Mál nr. 84/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 84/2019
Notkun sameiginlegrar lóðar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 29. ágúst 2019, beindi húsfélagið að A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við eiganda eignarhluta á jarðhæð B og leigjanda eignarhlutans en B telst gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. október 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 18. október 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 28. október 2019, lagðar fyrir nefndina.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 11. desember 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átján eignarhluta. Álitsbeiðandi er húsfélagið en gagnaðili er eigandi eignarhluta á jarðhæð hússins. Ágreiningur er um notkun gagnaðila á sameiginlegri lóð.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að hagnýta sér sameiginlega lóð hússins án samþykkis allra eigenda.
Í álitsbeiðni kemur fram að sýslumaður hafi gefið út rekstrarleyfi 9. nóvember 2015 til leigjanda gagnaðila. Í leyfisbréfinu komi fram að útiveitingar séu heimilar í bakgarði til kl. 23:00 alla daga. Í bakgarði hússins sé búið að reisa tjald þar sem sala veitinga fari fram ásamt því að þar séu borð og stólar. Þá hafi verið haldnir tónleikar með tilheyrandi fjölda af gestum. Íbúar og álitsbeiðandi hafi um árabil barist gegn því að veitingasala og/eða veitingarekstur fari fram í bakgarði þeirra án þeirra samþykkis. Þetta valdi íbúum óþarfa ónæði og hindri jafnframt aðgengi þeirra að sameign hússins þar sem barborð sé staðsett fyrir hjóla- og sorpgeymslu. Fjöldi húsfunda hafi ályktað um þetta og viðræður við rekstraraðila farið fram um greiðslu leigu fyrir svæðið. Leigjandi gagnaðila hafi talið sér heimilt að stunda atvinnurekstur í bakgarði fasteignarinnar og þar með hagnýta sér sameign hússins á grundvelli ákvæða leyfisbréfsins um heimilaðan veitingatíma. Álitsbeiðandi telji að þessi hagnýting á sameign stangist á við lög um fjöleignarhús án samþykkis allra eigenda.
Álitsbeiðandi hafi leitað til Húseigendafélagsins sem hafi sent sýslumanni bréf 10. maí 2019 þar sem farið hafi verið fram á afturköllun rekstrarleyfisins að því leyti sem það heimili veitingarekstur í bakgarði hússins. Sýslumaður hafi hafnað þeirri beiðni með ákvörðun 22. maí 2019.
Samkvæmt 5. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús gildi lögin um lögskipti eigenda fullgerðra fjöleignarhúsa að lóðum meðtöldum. Í 3. gr. laganna sé fjallað um hugtakið hús í skilningi laganna. Í 2. mgr. segi að þótt sambyggð teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri þá gildi ákvæði laganna eftir því sem við geti átt um þau atriði og málefni sem séu sameiginleg, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru. Í 1. mgr. 6. gr. laganna komi fram um hugtakið sameign í skilningi laganna að sameign samkvæmt lögunum séu allir þeir hlutar lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign. Af þessu mætti því vera ljóst að lög um fjöleignarhús gildi um lögskipti aðila þessa máls.
Álitsbeiðandi vísar til þess sem kveðið er á um í 4. mgr. 35. gr., 1. og 2. mgr. 36. gr. og 1. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús. Í skýringum við síðastnefnda ákvæðið í frumvarpi því er hafi orðið að lögunum segi að í málsgreininni sé orðuð sú meginregla að til ráðstöfunar á sameign þurfi samþykki allra. Það sé ekki eðlilegt að játa húsfélagi eða meirihluta í því almennan rétt til þess að selja eða leigja sameign. Ætti því að vera ljóst að hvorki húsfélagi né öðrum, til dæmis sýslumanni, sé heimilt að veita einum eiganda í fjöleignarhúsi ráðstöfunarrétt yfir sameign án samþykkis allra eigenda.
Af framangreindu megi ráða að einstökum eigendum og/eða afnotahöfum fasteignar sé sniðinn nokkuð þröngur stakkur til hagnýtingar og ráðstöfunar á sameign, þar með taldri sameiginlegri lóð. Þannig þurfi samþykki allra eigenda til sérstakrar hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur en ráða megi af 1. mgr. 19. gr. að einnig þurfi samþykki allra eigenda fyrir því að leigja hana út. Ljóst sé að samþykki allra eigenda fyrir hagnýtingu eins afnotahafa á sameiginlegri lóð fasteignarinnar liggi ekki fyrir. Því sé leigjanda gagnaðila óheimilt að svo stöddu að hagnýta sér sameiginlega lóð hússins undir veitingarekstur, hvort sem rekstrarleyfi hans geri ráð fyrir slíku eður ei.
Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að honum verði heimilt að hagnýta sameiginlega lóð hússins með óbreyttum hætti, þ.e. til útiveitinga í samræmi við gildandi rekstrarleyfi og fyrir útibar og tjald til tónleikahalds. Til vara sé þess krafist að heimilt sé að hagnýta sameiginlega lóð til útiveitinga í samræmi við gildandi rekstrarleyfi, þannig að 5-20 borð standi við útiveggi/glugga. Þá sé þess krafist að viðurkennt verði að ekki hafi verið staðið að málinu af hálfu álitsbeiðanda með lögmætum hætti.
Síðastliðin 25 ár hafi leigjandi gagnaðila verið með um 5-20 borð úti á torginu yfir sumartímann sem standi að jafnaði upp við gluggana á eignarhluta hans. Útibarinn, 2-3 fermetrar, standi alveg við vegginn á eignarhlutanum allt árið. Hingað til hafi 15 fermetra tjald staðið á lóðinni allt árið um kring. Á sumrin séu jazztónleikar haldnir í tjaldinu en á veturna hafi það verið notað sem geymsla fyrir útihúsgögn. Umrætt tjald hafi staðið á lóðinni án athugasemda D.
Árið 2018 hafi tekið að bera á kergju álitsbeiðanda í garð gagnaðila. Álitsbeiðandi hafi sent kröfubréf í janúar 2019. Bréfinu hafi verið svarað með minnisblaði undirrituðu af lögmanni ásamt fylgigögnum. Óformleg samskipti á milli aðila hafi haldið áfram og formaður álitsbeiðanda hafi gefið það í skyn að álitsbeiðandi væri tilbúinn til að sættast á mánaðarlegar leigugreiðslur fyrir torgið. Í vor hafi póstur verið sendur til álitsbeiðanda þar sem óskað hafi verið eftir fundi með formanni hans til þess að ræða framkomnar kröfur hans.
Formaðurinn hafi ekki enn orðið við fundarbeiðninni. Aftur á móti hafi álitsbeiðandi sent erindi til sýslumanns í þeim tilgangi að fá rekstrarleyfi leigjanda gagnaðila til útiveitinga afturkallað og farið fram á það við kærunefnd að ályktað verði að gagnaðila sé óheimilt að hagnýta sér sameiginlega lóð fasteignarinnar.
Lóðin sé í eigu D en leigð til notenda hennar, sbr. lóðarleigusamning, dags. 9. nóvember 1993. Í lóðarleigusamningnum sé kvöð um opið svæði (torg) sem borgarsjóður muni annast hirðingu á og viðhald og greiða allan rekstrarkostnað, þar með talinn hitakostnað vegna hita undir hellum (umfram affallsvatn frá C), rafmagn vegna lýsingar, þrif á lóð og garðvinnu á gróðurreitum.
Í greinargerð með breytingu á deiliskipulagi fyrir svæði sem afmarkist af […] komi eftirfarandi fram:
Ætlast er til að starfsemi og starfsleyfi tryggi uppbyggjandi áhrif á borgarumhverfið og að jarðhæðir allra bygginga opnist að mannlífinu fyrir utan. Litið er á jarðhæðir bygginga sem „opinber rými“ þ.e. að almenningur eigi þar greiðan aðgang og að ekki verði byrgt fyrir glugga að götu vegna þess að starfsemin er ekki í tengslum við daglegt líf götunnar. Áhersla er lögð á menningarstarfsemi, s.s. […] og mögulega bíósal, kaffihús eða sérvöruverslun á efri hæðum í endurbyggðu […]. Í […] verið rekinn í marga áratugi og hentar húsið vel fyrir slíka starfsemi í tengslum við garðinn. Mikilvægt er þó að starfsemi hæfi sögulegu mikilvægi hússins og garðsins og séu þeim samboðinn. […] hentar vel sem sérvöruverslun. Viðbygging við […] eykur við aðstöðu veitingastaðar sem þar er og bætir tækifæri til útiveitingasölu á torgi fyrir aftan húsið þar sem þegar er vinsæll útitónleikastaður á sumarkvöldum.
Af framangreindu leiði að D hafi ákveðið að lóðin eigi að vera aðgengileg almenningi. D hafi þannig áskilið sér rétt til þess að hlutast til um notkun þessa svæðis og leigutakar lóðarinnar (eigendur fasteigna í húsinu C) samþykkt það. Þrátt fyrir að ekki hafi enn orðið af öllum þeim breytingum, sem sé að finna í greinargerð með deiliskipulagi fyrir svæðið, sé það alveg ljóst að gert sé ráð fyrir því að borgarbúar geti notið torgsins og að þar sé útiveitingasvæði og fjölbreytt mannlíf.
Leigjandi gagnaðila hafi rekstrarleyfi til útiveitinga á torginu, hann uppfylli skilyrði til útgáfu leyfisins og umsóknin hafi farið í lögbundið umsagnarferli, sbr. 10. gr. laga nr. 85/2007 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald. Að mati umsagnaraðila sé starfsemin í samræmi við byggingarleyfi og skipulagsskilmála.
Vísað sé til 1. og 2. mgr. 34. gr. laga um fjöleignarhús. Talið sé að með umræddri nýtingu á lóðinni, meðal annars fyrir borð og stóla sem að jafnaði séu upp við glugga eignarhluta gagnaðila, séu réttindi annarra eigenda ekki takmörkuð. Um þetta sé vísað til álits kærunefndar húsamála nr. 60/2019.
Því sé alfarið hafnað að með umræddri notkun á sameigninni hafi verið brotið gegn ákvæðum fjöleignarhúsalaga á nokkurn hátt. Annar aðili í húsinu hafi verið með borð og stóla fyrir viðskiptavini á torginu og ekki hafi verið gerðar athugasemdir við það af hálfu gagnaðila. Þá verði að benda á það að sérstök sjónarmið hljóti að eiga við um nýtingu á sameigninni, enda sé ekki um venjulega sameign að ræða. Sameignin sé í hjarta miðbæjar E og hafi verið notuð af hálfu rekstraraðila gagnaðila í 25 ár, sameignin sé háð kvöð um það að hún sé aðgengileg öllum almenningi. Þá eigi D að annast hirðingu á sameigninni samkvæmt lóðarleigusamningi.
Álitsbeiðandi hafi ekki staðið að málinu með lögmætum hætti. Á aðalfundi, sem hafi verið haldinn 21. maí 2019, hafi verið bókuð eftirfarandi athugasemd undir liðnum önnur mál:
[…] Þar með talið þá stefnu húsfélagsins að leigja baklóðina. Eignarhluti F hefur einnig áhuga á að nýta sameiginlega baklóð hússins. Enn og aftur er skorað á G að fjarlægja tjaldið í garðinum/baklóðinni og áfengis og auglýsingarskilti utan á húsinu […].
Gerðar séu athugasemdir við að formaður álitsbeiðanda hafi í kjölfar húsfundarins ekki orðið við fundarbeiðni til þess að ræða málin, heldur hafi hann upp á sitt einsdæmi og án formlegs samþykkis annarra eigenda farið með málið í þennan farveg.
Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að mál þetta snúi að ágreiningi aðila um hvort skilyrði laga um fjöleignarhús um hagnýtingu sameignar umfram aðra séu fyrir hendi. Þannig sé deilt um hvort leigjanda gagnaðila sé heimilt að hagnýta sér sameign hússins umfram aðra eigendur. Það sem öllu máli skipti sé hvort samþykki allra eigenda hússins á hagnýtingunni liggi fyrir. Ekki sé gerð nein tilraun til þess að sýna fram á að slíkt samþykki liggi fyrir í greinargerð gagnaðila. Álitsbeiðandi telji því ljóst að skilyrði fyrir umræddri hagnýtingu á sameiginlegri lóð hússins, umfram aðra eigendur, séu ekki fyrir hendi. Beri því að fallast á kröfu álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi hafi ekkert á móti eðlilegri notkun á baklóð hússins. Hagnýting leigjanda gagnaðila á lóðinni undanfarin ár sé hins vegar langt umfram slíka nýtingu og langt umfram nýtingu annarra eigenda á lóðinni. Hafi hann raunar helgað sér stóran hluta lóðarinnar án nokkurs samþykkis eða samráðs við aðra eigendur. Við það verði ekki unað.
Ákvæði í deiliskipulagi og rekstrarleyfið hafi ekki áhrif á það hvort skilyrði laga um fjöleignarhús séu fyrir hendi. Það að minnst sé á það í deiliskipulagi að tækifæri séu til útiveitingasölu og að hin sameiginlega lóð hafi verið nýtt sem tónleikasvæði leiði ekki til þess að leigjanda gagnaðila sé heimilt að hagnýta sér sameiginlega lóð umfram aðra eigendur. Skýrlega sé kveðið á um það í lögum um fjöleignarhús að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt, sbr. 1. mgr. 36. gr. laganna. Auk þess liggi samþykki allra eigenda á hagnýtingunni, samkvæmt 4. mgr. 35. gr. laganna, ekki fyrir.
Þá sé rétt að taka fram að aðilar séu ósammála um lögmæti hins tilvitnaða rekstrarleyfis og deila um það á öðrum vettvangi. Því sé alfarið hafnað að orðalag rekstrarleyfisins geti haft áhrif á rétt til hagnýtingar sameignar samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Rétt sé að benda á af þessu tilefni að leigjandi gagnaðila hafi ekki getað sýnt fram á hann hafi aflað tilskilinna leyfa D, hvorki fyrir því tjaldi sem standi á lóðinni né þeim skiltum sem hann hafi leyft sér að setja utan á húsið.
Því sé hafnað að álit kærunefndar í máli nr. 60/2019 geti átt við í máli þessu. Það sé raunar afar villandi að vísa til álitsins og halda því fram að hagnýting gagnaðila á lóðinni felist einungis í borðum og stólum sem að jafnaði standi upp við glugga veitingastaðarins. Hið rétta sé að hin sameiginlega lóð sé undirlögð af starfsemi leigjanda gagnaðila en á lóðinni standi á vegum hans, auk borða og stóla, bar til veitingasölu og stærðarinnar tjald. Þá geti mannfjöldi á lóðinni orðið gríðarlegur, sérstaklega þegar um tónleikahald sé að ræða. Ásamt þessu hafi hann nýlega tekið upp á því að nýta baklóðina fyrir brúðkaup, jólafögnuð og ýmsar aðrar veislur. Hafi veisluhöld þessi heft umgengni íbúa og almennings um lóðina þar sem tjöldum sé meðal annars stillt upp fyrir útgang úr hjólageymslu.
Auk framangreinds hafni álitsbeiðandi því að félagið B eigi nokkra aðild að málinu. Beiðni álitsbeiðanda snúi ekki að félaginu sem eiganda eignarhluta að C og ekki hafi verið gerðar athugasemdir við nokkuð er snúi að félaginu. Stjórn álitsbeiðanda sé rétt og skylt að taka ákvarðanir er lúti að hagsmunagæslu vegna sameignar fasteignarinnar, sbr. 1. mgr. 70. gr. laga um fjöleignarhús. Allar aðgerðir og ákvarðanir sem þarfnist samþykkis eigenda fasteignarinnar hafi verið og verði áfram bornar undir húsfund.
Í athugasemdum gagnaðila segir að hann fari fram á frávísun málsins þar sem hann sé ekki réttur aðili að málinu, sbr. 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús. Ekki sé að finna heimild fyrir kærunefnd til að skera úr um ágreining á milli eigenda og leigjanda heldur aðeins ágreiningi á milli eigenda fjöleignarhúss. Í ljósi framangreinds og þess sem fram kemur í athugasemdum álitsbeiðanda um að hann hafni því að B eigi aðild að málinu sé farið fram á frávísun málsins.
III. Forsendur
Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar húsamála og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Í málinu er deilt um hagnýtingu á hluta af lóð hússins sem nýtt er af leigutaka gagnaðila samkvæmt sérstöku rekstrarleyfi. Beindi álitsbeiðandi kröfu sinni einkum að starfsemi leigutakans. Í málinu liggur fyrir sameiginleg greinargerð frá gagnaðila og leigutaka. Með hliðsjón af framangreindu telur kærunefnd að ágreiningur aðila falli undir lög um fjöleignahús, nr. 26/1994, og að málið sé tækt til efnislegrar úrlausnar. Er því hafnað kröfu um frávísun þess af þeim sökum.
Í 4. mgr. 35. gr. laga um fjöleignarhús segir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki.
Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.
Þá segir í 1. mgr. 2. gr. laga um fjöleignarhús að ákvæði laganna séu ófrávíkjanleg nema annað sé tekið fram í þeim eða það leiði af eðli máls. Eigendum sé því almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum sínum og skyldum á annan veg en mælt sé fyrir um í lögunum.
Deilt er um hagnýtingu gagnaðila á hluta af baklóð hússins. Í lóðarleigusamningi fyrir húsið, dagsettum 9. nóvember 1993, er hin leigða lóð sögð 991 fermetri að stærð og um lögun hennar og legu er vísað til uppdráttar mælingardeildar, dags. 26. ágúst 1992, sem er hluti af samningnum. Í samningnum segir meðal annars:
Ennfremur er á lóðinni kvöð um opið svæði (torg). Borgarsjóður mun annast hirðingu lóðarinnar og viðhald og greiða allan rekstrarkostnað vegna hennar, þ.m.t. hitakostnað vegna hitalagna undir hellum (umfram affallsvatn frá C), rafmagn vegna lýsingar, þrif á lóð og garðvinnu á gróðurreitum, sbr. sérsamning um frágang lóðar við C.
Kærunefnd telur að skýrt komi fram í þinglýstum lóðarleigusamningi kvöð um að hluti lóðarinnar samkvæmt uppdrætti teljist opið svæði sem sé alfarið í höndum D að halda við og reka. Þar með hafi húsfélagið ekki ráðstöfunarrétt yfir hagnýtingu þessa hluta lóðar hússins sem leigutaki gagnaðila hagnýti með þeim hætti sem greint hefur verið frá á grundvelli sérstaks rekstrarleyfis. Þegar af þeirri ástæðu ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila sé óheimilt að hagnýta sér sameiginlega lóð hússins, án samþykkis allra eigenda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.
Reykjavík, 11. desember 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson