Nr. 89/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 4. desember 2018

í máli nr. 89/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:  A.

Varnaraðili:  B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að henni sé heimilt að ganga að bankaábyrgð varnaraðila vegna ástands hins leigða við lok leigutíma og meintra vanefnda hans á leigusamningi.

Varnaraðili krefst þess að kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 4. september 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 18. september 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 16. október 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dags. 17. október 2018, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 5. nóvember 2018, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 6. nóvember 2018. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með tölvupósti, sendum 6. nóvember 2018, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning, dags. 30. apríl 2018, frá 1. maí 2018 til 30. apríl 2019, um leigu varnaraðila á íbúð sóknaraaðila að C. Ágreiningur er um lok leigutíma, ástand hins leigða við lok leigutíma og skyldur varnaraðila á grundvelli leigusamnings.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að ágreiningur snúist um að varnaraðili hafi ekki skilað íbúðinni í samræmi við leigusamning. Hann hafi hvorki málað íbúðina né lagt parket með viðunandi hætti. Hann hafi ekki tæmt íbúðina, skilað henni óhreinni og valdið skemmdum.

Varnaraðili hafi skilið stóran hluta af búslóð sinni eftir í íbúðinni og einnig hafi hún verið mjög sóðaleg. Skemmdir hafi verið á parketi í svefnherbergjum. Hann hafi óskað eftir því að fá að eiga eitt rúm og kassa með glösum frá fyrri leigjanda sem sóknaraðili hafi samþykkt en skilyrt að hann tæki það með sér þegar hann færi. Annað hafi ekki verið skilið eftir frá fyrri leigjanda. Varnaðili haldi því fram að íbúðinni hafi verið skilað 31. júlí 2018. Þótt hann hafi rétt sóknaraðila lykla í gegnum bílrúðu og hlaupið í burtu þann dag telji hún að hann hafi haldið áfram að hafa íbúðina á leigu þar sem hún hafi verið skilin eftir með þeim hætti sem greint hafi verið frá. Auk þess sé hann enn með lögheimili skráð í íbúðinni.

Í upphafi hafi varnaraðili, ásamt föðurbróður sínum, samið um að taka að sér sem hluta af leigugreiðslu að mála íbúðina í hólf og gólf og leggja parket á stofu og gang. Varnaraðili hafi því fengið allt efni, parket, lista, 30 lítra af málningu, verkfæri og 40.000 kr. auk endurgjaldslausra afnota í þrjár vikur og lækkun á leigugreiðslum.

Ástæða þess að sóknaraðili hafi gengið að þessu samkomulagi hafi verið sú að varnaraðili hafi sagt föður sinn reka byggingarfyrirtæki sem sérhæfi sig í viðhaldsvinnu á fasteignum og að hann væri oft að vinna með honum.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að hann hafi tekið íbúðina á leigu með leigusamningi, dags. 30. apríl 2018. Samkvæmt samningnum hafi upphaf leigutíma verið 1. maí 2018. Fyrir þann tíma hafi hann búið í íbúðinni með fyrri leigjanda. Sá leigjandi hafi leigt íbúðina af sóknaraðila með leigusamningi, dags. 1. ágúst 2016, og endurnýjuðum leigusamningi, dags. 1. ágúst 2017. Samkvæmt samningum fyrri leigjanda skyldi hann meðal annars mála íbúðina, leggja teppi á stofu, skipta um blöndunartæki og fleira. Í leigusamningi aðila þessa máls hafi hins vegar eingöngu verið kveðið á um að varnaraðili tæki að sér að mála loft og glugga íbúðarinnar.

Við upphaf leigutíma hafi íbúðin verið í slæmu ásigkomulagi. Fyrri leigjendur, þ.e. þeir sem hafi leigt íbúðina fyrir 1. ágúst 2016, hafi sagt upp leigusamningi á þeim grundvelli að raki væri í íbúðinni og húsnæðið heilsuspillandi. Þegar varnaraðili hafi tekið við húsnæðinu 1. maí 2018 samkvæmt leigusamningi hafi lekið frá gluggum, meðal annars á baðherbergi, auk þess sem rakamyndun og mygla hafi verið í flestum herbergjum, þar með talið svefnherbergjum. Hann hafi ítrekað bent á að þrátt fyrir að málað yrði yfir myglu og rakaskemmdir myndi rakinn koma fljótlega fram aftur. Þar af leiðandi þyrfti að gera úrbætur á ytra byrði hússins til þess að ástand íbúðarinnar myndi batna. Sóknaraðili hafi ekki brugðist við þessum áskorunum. Í kjölfarið hafi varnaraðili málað loft og glugga íbúðarinnar í samræmi við leigusamning. Við upphaf leigutíma hafi verið töluvert af húsgögnum og munum frá fyrri leigjanda sem hann hafi skilið eftir.

Í júlí 2018 hafi sóknaraðili kvartað yfir því að varnaraðili hefði tekið sér meðleigjanda sem hún hafi talið brot á leigusamningi aðila. Vegna ástands íbúðarinnar og framkomu sóknaraðila hafi orðið úr að aðilar hafi sammælst um að rifta leigusamningi frá og með 31. júlí 2018. Í kjölfarið hafi varnaraðili flutt út úr íbúðinni og afhent sóknaraðila lykla sama dag.

Engin úttekt hafi verið gerð á hinu leigða, hvorki við upphaf né lok leigutíma.

Með bréfi, mótteknu 23. ágúst 2018, hafi sóknaraðili gert kröfu í bankaábyrgð varnaraðila. Með bréfi, dags. 30. ágúst 2018, hafi varnaraðili mótmælt kröfunni. Með bréfi, dags. 13. september 2018, hafi bankinn tilkynnt að hann myndi bíða eftir niðurstöðu kærunefndar áður en tekin yrði ákvörðun vegna kröfunnar.

Málavaxtalýsingu sóknaraðila sé mótmælt. Framsetning málavaxta og málatilbúnaðs sé mjög óljós og vanreifuð. Í þeim gögnum sem varnaraðili hafi fengið send sé þó að finna skjal þar sem hafðar séu uppi fullyrðingar um málavexti sem ekki standist. Varnaraðili mótmæli öllum þessum fullyrðingum sem röngum og ósönnuðum. Þvert á móti hafi hann málað loft og glugga og þrifið íbúðina fyrir skil. Hins vegar hafi hann skilið eftir húsgögn sem hafi þegar verið í íbúðinni við upphaf leigutíma. Varnaraðili mótmæli því einnig harðlega að hafa valdið skemmdum.

Varnaraðili mótmæli öllum kröfum sóknaraðila.

Í fyrsta lagi bendi varnaraðili á að samningssamband aðila nái eingöngu yfir tímabilið 1. maí 2018 til 31. júlí 2018. Úrlausnarefni þessa máls nái því eingöngu til leigusamnings, dags. 30. apríl 2018. Varnaraðili sé ekki leigjandi samkvæmt eldri framlögðum leigusamningum og ágreiningsefni samkvæmt þeim samningum séu honum óviðkomandi.Við úrlausn þessa máls beri þannig eingöngu að líta til þess hvort varnaraðili hafi á einhvern hátt vanefnt leigusamning, dags. 30. apríl 2018, eða bakað sér bótaskyldu á grundvelli hans.

Í öðru lagi sé því alfarið hafnað að varnaraðili hafi á einhvern hátt vanefnt skyldur sínar til framkvæmda samkvæmt hinum umdeilda leigusamningi. Með samningnum hafi hann eingöngu skuldbundið sig, umfram leigugreiðslur, til að mála loft og glugga. Hann hafi því enga skyldu borið til að mála veggi eða aðra hluta íbúðarinnar eða leggja parket. Fyrrnefnd parketlögn hafi verið á vegum fyrri leigjanda og varnaraðila óviðkomandi. Ítrekað sé að varnaraðili hafi málað bæði loft og glugga íbúðarinnar og þannig að fullu staðið við skuldbindingar sínar. Varnaraðili mótmæli fullyrðingum um að samkvæmt úttekt málarameistara sé íbúðin ómáluð, enda hafi umrætt álit ekki verið lagt fram í málinu, auk þess sem varnaraðila hafi ekki samkvæmt samningi borið að mála alla íbúðina.

Í þriðja lagi sé því alfarið hafnað að varnaraðili hafi skilað íbúðinni óþrifinni eða valdið skemmdum á leigutíma. Sóknaraðili hafi tekið við íbúðinni af fyrri leigjanda sem hafi skilið þar eftir töluvert af húsgögnum og munum. Jafnframt sé ljóst að löng saga sé um mygluskemmdir og raka í íbúðinni.

Sóknaraðili beri sönnunarbyrði fyrir því að ástand íbúðarinnar við skil 31. júlí 2018 hafi verið verra en við afhendingu hennar til varnaraðila 1. maí 2018. Enginn úttekt hafi verið gerð á ástandi eignarinnar af hálfu óhlutdrægs aðila við upphaf leigutíma samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga. Jafnframt hafi sóknaraðili ekki lagt fram nein gögn um ástand íbúðarinnar við afhendingu. Þá hafi heldur ekki verið gerð úttekt samkvæmt 1. mgr. 69. gr. húsaleigulaga við lok leigusamnings. Jafnframt hafi sóknaraðili ekki lagt fram nein gögn um meint tjón á íbúðinni eða umfang þess. Varðandi þá muni sem hafi verið skildir eftir í íbúðinni sé á það bent að þeir hafi verið til staðar í íbúðinni við upphaf leigutíma. Sömuleiðis liggi fyrir að sóknaraðili hafi gert kröfu í ábyrgðartryggingu fyrri leigjanda meðal annars vegna þessara muna og þannig þegar fengið kostnað við förgun þeirra bættan.

Samkvæmt skýrum ákvæðum húsaleigulaga sé úttekt hlutlauss úttektaraðila, auk matsgerðar dómkvaddra matsmanna, eina sönnunargagnið sem tækt sé til að meta umfang tjóns á leiguhúsnæði. Í ljósi þess að sóknaraðili hafi ekki aflað slíkrar sönnunar teljist ástand húsnæðisins, bæði við upphaf og leigusamning og lok hans, óupplýst.

Að framangreindu virtu telji varnaraðili með öllu ósannað að íbúðinni hafi verið skilað í ófullnægjandi ástandi eða að skemmdir hafi verið á henni. Beri því að hafna málatilbúnaði sóknaraðila um bótaskyldu varnaraðila á þeim forsendum.

Í fjórða lagi sé því hafnað að sóknaraðili eigi kröfu um frekari leigugreiðslur. Í júlí 2018 hafi sóknaraðili lýst yfir riftun á leigusamningi á þeim forsendum að varnaraðili hefði tekið sér meðleigjanda án samþykkis hennar. Varnaraðili hafi samþykkt riftunina þar sem hann hafi verið orðinn langþreyttur á samskiptum við sóknaraðila. Hann hafi flutt úr íbúðinni 31. júlí 2018 og afhent sóknaraðila lyklana sama dag. Þetta sé óumdeilt.

Varnaraðili hafi ekki haft nein afnot af íbúðinni frá 31. júlí 2018 og sóknaraðili fengið full og óskoruð umráð yfir henni frá þeim tíma. Í ljósi riftunar sóknaraðila á leigusamningnum, kröfu hennar um að varnaraðili færi úr íbúðinni og skila hans á íbúðinni, geti sóknaraðili ekki gert kröfu um leigu fyrir ágústmánuð eða síðari tímabil. Í því sambandi vísist meðal annars til 3. mgr. 61. gr. húsaleigulaga og meginreglna kröfu- og samningaréttar um réttaráhrif riftunar. Beri því að hafna öllum kröfum sóknaraðila um frekari leigugreiðslur úr hendi varnaraðila.

Að lokum sé á það bent að varnaraðili telji sóknaraðila ekki eiga kröfu í umrædda bankaábyrgð með vísan til efnis hennar. Í því sambandi sé annars vegar vísað til þess að samkvæmt skilmálum bankaábyrgðarinnar skuli kröfu til bankans fylgja gögn sem sanni tjón leigusala, þ.e. staðfestingu um vanskil leigutaka og/eða úttektaryfirlýsingu í samræmi við ákvæði 69. gr. húsaleigulaga. Skuli þetta gert innan gildistíma ábyrgðarinnar, sem sé fjórar vikur frá skilum leiguhúsnæðisins eða fyrir 28. ágúst 2018. Varnaraðili bendi á að sá frestur sé liðinn og sóknaraðili hafi ekki lagt fram nein slík gögn eða mat sem uppfylli skilmála bankaábyrgðar. Þrátt fyrir að slíkra gagna yrði aflað á síðari stigum teldust þau jafnframt of seint fram komin.

Hins vegar sé á því byggt að samkvæmt orðalagi sjálfrar ábyrgðarinnar, samkvæmt tilkynningu um útgáfu ábyrgðar, dags. 11. maí 2018, sé sóknaraðili ekki skráður leigusali íbúðarinnar. Í ljósi þess að sóknaraðili sé ekki tilgreind sem leigusali og þar með rétthafi í ábyrgðinni eigi hún enga kröfu til greiðslu samkvæmt ábyrgðinni. Samkvæmt skýrum ákvæðum skilmála ábyrgðarinnar gildi hún eingöngu gagnvart þeim leigusala sem sé skráður á tilkynningu um útgáfu hennar og sé framsal óheimilt án samþykkis bankans. Þegar af þessari ástæðu telji varnaraðili að samkvæmt efni bankaábyrgðarinnar sé beinlínis óheimilt að greiða hana til sóknaraðila.

Að öllu framangreindu virtu telji varnaraðili á engan hátt að hann sé greiðslu- og bótaskyldur vegna skila hans á íbúðinni. Beri því að viðurkenna kröfur hans um að sóknaraðili eigi engar kröfur á hann vegna skila á umræddri íbúð.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að 1. ágúst 2016 hafi varnaraðili gert umræddan leigusamning við hana, en þegar komið hafi að því að undirrita hafi hann og frændi hans óskað eftir því að samningurinn yrði á nafni frænda hans þannig að hægt væri að sækja um húsaleigubætur. Sóknaraðili hafi samþykkt það með því skilyrði að varnaraðili væri ábyrgðarmaður fyrir samningnum.

Leigjendur hafi síðar óskað eftir því að leggja parket í stað teppis og sóknaraðili því keypt parket og það sem hafi þurft til parketlagningar.

Frændi varnaraðila hafi viljað fá sóknaraðila til að samþykkja að varnaraðili yfirtæki fyrri leigusamninga formlega frá og með 1. maí 2018 þar sem hann hugðist flytja innan tveggja eða þriggja vikna. Þar með hafi hann óskað eftir að fá leigutryggingu endurgreidda. Sóknaraðili hafi samþykkt það með þeim skilyrðum að varnaraðili tæki að fullu yfir skuldbindingar fyrri samninga og þar með vinnuframlagið. Einnig að varnaraðili og frændi hans myndu leggja eða skipta um parket sem hafi eyðilagst í afmælisveislu og kæmu parketlistum á sinn stað, sem þeir hafi sagt að hefði því miður dregist að leggja. Því til tryggingar hafi þeir greitt 100.000 kr. Sóknaraðili hafi endurgreitt frændanum leigutrygginguna þegar varnaraðili hafi lagt fram tryggingu. Sóknaraðili hafi verið komin til síns heima en hún sé búsett í útlöndum þegar varnaraðili hafi sagt að verkinu væri lokið. Hann hafi borið sig mjög illa og sagt að hann þyrfti nauðsynlega endurgreiðslu á þessum 100.000 kr. Hann hafi að lokum sent sóknaraðila myndir af parketinu sem sóknaraðila hafi sýnst að ekki væri í lagi. Erfitt hafi verið að átta sig á myndunum svo að lokum hafi sóknaraðili samþykkt að endurgreiða 50.000 kr.

Í áratugi hafi húsfélagið dregið að laga sprungur utanhúss á múrhúð beggja vegna stofuglugga á suðurvegg hússins sem hafi orsakað rakamyndun. Þetta vandamál hafi verið fyrir hendi hjá fyrri eigendum, en sóknaraðili hafi keypt íbúðina árið 2000. Eftir að sóknaraðili og fjölskylda hennar hafi búið þar fyrir 14 árum hafi íbúðin verið í samfelldri leigu. Leigjendur hafi verið upplýstir um þennan galla. Hvergi sé leki með gluggum. Baðkar með sturtu sé staðsett undir baðherbergisglugga. Þar hafi skemmd verið komin í gluggakistu þar sem leigjendur hafi vanrækt að þurrka upp vatn sem hafi slest á hana við sturtuferðir. Það hafi ekki verið fyrr en varnaraðili og frændi hans hafi tekið íbúðina á leigu sem gluggar hafi myglað þar sem þeir hafi ekki verið opnaðir. Verst hafi ástandið verið í baðherbergi og svefnherbergjum.

Varnaraðili hafi ekki kvartað yfir gluggakistu á baðinu, sagt að það truflaði sig ekki. Þegar sóknaraðili hafi sagt honum að það væri nauðsynlegt að gera við þetta hafi hann sagt: „Þetta er ekkert mál, engar áhyggjur, ég laga þetta.“ Það hafi hann ekki gert og fengið málara í verkið.

Eins og myndir sýna verði því ekki haldið fram að loft og gluggar hafi verið málað.

Það eina sem hafi verið skilið eftir frá fyrri leigjanda hafi verið hjónarúm og kassi með glösum sem varnaraðili hafi beðið sóknaraðila um að gefa sér þegar hann hafi vitað að hún hafi ætlað að fjarlægja það.

Sóknaraðili hafi rift samningnum vegna margítrekaðra vanefnda varnaraðila og sóðaskapar. Hann hafi ekki komið í íbúðina með sóknaraðila við afhendingu eins og venja sé heldur rétt henni lyklana inn um bílrúðu fyrir utan húsið með þeim orðum að hann væri að skila samkvæmt samningi og að íbúðin hefði verið hreinsuð svo vel að hún væri eins og sótthreinsuð.

Íbúðin hafi ekki verið tekin út fyrir leigu þar sem varnaraðili hafði tekið að sér samkvæmt leigusamningnum að mála hana alla, þar með talin loft, laga ummerki eftir rakabletti sem hafi verið niður við gólf við gluggavegg stofunnar og parketleggja. Hann hafi bæði fengið peningagreiðslu og góðan afslátt af leigu. Málningin, parketlögnin og þrifin hafi verið tekin út daginn eftir að lyklum hafi verið skilað en íbúðinni þó ekki verið skilað.

Sóknaraðili mótmæli því alfarið að framsetning málavaxta og málatilbúnaður hennar sé óljós og vanreifaður. Einnig að hún haldi uppi fullyrðingum um málavexti sem ekki standist. Jafnframt sé fullyrðingum varnaraðila um ástand hins leigða við lok leigutíma alfarið hafnað.

Þá sé því mótmælt að ábyrgð varnaraðila nái aðeins yfir tímabilið 1. maí til 31. júlí 2018. Jafnvel þótt hann vilji líta svo á hafi hann yfirtekið eldri samninga, auk þess sem hann hafi ritað undir ábyrgð sína á þeim. Þess vegna verði aldrei hægt að halda því fram að þeir samningar séu honum óviðkomandi og því sé eindregið mótmælt að þeir verði undanskildir í málinu.

Ekki sé venja að það fari fram mat á húsnæði þegar um sé að ræða framlengda búsetu eins og hafi verið í þessu tilviki. Úttekt hafi verið gerð og afhending lykla þótt ekki hafi verið kallaðir til dómkvaddir matsmenn. Sýnt hafi verið fram á meira tjón og vanefndir sem bankatrygging nægi til að standa undir.

Ítrekuð sé krafa um leigugreiðslu fyrir júlí 2018 þar sem varnaraðili hafi aðeins flutt burtu hluta búslóðar sinnar sem sóknaraðil hafi að endingu þurft að láta sjá um að fjarlægja. Hann hafi ekki þrifið íbúðina og því hafi aðrir þurft að ganga í það verk. Hann hafi ekki skilað umsömdu vinnuframlagi. Hann hafi síðan haldið áfram að hafa skráð lögheimili í íbúðinni. Hefði hann skilað íbúðinni í eðlilegu ástandi, hefði verið hægt að endurleigja hana strax. Það sé því mjög hóflegt að ætlast til þess að hann greiði leigu fyrir einn mánuð.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila eru fyrri sjónarmið ítrekuð.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum varnaraðila á leigusamningi aðila var gefin út ábyrgðaryfirlýsing banka að fjárhæð 615.000 kr. Sóknaraðili hefur gert kröfu í bankaábyrgðina vegna kostnaðar við að fjarlægja húsgögn varnaraðila, vegna viðgerðar á parketi, málunar og þrifa við lok leigutíma. Einnig gerir sóknaraðili kröfur um að viðurkennt verði að hún eigi rétt á leigugreiðslu vegna ágústmánaðar 2018 þar sem ekki hafi verið unnt að leigja íbúðina út 1. ágúst 2018 vegna ástands hennar við lok leigutíma. Þá gerir hún kröfu um að hún skuli fá greiddar leigutekjur sem varnaraðili hafi fengið greiddar á leigutíma vegna framleigu íbúðarinnar.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð skv. 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu skv. 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins skv. 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi.

Óumdeilt er að aðilar komust að samkomulagi um að leigutíma lyki 31. júlí 2018 og að varnaraðili skilaði lyklum að hinni leigðu íbúð þann dag. Frá þeim tíma hafði sóknaraðili umráð yfir íbúðinni. Ráðið verður af gögnum málsins að sóknaraðili hafi gert kröfu í bankaábyrgð með bréfi sem varnaraðili hafi móttekið 23. ágúst 2018 og einnig að varnaraðili hafi mótmælt bréfi sóknaraðila með bréfi, dags. 30. ágúst 2018. Kæra sóknaraðila barst kærunefnd húsamála 30. ágúst 2018. Með hliðsjón af þessu og framangreindri 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga er ljóst að kæra barst innan lögbundinna tímamarka.

Sóknaraðili telur að leigusamningar sem hún gerði við fyrrum leigjanda á tímabilinu 1. ágúst 2016 til 30. apríl 2018 séu skuldbindandi fyrir varnaraðila þar sem hann hafi gengið í ábyrgð á þeim samningum. Kærunefnd fellst ekki á þetta, enda var varnaraðili ekki aðili að umræddum samningum og til tryggingar réttum efndum á samningunum var bankaábyrgð. Með hliðsjón af þessu kemur eingöngu til endurskoðunar ágreiningur vegna leigusamnings aðila þessa máls, dags. 30. apríl 2018.

Í leigusamningi segir: „Leigjandi sér um að mála loft og glugga og skila íbúðinni hreinni og snyrtilegri enda hefur hann móttekið efni og áhöld samkv. samningi frá 2016-2017 og lofað endurtekið í samn. frá 2017-2018.“ Einnig segir í samningnum: „Leigutaki leggur inn á reikning leigusala kr. 100.000 til tryggingar á parkettskiptum sem hann hyggst gera sjálfur fyrir 17. maí n.k.“ Ljóst er að hluta af leigu skyldi varnaraðili greiða með vinnuframlagi. Ágreiningur er nú með aðilum um hversu víðtæk sú vinnuskylda var, hvort hún hafi í raun verið innt af hendi og þá hvort það hafi verið með fullnægjandi hætti. Ekki var gerð úttekt á hinu leigða húsnæði við upphaf leigutíma eða við leigulok. Þá lauk leigutíma mun fyrr en áætlað var svo að lækkun á leigu vegna málningarvinnu hefur ekki skilað sér að öllu leyti til varnaraðila. Skortir þannig sönnun fyrir kröfum sóknaraðila. Þá telur kærunefnd að jafnvel þó að sóknaraðila tækist að sanna að umsamin vinna hafi ekki verið innt af hendi þá næmi tjón hennar aðeins því efni og þeim fjármunum sem hún hefur lagt varnaraðila til og þeim afslætti sem hann fékk af þegar greiddu leigugjaldi en ekki vinnu fagmanns við að inna umrædda vinnu af hendi. Er þannig ekki hægt að fallast á kröfu sóknaraðila hér um.

Varnaraðili segir að hann hafi tekið við íbúðinni með húsgögnum frá fyrri leigjanda. Sóknaraðili segir að einhver húsgögn hafi verið til staðar í íbúðinni þegar varnaraðili tók hana á leigu þar sem hann hafi óskað eftir því að nota þau. Stendur þar orð gegn orði. Þar sem það er leigusala að sýna fram á tjón sitt verður sóknaraðili að bera hallann af því að um orð gegn orði er að ræða. Þar sem henni hefur þannig ekki tekist að færa sönnur á að varnaraðila hafi borið að farga húsgögnum fyrri leigjanda er ekki hægt að fallast á kröfu hennar þar um. Sama á við um kröfu sóknaraðila um kostnað vegna þrifa við lok leigutíma. Ekki liggja fyrir gögn sem staðfesta að eignin hafi ekki verið þrifin og stendur þar orð gegn orði.

Sóknaraðili telur að hún eigi rétt á leigugreiðslum fyrir ágúst 2018 á þeirri forsendu að íbúðin hafi ekki verið íbúðarhæf við lok leigutíma. Gögn málsins bera hvorki með sér að íbúðin hafi verið óíbúðarhæf við lok leigutíma né að hún hafi verið óíbúðarhæf vegna umgengni varnaraðila.

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi án vitundar hennar verið með meðleigjanda í íbúðinni sem hafi greitt leigu til varnaraðila. Sóknaraðili telur að hún eigi rétt á þeim leigugreiðslum. Kærunefnd getur ekki fallist á þessa kröfu sóknaraðila sem á sér enda ekki stoð í ákvæðum húsaleigulaga.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 4. desember 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson