Mál nr. 5/2011
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í málinu nr. 5/2011
Vangoldin húsaleiga.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 14. janúar 2011, beindi A f.h. B, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 27. janúar 2011, og athugasemdir f.h. álitsbeiðanda, dags. 3. febrúar 2011, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 22. mars 2011.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með ótímabundnum leigusamningi, dags. 1. nóvember 2008, tóku gagnaðilar á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda að X nr. 12 á R. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum beri að greiða útistandandi skuld vegna húsaleigu.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að gagnaðilum beri að greiða skuld vegna vangreiddrar húsaleigu að fjárhæð 420.500 kr. og kostnað vegna þrifa að fjárhæð 6.800 kr.
Í álitsbeiðni kemur fram að við upphaf leigutíma hafi gagnaðila verið sagt að leigan væri vísitölutryggð sem hún hafi kveðið í lagi. Annar gagnaðila sé útlendingur og tali takmarkaða íslensku. Þá skyldi tryggingagjaldið að fjárhæð 65.000 kr. greitt við undirritun leigusamnings. Í húsaleigusamningi hafi verið merkt við „Önnur ákvæði um breytingu leigufjárhæðar“ og ritað fyrir neðan „Breytist samkvæmt vísitölu neysluverðs o.s.frv.“ Þau hafi aldrei greitt umsamið tryggingagjald, einskis spurt við undirritun og ekki hafi verið beðið um þýðingu á neinu. Allan þann tíma sem gagnaðilar hafi verið í íbúðinni hafi þeir greitt leiguna seint, ýmist sleppt mánuðum úr og oft sleppt að greiða gíróseðla sem bankinn sendi. Fyrstu mánuðina hafi virst sem seðlarnir skiluðu sér ekki sem bankinn hafi skýrt síðar sem þeirra tæknimistök þar sem annar gagnaðila virtist ekki komast í kerfið hjá þeim sem erlendur ríkisborgari og því hafi seðlarnir verið settir á nafn hins gagnaðilans og skilað sér eftir það. Þau hafi ýmist greitt beint inn á reikning álitsbeiðanda eða greiðsluseðlana, en ávallt greitt seint. Aldrei hafi gagnaðilar verið rukkuð um dráttarvexti.
Í byrjun október 2010 hafi gagnaðilar látið sig vita munnlega að þau hygðust fara úr íbúðinni í sama mánuði og hafi gagnaðilar afhent annan lykilinn í lok október en hinn hafi aldrei skilað sér. Íbúðin hafi verið óþrifin nema strokið hafði verið af gólfum en gagnaðilar hafi fengið íbúðina hreina. Nokkrar klukkustundir hafi farið í þrif og málningu á annars nýmáluðum hvítum vegg í vaskahúsi en sá hafi allur verið í fínum dökkum slettum. Við brottför hafi gagnaðili sagt að þau ætli að greiða sínar skuldir og flytja suður. Í símtölum hafi þau sagt að peningur væri á leiðinni en um leið viljað lækkun vegna ástands íbúðar.
Gagnaðilar hafi beðið um að eldhúsbekkur yrði lagaður og sturta en því hafi ekki verið sinnt af hálfu álitsbeiðanda þar sem þau stæðu ekki í skilum. Viðurkennir álitsbeiðandi að þetta tvennt hafi borið að laga og því hafi gagnaðilar ekki verið rukkuð um neinn uppsagnarfrest til að koma á móts við þau í þessu máli. Íbúðin sé á jarðhæð í gömlu húsi. Gagnaðilar hafi kvartað um kulda og hugðist álitsbeiðandi laga ofn í stofu en gagnaðili hafi sagst hafa lagað hann sjálfur. Ástæða kuldans geti líka verið sú að gestir gagnaðila hafi brotið rúðuna í útidyrahurðinni og hafi verið sett spónarplata í gatið. Hita hefði einnig mátt halda betur í herbergjum ef gagnaðilar hefðu ekki fjarlægt eina hurð. Loftræstingargati í sturtu hafi verið lokað tímabundið vegna framkvæmda hinum megin við það svo ekki kæmi ryk inn í sturtuna. Gagnaðilar hafi lokað sín megin líka en ekki fjarlægt þá lokun eins og gert hafi verið hinum megin að framkvæmdum loknum. Snerill á útilæsingu hafi verið ónýtur, lítil rúða í svefnherbergi sprungin, ruslapokar skildir eftir ásamt sjónvarpi sem aðrir hafi orðið að ganga frá.
Í bréfi sem barst frá gagnaðilum 30. nóvember 2010, eftir að álitsbeiðandi hafði ítrekað reynt að fá skuldina greidd, fylgdi bréf frá heilbrigðisfulltrúa um að hann hefði skoðað íbúðina í byrjun janúar 2010. Einkennilegt sé að bréfið hafi fyrst verið sent tæpu ári eftir skoðunina og eftir að gagnaðilar höfðu flutt út. Hafi gagnaðili boðist til að greiða 100.000 kr. og ekki meira vegna ástands íbúðarinnar. Finnist honum leigan hafi verið of há og hafi ekki vitað hvað vísitölutrygging var. Bendir álitsbeiðandi á að þessar athugasemdir hafi aldrei komið fram á meðan gagnaðilar dvöldu í íbúðinni og gagnaðili hafi skrifað undir samning athugasemdalaust.
Álitsbeiðandi greinir frá því að búið sé að taka saman hvað gagnaðilum hafi borið að greiða allan tímann, fyrst seðlar á nafni annars gagnaðila og síðar á nafni hins með umsaminni vísitöluhækkun. Síðan séu dregnar frá fjárhæðir sem hafi verið greiddar. Þær sýni að ógreidd fjárhæð á nafni annars gagnaðila sé 374.442 kr. sem hinn gagnaðilinn hafi símleiðis og bréflega viðurkennt að sé rétt. Gagnaðili hafi sagt að engin skuld væri á hans nafni. Það sé ekki rétt því hann hafi dregið frá vísitöluhækkun sem hafi verið þann tíma sem seðlar voru á hans nafni. Sé það ekki í samræmi við húsleigusamning og sé því skuld á nafni hans 46.058 kr. Samtals sé skuld þeirra 420.500 kr. Lögð hafi verið ofan á fjárhæð við kostnað á þrifum samkvæmt samningi verkalýðsfélags. Samtals sé skuldin því 427.300 kr.
Með réttu eigi álitsbeiðandi rétt á að fá greiddan sex mánaða uppsagnarfrest. Ekki sé gerð krafa um það til að koma á móts við gagnaðila þar sem eldhúsbekkur hafi verið ónýtur sem og sturtukrani. Gagnaðilar hafi verið beðnir um að svara eða borga inn á skuldina síðast 10. janúar 2011 en það hafi þau ekki gert.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þrátt fyrir að þau hafi skrifað undir vísitölubundinn leigusamning hafi þau ekki verið fullkomlega meðvituð um hvað það þýddi. Þær hækkanir sem orðið hafi á leigunni á þeim tíma sem gagnaðili hafi séð um að greiða leiguna, þ.e. nóvember 2008 til september 2009, hafi ekki verið greiddar vegna þess að aldrei hafi borist reikningar á hans nafn, hvorki í pósti né á heimabanka. Greiðslur hans hafi því einungis verið í formi millifærslna inn á reikning álitsbeiðanda. Þegar reikningar hafi tekið að berast beint inn á heimabanka á hinn gagnaðila hafi þau áttað sig á því að leigan hefði hækkað. Þá hafi þau leitað sér upplýsinga um þá vísitölutryggingu sem leigan hafi verið bundin við og greitt reikningana athugasemdalaust. Gagnaðilar mótmæla því að þau hafi ekki greitt dráttarvexti.
Þá mótmæla gagnaðilar því að ástand íbúðarinnar hafi í raun verið þeirra sök. Þau atriði sem gagnaðilar hafi haft við að athuga, þ.e. eldhúsið, sturtan og það að ofnarnir hættu ítrekað að gefa frá sér hita, hafi álitsbeiðandi vitað um og það áður en deilur hafi orðið milli aðila vegna peninga. Varðandi brotna rúðu í útidyrahurð þá sé húsið um 70 ára gamalt með mörgum vanköntum og upphaflegum rúðum. Það hafi orðið slys að þessi rúða skyldi brotna ekki vegna slæmrar umgengni.
Gagnaðilar viðurkenna að hafa fjarlægt eina hurð úr íbúðinni sem sé 42,3 fermetrar. Þau hafi skilið íbúðina í því ástandi sem þau fengu hana, hreinni en ekki gljáandi, með þeim húsgögnum sem þar höfðu verið fyrir.
Leigusamningur aðila hafi verið gerður í góðri trú af beggja hálfu og gengið vel að mestu leyti. Á leigutíma hafi gagnaðilar séð um ýmislegt varðandi íbúðina og garðinn sem ekki virðist hafa vera tekið tillit til.
Gagnaðilar hafi fengið álit heilbrigðiseftirlitsmanns í byrjun október til þess að fá utanaðkomandi álit á ástandi íbúðarinnar. Eins og sjá megi í skýrslunni þá hafi umkvartanir gagnaðila ekki verið smávægilegar.
Þrátt fyrir að leigusamningurinn hafi ekki haft endadag hafi munnlega verið rætt um að gagnaðilar yrðu í íbúðinni í tvö ár. Í september hafi gagnaðili látið álitsbeiðanda vita að þau neyddust líklega til að flytja fljótlega úr íbúðinni vegna vinnuskorts og hafi sagst myndu reyna að gefa honum eins mikinn fyrirvara og hægt væri. Það hafi álitsbeiðandi kveðið vera í lagi. Að lokum hafi þau aðeins gefið álitsbeiðanda þriggja vikna fyrirvara og þá hafi það ekki virst vera neitt mál. Í bréfi gagnaðila hafi hann gert álitsbeiðanda tilboð sem hafi verið hafnað.
Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að bankinn hafi gefið álitsbeiðanda fyrrgreinda skýringu þegar ljóst hafi verið að reikningar skiluðu sér ekki til gagnaðila. Þess vegna hafi gíróseðlum verið breytt á nafn hins gagnaðilans og dráttarvextir bæst við þegar seðlarnir voru greiddir eftir gjalddaga. Annað gildi um leiguna sem hafi verið greidd beint á reikning álitsbeiðanda.
Varðandi ástand íbúðar þá sé húsið gamalt og það hafi átt að vera alveg ljóst við skoðun, ekki síst þar sem annar gagnaðila hafi unnið við húsasmíðar. Það sé misskilningur af hálfu gagnaðila að álitsbeiðandi ásaki þau um ástand íbúðarinnar. Álitsbeiðandi hafi tekið fram að eldhúsbekk og sturtu hefði þurft að laga. Brotna rúðan hafi verið slys af hálfu gagnaðila eða gesta sem þeim hafi borið að laga. Í staðinn hafi verið sett spónarplata og kulda lagt meðfram henni. Gagnaðilum hafi verið boðnar fleiri hurðir en ekki viljað þar sem þær tækju of mikið pláss.
Það sé rétt að framkvæmdir hafi átt sér stað á tímabilinu. Klóakfrárennsli hafi stíflast og brjóta þurfti upp hluta gólfs í þvottaherbergi. Tækifærið hafi verið notað og gamalli kolageymslu hafi verið breytt í geymslurými. Þetta hafi kostað múrbrot og ryk sem reynt hafi verið að halda í skefjum eins og hægt var. Bent er á að gagnaðilar hafi ekki verið með virka þvottavél í húsinu og því hafi þörf þeirra fyrir not á þvottaherberginu verið mjög takmörkuð. Sem sárabót hafi þau fengið afnot af geymslunni endurgjaldslaust þegar hún hafi verið tilbúin þótt geymslurými hafi ekki fylgt íbúðinni. Veggur hafi síðan verið málaður að loknum framkvæmdum og nefndar slettur komið eftir það.
Orð standi gegn orðum varðandi þrif á íbúðinni. Rangt sé að íbúðinni hafi verið skilað eins og hún var þegar flutt var inn. Hvað varði uppsagnarfrest þá sé það rétt að gagnaðili hafi látið álitbeiðanda vita í september að þau myndu líklega neyðast til að flytja fljótlega en ekki hafi verið hægt að hefja leit að nýjum leigjanda út á þessi orð. Þetta sé ekki formleg uppsögn. Hún hafi borist með þriggja vikna fyrirvara eins og gagnaðilar kveða sjálf.
III. Forsendur
Í málinu liggur fyrir ótímabundinn leigusamningur, dags. 1. nóvember 2008. Fjárhæð leigunnar er ákveðin 65.000 kr. á mánuði og skyldi leigufjárhæðin breytast í samræmi við vísitölu neysluverðs. Gagnaðilar fluttu út úr húsnæðinu í lok október 2010. Ekki er ágreiningur milli aðila um uppsagnarfrest eða greiðslu húsaleigu í uppsagnarfresti. Álitsbeiðandi gerir hins vegar þá kröfu að gagnaðilar greiði vangoldna leigu, þ.e. fyrir tímabilið júní til og með október 2010 samtals 374.442 kr. og ógreidda vísitöluhækkun á tímabilinu desember 2008 til september 2009 að fjárhæð 46.058 kr., eða samtals 420.500 kr. Þá gerir álitsbeiðandi þá kröfu að gagnaðilar greiði 6.800 kr. fyrir þrif á íbúðinni.
Samkvæmt 1. mgr. 14. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leiguhúsnæði, þegar það er afhent leigjanda, vera í því ástandi sem almennt er talið fullnægjandi miðað við fyrirhugaða notkun þess og staðsetningu. Nú kemur í ljós að hið leigða húsnæði er ekki í því ástandi sem leigusamningur greinir eða leigjanda hlaut að mega gera ráð fyrir og skal leigjandi þá innan eins mánaðar frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta er krafist. Að öðrum kosti telst leigjandi una húsnæðinu, sbr. 1. mgr. 16. gr. húsaleigulaga. Skal leigjandi segja til um galla, sem síðar koma fram á húsnæðinu og voru ekki sýnilegir við venjulega athugun, innan 14 daga frá því að hann varð þeirra var, sbr. 2. mgr. 14. gr. húsaleigulaga. Leigjandi á kröfu til hlutfallslegrar lækkunar á leigu meðan eigi hefur verið bætt úr annmörkum á hinu leigða húsnæði, sbr. 3. mgr. 17. gr. húsaleigulaga. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að gagnaðilar hafi gert athugasemdir við ástand húsnæðisins í upphafi né síðar á leigutímanum. Er það álit kærunefndar að gagnaðilum beri að greiða álitsbeiðanda vangoldna húsaleigu 420.500 kr.
Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga nr. 36/1994. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. ákvæði 64. gr. laga nr. 36/1994. Samkvæmt 71. gr. laga nr. 36/1994 er aðilum leigusamnings skylt að láta fara fram úttekt á hinu leigða húsnæði við afhendingu þess eða við skil í lok leigutímans ef annar aðilinn krefst þess. Skal úttektin framkvæmd af byggingarfulltrúa að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra. Á sérstaka úttektaryfirlýsingu, sem byggingarfulltrúinn leggur til, skal skrá sem ítarlegasta lýsingu á hinu leigða húsnæði og ástandi þess og getur leigjandi þá strax komið að aðfinnslum sínum og óskað úrbóta.
Af gögnum málsins má ráða að ágreiningur sé um þrif húsnæðisins við lok leigutíma. Hvorki var gerð úttekt á húsnæðinu í upphafi né við skil húsnæðisins. Hafna ber því kröfu álitsbeiðanda um að fá greiddan kostnað vegna þrifa að fjárhæð 6.800 kr.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að greiða skuld vegna vangreiddrar húsaleigu að fjárhæð 420.500 kr. Kærunefnd hafnar kröfu álitsbeiðanda að gagnaðilar skulu greiða 6.800 kr. í kostnað vegna þrifa.
Reykjavík 22. mars 2011
Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir
Benedikt Bogason
Ásmundur Ásmundsson