Mál nr. 10/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 10/2008

Lóð, skjólgirðingar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 15. febrúar 2008, beindu A, B og C, f.h. stjórnar húsfélagsins X nr. 18–32, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, X nr. 22, E og F, X nr. 24, G, X nr. 24, H, X nr. 26, I og J, X nr. 26, K, X nr. 28, L og M, X nr. 30, N, X nr. 30, O, X nr. 32, og P, X nr. 32, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, ódagsett, mótt. 10. apríl 2008, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. apríl 2008, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 13. júní 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 18–32 í R. Í húsinu sem er U-laga bygging eru alls átta matshlutar og sex eignarhlutar í hverjum matshluta, alls 48 eignarhlutar. Byggingarár hússins er 1970. Ágreiningur er um lóð hússins, skjólgirðingar, runna og palla við húsið.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að reitir á lóð hússins við X nr. 18–32, sem afmarkaðir hafa verið með skjólgirðingum eða runnum við íbúðir gagnaðila, teljist í sameign allra eigenda hússins.
2. Að uppsetning skjólgirðinga, runna eða palla á lóð X nr. 18–32 sé óheimil án samþykkis húsfundar.
3. Að einfaldur meirihluti eigenda á húsfundi miðað við eignarhlutföll eða í mesta lagi 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, nægi til að ákveða að fjarlægja girðingar, runna og sólpalla sem standa við íbúðir gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt þinglýstum lóðarleigusamningi fyrir X nr. 18–32, dags. 1. nóvember 1968, sé lóð hússins 8.398 m² að stærð. Gildandi eignaskiptasamningi fyrir X nr. 18–32 hafi verið þinglýst 7. janúar 1997. Þar segi á bls. 1 að lóð hússins sé óskipt sameign allra íbúða. Sömu setningu sé að finna í eignaskiptasamningnum á bls. 10. Á blaðsíðum 2–9 sé einstökum eignarhlutum lýst og tiltekið hvað teljist til séreignar hvers eignarhluta. Hvorki þar né annars staðar í eignaskiptasamningnum sé tiltekið að ákveðnir hlutar lóðar tilheyri tilteknum eignarhlut(um) í húsinu.

Bendir álitsbeiðandi á að líkt og sjá megi af afstöðumynd sem meðal annars fylgi eignaskiptasamningi myndi húsið garð, U-laga til suðurs á lóð. Þar séu meðal annars göngustígar, grasflöt og leiksvæði barna. Af sex ljósmyndum meðfylgjandi álitsbeiðni megi sjá að við eignarhluta gagnaðila, sem allir eru á fyrstu hæð, afmarka runnar og skjólgirðingar ákveðna reiti af lóðinni næst húsi. Séu lóðarhlutar þessir af mismunandi stærð og hafi pallar verið settir niður í sumum þeirra. Af myndum sjáist einnig að útlit og ásýnd þessara skjólgirðinga og runna sé ólík.

Í álitsbeiðni kemur fram að í ljós hafi komið hjá húsfélaginu X nr. 18–32 að þörf sé á að endurnýja drenlagnir við húsið, þ.á m. garðmegin þess (inn í U-inu). Ljóst sé að rask verði á lóðinni við þá vinnu sem feli meðal annars í sér uppgröft og jarðvegsskipti. Við undirbúning þessara fyrirhuguðu framkvæmda hafi komið í ljós að skiptar skoðanir séu um eignarhald og rétt til lóðar hússins, þ.e. á þeim reitum sem afmarkaðir séu við íbúðir gagnaðila. Á fundum álitsbeiðanda með gagnaðilum, 16. ágúst og 3. október sl., hafi komið fram í hópi gagnaðila að þeir telji sig eiga séreignarrétt eða sérafnotarétt til þeirra lóðarhluta sem afmarkaðir séu innan skjólgirðinga eða runna. Þar með beri húsfélaginu að skila lóð í sama horfi þegar í drenlagnaframkvæmdir verði ráðist en ljóst sé að gróður, sólpallar og skjólveggir þurfi að víkja við þá framkvæmd ella að bætur verði greiddar vegna rasksins.

Bendir álitsbeiðandi á að áður en ráðist verði í fyrirhugaðar drenlagnaframkvæmdir og ekki síður þegar litið sé til framtíðar telji álitbeiðandi óhjákvæmilegt að leita til kærunefndar og fá álit hennar á eignarhaldi á lóð hússins og stöðunni gagnvart þeim lóðarhlutum sem afmarkaðir hafi verið við íbúðir gagnaðila.

1. Reitir á lóð

Álitsbeiðandi telur að reitir sem afmarkaðir hafi verið við íbúðir gagnaðila í garði hússins við X nr. 18–32 séu sameign allra eigenda. Í fyrsta lagi sé vísað til lóðarleigusamnings fyrir X nr. 18–32, dags. 1. nóvember 1968, en af honum og viðfestum uppdrætti megi ráða að lóðin sé 8.398 m² að stærð, óskipt. Í öðru lagi sé vísað til gildandi eignaskiptasamnings fyrir X nr. 18–32. Þar sé tvítekið að lóðin sé óskipt sameign allra íbúða. Hvergi í eignaskiptasamningnum komi fram að ákveðnir eignarhlutar hússins eigi afmarkaða lóðarhluta í séreign eða hafi sérstakan rétt til afmarkaðra hluta lóðarinnar. Í þriðja lagi sé vísað til þinglýstra eignarheimilda gagnaðila sem aflað hafi verið hjá embætti sýslumannsins í R. Í þessum skjölum sé kveðið með mjög svipuðum hætti um heimild hvers og eins gagnaðila til lóðar, þ.e. að lóð hússins sé „heildarlóð“ eða „sameiginleg“ fyrir X nr. 18–32. Hvergi komi fram í þinglýstum kaupsamningum eða afsölum gagnaðila að eignarhlutum þeirra tilheyri afmarkaðir hlutar lóðar nema í einu tilviki íbúðar 0102 að X nr. 26.

Bendir álitsbeiðandi á að skv. 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sé séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum sé lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgi sérstaklega, hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum þessara laga eða eðli máls. Í 5. gr. laganna sé að finna upptalningu á því sem talist geti til séreignar samkvæmt lögunum. Í 9. tölul. ákvæðisins segi að til séreignar geti talist hluti lóðar, til dæmis bílastæði sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr.

Þá bendir álitsbeiðandi á að skv. 1. mgr. 6. gr. laganna teljist þeir hlutar húss og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig sé öll lóð húss sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um að hún sé séreign eða það byggist á eðli máls, sbr. 5. tölul. 8. gr. fjöleignarhúsalaga. Í þessu sambandi sé sameign meginregla samkvæmt lögum og þeir sem haldi fram séreignarrétti sínum beri fyrir því sönnunarbyrði. Sama regla gilti samkvæmt lögum um fjölbýlishús nr. 59/1976, sbr. 5. gr. þeirra, eins og kemur fram í álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 82/1996 sem hér er vísað til sem fordæmis.

Hvorki sé í þinglýstum eignaskiptasamningi X nr. 18–32 né í þinglýstum eignarheimildum gagnaðila kveðið á um einkaafnotarétt íbúða gagnaðila af afmörkuðum lóðarhlutum. Það hafi þó verið rétt og skylt hafi ætlunin verið að veita gagnaðilum slíkan einkaafnotarétt, sbr. 3. tölul. 1. mgr. 17. gr. fjöleignarhúsalaga, sbr. einnig 11. gr. reglugerðar nr. 538/1995 um eignaskiptayfirlýsingar sem í gildi var þegar eignaskiptayfirlýsing X nr. 18–32 hafi verið gerð. Þá geti gagnaðilar ekki byggt rétt sinn á eðli máls og vísast í þeim efnum til forsendna kærunefndar í fyrrgreindu kærunefndaráliti nr. 82/1996 þar sem segi að engin ákvæði sé að finna í lögum um fjöleignarhús eða annars staðar um að eigendur á jarðhæð eigi sjálfkrafa rétt til einkaafnota af lóðarhluta næst framan við íbúðir þeirra.

Þar sem hvorki þinglýst gögn né lög kveði á um að afmarkaðir reitir við íbúðir gagnaðila tilheyri þeim verði að telja þessa hluta lóðarinnar í sameign allra, sbr. 1. mgr. 6. gr. laganna.

Eins og að framan segir tilgreini afsal til gagnaðila, J og I að eignarhluta 05 0102 að X nr. 26, að íbúðinni fylgi sérlóð. Afsal þetta sé dagsett 2. september 1991. Afsalsgjafi hafi verið S. S hafi eignast umræddan eignarhluta hússins með afsali 3. maí 1973 frá T. Þar sé tiltekið að sérlóð fylgi íbúðinni. Álitsbeiðanda hafi ekki tekist að hafa upp á eignarheimild T, en fyrir liggi að Byggingarsamvinnufélag verkamanna og sjómanna byggði X nr. 18–32 og hafi því félagi verið úthlutað óskiptri lóð frá R. Svo að núverandi eigendur 05 0102 eigi séreignartilkall til afmarkaðs hluta lóðarinnar verði annaðhvort að liggja fyrir að Byggingarsamvinnufélag verkamanna og sjómanna hafi veitt eigenda íbúðar 05 0102 slíkan rétt út úr annars óskiptri lóð hússins eða síðar að húsfélag X nr. 18–32 hafi tekið um það ákvörðun að afsala eiganda íbúðarinnar afmarkaðri lóðarspildu og að þeim gerningi hafi verið þinglýst. Hvorugt sé að finna í fyrirliggjandi gögnum.

Byggist þessi ályktun á þeirri grundvallarreglu íslensks réttar að sá sem afsali fasteign geti ekki afsalað víðtækari rétti en hann eigi. Sá sem ekki eigi séreignarrétt að lóðarhluta geti þar með ekki gert annan að eigenda lóðarhlutans með afsali, þótt hann eigi til dæmis lóðina í sameign með öðrum. Þá sé og vísað hér til þeirra sjónarmiða sem áður hafi verið rakin um að sá sem telji eitthvað til séreignar sinnar í fjöleignarhúsi verði að færa fram heimildir fyrir séreignartilkalli sínu, sanna rétt sinn. Álitsbeiðandi telji með vísan til þess sem að framan greini að ekki verði séð að fyrir liggi að réttur eigandi lóðarhlutans, Byggingarsamvinnufélag verkamanna og sjómanna eða húsfélag, hafi úr óskiptri sameign, afsalað réttilega afmörkuðum hluta lóðarinnar til fyrri eigenda íbúðar 05 0102 sem núverandi eigendur leiða rétt sinn frá. Núverandi eigendur 05 0102 geti ekki eignast víðtækari rétt en forverar þeirra og því sé lóðin öll, ein og óskipt, í sameign allra eigenda hússins.

Gagnaðilar telja að ekki sé hægt að fallast á kröfur álitsbeiðanda um að nánar tilteknir afmarkaðir reitir á lóð hússins X nr. 18–32 teljist til sameignar allra eigenda hússins. Komi þar margt til álita. Á það beri að líta að umræddir afmarkaðir reitir hafi staðið óhaggaðir og ekki gerðar neinar athugasemdir við þá í áraraðir auk þess sem þeir hafi verið í umsjá eigenda þeirra íbúða sem við reitina standa í gegnum tíðina. Hér hafi því myndast í áranna rás réttur til handa eigendum íbúða á jarðhæð, réttur í formi eignarréttar á umþrættum lóðarskikum.

Gagnaðilar telja að runnar, skjólgirðingar og pallar þeir sem í gegnum árin hafi verið settir upp við X nr. 18–32 teljist eðli máls samkvæmt til séreignar eigenda á jarðhæð og málið varði, sbr. 4. gr. fjöleignarhúsalaga. Hér komi það einnig til að gagnaðilar hafi sjálfir kostað allt viðhald og allan rekstur á þeim lóðarpörtum er umræddur ágreiningur nái til, sbr. 1. mgr. 50. gr. fjöleignarhúsalaga. Það eigi meðal annars við um snyrtingu runna, eitrun o.fl. sem húsfélagið hafi aldrei á nokkurn hátt tekið þátt í, eðlilega þar sem um séreign viðkomandi íbúða á jarðhæð sé að ræða. Í 9. gr. laganna komi einnig fram að hafi eigandi einn kostað tiltekna framkvæmd þá séu líkur á því að um séreign hans sé að ræða.

Þegar framangreint er virt sé ekki á nokkurn hátt hægt að viðurkenna kröfu álitsbeiðanda um að umræddir reitir á lóð hússins við X nr. 18–32, sem afmarkaðir hafi verið með skjólgirðingum eða runnum við íbúðir gagnaðila, teljist sameign allra eigenda hússins.

Forsendur

Reitir á lóð

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti húss eða lóðar eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið. Í lögunum kemur enn fremur fram sú meginregla að rými sem ekki er ótvírætt í séreign telst til sameignar, sbr. 1. mgr. 6. gr. og athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til fjöleignarhúsalaga. Sameign í fjöleignarhúsi getur verið sameign allra eða sameign sumra.

Samkvæmt 10. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 falla nánar undir séreign fjöleignarhúss aðrir hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Sameign er svo lýst neikvætt í 6.–8. gr. laganna þannig að þeir eignarhlutar sem ekki falla ótvírætt undir séreign skoðast sameign.

Í málinu er óumdeilt að gagnaðilar sem búa á jarðhæð hafa afmarkað reiti á lóð hússins með skjólgirðingu, runna eða palli og nýtt sem sérafnotaflöt. Hvorki í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né lögskýringargögnum er fjallað sérstaklega um réttarstöðu sérafnotaflata. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir tilteknum hluta lóðar sem þó er í sameign allra eigenda. Sá réttur felur ekki í sér eignarétt samkvæmt skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, yfir viðkomandi fleti heldur einungis afnotarétt, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétt sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn. Kærunefnd hefur í nokkrum álitsgerðum fjallað um hugtakið sérafnotaflöt, svo sem í málum nr. 6/2002 og nr. 36/2002.

Eins og bent hefur verið á styðja engar fyrirliggjandi eignarheimildir kröfur gagnaðila þess efnis að íbúðum þeirra fylgi sérafnotaflötur að undanskildum eignarhluta 01-02. Í afsali til eiganda þess eignarhluta frá 1991 segir að íbúðinni fylgi sérlóð. Afsalsgjafi sem eignaðist íbúðina með afsali 1973 getur þess sömuleiðis að henni fylgi sérlóð. Þessi tilhögun átti sér hvorki stoð í eignaskiptasamningi hússins né öðrum heimildaskjölum. Þá hefur eignaskiptasamningi ekki verið breytt síðan til samræmis við slíkt. Því getur þessi ráðstöfun hvorki skapað umræddum gagnaðila rétt né bundið aðra eigendur hússins.

Kærunefnd telur því umrædda sérafnotafleti hvorki séreign gagnaðila skv. 5. gr. laga nr. 26/1994 né heldur teljist þeir til sameignar sumra. Því teljist lóðin í heild í sameign allra.

2. Uppsetning skjólgirðinga, runna eða palla

Álitsbeiðandi telur að óheimilt sé að setja niður girðingar, palla eða runna á sameiginlega lóð hússins nema að baki búi lögmæt ákvörðun allra eigenda. Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjöleignarhús segi að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan. Nái ákvörðunarréttur þessi til fyrirkomulags, skipulags, útlits og hvers kyns framkvæmda er snerti sameign, sbr. 2. mgr. laga um fjöleignarhús. Í 4. mgr. 35. gr. laganna er mælt svo fyrir að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn eða sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir ljái því samþykki. Þá verði sameign fjöleignarhúss ekki ráðstafað nema allir eigendur séu því samþykkir, sbr. 1. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga.

Eins og áður hafi verið rakið sé engum þinglýstum heimildum til að dreifa sem veiti gagnaðilum séreignar- eða sérafnotarétt til afmarkaðra hluta lóðar X nr. 18–32. Í ofanálag sé ekki heldur til að dreifa samþykktum á vegum húsfélagsins þar sem allir eigendur X nr. 18–32 hafi veitt heimild til að tilteknir eigendur setji niður girðingar eða afmarki sér með öðrum hætti hluta sameiginlegrar lóðar. Skjólgirðingum, pöllum og runnum gagnaðila hafi því verið komið fyrir á lóð hússins í heimildarleysi og án sérstakrar samþykktar húsfélags eða á vegum þess.

Bendir álitsbeiðandi á að í 36. gr. laga nr. 26/1994 segi að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu komi enn fremur fram að eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Í athugasemdum við þetta ákvæði í greinargerð með frumvarpi til laganna komi fram að þetta sé í samræmi við það sem talið hafi verið gildandi ólögfestur réttur fyrir setningu laganna.

Í samræmi við framangreint telur álitsbeiðandi að án samþykkis allra hafi verið óheimilt án aðkomu eða á vegum húsfélags að koma fyrir skjólgirðingum, runnum og sólpöllum og breyta þar með útliti og hagnýtingu afmarkaðra hluta sameiginlegrar lóðar.

Gagnaðilar gera þær kröfur að staðfest verði að uppsetning runna, skjólgirðinga og sólpalla sé lögleg. Pallarnir, runnarnir og skjólgirðingarnar hafi staðið ágreiningslaust á lóðinni í fjöldamörg ár. Álitsbeiðandi hafi sýnt af sér langvarandi tómlæti gagnvart umræddum runnum, girðingum o.fl. sem valdi því að hann teljist hafa samþykkt framkvæmdirnar í verki og því sé hér um að ræða fullkomlega lögmætar framkvæmdir í skilningi laga um fjöleignarhús.

Þó svo hægt sé að taka undir það með álitsbeiðanda að samþykki húsfundar þurfi til uppsetningu skjólgirðinga, runna o.þ.h. þá sé ekki hægt að líta fram hjá því að aðstaðan sé alls ekki sú að nú sé verið að setja upp umræddar skjólgirðingar og runna og húsfélagið þurfi að grípa þar inn í til þess að fá stöðvaðar framkvæmdir. Umræddir runnar, skjólgirðingar o.þ.h. hafi verið til staðar í fjölda ára og aldrei verið gerðar nokkrar athugasemdir við þær.

Eins og fram komi í 1. mgr. 19. gr. fjöleignarhúsalaga þá verði sameign fjöleignarhúss ekki ráðstafað nema allir eigendur séu því samþykkir. Gagnaðilar telji að með því að gera ekki athugasemdir við umræddar skjólgirðingar og runna hafi aðrir eigendur hússins í raun samþykkt þessa ráðstöfun með tómlæti sínu. Hér beri að líta til þess annars vegar að þeir íbúar hússins sem kaupa íbúðir sínar eftir að runnarnir og skjólgirðingarnar séu komin upp hljóti að ganga út frá því að þar sé um séreign að ræða og séu aðilar því ekki grandlausir um umrædda reiti lóðarinnar. Hins vegar þurfi að horfa til eigenda þeirra íbúða í húsinu sem hafi átt íbúðir sínar þegar framkvæmdir við runnana og skjólgirðingarnar hafi farið fram. Þá hafi ekki verið hreyft við neinum mótmælum við þessum ráðstöfunum og með þögn sinni og tómlæti hafi þeir íbúar því veitt samþykki sitt fyrir framkvæmdunum.

Með tilliti til þess sem að framan sé getið þá liggi fyrir að aðrir eigendur hússins hafi veitt gagnaðilum samþykki fyrir því að hagnýta sameign umfram aðra, sbr. 4. mgr. 35. gr. fjöleignarhúsalaga.

Hér megi ekki einblína á þinglýstar heimildir eða bókaðar samþykktir á vegum húsfélags um rétt gagnaðila til þess að nýta sér afmarkaða hluta sameiginlegar lóðar. Það sem máli skipti í þessu sambandi sé að gagnaðilar byggi rétt sinn á þegjandi samþykki annarra eigenda hússins, hvort sem um sé að ræða þá eigendur sem til staðar hafi verið er framkvæmdir hófust fyrir alllöngu síðan eða þá sem síðar hafi keypt eignir í húsinu.

Ekki liggi fyrir bókun í fundargerð(um) húsfélagsins á þeim tímabilum er framkvæmdir fóru fram við palla, runna og skjólgirðingar að einhverjir eigendur væru mótfallnir framkvæmdunum eða teldu þær ólöglegar. Hefði svo verið hefði auðvitað mátt gera viðeigandi ráðstafanir á þeim tíma til að fá umræddar framkvæmdir stöðvaðar. Hvorki álitsbeiðandi né fyrri eigendur íbúða sem nú séu í eigu þeirra hafi hreyft nokkrum athugasemdum við framkvæmdunum og því valdi tómlæti þeirra því að ekki sé hægt að hreyfa við mótmælum í dag.

Forsendur

Uppsetning skjólgirðinga, runna eða palla

Ákvarðanir um breytingar á sameign þarf að taka á sameiginlegum vettvangi eigenda, þ.e. á húsfundi, og fer það eftir eðli og umfangi breytingar hve mikinn meirihluta þurfi til samþykktar. Þar af leiðandi bar gagnaðilum að leita samþykkis húsfélagsins áður en þeir helguðu sér sérafnotaflöt fyrir framan íbúðir sínar og settu þar niður runna og skjólgirðingar svo ekki sé talað um varanlega palla. Kærunefnd telur hins vegar að taka megi undir sjónarmið gagnaðila eins og hér stendur á um að þetta hafi viðgengist í fjölmörg ár án þess að amast hafi verið við notkun gagnaðila á lóðinni með þessum hætti. Því sé nær að líta til þess hvernig bregðast skuli við þeirri stöðu sem nú er komin upp þegar þurfi að ráðast í framkvæmdir sem raski þessu. Ljóst er að gagnaðilar eiga engan rétt til þess að húsfélagið skili lóð hússins í sama horfi eftir að ráðist hefur verið í framkvæmdir við drenlagnir en við það mun bæði gróður og pallar í séreign gagnaðila raskast. Af þeirri forsendu gefinni að ekki verði amast við því til frambúðar að sambærilegt fyrirkomulag verði viðhaft við íbúðir á jarðhæð þá verða gagnaðilar sjálfir að bera kostnað af endurbótum þar að lútandi. Kærunefnd bendir hins vegar á að samþykki einfalds meirihluta eigenda nægir til að koma lóð hússins í upprunalegt horf, þ.e. að gagnaðilum sé óheimilt að nýta lóð hússins sem sérnotafleti eða að setja þar niður skjólgirðingar, runna eða palla, standi vilji til þess.

3. Samþykki á húsfundi

Álitsbeiðandi telur útlit, skipulag og hvers kyns framkvæmdir er snerti sameignina eiga undir ákvörðunarvald húsfélags, sbr. 29. gr. fjöleignarhúsalaga. Álitsbeiðandi telji að húsfundur eigi þar með um það vald að taka ákvörðun um að koma sameigninni í upphaflegt horf og í samræmi við samþykktar teikningar og þannig fjarlægja einhliða ráðstafanir gagnaðila á sameiginlegri lóð sem lögmætt samþykki og þinglýst gögn skorti fyrir. Sé í þessu sambandi vísað til samþykktra teikninga og álitsgerðar kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 62/2003, en í því áliti sagði að einfaldur meirihluti eigenda á löglegum húsfundi hefði getað samþykkt að færa sameignina í upphaflegt horf. Telji álitsbeiðandi að með vísan til þessa álits og til samþykktra teikninga af X nr. 18–32 nægi einfaldur meirihluti, í mesta lagi aukinn meirihluti, til þess að samþykkja að koma sameiginlegri lóð í upphaflegt horf eða svipað.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að eins og fram komi í álitsbeiðni hafi komið ljós hjá húsfélaginu að X nr. 18–32 að þörf sé á að endurnýja drenlagnir við húsið. Framkvæmdir muni augljóslega hafa í för með sér mikið rask og þá sérstaklega fyrir þá íbúa sem búi í íbúðum á jarðhæð hússins. Nauðsynlegt sé að fram komi að eignarhald á þeim reitum sem afmarkaðir séu við íbúðir gagnaðila, hvort sem er með runnum eða skjólgirðingum, hafi aldrei verið véfengt fyrr en nú þegar ráðast þurfi í framkvæmdir vegna endurnýjunar drenlagna. Gagnaðilar telja óheimilt að húsfundur geti tekið ákvörðun um að fjarlægja girðingar, runna og sólpalla er standi við íbúðir þeirra. Ef gagnaðilar myndu hins vegar ákveða sjálfir að heimilt væri að rífa skjólgirðingar o.fl. vegna framkvæmda við drenlagnir þyrftu augljóslega bætur að koma til vegna rasksins eða húsfélagið að sjá um að skila lóð, skjólgirðingum og sólpöllum í sama horfi og fyrir drenlagnaframkvæmdir.     

Forsendur

Samþykki á húsfundi

Vísað er til forsendna varðandi lið 2.

III. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að lóð hússins sé í heild sameign allra eigenda hússins og að samþykki einfalds meirihluta nægi til að ákveða að fjarlægja girðingar, runna og sólpalla gagnaðila.

Reykjavík, 13. júní 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason