Mál nr. 46/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Með bréfi, dags. 29. júní 1998, beindi A, X nr. 44, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 44, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. júlí sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 16. júlí 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 26. ágúst sl. Á fundi nefndarinnar 22. október sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 42-44. Húshlutinn nr. 44 var byggður árið 1948 og skiptist í fjóra eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara sem er í eigu álitsbeiðanda (16,67%), íbúð á 1. hæð (33,33%), íbúð á 2. hæð (33,33%) og íbúð í risi sem er í eigu gagnaðila (16,67%). Ágreiningur er vegna viðgerðar í íbúð álitsbeiðanda.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að mánudagsmorgunin 23. mars sl., hafi sprungið lögn í baðherbergi kjallaraíbúðar. Baðherbergið hafi fyllst af gufu og vatn legið yfir öllu gólfinu. Álitsbeiðandi hafi reynt að þurrka upp vatnið en það hafi haldið áfram að renna meðfram múrveggnum sem liggi meðfram baðkarinu. Vegna mikils frárennslis og hættu á frekara tjóni hafi álitsbeiðandi strax haft samband við pípulagningarmeistara. Þegar mennirnir komu á staðinn hafi þeir gert eitt gat á múrvegginn og hafi vatn þá runnið út um allt og fram á gang. Reynt hafi verið að láta vatnið renna í fötur því 70-100 lítrar af vatni hafi verið komnir á bak við vegginn. Þegar næstum allt vatnið hafði runnið út úr veggnum hafi veggurinn, klósettið, baðkarið, vaskurinn og blöndunartækin verið fjarlægð út úr baðherberginu. Baðherbergið hafi þá litið út sem fokhelt. Þá hafi verið farið 1 metra niður úr gólfinu og stóðu þar a.m.k. 3-4 rör með bununa út í loftið allt ryðgað og ónýtt enda hafi aldrei verið gert við þetta á þeim 50 árum sem liðin séu frá því að húsið var byggt. Þarna liggi lagnir út í bílskúr, inn í þvottahús og upp í hinar íbúðirnar. Um kvöldið hafi allir eigendur hússins vitað um lekann og hafi eigendur 1. hæðar strax sagt að um sameiginlegan kostnað væri að ræða sem og pípulagningarmeistarinn. Gert hafi verið við allt sem þurft hafi að gera við og steypt nýtt gólf og lagðar flísar á gólfið upp á nýtt. Þá hafi einnig verið gert við 1/6 hluta úr vegg inni á baðherbergi sem brotnað hafði við viðgerðina. Álitsbeiðandi telur að aðrir eigendur hússins eigi að greiða þann kostnað sem hlotist hafi af því að hreinsa allt út úr baðherberginu, gera við allar lagnir og ganga frá öllu aftur nema að kaupa og setja flísar á veggina aftur. Þá mun álitsbeiðandi taka á sig allt ónæðið og sína vinnu við verkið.

Álitsbeiðandi bendir á að ekki hafi verið haldinn húsfundur um málið vegna hættu á frekari tjóni og vegna mikils leka enda telji hann að um neyðarástand hafi verið að ræða. Þá telur álitsbeiðandi að meðan baðherbergið hafi verið án allrar hreinlætisaðstöðu hafi verið um neyðarástand að ræða. Pípulagningarmeistarinn sem ráðinn hafi verið í verkið hafi ráðið framkvæmdahraðanum og telur álitsbeiðanda að nauðsynlegt hafi verið að koma þessu í lag sem allra fyrst enda hafi íbúðin verið heilsuspillandi. Álitsbeiðandi telur því að um neyðarrétt hafi verið að ræða.

Gagnaðili telur að ekki hafi verið um neyðarrétt að ræða. Auðvelt hafi verið fyrir álitsbeiðanda að loka fyrir vatnsinntak í þvottahúsi og ræða við aðra íbúa hússins áður en pípulagningarmaður hafi verið ráðinn í verkið án þess að leitað væri tilboða. Gagnaðili telur óeðlilegt að einn eigandi í fjölbýlishúsi geti tekið slíka ákvörðun einhliða og lagt síðan fram reikninga upp á u.þ.b. kr. 500.000,- og krafið aðra eigendur um þátttöku í þeim kostnaði. Þá bendir gagnaðili á að engar lagnir liggi að eða frá risíbúð í þessum hluta hússins heldur liggi þær inni í miðju hússins, nánast beint fyrir ofan aðalinntak heits og kalds vatns og aðalfrárennslislögn sem staðsett séu í þvottahúsi í miðju hússins. Gagnaðili vísar til 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings.

III. Forsendur.

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tl. 7. gr. laganna segir, að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er, að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tl. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.

Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla, að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað við byggingu hússins, þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.

Kærunefnd telur, að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar, þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar, þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu" svo notuð séu ummæli í greinargerð með 2. gr. laga nr. 26/1994.

Það er álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því, að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tl. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tl. 7. gr. laganna, um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa. Samkvæmt því teljast lagnir í fjölbýlishúsinu X nr. 44 sameign allra þar til inn fyrir vegg íbúðar er komið, þ.e. út úr vegg, eða upp úr gólfi. Skal kostnaði við framkvæmdir vegna þeirra skipt eftir hlutfallstölum allra eignarhluta hússins, sbr. A-lið 45. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994. Hið sama á við um það sannanlega tjón á séreign álitsbeiðenda sem af umræddum leka hefur leitt, sbr. 52. gr. laganna.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að þær væru bornar upp á húsfundi en framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess eftir að lekinn hafði verið stöðvaður, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda engin gögn málsins til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að álitsbeiðandi hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra sbr. 38. gr. sömu laga. Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku gagnvart gagnaðila verði að telja að honum sé rétt að neita greiðslu.

Aðilar málsins ganga sjálfir út frá því að lagnir húshlutans nr. 44 séu sameign allra eigenda þess húshluta. Kærunefnd leggur þær forsendur til grundvallar úrlausn sinni.

Frásögnum aðila ber ekki saman um staðreyndir málsins. Þannig má af álitsbeiðni skilja að allir eigendur hússins hafi vitað um lekann þegar eftir að hann kom upp og eftir viðræður við aðra eigendur hafi álitsbeiðandi mátt ætla að honum væri heimilt að grípa til nauðsynlegra ráðstafanna í samræmi við 37. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd telur því ekki útilokað að við hefðbundna sönnunarfærslu sem fram fer fyrir dómi væri álitsbeiðanda unnt að færa nægilegar sönnur fyrir staðhæfingar í þá veru.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að frárennslislagnir húshlutans nr. 44 teljist sameign þess húshluta, þar til inn fyrir vegg eða upp úr gólfi er komið.

Það er álit kærunefndar að gagnaðili geti hafnað að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðar á pípulögnum og gólfi í baðherbergi íbúðar álitsbeiðanda.

Reykjavík, 28. október 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson