Mál nr. 31/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 31/1998
Eignarhald.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 30. apríl 1998, beindi A, f.h. húsfélagsins X nr. 5, fyrir utan B, C og D, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E, B, F, D og G, hér eftir nefndir gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. maí 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð H, f.h. E, dags. 20. júní 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 26. ágúst sl. Á fundi nefndarinnar 23. september sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. ágúst 1998, og athugasemdir E, dags. 3. september 1998, og gengið á vettvang. Kærunefnd ákvað þá að afla frekari gagna. Á fundi nefndarinnar 20. nóvember sl. höfðu umbeðin gögn borist og var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5. Ágreiningur er milli aðila hvort tiltekin rými eigi að teljast til sameignar eða séreignar.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
1. Að viðurkennt verði að útskot úr stigahúsi fyrir framan lyftuop á I. hæð sé sameign.
2. Að viðurkennt verði að rými og milligangur inn af fyrstu hæð milli bakhúss og framhúss sé sameign.
3. Að viðurkennt verði að geymsla inn af gangi á jarðhæð sé sameign.
Í álitsbeiðni kemur fram að E hafi verið eini eigandi hússins fram til ársins 1978. E hafi nú flutt starfsemi sína að fullu úr húsinu og jafnframt selt nokkrum aðilum eignarhluta sína í húsinu, m.a. B, F og D. Leigjandi D sé G. Húsið skiptist í þrjá matshluta. Matshluti 1, framhúsi, sem í eru 11 eignarhlutar, í matshluta 2, bakhúsi, sem í eru 2 eignarhlutar og matshluta 3, bifreiðaskýli, sem er í sameign allra enda þar engin séreignarréttindi.
Nú sé unnið að gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið. Þá hafi komið í ljós mismunur á stærð á sameiginlegu rými á 1. og 2. hæð frá því sem áður taldist. Við nánari athugun sýnist þessi mismunur stafi að mestu leyti af því að E hafi í sölusamningum sínum til D, F og B, selt sem séreign rými sem áður höfðu tilheyrt sameign allra í húsnæðinu, samkvæmt gildandi eignaskiptasamningi. Um eftirfarandi rými sé að ræða:
1. Útskot úr stigahúsi fyrir framan lyftuop á 1. hæð. Rýmið sé um 8 m2 að flatarmáli og með um 3,9 m lofthæð. Á upphaflegri teikningu hafi rýmið verið hluti af stigapalli á 1. hæð. Það hafi síðar verið stúkað af og skilið frá stigapalli og hafi rýmið sem þannig myndaðist verið notað sem ruslageymsla fyrir framhúsið um tæplega þrjátíu ára skeið. Í kringum 1990 hafi þeirri notkun verið hætt vegna óþrifnaðar og ólyktar og það því ónotað þar til E seldi B það sem séreign.
2. Rými og milligang inn af fyrstu hæð milli bakhúss og framhúss. Heildarstærð rýmisins sé u.þ.b. 15 m2 að flatarmáli og með um 3 m lofthæð. Um sé að ræða gang á milli bakhúss og framhúss og geymslu inn af ganginum. Gangurinn hafi nú verið seldur D sem séreign og geymslan inn af ganginum seld B sem séreign.
3. Geymsla inn af gangi á jarðhæð. Um sé að ræða rými sem sé að heildarstærð u.þ.b. 2 m2. Hafi rýmið verið notað sem geymsla fyrir skúringarvörur o.fl. fyrir alla sameigendur. Geymslan sé á gangi milli jarðhæðar og 1. hæðar í framhúsi.
Álitsbeiðandi telur að samkvæmt gildandi eignaskiptasamningi séu þessi rými talin til sameiginlegs rýmis en ekki sem séreign E. Þótt þær tölur sem fram komi í gildandi eignaskiptasamningi stemmi ekki nákvæmlega við þær tölur sem fram komi í hinum nýju drögum að eignaskiptayfirlýsingu, þá hafi rýmið sjálft verið í sameiginlegum notum, en ekki í séreign einstakra eignarhluta. Hafi sú nýting ekki breyst þrátt fyrir breyttar hlutfallstölur í nýjum drögum að eignaskiptayfirlýsingu, en hinar breyttu hlutfallstölur stafi af breyttum mælingaraðferðum. Mismunur sé því á milli gildandi eignaskiptasamnings og draga að eignaskiptayfirlýsingu. Í gildandi eignaskiptasamningi teljist sameign á 1. hæð 61,3 m2 en í drögum að eignaskiptayfirlýsingu 52,8 m2, mismunur sé 8,5 m2. Á 2. hæð sé sameign samkvæmt gildandi eignaskiptasamningi 51,9 m2 en í drögum að eignaskiptayfirlýsingu 34,4 m2, mismunur sé 17,5m2. Þá bendir álitsbeiðandi á að sé tekið mið af gildandi eignaskiptasamningi þá sé sameign á 3. hæð 35,5 m2, en sameign á 2. hæð 51,9 m2. Þetta bendi eindregið til þess að geymslur og gangur á 2. hæð eigi að teljast til sameignar, þar sem þessar hæðir séu svo til eins að öðru leyti.
Ruslageymsla á fyrstu hæð hafi verið í sameiginlegri notkun, en hún hafi verið notuð sem slík í um 30 ár. Geymsla á stigapalli milli jarðhæðar og og 1. hæðar hafi einnig verið notuð sem geymsla fyrir skúringarvörur eigenda og fleira frá því að var byggt. Þessi rými séu ekki í sérstökum eða eðlilegum tengslum við þá eignarhluta sem telja rýmin nú til séreignar. Rýmin séu hins vegar þess eðlis og þannig staðsett að eðlilegt sé að telja þau til sameignar. Þannig hafi stærstur hluti hinna umdeildu rýma tengst rafmagn með sameign hússins og þau að stærstum hluta verið reiknuð í sameiginlegum rekstri. Húsfélagið hafi þannig greitt kostnað vegna reksturs þeirra m.a. þrif og rafmagn.
Húsfélaginu, sem og einstökum eigendum, hafi ekki verið ljóst að hin umþrættu rými höfðu verið seld sem séreign B, F og D fyrr en send hafi verið til kynningar drög að eignaskiptayfirlýsingu. Þessu hafi þá þegar verið mótmælt bæði munnlega og skriflega. Hafi viðræður staðið á milli aðila um nokkurn tíma en án árangurs.
Gagnaðili bendir á að í álitsbeiðni sé fullyrt að E hafi með sölusamningum selt nokkrum aðilum rými sem telja megi til sameignar hússins. Við athugun á byggingarsögu, eignaskipta- og sameignarsamningum sem gerðir hafi verið um húseignina komi hins vegar glögglega í ljós að fullyrðingar álitsbeiðanda séu ekki á rökum reistar. Húsið hafi verið byggt í fjórum áföngum. E hafi í upphafi byggt jarðhæðina og síðan 2. og 3. hæð. Félagið hafi síðan gert samning við byggingarmeistara sem byggði 4.-6. hæð og eignaðist E af þeim framkvæmdum 4. hæð hússins, sem félagið síðar seldi. Enn síðar hafi 7. hæð hússins verið byggð af E. Hafi E verið eini eigandi hússins allt fram til ársins 1978.
Fyrsti útreikningur sem gerður hafi verið á eignarhlutaskiptingu í húsinu hafi verið gerður af R í janúar 1979. Í þeim samningi sé einungis greint frá eignarhluta- og kostnaðarskiptingu en ekkert sagt þar um sameign hússins. Í janúar 1987 hafi sama aðila verið falið að reikna út eignarhluta í húsinu og sé þá fyrst rætt um sameign. Ekki komi fram hvaða rými það séu sem teljast skuli til sameignar. Öðrum gögnum um útreikning á eignarhlutdeild sé ekki til að dreifa og ekki komi fram hvaða lagt hafi verið til grundvallar útreikningnum. Í gildandi eignaskiptasamningi sé ekkert um það getið hvaða rými skuli teljast til sameignar. Þar sé þess eins getið hve stór sameign sé hlutfallslega á hverri hæð. Liggi því ekki fyrir sönnun á að hin umræddu rými séu sameign.
