Mál nr. 42/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 42/1998

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 11. júní 1998, beindi A, X nr. 1, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B og C, X nr. 1, og D og E, Y nr. 11, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. júlí sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð B og C, dags. 14. júlí 1998, og greinargerð D og E, dags. 17. júlí 1998, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 26. ágúst sl. Á fundi nefndarinnar 22. september sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 1. Húsið er byggt 1929 og stendur á horni Z og X. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 3. hæð X-megin. B og C eru eigendur íbúða á 2. hæð X-megin, á 2. hæð Z-megin, á 3. hæð Z-megin og herbergis á 1. hæð X-megin. D og E eru eigendur verslunarhúsnæðis og ósamþykkts rýmis á 1. hæð. Ágreiningur aðila lýtur að sameign allra eða sameign sumra og að umferðarrétti.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að geymslurými í risi teljist sameign sumra.

2. Að viðurkennt verði að stigagangur X-megin teljist sameign sumra.

3. Að viðurkenndur verði umferðarréttur álitsbeiðanda í þvottahús og ruslaport í gegnum verslunarhúsnæði á 1. hæð.

Í álitsbeiðni kemur fram að inngangar í húsið séu bæði Z-megin og X-megin og séu tveir inngangar í verslunarhúsnæðið að framanverðu, sbr. samþykktar teikningar frá febrúar 1929 og 9. júní 1944. Húsið hafi í upphafi verið í eigu eins aðila, R, sem hafi byggt það að hluta til sem verslun og að hluta til sem íbúðarhúsnæði. Hafi húsnæðið í upphafi skipst í verslanir á 1. hæð, ásamt geymslum, þvottahúsi, geymsluporti og einu íbúðarherbergi og svo í 2 íbúðir á 2. hæð. Innangengt hafi verið úr stigagangi Z-megin í verslun Z-megin. Þá hafi verið innangengt úr stigagangi X-megin í verslun X-megin og í gegnum geymslu verslunar í þvottahús og geymsluport.

Þann 12. október 1950, hafi verið samþykkt breyting á teikningum og byggt við húsið ris, þurrkloft og innréttuð íbúð á rishæðinni X-megin ásamt geymslum Z-megin. Árið 1953 hafi íbúðin X-megin verið seld úr heildareigninni og verða þá 2 eigendur að húsinu. Íbúðin á 3ju hæð hafi talist 20% eignarhluti en upphaflegur eigandi hafi áfram átt 80% hússins. Aðgengi innandyra X-megin (í gegnum geymslu verslunar) að þvottahúsi og ruslaporti hafi verið notað af íbúðum beggja íbúða X-megin. Innréttað hafi verið salerni undir stiga á 1. hæð í sameign Z-megin. Rafmagnstafla fyrir allt húsið hafi verið staðsett í stigagangi Z-megin, fyrst á 3. hæð en síðar verið flutt á 1. hæð og hafi allir íbúar haft aðgang að henni. Íbúðin á 3. hæð hafi nokkrum sinnum gengið kaupum og sölum fram til ársins 1965 en þá hafi álitsbeiðandi orðið eigandi hennar.

Álitsbeiðandi bendir á að með árunum hafi notkun á eignarhlutum breyst með þeim hætti að innréttaðar voru ósamþykktar íbúðir í fyrrum geymslurými, þ.e. á 1. hæð Frakkastígsmegin og á 3. hæð Z-megin.

Þá bendir álitsbeiðandi á að þann 19. mars 1962 selji R syni sínum S íbúð á 2. hæð Z-megin og verða eigendur því þrír að húsinu. Notkun á húseigninni haldist óbreytt, verslun á 1. hæð og íbúðir á efri hæðum. Eigendur séu þrír allt fram til ársins 1978 að S selur systkinum sínum umrædda íbúð, sbr. afsal, dags. 31. október 1979. Aðgengi innandyra, í gegnum geymslu verslunar að þvottahúsi og ruslaporti, hafi þó haldist óbreytt eða allt þar til leigjendur verslunar hafi lokað þessari leið með vegg fyrir um 15 árum.

Ennfremur bendir álitsbeiðandi á að árið 1993 kaupi T og U íbúð á 2. hæð X-megin ásamt herbergi á 1. hæð af erfingjum R. Þau hafi síðan árið 1996 keypt af erfingjunum það sem eftir hafi verið af eigninni að undanskilinni íbúð álitsbeiðanda. Eigendur að húsinu hafi þá verið tveir, þ.e. 80% eignarinnar í eigu T og U og 20% í eigu álitsbeiðanda. Tveimur árum síðar, eða í febrúar 1998, hafi T og U síðan selt eign sína í tvennu lagi, þ.e. annarsvegar báðar verslanirnar ásamt rými á 1. hæð Z-megin (þ.e. alla 1. hæðina) til D og E og hins vegar íbúð á 2. hæð X-megin og íbúðir á 2. og 3. hæð Z-megin auk herbergis á 1. hæð X-megin til gagnaðila B og C. Hafi báðar þessa sölur verið háðar kvöð um gerð eignaskiptayfirlýsingar sem unnið sé nú að og sé þessi álitsbeiðni til kærunefndar liður í því að skýra ýmis ágreiningsmál sem varða eignaskiptin. Um eftirfarandi atriði sé að ræða:

1. Álitsbeiðandi bendir á að frá upphafi hafi verslunin verið með geymslurými á 1. hæð, bæði í geymslurými Z-megin og eins í bakrými verslunar og hafi aldrei notað geymslurými í geymslurisi. Eftir að upphaflegur eigandi verslunar- og íbúðarhúsnæðis lést, hafi verslunarhúsnæðið verið leigt út sérstaklega og á þeim tíma hafi aldrei verið um notkun leigjenda að ræða í geymslurisi og að sögn núverandi eigenda verslunar hafi þeim verið gert ljóst við kaupin þann 17. febrúar sl., að afnot af geymslurisi fylgdu ekki með í kaupunum. Álitsbeiðandi telji að verslun eigi ekki hlut í geymslurými í geymslurisi og það sé sameign sumra. Álitsbeiðandi hafi því farið fram á að notkun á því verði með hefðbundnum hætti, þ.e. að eingöngu íbúðir skipti því með sér eftir eignarhlutföllum eða nánara samkomulagi.

2. Álitsbeiðandi bendir á að stigagangar í húsinu séu tveir, X-megin og Z-megin. Eftir að notkun á húsnæðinu breyttist við það að eigendur íbúða ráku ekki lengur verslunarhúsnæðið og það hafi verið leigt út, hafi leigjendur verslunar ekki notað stigagang X-megin og kosið að loka sjálf leiðinni úr verslunarrýminu og út á stigagang. Álitsbeiðandi telji ekki óeðlilegt að verslun eigi rétt á aðgengi um stigagang Z-megin vegna staðsetningar rafmagnstöflu húseignarinnar allrar þar. Þá bendir álitsbeiðandi á að þá hafi verslun haft geymslurými á 1. hæð og hafi aðgengi um báða stigaganga fyrst og fremst verið til þess að komast innandyra til íbúða á hæðunum sem eigendur verslana hafi átt. Álitsbeiðandi telji að vegna breytinga á eignarhaldi, þar sem eigandi verslunar og íbúða á hæðunum sé ekki lengur einn og sá sami, þá sé þörfin fyrir innangengi ekki lengur fyrir hendi og erfitt sé að sjá hvaða not verslun hafi af eignarhaldi á stigagöngum.

3. Álitsbeiðandi bendir á að veitt hafi verið aðgengi innandyra frá stigagangi X-megin í gegnum geymslu verslunar og þaðan í þvottahúsið og portið. Hafi það verið til mikilla þæginda, enda eina innangenga leiðin í þvottahúsið. Hafi þetta aðgengi verið veitt allt frá upphafi og þannig hægt að fara skemmstu leið í þvottahúsið. Hafi þessu aðgengi verið lokað fyrir um 15 árum af leigjendum verslunar. Íbúar íbúða X-megin þurfi því í dag að ganga hringinn í kringum húsið til að komast bæði í þvottahús og ruslageymslur. Sé þetta mjög óþægilegt, sérstaklega í mikilli úrkomu, vetrarveðrum og mikilli hálku. Álitsbeiðandi óski því eftir því að heimild til aðgengis innandyra að þvottahúsi verði staðfest.

1. Í greinargerð gagnaðila, B og C, kemur fram að þau telji að allir eigendur hússins hljóti að eiga rétt til geymslurýmisins í samræmi við eignarhluta hvers og eins.

Í greinargerð, D og E, kemur fram að þeirri fullyrðingu álitsbeiðanda sé mótmælt sem ósannaðri að leigjendur verslunarrýmis á 1. hæð hafi ekki nýtt geymsluloftið. Gagnaðilar benda á að jafnvel þó talið yrði að leigjendur hafi ekki nýtt rýmið þá sé því haldið fram að eigendur verslunarrýmisins á hverjum tíma hafi nýtt það. Þá sé því einnig mótmælt sem röngu að núverandi eigendum verslunarrýmis hafi verið það ljóst við gerð kaupsamnings að afnot af geymslurisi fylgdu ekki með í kaupunum. Í öllum þinglýstum gögnum sé gert ráð fyrir að geymslurýmið í geymslurisi hússins sé í sameign allra. Gagnaðilar telja því að um sameign allra sé að ræða samkvæmt 8. gr., sbr. 2. tl. 10. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og að eignarhlutfall hvers einstaks eiganda í geymslurýminu sé í samræmi við hlutfallstölu eignarhluta, sbr. 14. og 15. gr. s.l.

2. Gagnaðilar, B og C, telja að allir eigendur í húsinu eigi sameiginlegan rétt til stigagangsins í hlutfalli við eignarhlut sinn í húsinu. Gagnaðilar benda á að sú fullyrðing álitsbeiðanda að íbúðir X-megin eigi útgönguleið um báða stigaganga eigi ekki við rök að styðjast. Íbúð álitsbeiðanda hafi aldrei átt útgönguleið um stigaganginn Z-megin þrátt fyrir það að á upphaflegri teikningu hússins sé gert ráð fyrir dyrum úr eldhúsi álitsbeiðanda yfir í stigaganginn. Á þessum stað sé steinsteyptur veggur með talsverðu af leiðslum fyrir neðan. Á vegginn hafi verið settur láréttur gluggi úr hleðslugleri (40x60 cm) til ljósgjafar og hafi verið byggðir skápar fyrir þennan ljósgjafa inn í eldhúsi álitsbeiðanda og málað yfir glerið í ganginum. Þá hafi álitsbeiðandi aldrei átt hlut að þrifum, greiðslu fyrir orku og viðhaldi stigagangsins Z-megin. Eina notkun álitsbeiðanda hafi verið aðgangur að rafmagnstöflu sem sé neðst í þessum stigagangi. Gagnaðilar telji því að stigagangur Z-megin teljist sameign sumra, þ.e. íbúðanna á 2. hæð, risíbúðar X-megin og verslunar á 1. hæð. Því til stuðnings vísar gagnaðili til 2. tl. 7. gr.

Gagnaðilar, D og E, telja að af gögnum um sögu hússins megi ráða að aðgengi hafi verið úr verslun á 1. hæð í stigagang X-megin. Svo hafi alltaf verið og sé enn. Í verslunarrýminu séu dyr að stigaganginum X-megin sem umráðamaður verslunarinnar hafi einn lyklavöld að.

Gagnaðilar telja að kröfur álitsbeiðanda séu ekki samrýmanlegar. Annars vegar óski hann eftir heimild til aðgengis í gegnum dyr að verslun á 1. hæð úr stigagangi X-megin og þaðan í þvottahúsið og portið og hins vegar leitist hann við að takmarka útgang úr versluninni um hinar sömu dyr í stigagang X-megin með því að krefjast þess að verslunarrýmið eigi enga hlutdeild í þeirri sameign sem í stigaganginum felist. Í stigagangi X-megin séu geymslur sem að mati gagnaðila séu í sameign. Nauðsynlegt sé því að hafa aðgengi að stigaganginum X-megin til að komast að þessum geymslum. Af þinglýstum heimildum verði ekki annað ráðið en að stigagangurinn sé í sameign allra í skilningi 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðilar telja að hafna beri kröfum álitsbeiðanda. Þá ítreka gagnaðilar að öllum eigendum sé nauðsynlegt að hafa aðgengi að geymsluplássi sem komast verður að úr stigaganginum. Því verði að telja stigaganginn X-megin til sameignar allra og að eignarhlutfall hvers einstaks eiganda í húsinu sé í samræmi við hlutfallstölu eignarhluta.

3. Gagnaðilar, D og E, benda á að einn og sami eigandi hafi verið að húsinu í upphafi. Hafi hinn upphaflegi eigandi sjálfur rekið verslun í húsinu og því eðlilegt að hann og aðrir fjölskyldumeðlimir hafi gengið um verslunarrýmið til að stytta sér leið að kyndiklefa þar sem vél hafi verið til þvotta. Eftir að íbúð á 3. hæð hafi verið byggð, sem nú sé í eigu álitsbeiðanda, hafi dóttir R búið þar. Vegna fjölskyldutengsla hafi verið eðlilegt að hún færi í gegnum verslunina að kyndiklefa. Leið að kyndiklefanum (þvottahúsi) í gegnum bakgarð hafi þó ætíð verið notuð af því fólki sem búið hafi Z-megin í húsinu. R hafi þó einn haft lyklavöld að versluninni og hafi eflaust fyrir greiðasemi og kunningsskap heimilað álitsbeiðanda að fara um verslunina að kyndiklefa endrum og eins. Eftir að R féll frá hafi verslunarrýmið lengst af verið leigt út og hafi álitsbeiðandi síðustu 24 árin ekki haft þennan aðgang. Þá styðji engar þinglýstar heimildir þessa kröfu álitsbeiðanda og í eignarheimildum gagnaðila sé hvergi getið um kvaðir um umferðar- eða aðgengisrétt. Þá eigi krafa álitsbeiðanda heldur enga stoð í lögum. Þvert á móti hljóti það að teljast ósamrýmanlegt nútíma verslunar- og heilbrigðisháttum að leyfa í matvöruverslun sérstaka umferð með óhreinan þvott og heimilssorp. Slíkt sé í andstöðu við löggjöf um aðbúnað og hollustuhætti.

III. Forsendur.

Kærunefnd hefur farið á vettvang.

1. Húsið stendur á horni X og Z. Risið er óinnréttað rými með aðgengi bæði frá stigagangi Z-megin sem og X-megin og er notað sem geymsla. Nýtingarmöguleikar rýmisins verða að teljast betri X-megin þar sem það er rýmra. Í gegnum rýmið Z-megin gengur skorsteinn þannig að aðkoma að rýminu er þrengri.

Samkvæmt afsali, dags. 24. júní 1996, keyptu T og U eignarhluta í húsinu sem lýst er þannig: "Eign sem er skráð neikvæðri skilgreiningu hjá Sýslumanni í Reykjavík sem húseignin að X nr. 1, að undanskilinni 4. herb. íbúð í risi og 4. herb. íbúð á 2. hæð og er um alla þá eign að ræða sem þannig er lýst í veðmálabókum og er 100% eign afsalsgjafa í fasteigninni að X nr. 1." Með afsali þessu, sem telja verður í samræmi við eldri eignarheimildir, urðu kaupendur eigendur að hlutdeild í allri sameign hússins þar með talið geymslurými í risi. Með samningi, dags. 27. mars 1998, seldu þessir aðilar gagnaðila, D, tiltekinn hundraðshluta af eign sinni. Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að við söluna hafi komið fram að afnot af risi fylgdu ekki með í kaupunum. Þessu hafa gagnaðilar, D og E, mótmælt.

Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjölbýlishúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús, o. fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd. Í 2. tl. 1. mgr. 7. gr. laganna segir, að þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess séu með þeim hætti að sanngjarnt og eðlileg sé á hún tilheyri aðeins þeim, sem hafi aðgang að henni og afnotamöguleika, sé um að ræða sameign sumra. Sameign sumra er undantekning frá meginreglunni um sameign allra íbúðareigenda. Ber að túlka slíka reglu þröngri lögskýringu.

Þar sem ekki verður af gögnum málsins ráðið að geymslurými í risi hafi verið undanskilið við sölu eignarhlutans ber að hafna kröfu álitsbeiðanda um að það sé sameign sumra. Telst það því vera sameign allra.

2. Í málinu er augljóslega ágreiningur milli aðila málsins um eignarhald beggja stigaganga hússins. Þrátt fyrir að krafa álitsbeiðanda lúti í raun aðeins að eignarhaldi stigagangs X-megin þykir kærunefnd rétt að veita álit um bæði ágreiningsatriðin.

Frá stigagangi X-megin er á 1. hæð gengið inn í verslunarrými og herbergi í eigu gagnaðila, B og C. Á 2. hæð er inngangur í íbúð gagnaðila, B og C, og á 3. hæð er inngangur í íbúð álitsbeiðanda og aðgangur að geymslurisi svo sem áður var nefnt.

Frá stigagangi Z-megin er gengið inn í verslunarrýmið svo og í íbúð gagnaðila, B og C. Á upphaflegum teikningum af húsinu er sömuleiðis gert ráð fyrir inngangi í íbúð álitsbeiðanda frá stigaganginum. Svo er hins vegar ekki í raun þar sem fyllt hefur verið upp í dyraopið. Teikningum af húsinu hefur hins vegar ekki verið breytt, sbr. yfirlýsingu byggingafulltrúaembættisins í Reykjavík, dags. 7. apríl 1995. Álitsbeiðandi getur þannig án samþykkis annarra eigenda hússins, opnað aftur aðgang úr íbúðinni út í stigaganginn.

Kærunefnd bendir á að ekki er unnt með einhliða aðgerðum að minka sameignarréttindi einstakra eignarhluta og þannig skyldur sem þeim fylgja. Á meðan teikningum hefur ekki verið breytt og samþykkis annarra eigenda hefur ekki verið aflað til breytinga á því fyrirkomulagi að íbúð álitsbeiðanda sé lokuð frá stigaganginum Z-megin telst stigagangurinn því sameign allra.

Eignarhluti gagnaðila, B og C er, svo sem áður hefur komið fram, íbúð á 2. hæð X-megin en henni fylgir herbergi á jarðhæð sömu megin. Ennfremur eiga þessir gagnaðilar tvær íbúðir Z-megin nánar tiltekið á 2. og 3. hæð. Þrátt fyrir að þessir eignarhlutar séu eign sömu aðila, er um að ræða sjálfstæða eignarhluta. Spurning vaknar hins vegar um rétt eignarhlutanna Z-megin til stigagangsins X-megin vegna aðgengis þeirra að geymslurými í risi þeim megin.

Kærunefnd teldi ekki óeðlilegt, miðað við aðstæður, að allir eigendur hússins kæmu sér saman um að skipta geymslurýminu í raun þannig að annar hlutinn tilheyrði eigendum eignarhluta Z-megin og hinn eigendum íbúða X-megin. Með því opnaðist sá möguleiki að eignarhlutarnir tveir Z-megin í eigu gagnaðila, B og C, ættu ekki í stigagangi X-megin. Á meðan slíkt samkomulag liggur ekki fyrir, og með vísan til þess fyrirkomulags geymslurýmisins sem áður var lýst, verður að telja að stigagangur X-megin sé sameign allra.

3. Ekki verður séð að sú krafa álitsbeiðanda að fá aðgengi að þvottahúsi og porti í gegnum geymslu verslunar á 1. hæð hafi nokkra stoð í heimildum um eignina. Ber því að hafna þeirri kröfu.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að geymslurými í risi og stigagangar hússins, þ.e. Z- og X-megin, séu sameign allra.

Álitsbeiðandi á ekki umferðarrétt í þvottahús og ruslaport í gegnum verslunarhúsnæði á 1. hæð.

Reykjavík, 27. september 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson