Mál nr. 18/2010
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 18/2010
Bætur: Skert afnot, bótafjárhæð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi C hdl., dags. 23. nóvember 2010, f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við sveitarfélagið B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Með bréfi bæjarritara sveitarfélagsins B, dags. 13. desember 2010, var upplýst að erindi kærunefndar hefði verið vísað til bæjarlögmanns til umsagnar.
Auk álitsbeiðni var greinargerð bæjarlögmanns, f.h. gagnaðila, dags. 15. desember 2010, lögð fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 23. febrúar 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Álitsbeiðandi leigir húsnæði að X nr. 97 í sveitarfélaginu B sem er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er um bætur vegna skertra nota.
Kærunefnd telur að krafa álitsbeiðanda sé:
Að viðurkennt verði að gagnaðila beri að greiða álitsbeiðanda 200.000 kr. í bætur vegna skertra afnota og þrifa á húsnæðinu.
Í álitsbeiðni kemur fram að deilt sé um fjárhæð bóta skv. 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Álitsbeiðandi krefjist 200.000 kr. bóta en gagnaðili hafi boðið 33.615 kr.
Greint er frá því í álitsbeiðni afnot af húsnæðinu hafi verið verulegt skert í þrjár vikur. Eftir viðgerðirnar hafi þurft að þrífa alla íbúðina og það hafi tekið þrjá fjölskyldumeðlimi tvo daga. Álitsbeiðanda beri engin skylda til að þiggja að utanaðkomandi fari inn á heimili hans til að þrífa eftir viðgerðirnar, en rétt sé að honum hafi verið boðið það.
Við viðgerðina hafi skemmst frystikista, lamir hafi brotnað af og séu ófáanlegar og sé því kistan ónothæf.
Í greinargerð gagnaðila er upplýst að mál þetta hafi risið af vatnstjóni sem hafi orðið í íbúðinni að X nr. 97 þann 14. janúar 2010 þegar unnið hafi verið að lagningu vatnsleiðslu. Upphaflega hafi verið á því byggt af hálfu álitsbeiðanda að starfsmenn gagnaðila hefðu unnið að lagningu leiðslunnar og valdið umræddu tjóni. Auk þess að þeir hefðu brotið lamir af frystikistu. Verkið hafi hins vegar verið unnið af verktaka, D ehf. Starfsmaður verktakans hafi verið að losa samsetningarstykki við aðalinntaksloka þegar vatnsrör hafi brotnað götumegin við lokann vegna tæringar. Öll viðgerð á íbúðinni hafi verið á kostnað VÍS.
Gerð hafi verið krafa um bætur úr ábyrgðartryggingu gagnaðila hjá VÍS vegna málsins. VÍS hafi hafnað því að um væri að ræða tjón sem bæta bæri á grundvelli ábyrgðartryggingar gagnaðila. Af hálfu húsnæðisnefndar hafi verið boðnar fram bætur í formi afsláttar af leigu að fjárhæð 20.000 kr. og síðan hafi álitsbeiðanda verið bent á að unnt væri að kæra niðurstöðu VÍS til úrskurðarnefndar vátryggingamála og síðan að leita mats byggingarfulltrúa á tjóni. Álitsbeiðandi hafi síðan óskað mats byggingarfulltrúa.
Fram hafi komið í fylgiskjölum að öll vinna við lagfæringu eftir tjónið hafi verið unnin í góðu samráði og sátt við álitsbeiðanda og við verklok hafi hann hafnað boði um að fá til sín verktaka til að þrífa íbúðina.
Í umsögn húsnæðisnefndar og umsjónarmanns fasteigna gagnaðila komi fram að viðhaldsvinnan hafi ekki leitt til verulega skertra afnota eða afnotamissis, sbr. 21. gr. húsaleigulaga. Jafnframt kemur fram að húsnæðisnefnd hafi lýst sig reiðubúna til að fella niður leigu sem samsvaraði þriggja vikna leigu eða 33.615 kr. en leigugjald á hverjum mánuði að teknu tilliti til húsaleigubóta og afsláttar vegna fasteignaskatts sé 44.820 kr.
Í áliti byggingarfulltrúa kveðst hann hafa kannað aðstæður og telur að ekki hafi verið sýnt fram á að álitsbeiðandi hafi orðið fyrir neinum útlögðum kostnaði vegna vatnstjónsins og ekki hafi verið um verulega skert afnot eða afnotamissi að ræða, en einhver óþægindi verið samfara úrbótum og því talið eðlilegt að álitsbeiðanda verði endurgreidd leiga í þrjár vikur vegna ónæðis vegna endurbótanna eins og húsnæðisnefnd hafi lagt til.
Af hálfu gagnaðila er því mótmælt að tjón verði rakið til vanrækslu á viðhaldi. Hafist hafi verið handa um viðgerðir þegar eftir tjónið í samræmi við ákvæði 1. mgr. 21. gr. húsaleigulaga.
Í 2. mgr. 21. gr. laganna segi að leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulegra skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skuli leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar komi sér saman um. Verði aðila ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en heimilt sé aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsaleigumála, sbr. 85. gr. laganna.
Í álitsbeiðni komi fram að kærandi krefjist 200.000 kr. í bætur vegna skertra afnota og vegna vinnu við þrif á íbúðinni. Þetta sé reyndar sama fjárhæð og þegar tjónið á frystikistunni hafi verið inni í kröfunni, en þá hafi verið á því byggt að varahlutir fengjust ekki í hana þannig að hún væri ónothæf, en hún hefði verið keypt árið 2008.
Loks mótmælir gagnaðili því að krafist sé greiðslu vegna þrifa þriggja fjölskyldumeðlima í tvo daga, því ágreiningslaust sé að álitsbeiðandi hafi hafnað boði húsnæðisnefndar um þrif á húsnæðinu að lokinni viðgerðinni. Þá þyki niðurstaða um endurgreiðslu á leigu í þrjár vikur sanngjörn fyrir álitsbeiðanda þar sem hann hafi ekki misst afnot af húsnæðinu vegna vatnstjónsins. Kröfum hans um bætur að fjárhæð 200.000 kr. sé því mótmælt sem órökstuddum.
III. Forsendur
Í málinu krefst álitsbeiðandi bóta að fjárhæð 200.000 kr. vegna skertra afnota af leiguhúsnæði, skemmda á frystikistu og þrifa. Gagnaðili hefur boðið álitsbeiðanda endurgreiðslu á þriggja vikna leigu, 33.615 kr.
Leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati byggingarfulltrúa skal leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar koma sér saman um, sbr. 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geta þeir leitað álits byggingarfulltrúa, en heimilt er aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr. sömu laga.
Í máli þessu liggur fyrir álit byggingarfulltrúa, dags. 18. nóvember 2010. Þar segir að gagnaðili hafi að öllu leyti staðið að endurbótum á íbúðinni vegna vatnsleka í umræddri íbúð. Byggingafulltrúi hafi kannað aðstæður og málavexti. Þá er vísað til yfirlýsingar starfsmanna gagnaðila um að ekki hafi verið um verulega skert afnot eða afnotamissi að ræða en einhver óþægindi hafi verið samfara umbótunum. Fullt samráð hafi verið haft við álitsbeiðanda meðan á endurbótum stóð. Gagnaðili hafi boðist til að greiða fyrir vinnu verktaka við að þrífa íbúðina við verklok en álitsbeiðandi hafi afþakkað það. Með vísan til 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga telji byggingarfulltrúi eðlilegt að álitsbeiðanda yrði endurgreidd leiga í þrjár vikur vegna ónæðis eins og húsnæðisnefnd gagnaðila hafi lagt til, þ.e. 33.615 kr. Ekki hafi verið sýnt fram á að leigutaki hafi orðið fyrir neinum útlögðum kostnaði svo byggingafulltrúi telji að ekki verði um frekari bætur að ræða.
Í bréfi lögmanns álitsbeiðanda, dags. 19. febrúar 2010, sem liggur fyrir í gögnum málsins, er framkvæmdum lýst þannig að slökkvilið hafi komið og dælt vatni úr íbúðinni og í kjölfarið hafi íbúðin verið þurrkuð með fjórum blásurum í fimm sólarhringa. Eftir það hafi verið skipt um öll gólfefni, flísar teknar af baðherbergi, veggur milli baðherbergis og þvottahúss sagaður til að endurnýja lagnir, hann múraður og flísalagður á ný. Því hafi mikið ryk borist um íbúðina. Það hafi tekið þrjá úr fjölskyldunni tvo daga að þrífa.
Verður að átelja það að í áliti byggingarfulltrúa verður ekki séð að tekin sé sjálfstæð afstaða til þess hvort um verulega skert afnot hafi verið að ræða heldur aðeins vísað til yfirlýsingar starfsmanna gagnaðila um að svo hafi ekki verið. Miðað við lýsingu álitsbeiðanda á framkvæmdunum verður að telja að afnot hafi verið verulega skert á meðan viðgerðum stóð. Því hefur hins vegar ekki verið haldið fram af álitsbeiðanda að um afnotamissi hafi verið að ræða.
Gagnaðili hefur boðið endurgreiðslu á leigu fyrir þriggja vikna tímabil, 33.615 kr. Álitsbeiðandi hefur ekki mótmælt því að sú fjárhæð svari til þriggja vikna leigu. Er það álit kærunefndar að full endurgreiðsla þriggja vikna leigu sé fullnægjandi bætur fyrir skert afnot á því tímabili og vinnu við þrif.
Álitsbeiðandi hefur ekki lagt fram nein gögn til stuðnings því að hann hafi orðið fyrir tjóni vegna skemmda á frystikistu.
Með vísan til alls framangreinds telur kærunefnd að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða honum 200.000 kr. í bætur.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila beri að greiða 200.000 kr. í bætur.
Reykjavík, 23. febrúar 2011
Arnbjörg Sigurðardóttir
Karl Axelsson
Ásmundur Ásmundsson