Mál nr. 20/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í málinu nr. 20/2010

Kostnaðarhlutdeild: Lyfta.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 10. desember 2010, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við stjórn húsfélagsins X nr. 1 í R, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 13. janúar 2011, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 23. janúar 2011, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 17. mars 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1 í R sem var byggt árið 1978, alls 42 eignarhluta. Ágreiningur er milli álitsbeiðanda og gagnaðila um kostnaðarskiptingu vegna lyftu.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að kostnaður vegna kaupa á nýrri lyftu og uppsetningar á henni sé hlutfallsskiptur.

Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins í júní 2010 hafi verið tekin ákvörðun um að festa kaup á nýrri lyftu þar sem sú sem fyrir var hafi verið komin til ára sinna og árlegur viðhalds- og rekstrarkostnaður farið hækkandi með hverju ári. Búið hafi verið að óska eftir tilboðum og hafi lægsta tilboðinu verið tekið, en áætlaður heildarkostnaður við lyftu og uppsetningu hafi verið í kringum 10 milljónir króna. Ákveðið hafi verið að panta lyftuna og boða svo til fundar þegar nær drægi uppsetningu og fara yfir greiðslumál.

Á húsfundi í september 2010 hafi eigendum verið tilkynnt hvenær framkvæmdir myndu eiga sér stað og jafnframt verið kynnt lánatilboð bankastofnana. Hafi gagnaðili tilkynnt að kostnaður vegna lyftu myndi skiptast jafnt á eigendur. Álitsbeiðandi hafi mótmælt því og bent á að samkvæmt lögum um fjöleignarhús skiptist stofnkostnaður lyftu eftir hlutfalli eignarhluta þótt viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu skiptist jafnt á alla. Máli sínu til stuðnings hafi álitsbeiðandi afhent gagnaðila álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 32/2006. Gagnaðili hafi samþykkt að fá betur úr því skorið hvernig kostnaði skyldi háttað.

Þann 29. nóvember 2010 hafi álitsbeiðanda borist bréf frá gagnaðila þar sem óskað hafi verið eftir að eigendur hefðu samband við gjaldkera og stæðu skil á greiðslu sem fyrst en jafnframt að kostnaður yrði jafnskiptur samkvæmt úrskurði frá bæjarlögmanni R og með hafi fylgt afrit af 43. og 45. gr. laga um fjöleignarhús þar sem undirstrikað hafi verið að viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu skiptist jafnt á eigendur.

Þann 30. nóvember 2010 hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila bréf þar sem bent hafi verið á að samkvæmt samtali álitsbeiðanda við bæjarlögmann hefði aldrei verið um neinn úrskurð að ræða af hans hálfu, hann hefði ekki kynnt sér málið að nokkru leyti heldur einungis bent á lagabókstafinn. Því hafi þess enn og aftur verið krafist að kostnaður yrði hlutfallsskiptur og rökstuðningur fylgdi því.

Álitsbeiðandi telur að hvorki sé um viðhald né rekstur á lyftu að ræða í skilningi 3. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, þar sem keypt hafi verið glæný lyfta og ráðist í framkvæmdir til að mögulegt væri að setja hana upp. Nýja lyftan sé mun stærri en sú sem fyrir var og allt nýtt sem viðkomi henni, allt frá hurðum upp í lyftuhús og stjórnkerfi. Einnig hafi þurft að ráðast í framkvæmdir svo unnt væri að setja hana upp en það hafi meðal annars verið færsla á vatnsrörum út fyrir lyftuhólfið. Álitsbeiðandi telur því ótvírætt að um stofnkostnað lyftu sé að ræða en ekki viðhald og rekstur á eldri lyftu og beri því að skipta kostnaðinum eftir hlutfallstölu eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins þann 10. júní 2010 hafi verið samþykkt að taka tilboði frá Héðni í endurnýjun á lyftu í húsinu. Lyftan hafi verið orðin léleg enda upprunaleg frá byggingu hússins. Mikill viðhaldskostnaður sé búinn að vera um langan tíma eða að minnsta kosti síðastliðin tvö ár og því kominn tími til að endurnýja hluta lyftubúnaðarins. Við þessa endurnýjun hafi áfram verið notast við lyftustokk og raflagnir þannig að líta verði svo á að hér hafi verið um nauðsynlegt viðhald sem falli undir 3. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Gagnaðili hafi staðið frammi fyrir því að halda áfram að greiða umtalsverðar fjárhæðir í viðgerðarkostnað eða endurnýja hluta búnaðarins sem hafi verið mun hagkvæmari kostur fyrir alla eigendur til lengri tíma litið.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er á það bent að eins og fram komi í greinargerð gagnaðila hafi verið um algjöra endurnýjun á lyftu að ræða, enda eingöngu raflagnir sem liggi að lyftu og lyftustokkur, sem hafi fengið að halda sér við þessa framkvæmd.

Bendir álitsbeiðandi á að gagnaðili hafi haldið því fram að hluti lyftubúnaðar hafi verið endurnýjaður og falli framkvæmd þessi því undir undantekningu frá hlutfallsskiptum kostnaði, sbr. 3. tölul. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi telur að þar sem enginn hluti upprunalegu lyftunnar hafi verið notaður í framkvæmd þessari sé því ekki um viðhald að ræða heldur kaup og ísetningu á nýrri lyftu. Því telur álitsbeiðandi að umræddur kostnaður falli ekki undir 3. tölul. B-liðar 45. gr. laganna þar sem stofnað hafi verið til kaupa á nýrri lyftu en ekki ráðist í að viðhalda þeirri lyftu sem til staðar var og að þannig sé um stofnkostnað að ræða.

III. Forsendur

Lyftur í fjöleignarhúsum eru í sameign, sbr. 8. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Í máli þessu er ágreiningur um hvort tilgreindar framkvæmdir við lyftu falli undir ákvæði 3. tölul. B-liðar 45. gr. laga um fjöleignarhús og kostnaður vegna þeirra greiðist að jöfnu eða hvort um hlutfallsskiptan kostnað sé að ræða, sbr. A-lið 45. gr. laganna.

Þær framkvæmdir sem hér um ræðir fela í sér að keypt var ný lyfta en notast var við lyftustokk og raflagnir sem fyrir voru. Samkvæmt 3. tölul. B-liðar 45. gr. laganna skiptist viðhalds- og rekstrarkostnaður lyftu jafnt. Stofnkostnaður lyftu skiptist hins vegar eftir hlutfallstölum eignarhluta, sbr. A-lið 45. gr. laganna. Ákvæði 3. tölul. B-liðar 45. gr. er undantekning frá því að sameiginlegur kostnaður skiptist eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Því skal, samkvæmt viðteknu lögskýringarsjónarmiði, beita þröngri lögskýringu við mat á því hvað falli undir viðhald annars vegar og hins vegar því hvað teljist endurnýjun.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna þeirra framkvæmda sem hér um ræðir falli ekki undir nefnda undantekningarreglu og sé því hlutfallsskiptur.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna kaupa á nýrri lyftu og uppsetningar á henni sé hlutfallsskiptur.

Reykjavík, 17. mars 2011

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson