Mál nr. 57/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 57/1998

Sameign allra, sameign sumra: Lyfta.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 18. ágúst 1998, beindi A, f.h. húsfélagsins að X nr. 2, 4 og 6 og Y nr. 116-118, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við eigendur að Y nr. 116-118, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 26. ágúst sl. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 5. september 1998, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. október 1998, voru lagðar fram á fundi nefndarinnar 28. október 1998. Á fundi kærunefndar 26. nóvember sl. voru lagðar fram athugasemdir gagnaðila, dags. 2. nóvember 1998, og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið að X nr. 2, 4 og 6 og Y nr. 116-118, sem byggt var árið 1959. Í húsinu eru 60 íbúðir og verslunarhúsnæði. Stigahúsin að X nr. 2, 4 og 6 eru átta hæðir og í hverju þeirra er lyfta. Stigahúsin að Y nr. 116 og 118 eru þrjár hæðir. Þar er engin lyfta. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu.

Kærunefnd telur að skilja beri álitsbeiðni svo að krafa álitsbeiðanda sé eftirfarandi:

Að viðurkennt verði að lyfturnar séu sameign allra.

Í álitsbeiðni kemur fram að innangengt sé í kjallara á milli allra fimm stigaganganna. Fram til ársins 1996 hafi rekstrarkostnaði lyftanna verið skipt á íbúðir í þeim stigagöngum þar sem lyfturnar séu, þ.e. X nr. 2, 4 og 6, en íbúðir að Y nr. 116 og 118 hafi engan kostnað borið vegna þeirra. Við frágang á ársreikningi fyrir árið 1997 hafi hluti stjórnar talið að lyftukostnaði bæri að skipta á allar íbúðir hússins jafnt, þar sem veggir skipta ekki húsi og því teljist lyfturnar ekki sameign sumra. Álitsbeiðandi bendir á að hurðir í kjallara séu aðeins læstar að utanverðu. Hurðirnar séu opnanlegar innan úr kjallara svo allir geti átt undankomuleið út úr kjallaranum. Álitsbeiðandi telur að eignaskiptasamningur, dags. í ágúst 1995, sé rangur, en þar kemur fram að lyfturnar séu sameign sumra.

Af hálfu gagnaðila er vísað í 46. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús en þar sé að finna heimild til frávika frá reglum um kostnaðarskiptingu. Í 3. mgr. 46. gr. komi fram að heimild til frávika sé háð því að reglur 45. gr. um skiptingu kostnaðar eigi illa við og séu ósanngjarnar í garð eins eða fleiri eigenda. Þá sé heimilt að byggja á öðrum reglum og sjónarmiðum um skiptingu sameiginlegs kostnaðar sem taki t.d. í ríkara mæli mið af mismunandi notum, gagni og hagnýtingu einstakra eigenda. Læstar hurðir séu á milli allra stigaganganna og þurfi sérstaka lykla (master) að þeim. Mjög auðvelt sé að setja vegg í kjallaragöngum milli X nr. 2, 4 og 6 og Y nr. 116-118, án þess að aðgangur íbúanna að geymslum sínum verði útilokaður. Sérhver stigagangur hafi eigin skrá að útihurðum. Íbúðareigendur komast því aðeins inn í eigin stigagang utan frá götu. Þó sé hægt að komast í sérhvern stigagang úr kjallara. Gólf í kjallara Y-megin sé ca. 1,5 m lægri en gólf X-megin. Tengingin sé með tröppum. Frá kjallaragólfi X nr. 2, 4 og 6 sé ca. 1,5 m tröppuhæð upp á neðsta stigapall lyftanna og hljóti ca. 3ja m hæðamunur að skipta máli. Í eignaskiptasamningi, dags. í ágúst 1995, komi fram að stigagangur og lyfta sé eign matshluta X nr. 2, 4 og 6. Eign matshluta Y nr. 116 og 118 sé einungis stigagangur. Gagnaðilar hafna alfarið að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing, enda hafi allir eigendur hússins undirritað gildandi eignaskiptasamning.

III. Forsendur.

Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna. Í 7. gr. laganna er hins vegar fjallað um sameign sumra. Þar segir í 2. tl. 1. mgr. að um sameign sumra sé að ræða: "Þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á það m.a. við þegar veggur skiptir húsi svo að aðeins sumir séreignarhlutar eru um sama gang, stiga, svalir, tröppur eða annað sameiginlegt húsrými, lagnir, búnað eða annað." Í 2. mgr. ákvæðisins segir að þannig sé samkvæmt ofangreindum 2. tl. 1. mgr. húsrými og annað inni í einstökum stigahúsum þegar fjöleignarhús samanstendur af fleiri slíkum, í sameign eigenda þar og öðrum eigendum óviðkomandi.

Í eignaskiptasamningi um fjöleignarhúsið X nr. 2, 4 og 6 og Y nr. 116 og 118, sem gerður var í ágúst 1995, kemur fram að eign matshluta X nr. 2, 4 og 6 sé stigagangur og lyfta, en eign matshluta Y nr. 116 og 118 sé stigagangur en þar er ekki minnst á lyftu. Ljóst er af teikningum hússins og öðrum gögnum að lyftur hússins eru þrjár, ein í hverjum stigagangi X nr. 2, 4 og 6, en það hús er átta hæða. Engar lyftur eru í Y nr. 116 og 118, sem er þriggja hæða hús. Innangengt er um tröppur í kjallara milli stigaganganna í X nr. 2, 4 og 6 annars vegar og Y nr. 116-118 hins vegar, en hæðarmunur er á milli þeirra. Fram er komið að eigendur Y nr. 116 og 118 hafa ekki tekið þátt í kostnaði vegna lyftna hingað til. Þegar litið er til ótvíræðra ákvæða í eignaskiptasamningi fjöleignarhússins og skiptingu kostnaðar vegna lyftnanna til þessa verður að telja að umræddar lyftur séu sameign sumra í skilningi 7. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt því er það álit kærunefndar að eigendum X nr. 2, 4 og 6 beri að greiða kostnað við viðhald og rekstur lyftna í stigahúsum eignarinnar.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að eigendum X nr. 2, 4 og 6 beri að greiða kostnað við viðhald og rekstur lyftna í stigahúsum eignarinnar.

Reykjavík, 26. nóvember 1998.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason