Mál nr. 17/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 17/2010

Þjónustusamningur: Uppsögn, gildi.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 18. nóvember 2010, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við félag húseigenda við X, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 17. desember 2010, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. janúar 2011, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 28. febrúar 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða átta sjálfstæð hús sem byggð voru árin 2004–2009 á fjórum lóðum. Standa tvö hús á hverri lóð, þ.e. 1–8, 9–16, 17–24 og 25–33. Í einu húsinu eru fimm íbúðir en fjórar í hverju hinna. Ágreiningur er um þjónustusamning við félagið Y og um stofnun húsfélags.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðenda séu:

1. Að viðurkennt verði að ákvæði í þjónustusamningi við félagið Y um að hann sé ótímabundinn og óuppsegjanlegur sé ólögmætt.
2. Að viðurkennt verði að það sé á valdi stjórnar húsfélags að taka ákvörðun um eftirlit næturvarðar og um slátt og hirðingu grassvæða og ákvæði samnings við félagið Y um þessi atriði brjóti því í bága við lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
3. Að viðurkennt verði að ólögmætt sé að gagnaðili sé samningsaðili fyrir hönd eigenda við X við félagið Y.

Í álitsbeiðni kemur fram að aðila greini á um þrjá töluliði í þjónustusamningi húseigenda við félagið Y, þ.e. liði 1.2, 2.1.2 og 2.1.11. Einnig sé ágreiningur um afstöðu til formlegrar stofnunar húsfélags í X og um ætlun gagnaðila til að fara á svig við fjöleignarhús, sbr. bréf gagnaðila til félagsins Y, dags. 13. október 2010.

Álitsbeiðandi bendir á að allir húseigendur við X hafi orðið að skrifa undir þjónustusamning við félagið Y um leið og þeir hafi undirritað kaupsamninga. Hver eigandi greiði fast mánaðargjald til félagsins Y sem bundið sé vísitölu. Þjónustusamningnum hafi verið þinglýst sem kvöð á húsunum við X og feli hún í sér skyldu eigenda til skilyrðislausrar, ótímabundinnar og óuppsegjanlegrar aðildar að samningnum við félagið Y.

Ekki sé ágreiningur um að félagið Y bjóði íbúum við X þjónustu sína heldur um það hvaða þjónustu félagið Y bjóði, á hvaða forsendum og fyrir hvaða verð.

Álitsbeiðandi kveðst telja að liður 1.2 í samkomulaginu standist ekki lög, einkum það ákvæði að samningurinn sé ótímabundinn og óuppsegjanlegur nema með samþykki félagsins Y. Eigendur hafi ekki haft val, undirritun samningsins hafi verið forsenda þess að þeir fengju að kaupa fasteign við X. Álitsbeiðandi telur samninginn ekki eiga sér stoð í lögum því hvergi í íslenskri löggjöf sé að finna lagaákvæði sem styðji óuppsegjanlegan samning af einkaréttarlegum toga og hann sé ekki í samræmi við lög um fjöleignarhús.

Hvað varði liði 2.1.2 og 2.1.11, um næturvörslu og slátt og hirðingu grassvæða, þá bendir álitsbeiðandi á að þeir taki til sameignar húsanna og það sé því á verksviði húsfélagsins að taka ákvörðun um þessi atriði samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Álitsbeiðandi telur að félagið Y hafi gengið á rétt húseigenda til að ráða sjálfir málefnum sínum gegnum húsfélag/lóðarfélag, sbr. 4. tölul. 12. gr. og 1. og 2. tölul. 13. gr. laga um fjöleignarhús. Stjórn húsfélags beri að hafa umsjón með framkvæmd allra sameiginlegra málefna húsfélagsins og að innheimta hlutdeild eigenda í kostnaði af þeim sökum, sbr. 1. og 2. mgr. 69. gr. laganna. Einnig bendir álitsbeiðandi á 1. mgr. 2. gr. laganna máli sínu til stuðnings.

Álitsbeiðandi greinir frá því að í bréfi gagnaðila til félagsins Y, dags. 13. október 2010, hafi gagnaðili stungið upp á því að félagið Y samþykkti gagnaðila, sem stofnað var 13. febrúar 2010, sem samningsaðila. Félagsfundur gagnaðila myndi þá veita stjórn og samninganefnd heimild til að undirrita þjónustusamning við félagið Y. Álitsbeiðandi telur að með þessu móti sé augljóst að gagnaðili vilji sniðganga ákvæði laga um fjöleignarhús um húsfélög, réttindi félagsmanna og vald húsfunda. Af orðum hans megi ráða að hann geri sér ekki grein fyrir að þeir 29 þjónustusamningar sem séu í gildi í dag hafi verið undirritaðir og tekið gildi á ólíkum tímum á fjögurra ára tímabili (2004–2008) og að þar sem þeir séu þinglýst kvöð á öllum fasteignum við X verði þeim einungis breytt með samningum þar um milli félagsins Y, húsfélagsins við X og eigenda fasteignanna. Slíkur gjörningur sem gagnaðili hafi stungið upp á fari algjörlega á svig við lög um fjöleignarhús, sbr. 2. gr. laganna.

Álitsbeiðandi telur loks að gagnaðili virðist telja hag húseigenda við X betur borgið með beinu samkomulagi milli gagnaðila og félagsins Y en ef húsfélag kæmi að verkinu. Það sé í samræmi við orð hans á fundi 10. október sl. að hagsmunafélagið sé ekki húsfélag og geti ekki orðið húsfélag, en hins vegar gætu íbúar í einu eða tveimur húsum á sameiginlegri lóð myndað húsfélag ef áhugi væri á því.

Í greinargerð gagnaðila er þess krafist að málinu verði vísað frá og helstu rökin fyrir því séu þau að álitsbeiðandi hafi tekið fullan þátt í undirbúningi að stofnun félags eigenda við X, hann hafi verið aðalhöfundur laga félagsins og ekki gert athugasemdir við stofnun þess eða tilgang.

Gagnaðili mótmælir þeirri staðhæfingu álitsbeiðanda að bréf hans hafi verið tilraun til að komast hjá því að stofna formlega húsfélag, en þetta sé ekki rétt mat álitsbeiðanda sem telji nú brýnt að stofna húsfélag. Samkvæmt 3. og 56. gr. laga um fjöleignarhús virðist það ekki löglegt.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi nefnt húsfélag hverfisins sem sé þá einnig andstætt lögum um fjöleignarhús samkvæmt sömu greinum. Hins vegar myndist sjálfkrafa húsfélag í hverri raðhúsalengju eða fjöleignarhúsi og það þurfi ekki einu sinni að kjósa formann séu eigendur sex eða færri, þó slíkt væri trúlega æskilegt.

Gagnaðili telur að kaupandi eignar við X hafi haft fullt val um það hvort hann keypti eignina eða ekki. Með undirskrift sinni af fúsum og frjálsum vilja hafi hann samþykkt skilmálana.

Þá nefnir gagnaðili að eftir samningaviðræður frá því í vor hafi nú fengist talsverðar lagfæringar á þjónustusamningnum þrátt fyrir ákvæðið um að honum verði ekki sagt upp.

Í athugasemdum álitsbeiðanda vekur hann athygli á því að í greinargerð gagnaðila hafi komið fram að kaupandi eignar við X hafi haft fullt val um það hvort hann keypti eignina eða ekki. Strangt tekið megi segja að þetta sé rétt, en í fyrsta lagi hafi kaupendum verið settir afarkostir sem þeir urðu að ganga að til að verða ekki af kaupunum (misneyting), í öðru lagi sé óvíst að allir kaupendur hafi gert sér grein fyrir að þessir afarkostir væru í andstöðu við lög um fjöleignarhús og jafnvel samningalögin og í þriðja lagi hafi álitsbeiðandi þegar hann undirritaði kauptilboð í íbúðina einnig undirritað yfirlýsingu um kvaðir með fyrirvara um lækkun.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi krefst þess í fyrsta lagi að viðurkennt verði að ákvæði í þjónustusamningi við félagið Y um að hann sé ótímabundinn og óuppsegjanlegur sé ólögmætt.

Fyrir liggur þjónustusamningur milli félagsins Y og álitsbeiðanda. Í grein 1.1 kemur fram að samningurinn taki til þjónustu félagsins Y við íbúa þjónustuíbúða sem ÍAV reisti á lóð félagsins Y og álitsbeiðandi hafi fest kaup á. Félagið Y taki að sér að annast og/eða veita, eftir atvikum nánar skilgreinda þjónustu fyrir íbúa þeirra íbúða sem reistar eru. Almenn þjónusta skv. 2. gr. sé innifalin í mánaðarlegu þjónustugjaldi skv. 3. gr. að undanskildum tilgreindum atriðum. Í grein 1.2 segir að samningur sé ótímabundinn og ekki uppsegjanlegur nema með samþykki félagsins Y. Við síðari eigendaskipti sé skilyrði, samkvæmt þinglýstri kvöð á þeirri eign sem keypt er, að nýr eigandi gerist sjálfkrafa aðili að þjónustusamningnum og taki yfir öll réttindi og skyldur. Þjónustusamningurinn skuli rækilega kynntur nýjum eiganda og skuli honum sérstaklega gerð grein fyrir því hvað í honum felist í samræmi við þinglýsta kvöð þar um.

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur fram að ef eigendur fjöleignarhúsa greini á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögunum, geti þeir leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið.

Framangreindur samningur er um kaup álitsbeiðanda á margvíslegri tilgreindri þjónustu af félaginu Y, svo sem öryggishnapp í íbúðum og aðgengi að baðhúsi, tækjasal, matsal og bókasafni. Ágreiningur er lýtur að lögmæti samningsins í heild varðar þannig fjölmörg atriði sem ekki heyra undir nefndina og verður því að vísa þessum kröfulið frá kærunefnd.

Í öðru lagi krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að það sé á valdi stjórnar húsfélags að taka ákvörðun um eftirlit næturvarðar og um slátt og hirðingu grassvæða og ákvæði þjónustusamnings við félagið Y um þessi atriði brjóti því í bága við lög nr. 26/1994.

Í 1. mgr. 2. gr. laga nr. 26/1994 segir að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða leiði af eðli máls. Eigendum sé því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt sé fyrir um í lögunum.

Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint. Í 2. mgr. kemur fram að ákvörðunarrétturinn eigi meðal annars við um fyrirkomulag, skipulag, útlit, viðbyggingar, breytingar, hvers kyns framkvæmdir, endurbætur, viðhald, rekstur, ráðstöfun með samningi, hagnýtingu sameignar og séreignar og setningu reglna þar um. Í 3. mgr. segir að ef um sé að ræða sameign sumra en ekki allra, sbr. 7. gr., nægi að þeir sem hlut eiga að máli standi saman að ákvörðun nema um atriði eða framkvæmd sé að ræða sem snerti líka hagsmuni hinna þótt ekki liggi fyrir greiðsluskylda þeirra, svo sem útlitsatriði. Loks segir í 4. mgr. að sameiginlegar ákvarðanir skulu teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi eru fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr.

Grein 2.1.2 í framangreindum samningi álitsbeiðanda við félagið Y hljóðar svo: „Eftirlit næturvarðar: Félagið Y annast næturvörslu. Í næturvörslu felst að farnar eru þrjár eftirlitsferðir um svæðið á tímabilinu frá kl. 23.00 til kl. 7.00.“ Í grein 2.1.11 segir: „Sláttur og hirðing grassvæða: Félagið Y sér um slátt og hirðingu grassvæða við húsin á tímabilinu maí til september.“

Í samningnum kemur fram að honum skuli þinglýst. Gert sé ráð fyrir að hans sé sérstaklega getið á veðbókarvottorði ásamt þinglýstri kvöð um skilyrði fyrir eigendaskiptum þar sem meðal annars komi fram að við eigendaskipti fasteignarinnar yfirtaki nýr eigandi sjálfkrafa réttindi og skyldur að þjónustusamningnum í stað fyrri eiganda. Ekki er ágreiningur um að slíkri kvöð hafi verið þinglýst og sama gildi um aðrar íbúðir á svæðinu.

Í 39. gr. laga nr. 26/1994 er eigendum fjöleignarhúss tryggður réttur til að taka þátt í ákvörðunum er varða sameign hússins á vettvangi húsfélags. Þjónar ákvæðið þeim tilgangi að tryggja eiganda rétt til aðkomu að ákvörðunum um sameignina en hann getur hins vegar þurft að lúta vilja meirihluta eigenda, sbr. 41. gr. laganna.

Samkvæmt ákvæðum fjöleignarhúsalaga eru ákvarðanir um sameign teknar á húsfundi og almennt gengur ekki að hver íbúi geri fyrir sitt leyti samning um viðhald hluta sameignar. Með því sérstaka fyrirkomulagi sem hér um ræðir, og er þinglýst sem kvöð á allar íbúðir á svæðinu, liggur hins vegar fyrir að allir eigendur á svæðinu hafa gert samning við einn og sama aðilann um hirðingu lóðar og næturvörslu. Undirgangast nýir eigendur þann samning við kaup á íbúð. Hver eigandi, þar á meðal álitsbeiðandi, hefur þannig fyrir sitt leyti samþykkt þessa ráðstöfun og er í raun ekki gengið á rétt hans til aðkomu að ákvörðun um þetta efni. Það er því álit kærunefndar að með þessu fyrirkomulagi sé ekki brotið gegn ákvæðum laga nr. 26/1994.

Í þriðja krefst álitsbeiðandi þess að viðurkennt verði að ólögmætt sé að félag húseigenda við X annist samninga við félagið Y fyrir hönd húseigenda við X.

Samkvæmt 3. gr. laga nr. 26/1994 er með húsi átt við byggingu sem stendur sjálfstæð og aðgreind frá öðrum húsum. Í 2. mgr. 3. gr. kemur fram að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri gildi ákvæði laganna eftir því sem átt geti við um þau atriðið og málefni sem sameiginleg séu, svo sem lóð ef hún er sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip ef því er að skipta. Sama gildi einnig ef því er að skipta um sameiginleg málefni sjálfstæðra ótengdra fjöleignarhúsa og/eða annars konar húsa.

Í 56. gr. laga nr. 26/1994 segir að húsfélög séu til í öllum fjöleignarhúsum í krafti ákvæða laganna, sbr. 3. mgr. 10. gr. þeirra, og ekki þurfi að stofna þau sérstaklega og formlega. Er hlutverk húsfélags að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar, sbr. 1. mgr. 57. gr. laganna. Í 67. gr. segir að þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri er ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögunum.

Samkvæmt fyrirliggjandi gögnum er í þessu máli um að ræða átta sjálfstæð hús sem deila lóð tvö og tvö. Eigendur allra húsa hafa gert sams konar samninga við félagið Y. Samkvæmt framangreindum ákvæðum laga nr. 26/1994 er til sjálfstætt húsfélag í hverju þessara húsa sem annast varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignar. Á grundvelli 2. mgr. 3. gr. laganna mætti stofna félög um hverja lóð, en valdsvið slíks félags takmarkast hins vegar við ákvarðanir um lóðina. Á grundvelli sama ákvæðis mætti að auki stofna félag allra eigenda á svæðinu til að taka ákvarðanir er varða til dæmis útlit og heildarsvip allra húsa og lóða.

Fyrir liggur að samningar eigenda við félagið Y varða einnig málefni sem ekki falla undir lög um fjöleignarhús og er eigendum frjálst að stofna með sér félag sem gæti hagsmuna íbúa í samningum við félagið Y um þau málefni. Það er því álit kærunefndar að stofnun félags húseigenda við X brjóti ekki í bága við ákvæði laga nr. 26/1994, en það skal áréttað að með stofnun þess verður ekki skert lögbundið valdsvið hvers húsfélags fyrir sig.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að samningar húseigenda við félagið Y um eftirlit næturvarðar og slátt og hirðingu grassvæða brjóti ekki í bága við ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Það er jafnframt álit kærunefndar að ekki sé ólögmætt að félag húseigenda við X annist samninga við félagið Y um þau málefni sem eigendur eru sammála um að fela því en áréttað að slíkt félag getur ekki gengið inn á lögbundið valdsvið hvers húsfélags á svæðinu.

Reykjavík, 28. febrúar 2011

Arnbjörg Sigurðardóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson