Mál nr. 41/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Með bréfi, dags. júní 1998, beindi A, f.h. húsfélagsins X nr. 34, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, X nr. 34, og C, X nr. 34, hér eftir nefndir gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. júlí sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 9. júlí 1998, var lögð fram á fundi nefndarinnar 26. ágúst sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 34. Á síðasta aðalfundi húsfélagsins kom fram ágreiningur milli aðila um það hvort álitsbeiðanda eigi að taka þátt í kostnaði við endurnýjun á gluggaumbúnaði og skiptingu glers í íbúðum gagnaðila.

Krafa álitsbeiðanda er:

Álitsbeiðandi bendir á að í ársbyrjun þessa árs hafi gagnaðilar krafið húsfélögin að X nr. 34, 36 og 38 um endurgreiðslu á hluta kostnaðar vegna endurnýjunar á gluggaumbúnaði tveggja herbergja hvorrar íbúðar á austurhlið hússins á 3. og 4. hæð sem framkvæmdar höfðu verið haustið 1996. Gagnaðilar rökstyðji kröfur sínar með því að um sé að ræða viðgerð á sameign allra sem ekki hafi þolað bið eftir sameiginlegum framkvæmdum. Álitsbeiðandi telji hins vegar að meginreglu um ákvarðanatöku hafi ekki verið fylgt, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Þá hafi engir reikningar verið lagðir fram frá verktakanum og því sé ekki ljóst hver hinn raunverulega kostnaður við verkið sé.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í ódags. dreifibréfi sem dreift hafi verið á meðal íbúa í X nr. 34 á vordögum 1996 komi fram að "..að nauðsynlegt er orðið að endurnýja glugga á 4. h. t.v. og á 3. h. t.v. vegna slysahættu...". Ástand mála á 4. hæð t.v. hafi t.d. verið orðið algjörlega óviðunandi. Í mörg ár hafi þurft að tryggja að gluggi í barnaherbergi dytti ekki úr festingum sínum með því að tjóðra hann innan frá með stálvírum. Iðulega hafi 2-5 börn verið að leik í herberginu, stundum uppi í gluggakistu við ónýtan gluggann. Litlu skárra hafi ástandið verið á baðherbergisgluggum. Undir þeim, þremur og fjórum hæðum neðar og kjallara að auki, sé inngangur í hjólageymslu. Um hann eigi bæði börn og fullorðnir leið og ógaman hefði verið að missa niður gluggana þegar síst skyldi.

Gagnaðilar benda á að í dreifibréfinu hafi komið fram tilboðskostnaður við endurnýjun umræddra glugga, sbr. verkhluta A og endurnýjun svalahurðar og glugga í svefnherbergi, sbr. verkhluta B. Sá hluti hafi ekki verið unninn. Gagnaðilar benda á að þeir hafi beinlínis þurft að efna til endurnýjunar og hafi tilgangur bréfsins verið sá að fá fleiri til að leggja út í sambærilegt viðhald samtímis svo hluti kostnaðarins myndi dreifast á fleiri hendur. Aðeins hafi komið fram viðbrögð frá einum eiganda sem ekkert hafi svo orðið úr þegar til kastanna kom.

Gagnaðilar benda á að á þessum tíma hafi þeim verið ókunnugt um ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem kveðið sé á um að hluti þess sem endurnýjað sé skuli greiðast úr sameiginlegum sjóðum alls hússins. Því hafi framkvæmdin hvorki verið borin undir atkvæðagreiðslu á aðalfundi álitsbeiðanda né í hinum húsfélögunum tveimur.

III. Forsendur.

Samkvæmt 3. tölulið 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin telur í þessu sambandi að ytri gluggaumbúnað, sbr. ákvæði 3. tl. 8. gr., beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins, sbr. 1. tl. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölulið 5. gr. laganna, og kostnaður við viðhald á honum er með sama hætti sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Í málinu liggja fyrir tvö bréf undirrituð af gagnaðilum, dags. 20.10.1997, þar sem húsfélagið að X nr. 34-38 er krafið um endurgreiðslu vegna endurnýjunar á gluggaumbúnaði. Í bréfunum kemur fram að áætlaður heildarkostnaður í hvoru tilviki fyrir sig sé kr. 65.000 og að gagnaðilar telja að eðlilegur kostnaður vegna sameignar sé í hvoru tilviki fyrir sig kr. 30.000 "sem farið er fram á að verði endurgreiddur í réttu hlutfalli við hlutdeild hvers húsfélags." Engin kostnaðaráætlun né reikningar voru til staðar.

Í málinu er óumdeilt að í framkvæmdir var ráðist án þess að þær væru bornar upp á húsfundi en framkvæmdir þessar voru ekki þess eðlis að þær þyldu ekki bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda engin gögn málsins til þess að húsfélagið hafi ekki fengist til samvinnu um framkvæmdirnar þannig að gagnaðilar hafi mátt ráðast í þær á kostnað allra sbr. 38. gr. sömu laga.

Þegar til þessa er litið er það álit kærunefndar að þar sem ranglega var staðið að ákvarðanatöku gagnvart álitsbeiðanda verði að telja að honum sé rétt að neita greiðslu.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi geti hafnað að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar á gluggaumbúnaði og skiptingu glers í íbúðum gagnaðila.

Reykjavík, 10. september 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson