Mál nr. 40/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 40/1998

Skipting kostnaðar: Þakeinangrun, viðgerð á svalagólfi.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 10. júní 1998, beindi A, X nr. 13, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, erindi til nefndarinnar vegna ágreinings við B, sama stað, og C, Y nr. 10, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. júlí sl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 16. júlí 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 26. ágúst sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 13. Í húsinu eru þrír eignarhlutar. Ágreiningur aðila lýtur að skiptingu kostnaðar vegna einangrunar á þakplötu og viðgerðar á svalagólfi.

Krafa álitsbeiðanda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að engin einangrun sé á þakplötu hússins. Álitsbeiðandi telur að kostnaður vegna einangrunar sé sameiginlegur kostnaður.

Þá bendir álitsbeiðandi á að gólf svala 1. hæðar sé jafnframt þakflötur næstu hæðar fyrir neðan, þ.e. kjallaraherbergis. Í ljós hafi komið rakaskemmdir sem eigandi telji að stafi af óþéttu yfirborði svalagólfs og sprungum í steinhandriði. Svalir 1. hæðar séu með þéttiefni sem borið sé á yfirborð gólfs og lítillega upp á veggi. Gólfplatan sé steypt og undir hana sé límd einangrun (plast) og múrhúðað. Engin loftræsing sé á milli gólfplötu og einangrunar og því sé útfærsla á þessum byggingarhluta byggingartæknilega röng. Álitsbeiðandi telji að svalir 1. hæðar, sem sé loft kjallaraherbergis, sé sameign sumra og því eigi viðgerðarkostnaður að skiptast á milli eigenda kjallara og 1. hæðar.

Gagnaðilar benda á að í þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 7. maí 1991, sé kveðið á um að risið sé eign 2. hæðar. Gagnaðilar telja því að einangrun þakplötunnar umfram það sem nú er sé alfarið kostnaður 2. hæðar enda húsið byggt árið 1945 eftir þeim hefðum og reglugerðum sem þá giltu.

Þá benda gagnaðilar á að þar sem svalir 1. hæðar sé loftaplata og þar með þak kjallaraherbergisins hljóti loftaplatan að teljast til þakhluta hússins. Frágangur einangrunar neðan á loftaplötuna sé hefðbundinn eins og tíðkast hafi á þeim tíma sem húsið var byggt og því sé ekkert óeðlilegt við hann.

Gagnaðilar telja að orsök lekans sé ekki eingöngu óþétt yfirborð loftaplötunnar eins og fram komi í álitsbeiðni, heldur að aðalorsök lekans stafi annarsvegar af passklossum sem fundist hafi í veggjum og loftaplötu yfir kjallaraherberginu ásamt sagi og óhreinindum í steypuskilum milli loftaplötunnar og herbergisveggja og hins vegar af frostskemmdum í handriði svala 1. hæðar ásamt steinsteyptum blómakassa sem sé hluti handriðs og hangi utan á því. Vatn komist mjög auðveldlega inn í illa farinn og sprunginn blómakassann og renni niður frostskemmt handriðið og þaðan inn í kjallaraherbergið með samskeytum loftaplötu og veggja. Þessar skemmdir séu ekki nýtilkomnar heldur gamlar og hafi þær ágerst með árunum. Gagnaðilar telja því að viðgerðir við þéttingu útveggja kjallaraíbúðar, loftaplötu og steypts handriðs svala 1. hæðar sé sameiginlegur kostnaður sem greiðast eigi eftir hlutfallstölum eignarhluta.

III. Forsendur.

Samkvæmt 2. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst allt innra byrði umliggjandi veggja, gólfa og lofta, þar á meðal einangrun, vera séreign, sbr. 4. gr. Hver íbúðareigandi ber þannig einn kostnað vegna einangrunar á innra byrði veggja, gólfa og lofta íbúðar sinnar. Í 1. tl. 8. gr. laganna segir að allt ytra byrði húss, útveggir, þak o.fl. teljist til sameignar. Það er álit kærunefndar að mörkin milli séreignar og sameignar samkvæmt þessum greinum miðist við fokheldisástand. Sameign á þaki miðist þannig við fokheldi, þ.e. í þessu tilviki klæðningu, pappa og þakefni, en frágangur umfram það teljist sérkostnaður íbúðareigenda. Ágreiningslaust er að rými undir þaki hússins er í séreign 2. hæðar. Kostnaður við einangrun þaksins telst því sérkostnaður eigenda þess rýmis, sbr. 50. gr. laganna.

Samkvæmt 8. tl. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tl. 8. gr. sömu laga, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak. Í máli þessu bendir ekkert til þess að leka í svalagólfi megi rekja til vanrækslu á viðhaldsskyldu.

Kærunefnd telur að af fyrirliggjandi gögnum megi ráða að kostnaður vegna viðgerðar á svölum sé sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins. Slíkur kostnaður skiptist í samræmi við hlutfallstölur eignarhluta í húsinu, sbr. A-lið 45. gr. laganna.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að kostnaður vegna einangrunar þaksins sé sérkostnaður álitsbeiðanda en viðgerð á svölum telst sameiginlegur kostnaður allra eigenda hússins og skiptist á hlutaðeigandi eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta.

Reykjavík, 1. september 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson