Mál nr. 23/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 23/1998
Eignarhald: Rými á 1. hæð.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 30. mars 1998, beindu A og B, X nr. 35, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, X nr. 35, D, X nr. 35 og E, Y nr. 24, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. maí 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð C, dags. 1. maí 1998, greinargerð D, dags. 6. maí 1998, og greinargerð E, dags. 18. júní 1998, voru lagðar fram á fundi kærunefndar þann 2. júlí sl. Á fundi nefndarinnar 22. september sl. var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 35, sem byggt var 1989-1990. Húsið skiptist í 12 eignarhluta og eru 7 eignarhlutar í syðra stigahúsi. Álitsbeiðendur eru eigendur að eignarhluta 02-02-03 og gagnaðilar að eignarhluta 02-01-04, 02-01-05 og 02-01-06. Ágreiningur er milli aðila um eignarhald á rými á 1. hæð.
Krafa álitsbeiðenda er:
Að viðurkenndur verði sá eignarréttur sem tilgreindur sé í þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 16. júní 1993, og að veggir þeir sem ekki eiga að vera í sameiginlegu rými á 1. hæð samkvæmt teikningu nr. 6 í eignaskiptasamningnum verði fjarlægðir hið fyrsta og útbúin verði sameiginleg 12 m2 hjóla- og vagnageymsla fyrir íbúðir stigahússins.
Í álitsbeiðni kemur fram að samkvæmt gildandi eignaskiptasamningi, dags. 16. júní 1993, sé á teikningu nr. 6 gert ráð fyrir 12 m2 hjóla- og vagnageymslu fyrir íbúðir í syðra stigahúsi. Þegar 1. hæð syðra stigahúss hafi verið innréttuð á sínum tíma hafi þeir aðilar sem að framkvæmdunum stóðu yfirtekið stóran hluta umræddrar hjóla- og vagnageymslu, auk annars sameiginlegs svæðis á 1. hæð. Hafi verið settir upp veggir og útbúnar geymslur fyrir íbúðir 020-01-04, 02-01-05 og 02-01-06. Samkvæmt eignaskiptasamningi eiga að vera geymslur innan veggja eignarhluta 02-01-04 og 02-01-05, en eignarhluti 02-01-06 eigi geymslu sem tilgreind sé eignaskiptasamningnum sem 02-01-07 og sé nú innan veggja eignarhluta 02-01-03 sem einnig sé í eigu E.
Álitsbeiðendur benda á að ágreiningur sé um það í stigahúsinu hver sé eigandi þess svæðis sem tekið hafi verið undir ofangreindar geymslur, þ.e. hvort eigendur þeirra íbúða sem afnot hafa haft af þessum geymslum eigi eignarrétt á þeim eða hvort aðrir eigendur í stigahúsinu eigi rétt á því að fá þarna hjóla- og vagnageymslu.
Gagnaðili, C, bendir á að hann hafi með afsali, dags. 5. desember 1996, keypt eignarhluta 02-01-06 af E. Í afsalinu komi fram að geymsla fylgi. E hafi keypt íbúðina á uppboði, sbr. afsal, dags. 28. mars 1996. Fyrri eigandi R hafi keypt íbúðina af þeim sem innréttuðu fjórar íbúðir, sbr. afsal, dags. 20. nóvember 1993. Í því afsali komi fram að geymsla fylgi. Gagnaðili bendir á að seljandi hafi afhent honum lykla að geymslunni, fyrri eigandi hafi staðfest hvaða geymsla það væri og formaður hússtjórnar sýnt sér geymsluna sem gagnaðili hafi notað síðan. Gagnaðili telji að verði geymslurnar fjarlægðar, sem allar hafa verið lengur í húsinu en núverandi eigendur, verði E að leysa það mál þar sem stofnunin hafi átt allar fjórar íbúðirnar á 1. hæð eftir uppboð.
Gagnaðili bendir á að í afsali álitsbeiðenda sé ekki að finna ákvæði um 12 m2 hjóla- og vagnageymslu. Þá hafa allar teikningar verið misvísandi við afsöl, eignaskiptasamning og raunveruleikann. Gagnaðili efist um að teikning nr. 6 hafi nokkurn tíma verið gild. Hafi svo verið hafi hún orðið ógild í apríl 1995 þegar viðbót hafi verið gerð við eignaskiptasamninginn. Sú teikning sé einnig ófullnægjandi miðað við kaupsamninga, afsöl og raunveruleikann.
Gagnaðili, D, bendir á að lítil geymsla í sameign fylgi eignarhluta 02-01-05. Samkvæmt byggingarreglugerð eigi minnst 4 m2 geymsla að fylgja með íbúðum sem séu undir 50 m2 að flatarmáli. Eignarhluti 02-01-05 sé 48,8 m2 og því sé skylt að sýna fram á minnst 4 m2 geymslu með slíkri íbúð svo hægt sé að fá hana samþykkt. Á teikningu, málsskjal nr. 3(3:3), komi skýrt og greinilega fram að gert sé ráð fyrir geymslurými fyrir allar íbúðirnar á 1. hæð, þar með talið eignarhluta 02-01-05 og fylgi sú teikning nýjasta hluta eignaskiptasamningsins. Gagnaðili bendir á að vandinn sé sá að ekki sé hægt að koma bæði fyrir geymslum af löglegri stærð og 12 m2 hjóla- og vagnageymslu. Plássið sé ekki nægilegt.
Í greinargerð gagnaðila, E, kemur fram að í þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 16. júní 1993, komi fram á grunnmynd nr. 6 að gert sé ráð fyrir 12 m2 hjóla- og vagnageymslu í húsnæðinu. Þann 16. mars 1995 hafi verið gerð viðbót við fyrri eignaskiptasamning og hafi þeirri viðbót verið þinglýst þann 11. apríl s.á. Þar komi fram að sú breyting á upphaflegri grunnmynd nr. 6 frá fyrri eignaskiptasamningi að auk 12 m2 hjóla- og vagnageymslu sé gert ráð fyrir tveimur 4 m2 geymslum í þessu rými. Gagnaðili bendir á að í 4. og 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús komi fram hvað teljist séreign. Ekki sé tiltekið í viðbótar eignaskiptasamningnum með hvaða eignarhlutum geymslurnar fylgi. Ákveðin venja hafi þó skapast um notkunina í húsinu og með vísan til ofangreindra ákvæða telji gagnaðili að umræddar geymslur séu séreign viðeigandi íbúða. Þá bendir gagnaðili á að samkvæmt 6. gr. fjöleignarhúsalaganna sé sameign það sem ekki falli ótvírætt undir 4. og 5. gr. laganna. Með vísan til þess telji gagnaðili að álitsbeiðendur verði að una því að hjóla- og vagnageymslan minnki frá því sem upphaflega hafi verið gert ráð fyrir.
III. Forsendur.
Á fundi Byggingarnefndar Reykjavíkur, þann 27. maí 1993, var samþykkt, í samræmi við samþykkt skipulagsnefndar Reykjavíkur frá 19. apríl 1993, að innréttaðar væru fjórar íbúðir í verslunarhúsnæði á 1. hæð í suðurálmu hússins X nr. 35.
Í þinglýstum eignarskiptasamningi frá 16. júní 1993, sem undirritaður er af öllum eigendum hússins og byggir á samþykktum teikningum þess, er kveðið skýrt á um að umþrætt rými, þ.e. syðri stigagangur merktur 0100 sé sameign 8 eignarhluta í matshluta 02.
Á fundi byggingarnefndar, þann 27. janúar 1994, er samþykkt umsókn frá S o.fl. um leyfi til að breyta áður samþykktum íbúðum þannig, að geymslur þriggja þeirra eru færðar á þann hátt að ein er undir stiga og tvær norðaustan stiga. Jafnframt er hjóla- og vagnageymsla færð vestar en er áfram sögð vera 12 m2. Þá er nyrðri útihurð lokað með vegg. Sameiginlegt rými 1. hæðar er minnkað og verður samkvæmt texta á uppdrætti 23 m2.
Viðbótar eignaskiptayfirlýsing var gerð í mars 1995. Hún tekur aðeins til skiptingar á rými 0102 og gerir ekki ráð yfir breytingum á eignaraðild að hinum sameiginlega syðri stigagangi, sem eftir sem áður er í sameign, nú 10 aðila. Sú yfirlýsing er aðeins undirrituð af einum aðila, þ.e. eiganda rýmisins sem skipt er, og þinglýst þannig. Eins og mál þetta liggur fyrir kærunefnd eru engin gögn um að aflað hafi verið samþykkis eigenda til umræddrar breytinga svo sem áskilið er. Það er álit kærunefndar að umdeilt rými sé því í sameign. Kærunefnd bendir á að úr málinu er leyst eingöngu á grundvelli laga um fjöleignarhús. Þar sem ákvæði annarra laga gæti komið til skoðunar varðandi ítrustu kröfur álitsbeiðanda er ekki unnt að taka þær til greina.
IV. Niðurstöður.
Það er álit kærunefndar að umþrætt rými, þ.e. syðri stigaganur merktur 0100 sé sameign 10 eigenda matshluta 02.
Reykjavík, 24. september1998.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson