Mál nr. 4/2011
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 4/2011
Tímabundinn leigusamningur: Ólögmæt uppsögn.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. janúar 2011, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B og C, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 28. janúar 2011, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 5. febrúar 2011, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. mars 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 19. maí 2010, tóku gagnaðilar á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að X nr. 4 í R. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 18. júní 2010 til 31. maí 2012. Ágreiningur er um greiðslu húsaleigu.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að gagnaðilum beri að greiða húsaleigu fyrir desember 2010 að fullu og álitsbeiðanda sé heimilt að ganga að sjálfskuldarábyrgðaraðila ef gagnaðilar greiða ekki kröfuna.
- Að gagnaðilum beri að greiða mismuninn af húsaleiguverði síns húsaleigusamnings að fjárhæð 140.000 kr. og þess húsaleigusamnings sem verður í gildi frá 1. janúar 2011 til 31. maí 2012 og álitsbeiðanda sé heimilt að ganga að sjálfskuldarábyrgðaraðila ef gagnaðilar greiða ekki kröfuna.
Í álitsbeiðni kemur fram að 24. nóvember 2010 hafi álitsbeiðandi fengið sms frá gagnaðila um að gagnaðilar væru farin út úr eigninni.
Hinn 5. desember hafi álitsbeiðandi fengið lyklana að húsnæðinu frá gagnaðila og hafi álitsbeiðandi þá komist í eignina. Tveimur dögum síðar hafi gagnaðili greitt 50.000 kr. upp í húsaleigu desembermánaðar en engin frekari greiðsla hafi borist.
Álitsbeiðandi hafi orðið að bregðast fljótt við til að takmarka tjón sitt og hafi eignin verið auglýst strax til leigu. Á leigumarkaðnum sé minnsta hreyfingin á þessum tíma árs og því erfitt að finna leigjanda að eigninni. Álitsbeiðandi hafi þó fundið leigjanda frá 1. janúar 2011 en hins vegar orðið að lækka leiguverðið úr 140.000 kr. í 115.000 kr. vegna þessa.
Í greinargerð gagnaðila er frá því greint að í byrjun nóvembermánaðar hafi þau fengið símtal frá álitsbeiðanda þar sem hann hafi óskað eftir að fá að koma í heimsókn með hugsanlega kaupendur að eigninni. Þegar leigusamningur var gerður hafi verið gengið úr skugga um að álitsbeiðandi hefði ekki í huga að selja eignina, skrifað undir tveggja ára leigusamning og ákveðið að samningurinn yrði endurskoðaður eftir tvö ár. Því hafi símtalið og heimsókn álitsbeiðanda komið á óvart.
Gagnaðilar hafi þó tekið þá ákvörðun að greiða götu álitsbeiðanda og standa ekki í vegi fyrir sölunni því erfitt sé að selja eignir í dag. Þau telja að fyrirhugað hafi verið að gera kauptilboð og að því er þau besti viti hafi það verið gert. Tveimur dögum eftir heimsóknina hafi álitsbeiðandi haft samband símleiðis og spurt hvenær gagnaðilar myndu sjá sér fært að fara úr eigninni því tilvonandi kaupendur hefðu hug á að flytja inn 1. desember. Gagnaðilar hafi fundið annað leiguhúsnæði strax og því rýmt X nr. 4. Þegar nær hafi dregið mánaðamótum hafi álitsbeiðandi haft samband og sagt að tilvonandi kaupendur hafi hætt við kaupin og gagnaðilar þurfi því að greiða þrjá mánuði í uppsagnarfrest. Enn fremur hafi álitsbeiðandi tekið fram að hann vilji halda gagnaðilum í eigninni en þau hafi þá verið flutt, enda ekki annað í stöðunni þar sem að þau töldu að kominn væri kaupandi að húsnæðinu sem vildi flytja inn komandi mánaðamót. Gagnaðilar hafi sagt álitsbeiðanda að elsta barnið þeirra myndi byrja í skóla í ágúst og því gætu þau ekki átt það yfir höfði sér að hann myndi gera þetta aftur en hann hafi orðið afar ósáttur. Lyklaskil hafi orðið í byrjun desember.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram hann hafi fengið leyfi gagnaðila til að skoða eignina í nóvember sem sé ekki óeðlilegt þar sem að eignin hafi verið leigð út 18. júní og álitsbeiðandi ekki séð eignina í nokkra mánuði og viljað fá að sjá ástandið á henni. Það hafi verið gert í fullu samkomulagi við gagnaðila. Álitsbeiðandi tekur fram að ekkert kauptilboð hafi verið gert í eignina.
Álitsbeiðandi kveðst ekki skilja hvers vegna hann ætti að fara fram á þriggja mánaða uppsagnarfrest ef hugsanlegur kaupandi hefði hætt við kaup þar sem leigusamningurinn hafi verið gerður til tveggja ára og gagnaðilar hafi tekið fram að álitsbeiðandi hafi viljað halda þeim í eigninni.
Það að staðfest hafi verið af hálfu gagnaðila að afhending lykla hafi farið fram í desember, nánar tiltekið 6. desember, sýni fram á að þau eigi að greiða desembermánuð að fullu.
Loks ítrekar álitsbeiðandi að það sé ekki til nein staðfesting á því að þau hafi fengið leyfi frá sér til að fara úr eigninni og hafi hann heldur ekki fengið neina skriflega staðfestingu frá þeim um þetta mál.
III. Forsendur
Fyrir liggur tímabundinn leigusamningur frá 18. júní 2010 til 31. maí 2012. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða tilgreiningar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.
Aðila málsins greinir á um staðreyndir hvað varðar samkomulag um uppsögn á húsnæðinu. Gagnaðilar halda því fram að álitsbeiðandi hafi verið kominn með kauptilboð í húsnæðið, þau hafi viljað greiða götu hans og flutt þegar þau fundu annað húsnæði. Álitsbeiðandi heldur því hins vegar fram að hvorki hafi verið gert kauptilboð í eignina né samkomulag um það að gagnaðilar myndu flytja út.
Eins og mál þetta liggur fyrir er ágreiningur um staðreyndir. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni en kærunefnd tekur afstöðu til málsins á grundvelli framlagðra gagna.
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi ekki tekist að sýna fram á að samkomulag hafi verið um uppsögn á leigusamningnum. Er það álit kærunefndar að gagnaðilum hafi ekki verið heimilt að segja upp leigusamningi um eignina og því beri gagnaðilum að greiða húsaleigu út leigutímann, þ.e. til 31. maí 2012. Í samræmi við ákvæði 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga bar álitsbeiðanda hins vegar að gera nauðsynlegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið að nýju og þannig takmarka tjón sitt, en ekki er ágreiningur í málinu um að það hafi hann gert. Álitsbeiðandi hefur lagt fram húsaleigusamning sem sýnir að hann hefur leigt húsnæðið út aftur frá 1. janúar 2011 til 31. desember 2011, á 115.000 kr. en gagnaðilar leigðu húsnæðið á 140.000 kr. Verður fallist á að gagnaðilum beri að greiða húsaleigu fyrir desember 2010 að fullu og mismun á leiguverði 25.000 kr. á mánuði frá 1. janúar 2011 til 31. desember 2011. Hins vegar liggur ekki fyrir á þessari stundu hvort álitsbeiðandi verði fyrir leigutapi á tímabilinu 1. janúar 2012 til 31. maí 2012 og tekur nefndin því ekki afstöðu til þess. Þá gerir álitsbeiðandi þá kröfu að honum sé heimilt að ganga að sjálfskuldarábyrgð þriðja aðila ef gagnaðilar greiði ekki. Í leigusamningnum kemur fram að umsamin fjárhæð tryggingar sé 450.000 kr. og sé þriðji aðili í sjálfskuldarábyrgð. Er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé heimilt að ganga að sjálfskuldarábyrgðaraðila fyrir kröfunni ef gagnaðilar greiða hana ekki.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að greiða húsaleigu fyrir desember 2010 að fullu og álitsbeiðanda sé heimilt að ganga að sjálfskuldarábyrgðaraðila ef gagnaðilar greiða ekki kröfuna.
Þá er það álit kærunefndar að gagnaðilum beri að greiða mismuninn af húsaleiguverði að fjárhæð 25.000 kr. á mánuði frá 1. janúar 2011 til 31. desember 2011 og álitsbeiðanda sé heimilt að ganga að sjálfskuldarábyrgðaraðila ef gagnaðilar greiða ekki kröfuna.
Reykjavík 22. mars 2011
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson