Nr. 18/2019 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 5. júní 2019

í máli nr. 18/2019

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A.

Varnaraðili: B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að endurgreiða honum ábyrgðartryggingu að fjárhæð 467.404 kr. ásamt vöxtum og dráttarvöxtum, sbr. 40. gr. húsaleigulaga.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 27. febrúar 2019, móttekinni 4. mars 2019, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 5. mars 2019, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 14. mars 2019, barst kærunefnd 15. mars 2019. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 16. mars 2019, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 22. mars 2019. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 24. mars 2019, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 25. mars 2019. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 1. febrúar 2018 til 31. janúar 2019 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að C. Ágreiningur er um kröfu varnaraðila í tryggingu sóknaraðila á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að aðilar hafi gert tímabundinn leigusamning sem hafi átt að renna út 29. janúar 2019. Varnaraðili hafi tilkynnt sóknaraðila 5. október 2018 að hann skyldi flytja út og skila lyklum að íbúðinni milli klukkan 12:00 og 13:00 þann 30. nóvember 2018. Þrátt fyrir ótvíræðan rétt sóknaraðila til að dvelja í íbúðinni út samningstímann hafi hann gert það. Því til stuðnings megi sjá tölvupóst á milli sóknaraðila og vinnuveitanda hans þar sem óskað hafi verið eftir fríi frá vinnu til þess að skila lyklunum.

Við skil íbúðarinnar hafi vantað ýmsa ýmsa hluti í íbúðina sem sóknaraðili hafi ekki getað lagfært sjálfur og samþykkt að greiða fyrir. Hann hafi fallist á að greiða kostnað vegna millislár í forstofuskáp og tveggja gluggakrækna, samtals að fjárhæð 32.596 kr. Varnaraðili hafi hins vegar gert kröfu um greiðslu að fjárhæð 636.701 kr. úr ábyrgðartryggingu, meðal annars vegna seinkunar á afhendingu íbúðarinnar. Sóknaraðili hafi óskað eftir skýringu varnaraðila á kröfunni en engin svör fengið. Á grundvelli almennra reglna kröfuréttar beri varnaraðila að færa rök fyrir  þeim kröfum sem gerðar séu í ábyrgðartryggingu sóknaraðila.

Sóknaraðili hafi hafnað kröfu varnaraðila í ábyrgðartrygginguna 15. desember 2018. Varnaraðili hafi ekki borið ágreining um kröfu í ábyrgðartrygginguna innan tímamarka, sbr. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga. Á grundvelli framangreinds beri að hafna þeim kröfum varnaraðila sem ágreiningur sé um.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að leigusamningur hafi gilt til 31. janúar 2019. Það séu ósannindi að varnaraðili hafi 5. október 2018 eða nokkurn annan dag tilkynnt sóknaraðila að hann skyldi flytja út og skila lyklum að íbúðinni 30. nóvember 2018. Það hafi verið sóknaraðili sem hafi tilkynnt varnaraðila símleiðis að hann hafi ætlað að flytja út. Varnaraðili hafi ekki nákvæma tímasetningu á símtalinu en það hafi verið í kringum fyrri hluta eða miðjan nóvember 2018. Það hafi alfarið verið ákvörðun sóknaraðila að skila íbúðinni áður en leigusamningi hafi lokið.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að hann hafi flutt út og skilað lyklum 30. nóvember 2018 eftir að varnaraðili hafði tjáð honum í byrjun október að hún hygðist selja húsnæðið. Varnaraðili hafi fullvissað sóknaraðila um að engir eftirmálar yrðu ef hann myndi flytja út fyrir lok leigusamnings.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að sóknaraðili hafi haldið því fram að umtalsverðar rakaskemmdir hafi verið í íbúðinni þegar hann hafi tekið við henni en varnaraðili hafni því alfarið. Rakaskemmdir, sem varnaraðili óski eftir að fá bættar af hálfu sóknaraðila, séu skemmdir vegna háttsemi hans þar sem íbúðin hafi ekki verið loftræst. Þrátt fyrir að lyklum hafi verið skilað 30. nóvember 2018 hafi í framhaldinu komið í ljós frekari skemmdir á íbúðinni.

VI. Niðurstaða            

Til tryggingar á réttum efndum varnaraðila á leigusamningi aðila var gefin út ábyrgðaryfirlýsing banka að fjárhæð 500.000 kr. Sóknaraðili gerði kröfu í bankaábyrgðina á þeirri forsendu að skemmdir hafi orðið á hinu leigða á leigutíma.

Í 7. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að leigusali skuli svo fljótt sem verða megi og eigi síðar en innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðis gera leigjanda skriflega grein fyrir því hvort hann geri kröfu í tryggingu eða ábyrgð samkvæmt 1.-3. og 6. tölul. 1. mgr. eða hafi uppi áskilnað um það, sbr. einnig 1. mgr. 64. gr. Hafi leigusali ekki gert kröfu samkvæmt 1. málsl. falli trygging eða ábyrgð úr gildi. Þegar trygging eða ábyrgð sé niður fallin samkvæmt þessari málsgrein skuli leigusali skila leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hafi afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hafi lögvarða hagsmuni af að fá aftur. Í 8. mgr. sömu greinar segir að geri leigusali kröfu í tryggingu eða ábyrgð innan fjögurra vikna frá skilum leiguhúsnæðisins samkvæmt 7. mgr. skuli leigjandi tilkynna leigusala skriflega hvort hann hafni eða fallist á kröfuna innan fjögurra vikna frá móttöku kröfunnar. Hafni leigjandi kröfu leigusala beri leigusala að vísa ágreiningi um bótaskyldu leigjanda til kærunefndar húsamála eða höfða mál um bótaskyldu leigjanda innan fjögurra vikna frá þeim degi er leigjandi hafnaði kröfunni, ella fellur trygging eða ábyrgð úr gildi. Þá segir að trygging eða ábyrgð skuli halda gildi sínu þar til endanleg niðurstaða liggur fyrir um bótaskyldu leigjanda.

Í gögnum málsins liggja fyrir rafræn samskipti aðila þar sem fram kemur að varnaraðili hafi tekið við lyklum að íbúðinni 30. nóvember 2018. Fyrir liggur að varnaraðili gerði kröfu í tryggingu sóknaraðila innan fjögurra vikna frá þeirri dagsetningu sem íbúðinni var skilað. Með tölvupósti 15. desember 2018 hafnaði sóknaraðili kröfunni að hluta en féllst á að honum bæri að greiða 32.596 kr. vegna tiltekinna skemmda. Ljóst er að varnaraðili vísaði ágreiningi um bótaskyldu sóknaraðila hvorki til kærunefndar húsamála né dómstóla innan fjögurra vikna frá þeim degi sem sóknaraðili hafnaði kröfunni, sbr. 2. málsl. 8. mgr. 40. gr. húsaleigulaga, og tryggingin því fallin úr gildi. Með hliðsjón af framangreindu er það niðurstaða kærunefndar að fallast beri á kröfu sóknaraðila um að varnaraðili eigi ekki rétt á að fá greiddar 467.404 kr. úr ábyrgðartryggingu sóknaraðila.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum er heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður er kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Ábyrgðartrygging sóknaraðila er niðurfallin.

Reykjavík, 5. júní 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson