96/2018 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 96/2018

Svalir. Leki. Skaðabótaskylda eiganda.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 8. september 2018, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 14. október 2018, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 31. október 2018, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. nóvember 2018, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 18. desember 2018.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls fjóra eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á annarri hæð hússins en gagnaðili íbúðar á þriðju hæð. Ágreiningur er um ábyrgð gagnaðila vegna leka í borðstofu álitsbeiðanda 4. desember 2015.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðili beri ein ábyrgð á umhirðu yfirborðs svala hennar og að ofanaðkomandi fjúk, garðhúsgögn, gróðurleifar, snjór eða krapi verði ekki þess valdandi að vatn geti safnast upp og valdið skemmdum. Að hún beri ábyrgð á því að niðurfallsristar á svölum hennar séu fríar og að rigningar/leysingarvatn geti flætt að þeim og í niðurfallsrör.
2. Að viðurkennt verði að vanræksla gagnaðila hafi orðið til þess að 4. desember 2015 hafi rigningarvatn í samblandi við hláku og snjófarg á svölum hennar myndað krapa sem hafi stíflað niðurföll og því hækkað vatnsyfirborð ofan á svalagólfi og þannig myndað óæskilegan hæðarmun og aðgengi fyrir vatn inn í gegnum glufur á svaladyrum hennar.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðili beri ein ábyrgð á því að hafa ekki rutt snjó af svölum hennar og þannig hindrað möguleika á krapamyndun. Því beri hún ein og óskoraða ábyrgð á vatnsaga, vatnsflæði inn í íbúð hennar og íbúð álitsbeiðanda við þær aðstæður sem hafi myndast 4. desember 2015.
4. Að viðurkennt verði að gagnaðila beri einni að bæta það tjón sem hafi orðið vegna lekans sem átti sér stað 4. desember 2015, bæði á íbúð hennar en einkum því tjóni sem hafi orðið á íbúð álitsbeiðanda við atburðinn.
5. Að viðurkennt verði að gagnaðila verði gert skylt að koma upp skýli (vetrargarði) eða vörnum ofan á svölum hennar á eigin kostnað til þess að hamla því að aðstæður sem hér hafi verið lýst geti endurtekið sig.

Í álitsbeiðni kemur fram að kvöldið 4. desember 2015 hafi orðið vart við skyndilegan og mikinn leka ofan úr borðstofulofti í íbúð álitsbeiðanda rétt innan við svaladyr í því herbergi. Lekinn hafi verið umtalsverður, dreifst á veggflöt og fallið ofan á parket. Augljóst hafi verið að uppspretta hans væri ofan frá og því þegar haft samband við gagnaðila. Þá hafi komið í ljós að vatn hafi flætt inn um svaladyr gagnaðila þar sem vatnsagi hafi verið utandyra. Ástæða þess hafi verið sú að snjókrapi hafi í kjölfar asahláku og vatnsveðurs orðið til þess að óhreinsað snjófarg ofan á opnum svölum gagnaðila hafi í sambland við vatn orðið til þess að vatn hafi ekki getað flætt niður um niðurföll en þess í stað fundið sér farveg í gegnum hurðarfals og inn á borðstofugólf 3. hæðar og þaðan niður á 2. hæð. Í kjölfarið hafi snjó verið mokað af svölunum og lekinn þá hjaðnað.

Vegna lekans hafi málning bólgnað út í millivegg við hlið svalahurðar á 2. hæð, loftplötur fallið niður og parket bólgnað og gliðnað á borðstofugólfi 2. hæðar. Enn fremur hafi vatn leitað í gegnum loft, millivegg á milli borðstofu og svefnherbergis og skemmt málningu og múrpússningu inni í skápum sem þar séu svefnherbergismegin. Mjög rakt hafi verið í íbúðinni lengi á eftir. Við uppsprettu lekans hafi parket skemmst staðbundið innan við svalahurð og þar sem vatn hafi komist inn frá svölum. Í kjölfarið hafi orðið ljóst að miklar skemmdir hafi orðið af þessum völdum í borðstofu 2. hæðar auk gólfefnaskemmda á 3. hæð og ástandsskoðanir verið framkvæmdar. Umleitanir gagnvart gagnaðila um kostnaðarþátttöku hafi ekki borið árangur og hún hafi ekki yfir að ráða ábyrgðartryggingu sem bætt geti tjón gagnvart þriðja aðila.

Gagnaðili beri því við að um sameiginlega ábyrgð eigenda í öllu húsinu sé að ræða en slíkt telji álitsbeiðandi fráleitt þar sem aðrir eigendur hafi ekki getað haft upplýsingar, aðstöðu eða aðgengi að svölum 3. hæðar, hvort heldur til að kynna sér, meta ástand, eða grípa tímanlega til aðgerða til þess að varna því að mikill krapi myndaðist sem hafi síðan leitt af sér hækkað vatnsborð á svölum og aðkomumöguleika fyrir vatn inn í íbúðir hússins.

Í útfærslu húsbyggingar séu breiðar 12 m inndregnar svalir á efstu hæð hússins sem nái um 1,4 mm inn yfir rými hæðarinnar þar fyrir neðan. Þessar svalir séu óvarðar gagnvart veðrum og vindum. Rigningarvatn af svölunum geti aðeins runnið til sitt hvorrar hliðar svalanna og þaðan niður í gegnum ristar að niðurfallsrennum á hlið hússins. Þar sem gagnaðili hafi einungis aðgengi að svölunum hafi ekki verið mögulegt fyrir aðra eigendur að hafa vitneskju um það ástand, snjófarg og síðan vatnsaga sem hafi myndast að kvöldi þessa dags og enn síður getað brugðist við þeim aðstæðum sem hafi myndast.

Algengt sé að slagveðursrigning og ofankoma ríki á höfuðborgarsvæðinu en þrátt fyrir það hafi ekki borið á leka í gegnum borðstofuloft 2. hæðar þó vera kunni að óþétt svalahurð 3. hæðar hafi að einhverju leyti verið óþétt, yrjað vatni og skemmt parket þar innan, enda komin á aldur. Hvorki fyrir né eftir þennan tiltekna dag hafi borið á ofanleka í gegnum borðstofuloft 2. hæðar og einangrast þessi tiltekni atburður og leki því við kvöldið 4. desember 2015.

Gagnaðili hafi að eigin sögn trassað að hreinsa snjófarg af svölum og þannig boðið hættunni heim. Þrátt fyrir að hafa verið í íbúðinni á tíma óveðursins hafi hún látið hjá líða að kanna ástand á svölum og þannig vanrækt þær skyldur sínar að sjá til þess að halda niðurföllum fríum og að vatn kæmist frá og myndi renna í þar til gerðar rennur. Hún hafi því ekki sinnt einföldum skyldum sínum til þess að varna tjóni og skemmdum.

Í greinargerð gagnaðila segir að bankað hafi verið upp á hjá henni að kvöldi 4. desember 2015 og látið vita af leka niður í borðstofu 2. hæðar. Það hafi engin merki verið um leka innandyra á 3. hæð, hvað þá um vatnsaga. Skipt hafi verið um svalahurð og borðstofuglugga einhverjum árum áður en gagnaðili hafi keypt íbúðina árið 1999. Það hafi verið gert vegna leka í íbúðir á 2. og 3. hæð. Enginn hafi komið inn í íbúð gagnaðila umrætt kvöld heldur hafi hún farið í íbúð 2. hæðar til þess að sjá aðstæður. Dagana fyrir lekann hafi gagnaðili mokað snjó af svölunum. Hún hafi alla tíð verið mjög samviskusöm hvað það varði sem og hreinsað frá niðurföllum. Þannig hafi um 1 cm slabb undir snjónum á svalagólfinu ekki náð upp fyrir þröskuld svaladyra.

Þann 4. desember 2015 hafi verið rennslistregða í niðurföllum í svölum gagnaðila og pollar myndast yfir niðurföllum, öllu meira frá austurhorni svala þar sem rennslið hafi verið tregara. Gagnaðili hafi verið um 30-40 mínútur að hreinsa svalirnar, nokkuð lengur en vanalega vegna aðstæðna þetta kvöld. Hún hafi lítið orðið vör við rennslistregðu eftir það, enda ekki myndast vatnsflaumur við hláku sé snjór ekki að safnast fyrir. Það hafi hvorki verið vatnsveður né asahláka umrætt kvöld. Hins vegar hafi verið gefin út stormviðvörun bæði sama dag og daginn áður og spár gert ráð fyrir skafrenningi og snjókomu um kvöldið og hita við frostmark sem hafi gengið eftir. Þannig hafi verið slæmar aðstæður til snjómoksturs síðdegis þennan dag og um kvöldið og ekkert sem hafi gefið til kynna að ekki væri óhætt að bíða með snjómokstur þar til veður myndi lægja morguninn eftir, enda enginn grunur um hættu á leka. Nokkrum mánuðum eftir þennan atburð hafi þáverandi eigendur jarðhæðar bent á greinileg ummerki eftir stíflu í niðurfallsrennu á móts við plötuskil 1. og 2. hæðar að austanverðu. Sé stífla í niðurfallsrennum segi það sig sjálft að hreinar niðurfallsristar megi sín ekki mikils.

Að mati ýmissa sérfræðinga hafi samskeyti svalagólfs og veggja við dyraop verið líklegasta orsök umrædds leka. Til viðbótar hafi múr í útskotsbyggingu svaladyra og borðstofuglugga verið orðinn mjög lélegur á þessum tíma, sér í lagi þak og hlið þeim megin sem svaladyr séu, en þrátt fyrir það hafi enginn sýnilegur leki verið innandyra. Einnig hafi verið bent á slæmt útlit hallandi veggs í heild sinni. Enginn af umræddum sérfræðingum hafi gert athugasemd við ástand svalahurðarinnar. Þá hafi verið og sé enn stór rakasprunga í burðarvegg á milli borðstofu og svefnherbergis 3. hæðar sem aðrir eigendur hafi verið upplýstir um þegar hún hafi farið að koma fram vorið 2014. Að vetri til hafi á köflum verið þó nokkur raki í henni, allt þar til gert hafi verið við svalagólf og útskotið haustið 2016.

Lýsingar álitsbeiðanda á afleiðingum þessa leka sem staðið hafi yfir í um klukkustund séu ýktar. Loftplötur hafi ekki fallið niður, þær hafi síðar verið teknar niður. Gagnaðili telji ótrúlegt að fram að þeim tíma hafi enginn raki komist að þeim vegna hins falda leka hjá henni sem hafi uppgötvast í mars 2016 þegar gerðar hafi verið rakamælingar í íbúð hennar. Gagnaðili hafi fengið upplýsingar um að límdar hafi verið tréplexplötur í loft íbúðar álitsbeiðanda á sínum tíma til að hylja lekaskemmdir. Það megi leiða að því líkum að það hafi einnig tafið fyrir því að ummerki um síðari tíma leka kæmu í ljós. Vatn hafi ekki lekið með veggjum heldur eingöngu úr lofti.

Það hafi verið töluverður raki í burðarvegg borðstofu 2. hæðar á þessum tíma og lengi á eftir, rétt eins og í sama vegg 3. hæðar þar fyrir ofan, en langsótt að það hafi tengst samskeytum svalagólfs og veggs undir dyraopi. Öllu sennilegra sé að það hafi tengst stóru rakasprungunni í borðstofuvegg 3. hæðar. Það sé augljóst að sú sprunga stafi hvorki frá svalahurð né samskeytum svalagólfs heldur slæmu ásigkomulagi í kringum svaladyr og borðstofuglugga 3. hæðar. Þannig séu allar líkur á að sú sprunga sé orsök rakaskemmda í veggjum á hæðinni fyrir neðan.

Álitsbeiðandi hafi ekki haft uppi umleitanir við gagnaðila varðandi kostnaðarþátttöku vegna fyrirhugaðra viðgerða á íbúð 2. hæðar. Þá skipti engu máli varðandi umræddan leka hvort gagnaðili hafi haft ábyrgðartryggingu gagnvart þriðja aðila eða ekki, tryggingar bæti ekki tjón vegna utanaðkomandi leka eða leka sem stafi af vanrækslu viðhalds á sameign sem sé alfarið á ábyrgð húsfélags.

Óumdeilt sé að um sameiginlega ábyrgð allra eigenda hússins sé að ræða þar sem leki hafi orðið vegna vanrækslu á viðhaldi sameignar. Umræddur leki hafi orðið vegna sprungna og lélegs ásigkomulags samskeyta á svalagólfi og vegg undir dyraopi og hugsanlega gæti rennslistregða í niðurföllum þetta kvöld einnig hafa átt hlut að máli.

Niðurföll hafi ekki verið teppt af neinu öðru umrætt kvöld en hreinum snjó sem hafi byrjað að bráðna. Þegar gert hafi verið við svalagólfið níu mánuðum síðar hafi komið í ljós að nokkur drulla hafi safnast upp í hólfi undir niðurfallsristum sem hafi verið áfastar gólfinu. Það gæti hafa valdið rennslistregðu að einhverju marki auk áðurnefndrar stíflu/þrenginga í niðurfallsrennum og/eða stofnlögn. Það þekkist líka að vatn geti frosið í rennum og hjálpi ekki til sé einhver fyrirstaða einnig fyrir hendi og sé ein ástæða þess að gagnaðili hafi ávallt lagt sig fram við að moka snjó af svölum á meðan hann sé í föstu formi. Þær aðstæður geti komið upp að ekki sé unnt að bregðast þegar við snjósöfnun, til dæmis að næturlagi eða þegar enginn sé heima. Þá skipti máli að viðhaldi sé vel sinnt og ekki séu stíflur eða þrengingar í niðurfallsrennum eða stofnlögn. Það skuli ekki fullyrt hvort þessi leki hefði komið upp eða ekki hefði reglulegu viðhaldi verið sinnt en að minnsta kosti hafi ekki lekið niður á 2. hæð eða mælst raki í vegg eða gólfi við svaladyr 3. hæðar eftir að svalagólfið hafi verið viðgert í september 2016.

Svalagólf sé aðeins hærra við útskotið og vatnshalli sé til beggja hliða þar sem niðurföll séu á sitt hvorum endanum. Eðli málsins samkvæmt gildi það sama um svalir efstu hæðar og neðri hæða varðandi aðgengi og notkun þótt þær séu sameign allra. Gagnaðili hafi talið óhætt að bíða með snjómokstur þar til á laugardagsmorgni, enda hafi verið frost þann daginn og dagana á undan og spáð næstu daga á eftir.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að gagnaðili láti líta svo út að utanhúss sprungur og mögulegir lekastaðir annars staðar í húsinu hafi haft áhrif á þann skyndilega leka sem hafi orðið 4. desember 2015. Álitsbeiðandi fallist ekki á það.

Það hafi um langt árabil verið glímt við leka og óþétta glugga í húsinu. Vart hafi orðið við leka í horni norðaustur horns eldhúss 2. hæðar og í setustofu sömu eignar. Þessir lekar hafi tengst sprungum á milli 2. og 3. hæðar og óþéttum stofuglugga á 3. hæð sem hafi verið endurnýjaður fyrir tíu árum og ekki orðið vart við gegnumleka frá þeim stað síðan en afleiddar skemmdir séu engu að síður til staðar. Seint á árinu 2016 hafi orðið vart við leka ofan úr lofti í svefnherbergi 2. hæðar út frá lélegum glugga á hæðinni fyrir ofan en hans hafi fyrst orðið vart fyrir tæpu ári eftir umræddan atburð og sé auk þess á öðrum stað. Þessi málefni séu því ótengd þeim lekaatburði sem hér sé til umfjöllunar.

Vatn sem renni af hallandi húsvegg 3. hæðar og suðvesturhliðar hússins renni ofan á svalir þeirrar hæðar og renni einungis í burt í gegnum niðurföll á sitt hvorum enda svalanna með 12 m millibili.

Í almennri rigningartíð og stormum hafi þó ekki borið á leka ofan úr lofti borðstofu 2. hæðar. Því sé það deginum ljósara að niðurföll og frárennsli vatns ofan af svölum hafi virkað sem skyldi fram að 4. desember 2015. Skýringar gagnaðila um að niðurfallsrennur og frárennsli hafi verið stíflaðar og af þeim sökum hafi vatn safnast fyrir á svölum standist ekki. Þess hefði þegar orðið vart við hefðbundna ofankomu. Hitt sé annað mál að myndist krapi af hvaða ástæðum sem sé og leggist yfir niðurfallsristar stíflist þær og hleypi litlu vatni í gegnum sig. Við þannig aðstæður safnist upp vatn og vatnsborð hækki. Þetta sé alþekkt fyrirbæri.

Í athugasemdum gagnaðila segir meðal annars að ekki hafi einungis verið leki frá þeim stað norðausturhorns sem álitsbeiðandi hafi nefnt heldur einnig verið falinn leki ofan hinum megin við hornið sem hafi uppgötvast í september 2017. Þvert á fullyrðingar álitsbeiðanda tengist lekinn 4. desember 2015 allri vanrækslu viðhalds á sameign, mjög lélegt ásigkomulag hafi verið heilt yfir á efstu hæðum suðurhliðar hússins. Vatn hafi hins vegar aldrei farið í gegnum svalahurðina sjálfa eða hurðarföls hennar og aldrei hafi verið sýnilegur raki eða leki innan við þröskuld svaladyra eða á yfirborði gólfs. Vatn hafi leitað undir gólfefni frá samskeytum svalagólfs og veggs og ekki orðið vart við það fyrr en mygla hafi farið að teygja sig upp undir efsta lag á parketi með tilheyrandi skemmdum.

III. Forsendur

Óumdeilt er að lekið hafi úr lofti í borðstofu álitsbeiðanda 4. desember 2015 en deilt er um orsök hans. Ætla má að álitsbeiðandi byggi á því að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á grundvelli 51. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, vegna tjóns sem hafi orðið í íbúð hans vegna lekans. Í 1. tölul. 1. mgr. þeirrar greinar segir að eigandi séreignar sé ábyrgur gagnvart öðrum eigendum hússins og afnotahöfum vegna fjártjóns sem verði á eignum þeirra og stafi af vanrækslu á viðhaldi séreignar, búnaði hennar og lögnum. 

Álitsbeiðandi telur ljóst að orsök lekans sé að rekja til þess að vatn flæddi inn um svaladyr gagnaðila. Það hafi gerst þar sem snjókrapi hafi í kjölfar asahláku og vatnsveðurs orðið til þess að óhreinsað snjófarg á svölum gagnaðila hafi í sambland við vatn orðið til þess að vatn rann ekki í niðurföll en fann sér þess í stað leið í gegnum hurðarfals og inn á borðstofugólf 3. hæðar og þaðan niður á 2. hæð. Lekinn hafi hjaðnað þegar snjó hafi verið mokað af svölunum. Gagnaðili mótmælir þessu og telur orsök lekans vera sprungur og lélegt ásigkomulag samskeyta á svalagólfi og vegg undir dyraopi. Múr í útskotsbyggingu svaladyra og borðstofuglugga hafi verið orðinn mjög lélegur og stór sprunga verið á burðarvegg á milli borðstofu og svefnherbergis 3. hæðar. Gagnaðili telur þannig að ástæða lekans sé að rekja til skorts á viðhaldi sameignar hússins. Einnig byggir hún á því að rennslistregða hafi verið í niðurföllum.

Álitsbeiðandi telur tjón sitt að rekja til þess að gagnaðili sinnti ekki um að moka snjó af svölum 4. desember 2015. Gegn neitun gagnaðila hefur ekki tekist að sýna fram á að það sé orsök lekans. Þá segir í skýrslu sérfræðing að lekinn hafi meðal annars stafað frá sameign hússins, þ.e. gluggum í íbúð gagnaðila, auk þess sem fram kemur í gögnum málisns að mögulega hafi verið rennslistregða í niðurföllum.

Kærunefnd telur gögn málsins ekki sýna fram á svo ótvírætt sé hvað hafi orðið þess valdandi að það tók að leka inn í íbúðina 4. desember 2015. Telur kærunefnd gögn málsins ekki styðja það að lekann sé að rekja til þess að gagnaðili hafi vanrækt skyldur sínar við að sinna viðhaldi séreignar sinnar. Að þessu virtu er það niðurstaða kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að viðurkennt verði að lekann sé að rekja til vanrækslu gagnaðila og að hún beri ein ábyrgð á tjóni í íbúð hennar og álitsbeiðanda.

Álitsbeiðandi gerir einnig kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðili beri ein ábyrgð á umhirðu yfirborðs svala hennar og að ofanaðkomandi fjúk, garðhúsgögn, gróðurleifar, snjór eða krapi verði ekki þess valdandi að vatn geti safnast upp og valdið skemmdum. Að hún beri ábyrgð á því að niðurfallsristar á svölum hennar séu fríar og að rigningar/leysingarvatn geti flætt að þeim og í niðurfallsrör. Kærunefnd telur að þetta sé óumdeilt á meðal aðila málsins, enda greinir gagnaðili frá því að hún sinni þessu viðhaldi. Þessari kröfu álitsbeiðanda er því vísað frá.

Að lokum gerir álitsbeiðandi kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila sé skylt að koma upp skýli eða vörnum ofan á svölum hennar á eigin kostnað til þess að hamla því að aðstæður sem hafi komið upp 4. desember 2015 geti endurtekið sig. Kærunefnd telur ekki unnt að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda sem á sér enda ekki stoð í ákvæðum fjöleignarhúsalaga.

IV. Niðurstaða

Kröfu álitsbeiðanda sem sett er fram í lið I. er vísað frá.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 18. desember 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson