi hússins og að meðeigandi hans samþykkti ekki útblástursrörið.

Krafa sóknaraðila lýtur að viðurkenningu kærunefndar á því að leigusamningur aðila sé ógildur vegna forsendubrests, sbr. framangreint. Þá hafi hann ráðist í ýmsan kostnað í trausti þess að upplýsingar varnaraðila og leyfi frá honum væru gild. Hið leigða var leigt undir veitingastaðarrekstur en með því að ekki hafi fengist leyfi fyrir útblástursröri sé ekki unnt að vera með veitingastað í hinu leigða. Leigusala ber að tryggja að húsnæðið geti nýst til umsaminnar starfsemi. Þar sem afstaða varnaraðila liggur ekki fyrir og engin gögn sem styðja málatilbúnað sóknaraðila um að honum hafi verið meinað setja upp upp háf og útblástursrör óskaði kærunefnd eftir að sóknaraðili legði fram upplýsingar og/eða gögn sem staðfestu að eignin væri í sameign, að samþykki meðeiganda hefði ekki fengist og að það að leyfi fyrir útblástursröri hefði ekki fengist geri sóknaraðila ómögulegt að reka veitingastað. Engin viðbrögð bárust við þessari beiðni nefndinnar þrátt fyrir ítrekun þar um. Einnig óskaði nefndin eftir að sóknaraðili upplýsti hvort hann hefði fylgt eftir ákvæðum húsaleigulaga um riftun en engin svör bárust þrátt fyrir ítrekaða beiðni kærunefndar þar um. Vegna þessa skorts á upplýsingum af hálfu sóknaraðila telur nefndin að henni sé ekki unnt að taka málið til frekari úrlausnar og verður því að hafna kröfu sóknaraðila enda er hún ekki studd fullnægjandi gögnum.

Í 7. mgr. 85. gr. húsaleigulaga er kveðið á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 29. nóvember 2023

Auður Björg Jónsdóttir

Víðir Smári Petersen                                     Eyþór Rafn Þórhallsson