Álitsbeiðandi telji að í eignaskiptayfirlýsingunni sem nú sé í vinnslu sé sameignin orðin smærri og fullyrðir að það skýrist af því að E hafi selt sameignarhluta sem um séreign væri að ræða. Það sé alrangt. Í álitsbeiðni sé sagt að samkvæmt gildandi eignaskiptasamningi teljist sameign á 1. hæð 61,3 m2, en 52,8 m2 samkvæmt hinni nýju eignaskiptayfirlýsingu. Hér gætir talsverðar ónákvæmni því við athugun á eignaskiptayfirlýsingunni sem sé í vinnslu komi í ljós að brúttóflötur sameignar á 1. hæð sé 63,6 m2. Fullyrðing um að sameignin sé minni nú sé því bersýnilega röng enda sé hún þvert á móti stærri. Varðandi þau rými sem um er deild bendir gagnaðili á eftirfarandi:
1. Útskot úr stigahúsi á 1. hæð sem sé fyrir framan lyftuop á 1. hæð hafi verið stúkað af skömmu fyrir 1980 í kjölfarið að 2.-6. hæð voru teknar í notkun. Þá hafi E verið einn eigandi hússins og hafi sem slíkur haft fullan ráðstöfunarrétt á því. E hafi því tæplega verið að rýra rétt annarra eigenda enda hafi þeim ekki verið til að dreifa á þessum tíma. Rýminu hafi hvorki verið afsalað til álitsbeiðanda sem sameign, né á neinn hátt verið gefið til kynna að um sameign væri að ræða. Jafnvel þó svo að rýmið væri á sameiginlegu rafmagni sanni það ekkert um eignarhald enda hafi rafmagn verið frágengið árið 1964 þegar bygging þessa hluta hafi átt sér stað. Sú fullyrðing álitsbeiðanda að umrætt rými hafi verið notað sem sameiginleg ruslageymsla fyrir eigendur um 30 ára skeið eigi ekki við rök að styðjast enda hafi rýmið fyrst verið stúkað af um 1980 og notkun aflögð fyrir 1990.
2. Rými og milligangur inn af fyrstu hæð, milli bakhúss og framhúss, hafi verið nýtt af E og engum öðrum er þau voru í eigu félagsins. Enginn annar hafi átt erindi um milliganginn en þeir sem þar fóru um á vegum E enda komi skýrt fram í eignaskiptasamningi frá 1987 að allt bakhúsið hafi verið í eigu E. Ljóst sé að forsvarsmenn E hafi aldrei ætlað þessu rými að vera í sameign, hvorki á meðan húsnæðið var allt í eigu þess og það hafði ráðstöfunarrétt á því, né síðar. Aðrir eigendur höfðu ennfremur enga ástæðu til að ætla að svo ætti að vera. Fullyrðingar um annað séu hvorki studdar rökum né gögnum.
3. Geymsla inn af gangi á jarðhæð hafi verið byggð af E og einungis notuð fyrir bókhaldsgögn félagsins. Gangurinn hafi alltaf verið læstur og lyklar í vörslu E. Því sé alrangt að skúringarvörur annarra eigenda hafi verið þar geymdar og beinlínis ómögulegt að aðrir eigendur hafi notað rýmið. Ennfremur sé vandséð að aðrir eigendur hafi nokkru sinni getað talið að um sameign væri að ræða.
Gagnaðili telur að þær röksemdir sem álitsbeiðandi byggi á séu villandi og þarfnist leiðréttingar.
Sú fullyrðing sé ekki studd gögnum að í gildandi eignaskiptasamningi séu hin umþrættu rými talin sameiginleg. Í samningum sé einskis getið um hvaða rými séu í sameign. Þar sé þess eins getið hve stórt hlutfall fasteignarinnar skuli teljast sameign. Þar séu hvorki útreikningar né tilvísanir til rýma. Því verði með engu móti fullyrt að í þeim samningi hafi umþrætt rými verið talin til sameignar.
Sú fullyrðing að hin umþrættu rými hafi verið í sameiginlegri notkun sé röng því rýmin hafi eingöngu verið notuð af E. Auk þess verði sameiginlegum notum ekki jafnað til framsals á eignarrétti.
Þá sé fullyrt að rýmin séu ekki í sérstökum eða eðlilegum tengslum við þá eignarhluta sem séu í eigu aðila sem telja rýmin nú til séreignar sinnar. Þessi fullyrðing eigi ekki við rök að styðjast eins og sjá megi ef horft sé til hinna þriggja umþrættu rýma. Varðandi útskot úr stigahúsi á 1. hæð, þá hafi B keypt rými í suðurenda 1. hæðar. Með því fylgdu tvær geymslur sem voru útskot úr stigahúsi á 1. hæð. Þessar geymslur liggi að rýminu í suðurendanum og verði því að teljast í eðlilegum tengslum við það. Varðandi rýmið og milliganginn inn af fyrstu hæð, milli bakhúss og framhúss, þá hafi D keypt bakhúsið og ganginn milli bakhússins og framhússins. Gangurinn sem tengir bakhús við framhús verði að teljast í eðlilegum tengslum við bakhúsið. Varðandi geymslu inn af gangi á jarðhæð þá hafi F keypt miðrými á 1. hæð. Með því fylgdi rými austan við stigahús og geymsla undir stiga. Rými þessi liggi að miðrýminu og verði því hæglega talin í eðlilegum tengslum við það.
Ennfremur sé fullyrt að stærstur hluti hins umdeilda rýmis hafi sameiginlegt rafmagn með sameign hússins. Þetta sé rangt. Í heild séu það 1 eða 2 perur sem ganga fyrir sameiginlegu rafmagni sem skýrist af því að rafmagn hafi verið frágengið árið 1964 þegar bygging þessa hluta átti sér stað.
Fullyrðing þess efnis að hin umþrættu rými hafi að stærstum hluta verið í sameiginlegum rekstri og m.a. hafi sameiginlega verið greitt fyrir þrif sé alröng og engum gögnum studd. E hafi eitt greitt fyrir þrif á umræddum rýmum.
Gagnaðili bendir að lokum á að húseignin hafi upphaflega öll verið í eigu E og því verði að líta svo á að hún hafi öll verið í séreign félagsins nema sá hluti sem félagið afsalaði sér sérstaklega. Þeim rýmum sem um sé deilt hafi félagið aldrei afsalað sér. Allt það rými sem E hafi selt hafi ávallt verið séreign félagsins og einvörðungu nýtt af því. E hafi því haft fullan ráðstöfunarrétt á fasteigninni og því verið heimilt að selja rými hennar svo sem gert hafi verið. Þá benda hvorki skjalleg gögn til þess að sameign hafi verið seld né byggingarsaga hússins, en það byggði E eitt, sbr. 1. mgr. 9. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, auk þess sem félagið hafi verið eini eigandi þess lengst af. Fullyrðingum álitsbeiðanda um sölu á sameignarhluta hússins sé því alfarið vísað á bug.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, teljast allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign vera sameign. Þannig telst allt það húsrými sameign, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst vera séreign, sbr. 6. tl. 8. gr. laganna. Séreign er hins vegar allt afmarkað húsrými sem gert er að séreign samkvæmt þinglýstum heimildum og allt sem liggur þar innan veggja, sbr. 1. tl. 5. gr. og 4. gr. laganna.
Samkvæmt lögum nr. 26/1994 er sameign þannig meginregla. Þeir sem halda fram séreignarrétti sínum bera því fyrir honum sönnunarbyrði, sbr. athugasemdir með 6. og 7. gr. frumvarps til laga nr. 26/1994, en þar er tekið fram að löglíkur séu jafnan fyrir því að umþrætt húsrými sé í sameign.
Í málinu liggur fyrir að húsið við X nr. 5 var allt í eigu E fram til ársins 1978. Frá þeim tíma hefur E, selt ýmsa hluta hússins svo sem komið hefur fram. Þá hafa sumir þeirra aðila sem keyptu eignarhluta af E selt þá aftur. Kærunefnd hefur undir höndum alla kaupsamninga og afsöl sem þinglýst hefur verið á eignina á tímabilinu 1978 til 1987 en nefndin aflaði þeirra til viðbótar þeim eignarheimildum sem aðilar höfðu lagt fram. Kærunefnd telur að í þeim sé sameign ekki skilgreind með hætti að þýðingu fyrir úrlausn ágreiningsefnisins.
Fyrir liggur í málinu útreikningur á eignarhluta- og kostnaðarskiptingu í húsinu frá janúar 1979 gerður af R og sem þinglýst er á eignina. Í því skjali er greint frá eignarhluta- og kostnaðarskiptingu. Þar koma hins vegar ekki fram stærðir séreigna né sameigna.
Í málinu liggur ennfremur fyrir útreikningur sama aðila, dags. í janúar 1987, sem kveður á um skiptingu milli forhúss og bakhúss í hundraðshlutum. Þá kveður þar einnig á um stærðir séreigna og sameigna á hinum einstöku hæðum forhúss. Þar segir m.a. að sameign í kjallara sé 42,0 m2, á 1. hæð 61,3 m2, á 2. hæð 51,9 m2, á 3-6. hæð 35,5 m2 og á 7. hæð 26,5 m2. Hins vegar er þar ekki að finna neina skilgreiningu sameignarrýma eða afmörkun þeirra.
Loks liggur fyrir uppkast að eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið sem gert er af S árið 1997. Ágreiningur sá sem hér er til meðferðar á rætur sínar að rekja til þeirra hlutfallstalna og skilgreiningar sem þar er að finna á sameign hússins. Þar telst sameign á 1. hæð vera 52,8 m2 í stað 61,3 m2 eða 8,5 m2 minni en áður taldist. Hvað varðar 2. hæð þá telst sameign þar vera 34,4 m2 í stað 51,9 m2 eða 17,5 m2 minni en áður taldist.
Kærunefnd bendir á að þrátt fyrir að breytingar hafi orðið á útreikningsreglum, frá því að R reiknaði út skiptingu hússins sé augljóst að eldri útreikningar gangi út frá stærri sameign á viðkomandi hæðum en hið nýja uppkast gerir og sjónarmið gagnaðila byggja á. Kærunefnd telur þannig að sterkar líkur megi leiða að því að umþrætt rými hafi verið reiknuð sem sameign í útreikningum R.
Að því virtu svo og þeirri staðreynd að séreignartilkall gagnaðila á sér ekki stoð í neinum heimildum um eignina telur kærunefnd að gagnaðila hafi ekki tekist að sýna fram á séreignarrétt sinn að hinum umþrættu rýmum. Teljast þau því vera í sameign, sbr. 1. mgr. 6. gr. laga nr. 26/1994.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að útskot úr stigahúsi fyrir framan lyftuop á I. hæð sé sameign.
Það er álit kærunefndar að rými og milligangur inn af fyrstu hæð milli bakhúss og framhúss sé sameign.
Það er álit kærunefndar að geymsla inn af gangi á jarðhæð sé sameign.
Reykjavík, 21. nóvember 1998.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson