Mál nr. 18/2008

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 18/2008

Húsfundur: Ýmis atriði.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 31. mars 2008, beindi Húseigendafélagið, f.h. A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið að X nr. 63, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Gagnaðila var tvívegis veittur frestur til að skila greinargerð í málinu, fyrst til 5. maí 2008 og síðar til 20. maí 2008.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 20. maí 2008, og viðbótargögn gagnaðila, dags. 5. júní 2008, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar föstudaginn 13. júní 2008.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 63 í R, alls níu eignarhluta. Ágreiningur er um ýmis atriði varðandi aðalfund í húsfélaginu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að ranglega sé staðið að innheimtu gjalda í framkvæmdasjóð húsfélagsins.
2. Að viðurkennt verði að ranglega hafi verið staðið að gerð og ritun fundargerðar vegna húsfundar 15. september 2007.
3. Að viðurkennt verði að skipun varamanna sé ólögmæt.
4. Að viðurkennt verði að atkvæði B (íbúð nr. 04-0201), C (íbúð nr. 04-0301) og D (íbúð nr. 04-103), sem greidd voru á fundi húsfélagsins 15. september 2007 séu ógild.
5. Að viðurkennt verði að launagreiðslur til fráfarandi gjaldkera, E, fyrir þrif og eða annað séu ólögmætar.

I. Greiðslur í framkvæmdasjóð húsfélagsins

Í álitsbeiðni kemur fram að eins og sjá megi á yfirliti fráfarandi gjaldkera séu greiðslur í framkvæmdasjóð ekki hlutfallsskiptar í samræmi við eignaskiptayfirlýsingu svo sem vera ber, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Álitsbeiðandi hafi sjálfur reiknað út hið rétta gjald sem honum beri að greiða og staðið skil samkvæmt því, en samkvæmt eignaskiptayfirlýsingu er hlutfallstala íbúðar álitsbeiðanda (nr. 04-0202) 8,99% en ekki 9,128% eins og miðað sé við í innheimtu. Þá hafi álitsbeiðandi ítrekað vakið athygli húsfélagsins og húsfélagaþjónustu banka á ólögmæti þessarar innheimtu en án árangurs. Því sé framangreind innheimta ólögmæt að þessu leyti.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á húsfundinum 15. september 2007 hafi verið rætt um greiðslu í hússjóð og framkvæmdasjóð húsfélagsins og athugasemdir sem gerðar voru við hana. Fram hafi komið að hlutfallsskipting greiðslna milli stærri og smærri íbúða væri óbreytt frá því verið hafði áður en allir núverandi eigendur íbúða að X nr. 63 komu að hússjóðnum. Fundarmenn hafi verið sammála um að farið yrði yfir kostnaðarskiptingu milli smærri og stærri íbúða og hún leiðrétt ef kostnaðarskipting hefði ekki verið rétt samkvæmt lögum og tæki sú breyting gildi um leið og stjórnin hefði yfirfarið málið. Jafnframt hafi verið samþykkt á fundinum að hækka greiðslur í framkvæmdasjóð vegna fyrirhugaðra endurbóta á gluggum í húseigninni um nálægt 5.000 krónur fyrir stærri íbúðir en hlutfall af þeirri greiðslu fyrir minni íbúðir. Engar athugasemdir hafi komið fram á fundinum við þessa ákvörðum og hafi hún verið samþykkt samhljóða.

Samkvæmt þeim upplýsingum sem stjórn húsfélagsins aflaði sér hafi verið viðtekin venja að greiðslum sé skipt þannig að minni íbúðir greiði eitt gjald í framkvæmdasjóð og stærri íbúðir greiði annað gjald, enda munur hlutfallstalna milli sömu stærðar íbúða óverulegur þar sem minni íbúðir í húsfélaginu hafi allar sama stærðarflatarmál og stærri íbúðir hafi sömuleiðis allar sama stærðarflatarmál.

Bendir gagnaðili á að engar athugasemdir hafi komið fram vegna þessara greiðslna fyrr en nú frá álitsbeiðanda, en rétt sé að benda á að hann hafi ekki gert neinar athugasemdir við þetta mál á fundi húsfélagsins 15. september 2007.

Forsendur

Greiðslur í framkvæmdasjóð húsfélagsins

Samkvæmt 49. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, skal stofna til hússjóðs til að standa straum af sameiginlegum útgjöldum húsfélags, þegar þess er krafist af minnst ¼ hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta. Skal aðalfundur húsfélags ákveða gjöld í sjóðinn á grundvelli áætlunar um sameiginleg útgjöld á því ári. Getur hússjóður bæði verið rekstrar- og framkvæmdarsjóður eftir nánari reglum sem húsfundur setur. Þá skulu gjöld í hússjóð ákveðin og þeim skipt í samræmi við reglur 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar. Eigendur geta þó ekki borið fyrir sig óveruleg frávik, en þau skal jafna við árlegt heildaruppgjör á reikningum húsfélagsins.    

Fyrir liggur í máli þessu að greiðslum í framkvæmdasjóð er ekki skipt eftir því sem segir í lögum um fjöleignarhús heldur er á því byggt að venja sé í húsinu að skipta gjaldinu milli minni og stærri íbúða enda óverulegur munur á stærð þeirra eins og fram kemur í greinargerð gagnaðila. Greiðslur í framkvæmdasjóð skulu lúta reglum 45. gr. um skiptingu sameiginlegs kostnaðar, þ.e. skiptist eftir hlutfallstölum eignar skv. A-lið 2. mgr. 45. gr. laganna. Úr sjóðnum skal greiða allan kostnað hverju nafni sem hann nefnist sem ekki fellur ótvírætt undir B-lið greinarinnar og telst til jafnskipts kostnaðar. Að jafnaði þarf ekki að líta til C-liðar þar sem kostnaður skiptist í samræmi við not, enda mjög sjaldan tilvik fyrir hendi sem útheimta kostnaðarskiptingu á grundvelli þeirra.

Eins og fram kemur í fundargerð aðalfundar 15. september 2007 var ákveðið að vísa til næstu stjórnar að skoða hlutfallsskiptingu eigna og þar með taldar greiðslur til húsfélagsins. Þar sem ekki liggja fyrir upplýsingar um að úr þessu hafi verið bætt ber að taka kröfu álitsbeiðanda til greina í þessum lið.

II. Fundargerð

Álitsbeiðandi telur að ekki hafi verið farið að ákvæðum 64. gr. laga nr. 26/1994 við ritun og gerð fundargerðar. Fundargerð hafi verið handrituð á staðnum. Þá hafi fundargerð ekki verið lesin upp og leiðrétt heldur hafi efni hennar verið fært inn í tölvu á skjal sem síðar hafi verið prentað út. Enn fremur að fundargerðin sé ekki undirrituð. Þá komi ekki fram hverjir hafi verið mótfallnir tilteknum ákvörðunum og hverjir hafi verið þeim samþykkir.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ákveðið hafi verið í upphafi húsfundar 15. september 2007 að F ritaði fundargerð. Þar sem ekki hafi verið til staðar fundargerðarbók hafi verið ákveðið að F ritaði fundargerðina og að hún myndi síðan hreinrita hana og senda öllum fundarmönnum á rafpósti eða í pósti. Hver bókaður liður hafi verið lesinn upp fyrir fundarmenn af ritaranum. Enginn fundarmaður hafi gert athugasemd við þetta fyrirkomulag eða upplesna liði fundargerðarinnar. Ekki sé viðtekin venja við ritun fundargerða að geta þess hverjir greiða mótatkvæði við tillögum nema að viðkomandi óski sérstaklega eftir slíku. Enginn hafi óskað eftir því á fundinum að mótatkvæði væri sérstaklega bókað, gert grein fyrir atkvæði sínu eða óskað eftir bókun sjónarmiða sinna.

Kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að ranglega hafi verið staðið að gerð og ritun fundargerðar vegna húsfundar 15. september 2007 er því hafnað af hálfu gagnaðila eða mótmælt sem of seint fram kominni athugasemd.

Forsendur

Fundargerð

Samkvæmt 2. og 3. mgr. 64. gr. laga nr. 26/1994 skal rita í sérstaka fundargerðabók meginatriði allra mála sem tekin eru fyrir á húsfundum og allar ákvarðanir sem teknar eru og hvernig atkvæði hafa fallið. Skal fundargerð lesin upp í lok fundar, hún leiðrétt og athugasemdir skráðar. Síðan skal fundargerð undirrituð af fundarstjóra og a.m.k. einum öðrum félagsmanni sem fundurinn hefur tilnefnt til þess. Rík skylda er á aðilum að gæta þess að fundargerð sé rituð í samræmi við ákvæði laga um fjöleignarhús, enda gegnir fundargerð mikilvægu hlutverki sem heimild um einstaka húsfundi og sönnun þess sem þar fer fram.

Í máli þessu er óumdeilt að fundargerð hafi verið rituð á aðalfundinum og síðan færð á tölvutækt form að fundi loknum og því ekki undirrituð af neinum fundarmanni. Slíkt mun vera algengt í húsfélögum að hreinrita fundargerð síðar eða þegar fundargerð er rituð á tölvu og prentuð út síðar. Hins vegar má segja að þetta form uppfylli ekki ströngustu skilyrði umræddrar lagagreinar. Ljóst er að álitsbeiðanda ber ekki skylda til að undirrita fundargerðina þannig til komna sé hann ósáttur við bókunina. Hins vegar telst hún sönnunargagn um það sem fram fór á fundinum og má leggja hana fyrir til samþykktar á næsta húsfundi ellegar boða til sérstaks húsfundar í því skyni.

III. Skipun varamanna í stjórn húsfélagsins

Bendir álitsbeiðandi á að á húsfundinum 15. september 2007 hafi ekki verið kosið um varamenn í stjórn húsfélagsins heldur hafi þeim verið bætt við eftir fundinn. Því sé skipun varamanna ólögmæt.

Gagnaðili vísar ásökunum um að ekki hafi verið kosnir varamenn í stjórn húsfélagsins á húsfundi 15. september 2007 algjörlega á bug sem hreinum ósannindum og rangfærslum. Eins og fram komi í fundargerð frá fundinum hafi bæði verið kosnir aðal- og varamenn í stjórn húsfélagsins og hafi engar athugasemdir verið gerðar á fundinum við þá kosningu. Þeirri kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að skipun varamanna sé ólögmæt er því hafnað.

Forsendur

Skipun varamanna í stjórn húsfélagsins

Gagnaðili mótmælir því að varamenn í stjórn hafi ekki verið kosnir á húsfundi en slíkt hafi verið gert. Fundargerð húsfundar 15. september 2007 ber með sér að kosnir hafi verið bæði aðal- og varamenn í stjórn. Ber því að hafna þessari kröfu álitsbeiðanda.

IV. Atkvæðagreiðsla tiltekinna félaga húsfélagsins

Varðandi atkvæðagreiðslu tiltekinna félaga húsfélagsins bendir álitsbeiðandi á að G, sonur B eiganda íbúðar nr. 04-0201, hafi mætt umboðslaus fyrir hans hönd og greitt atkvæði. H hafi mætt umboðslaus fyrir hönd C, eiganda íbúðar nr. 04-0301, og greitt atkvæði. I, móðir D, eiganda íbúðar nr. 04-103, hafi jafnframt mætt umboðslaus fyrir hans hönd og greitt atkvæði. Framangreind atkvæðagreiðsla sé því ógild, sbr. 1. mgr. 57. gr. laga nr. 26/1994, þar sem umboð skorti fyrir öllum ofangreindum atkvæðagreiðslum.

Fullyrðingum álitsbeiðanda um að fulltrúar þriggja íbúðareigenda að X nr. 63 hafi verið umboðslausir á fundinum 15. september 2007 er vísað á bug af hálfu gagnaðila sem ósönnum. Allir þeir fulltrúar eigenda sem nafngreindir séu í álitsbeiðni hafi haft fullt skriflegt umboð umbjóðenda sinna til ákvarðanatöku og atkvæðagreiðslu á áðurnefndum fundi og sé atkvæðagreiðsla fundarins því að fullu gild.

Kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að atkvæði B (04-201), C (04-0301) og D (04-103) sem greidd hafi verið á fundi húsfélagsins 15. september 2007 séu ógild hafnar gagnaðili alfarið.

Forsendur

Atkvæðagreiðsla tiltekinna félaga húsfélagsins

Viðbótargögnum gagnaðila, dags. 5. júní 2008, fylgdu afrit af umboðum, þ.e. fyrir D, dags. 13. september 2007, C og J, dags. 13. september 2007, og fyrir B og K, dags. 12. september 2007. Samkvæmt þessu má sjá að enginn fótur er fyrir þessum kröfulið álitsbeiðanda og ber því að hafna honum.

V. Laun fráfarandi gjaldkera og núverandi formanns

Þá kemur fram í álitsbeiðni að aldrei hafi verið lagt fyrir húsfund að fráfarandi gjaldkeri, E, fengi laun fyrir þau störf né önnur. Það liggi fyrir að viðkomandi gjaldkeri hafi sagt upp ræstingaþjónustu, tekið sjálfur að sér þrif og greitt sér laun fyrir úr hússjóði, sbr. tilkynningu um greiðslur húsfélagsins og ársreikning. Sú aðgerð hafi verið ólögmæt, sbr. einkum 65. gr., 5. mgr. 69. gr. og 3. mgr. 70 gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila mótmælir hann rangfærslum álitsbeiðanda um að E hafi fengið greidd laun fyrir störf sem gjaldkeri hússjóðsins. Einnig mótmælir gagnaðili þeirri fullyrðingu að ekki hafi verið lagt fyrir húsfund að E fengi greidd laun fyrir störf á vegum húsfélagsins. Árið 2002 hafi E tekið að sér þrif á sameign og umsjón með sorpgeymslu X nr. 63, að beiðni þáverandi eigenda íbúða í X nr. 63, og hafi séð um þá þætti síðan og þegið greiðslu fyrir. Ástæða þess að óskað hafi verið eftir að E tæki að sér áðurnefnd verk voru að verktaki sem annast hafði þrif á sameign þótti inna starf sitt slælega af hendi og mikil vanhöld höfðu verið á að íbúar sinntu skyldum sínum um að skiptast á um að sjá um sorpgeymslu og þrif á henni. Því hafi verið ákveðið af þáverandi eigendum að fá E, sem sé íbúi í húsinu, til að sjá um áðurnefnd verk. Fæstir núverandi eigendur í X nr. 63 hafi þá verið meðal eigenda þar og rétt sé að geta þess að álitsbeiðandi hafi eignast íbúð í X nr. 63 seinni hluta árs 2004, talsvert eftir að áðurnefnd ákvörðun var tekin. Á húsfundi 15. september 2007 hafi verið ákveðið að hækka greiðslur til E úr 13.000 krónum í 15.000 krónur á mánuði fyrir þrif á sameign og umsjón með sorpgeymslu. Með þeirri ákvörðun húsfundar hafi því verið staðfest á ný vilji húsfélagsins til þess að E hefði með höndum þrif sameignar og umsjón sorpgeymslu gegn greiðslu. Þeirri kröfu álitsbeiðanda sé því hafnað að launagreiðslur til fráfarandi gjaldkera, E, fyrir þrif og annað séu ólögmætar.

Forsendur

Laun fráfarandi gjaldkera og núverandi formanns

Samkvæmt því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila telur kærunefnd að löglega hafi verið að því staðið að ákveða greiðslur fyrir þrif á sameign og umsjón með sorpgeymslu hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að ranglega hafi verið staðið að innheimtu húsgjalda í framkvæmdasjóð hússins. Hafnað er öðrum kröfum álitsbeiðanda í málinu.

Reykjavík, 13. júní 2008

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason