Mál nr. 49/1998
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 49/1998
Bifreiðastæði: Nýting sameignar.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 26. júní sl., beindi A, X nr. 1 E, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágeinings við B, C, D, E og F, X nr. 1, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Málið var tekið fyrir á fundi nefndarinnar 26. júlí sl. og var þá samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 18. ágúst 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 26. ágúst sl. Á fundi kærunefndar 10. september sl. var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik, ágreiningsefni og forsendur.
Í fjölbýlishúsinu X nr.1, sem byggt var um 1975, eru sjö eignarhlutar. Í álitsbeiðni eru ágreiningsatriðin ekki öll sett fram sem beinar kröfur.
Að mati kærunefndar eru kröfur álitsbeiðanda eftirfarandi:
1. Að viðurkennt verði að bílastæði á lóð hússins séu óskipt.
2. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að geyma hjólbarða í sameiginlegri geymslu(kyndiklefa).
3. Að viðurkennt verði að óheimilt sé að geyma tjaldvagn á lóð hússins svo og að hafa geymsluskáp í sameigninni og hjólbarða undir stiga.
4. Að viðurkennt verði að samþykkt húsfundar frá 8. júní sl. um meðferð reikninga húsfélagsins verði talin ólögmæt þar sem fundurinn hafi ekki verið löglega boðaður.
5. Að viðurkennt verði að gagnaðilum sé óheimilt að nýta grasblett fyrir aftan húsið fyrir bílastæði og þvottaaðstöðu og að þeim sé óheimilt að ganga í gegnum blómabeð og að óheimilt sé að nota svalir jarðhæðar sem inngang í íbúð jarðhæðar.
Verður nú gerð grein fyrir helstu sjónarmiðum aðila og afstaða tekin til kröfu álitsbeiðanda í hverjum lið fyrir sig.
1.
Á lóð hússins eru 9 bílastæði. Álitsbeiðandi gerir þá kröfu að viðurkennt verði að stæðin séu óskipt en einstök stæði höfðu verið merkt sem einkastæði. Bendir álitsbeiðandi á að á húsfundi hafi verið samþykkt með öllum atkvæðum gegn atkvæði hans tillaga um að skipta stæðunum. Telur álitsbeiðandi að ekki sé unnt að skipta þeim vegna mismunandi stærðar og legu.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að til margra ára hafi hver íbúð haft sitt stæði og einhverjir sérmerkt stæði án þess að við því væri amast. Ekki sé rétt að mismunandi stærð stæðanna valdi því að þeim verði ekki skipt.
Í málinu liggur fyrir yfirlýsing sex íbúða hússins, dags. 18. ágúst sl., þar sem m.a. er lýst yfir samþykki þess að hver íbúð hafi sitt ákveðna bílastæði, "eins og samþykkt var á húsfundi af meirihluta íbúa. " eins og þar stendur orðrétt.
Málefnum eigenda fjölbýlishúss skal ráða á húsfundum og eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í málinu liggur fyrir afrit fundargerðar dags. 8. júní sl. Þar má sjá að undir liðnum önnur mál hafi verið rætt um bílastæðin en þar er bókað að álitsbeiðandi sé á móti því að skipta þeim. Af bókuninni verður ekki ráðið að álitaefni þetta hafi verið tekið til formlegrar afgreiðslu.
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga nr. 26/1994 teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum, að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar.
Engra þinglýstra heimilda nýtur við í máli þessu sem benda til þess að tiltekin stæði fylgi ákveðnum eignarhlutum. Bílastæði á lóð hússins teljast því óskipt. Þar til skipting stæðanna hefur verið samþykkt af öllum eigendum hússins er einstökum eigendum óheimilt að sérmerkja sér bílastæði á lóðinni.
2.
Álitsbeiðandi er því mótfallinn að einn gagnaðila nýti sameiginlegan kyndiklefa undir ýmsa hluti s.s. hjólbarða og málningu. Hefur hann krafist þess að munir þessir verði fjarlægðir.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að allir hafi aðgang að geymslunni (kyndiklefanum) og hafi að henni lykil. Einn gagnaðila hafi geymt þar hjólbarða og hafi ekki verið við því amast af hálfu annarra að álitsbeiðanda undanskyldum.
Kærunefnd bendir á að umræddur kyndiklefi sé í sameign. Af gögnum málsins má helst ráða að um sé að ræða húsrými þar sem inntaksgrind og mælar eru fyrir húsið. Af gögnum málsins fæst ekki séð að rými þetta sé hannað sem geymsluhúsnæði. Breytt hagnýting sameignar þarfnast samþykkis húsfundar í samræmi við ákvæði 31. gr. laga nr. 26/1994. Kærunefnd leggur hinsvegar ekki á það mat hér hvort umrædd breyting notkunar sé veruleg eða ekki. Meðan ekki hefur verið tekin lögformleg ákvörðun á húsfundi er umrædd nýting óheimil.
3.
Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við það að einn gagnaðila geymi tjaldvagn á lóð hússins og krefst þess að hann verði fjarlægður. Þá gerir hann athugasemdir við að geymsluskápur í eigu eins gagnaðila standi í sameign, svo og að hjólbarðar séu undir stiga í sameign og reiðhjól í anddyri.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að einn íbúa hússins hafi keypt tjaldvagn árið 1989 og þá fengið samþykki allra til að geyma hann á lóðinni. Standi vagninn á góðum stað sem hafi verið hellulagður í þessum tilgangi.
Enginn hafi amast við skáp í sameign fyrr en nú og hjólbarðar eins eiganda hússins hafi verið geymdir undir stiga með samþykki allra annara en álitsbeiðanda.
Í 36. gr. laga nr. 26/1994 segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekin hluta hennar. Eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt. Þá segir í 4. mgr. 35. gr. sömu laga að einstökum eigendum verði ekki fengin aukin og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Fullyrðingar gagnaðila um samþykki allra eigenda hússins við geymslu tjaldvagns á sameiginlegri lóð er ekki studd neinum gögnum og réttindum í þá veru ekki verið þinglýst.
Það er álit kærunefndar að gegn andmælum sameiganda sé óheimil nýting á sameiginlegri lóð með þeim hætti sé hér um ræðir. Þá verður nýtingu sameignar svo sem stigahúss ekki breytt þannig að þar geti einstakir eigendur/íbúar geymt einkamuni sína. Telur kærunefnd að aukinn meirihluti geti ekki tekið ákvörðun um breytta hagnýtingu viðkomandi sameignar á grundvelli 31. gr. laga nr. 26/1994, svo sem eðli þessarar sameignar er háttað. Útheimtir slík notkun samþykki allra, svo framarlega sem ekki eru gerðar strangari kröfur í öðrum lögum. Ber gagnaðila að fjarlægja af lóðinni tjaldvagn svo og hjólbarða og aðra einkamuni úr stigagangi hússins. Gildir sama um geymslu reiðhjóla í anddyri og eða stigagangi.
4.
Álitsbeiðandi mótmælir ákvörðun húsfundar þar sem samþykkt var að reikningar húsfélagsins skyldu ekki endurskoðaðir. Af hálfu gagnaðila er á það bent að samþykkt þessi hafi byggst á því sjónarmiði að halda kostnaði við rekstur húsfélagsins í lágmarki.
Í álitsbeiðni er ekki farið fram á efnislega endurskoðun umræddrar ákvörðunar húsfundar heldur krafist ógildingar vegna formskilyrða, þ.e. ekki hafi verið um löglega boðaðan aðalfund að ræða. Í álitsbeiðni er ekkert rökstudd að hvaða leyti boðun umrædds fundar var áfátt. Af fundargerð verður ekki ráðið að um aðalfund hafi verið að ræða og þar eru engar athugasemdir bókaðar af hálfu álitsbeiðanda um skort á lögmæti fundarins. Þegar af þessari ástæðu hafnar kærunefnd kröfu álitsbeiðanda. Af gefnu tilefni þykir þó rétt að benda á að um endurskoðun reikninga húsfélags fer eftir ákæði 73. gr. laga nr. 26/1994.
5.
Álitsbeiðandi gerir athugasemdir við að einn gagnaðila nýti grasblett fyrir aftan húsið fyrir bílastæði og þvottaaðstöðu fyrir bíla. Ennfremur að gengið sé um blómabeð og notaðar séu svalir sem aðalinngangur í íbúð.
Af hálfu gagnaðila er á það bent að gengið sé um svalir á jarðhæð til að fara með þvott út á snúrur. Umræddur grasblettur fyrir aftan húsið sé hins vegar í eigu Reykjanesbæjar sem hafi gefið leyfi til eins gagnaðila til að nýta hann.
Af gögnum málsins má ráða að umræddur grasblettur fyrir aftan húsið sé utan lóðar og í eigu Reykjanesbæjar. Álitsbeiðandi hefur því ekki lögmætra hagsmuna til að krefja álits kærunefndar um nýtingu hans. Ber að vísa þessum kröfulið hans frá nefndinni.
Svalir á l. hæð eru þannig staðsettar að ganga má af þeim beint út á lóð hússins. Engin bein lagaákvæði né reglur standa því í vegi að eigandi íbúðarinnar nýti sér þessa legu eignarinnar.
III. Niðurstöður.
Það er álit kærunefndar að bílastæði á lóð hússins séu óskipt.
Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að geyma hjólbarða í sameiginlegum kyndiklefa/mælaklefa.
Það er álit kærunefndar að óheimilt sé að geyma tjaldvagn á lóð hússins án samþykkis allra eigenda þess, svo og að hafa geymsluskáp í sameigninni, hjólbarða undir stiga og reiðhjól í anddyri og/eða stigahúsi.
Kröfu álitsbeiðanda um viðurkenningu á ólögmæti samþykktar húsfundar sem fram fór þann 8. júní 1998 er hafnað.
Kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilum sé óheimilt að nýta grasblett fyrir aftan húsið fyrir bílastæði og þvottaaðstöðu er vísað frá nefndinni.
Kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðilum sé óheimilt að nota svalir til að ganga út á lóðina er hafnað.
Reykjavík 10. september 1998.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson