Mál nr. 39/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 39/1998

Eignarhald: Þvottahús, afnotaréttur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfum, dags. 28. maí 1998 og 1. júní 1998, beindu A, B og C, X nr. 32, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, X nr. 32, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. júlí 1998. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 16. júní 1998, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 23. júní 1998, voru lagðar fram á fundi kærunefndar 2. júlí sl. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar þann 6. ágúst 1998.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 32, sem byggt var 1947-1948. Í húsinu eru fjórir eignarhlutar, þ.e. kjallari, 1. hæð, 2. hæð og ris. Gagnaðili er eigandi risíbúðar. Ágreiningur málsaðila varðar eignaraðild risíbúðar að þvottahúsi.

Krafa álitsbeiðenda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðendur telja að þvottahúsið sé í sameign kjallara, 1. og 2. hæðar og að risíbúð gagnaðila fylgja hvorki eignarhlutdeild í þvottahúsinu né afnotaréttur. Því til stuðnings benda álitsbeiðendur á að risið hafi alltaf verið selt án aðgangs að þvottahúsi. Í upphafi hafi 2. hæð og ris verið ein eign, sbr. afsal dags. 26. september 1955. Með afsali, dags. 19. september 1959, hafi risið verið selt frá 2. hæðinni sem séreign ásamt háalofti. Með afsali, dags. 19. september 1959, hafi 2. hæðin verið seld ásamt 50% eignarhluta í þvotta- og ketilhúsi. Álitsbeiðendur benda á að 2. hæðinni fylgi í raun engin almennileg geymsla eins og hinum íbúðunum, heldur smá kompa undir ca. ½ útitröppum. Kompan sé öll undir súð, þ.e. lofthæð sé ekki samþykkt. Álitsbeiðendur telja að með því að láta fylgja 2. hæðinni 50% eignarhlutur í þvotta- og ketilhúsi og risinu háaloft hafi báðum eignarhlutunum verið séð fyrir þvotta- og geymsluaðstöðu. Reyndar sé það risinu í hag því geymslan sem tilheyrir því sé lokuð frá utanaðkomandi aðilum því aðgengið sé innan frá þeirri íbúð. Engir lokaðir skápar séu hins vegar í þvotta- og ketilherbergi.

Álitsbeiðendur telja að gagnaðili muni benda á að þessi aðstaða sé ekki lengur fyrir hendi. Ástæðan sé sú að einn af fyrri eigendum þess, R, hafi brotið niður gólf háalofts og búið þar til vistarverur með þakglugga. Álitsbeiðendur telja að um ólöglegar breytingar hafi verið að ræða og vísa í því sambandi til bréfs frá byggingarfulltrúanum í Reykjavík, dags. 19. maí 1998. Eigendur 2. hæðar telja að þeir eigi ekki að bíða tjón af því þó einn eigandi risíbúðar eyðileggi þessa þvotta- og geymsluaðstöðu og kjósi að nota það undir eitthvað annað. Síðari eigendur risíbúðar hafi keypt eignina vitandi það að aðgangur fylgdi ekki að þvottahúsi. Þvottahúsið sé mjög lítið og í raun rúmast þar aðeins 3 þvottavélar.

Álitsbeiðendur telja að ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús gildi ekki í þessu húsi. Ákvæði laganna séu ósanngjörn, því þau munu ekki aðeins skerða eignarhluta annarra íbúða í húsinu svo um muni heldur valda því að íbúðarverð í húsinu mun falla töluvert.

Álitsbeiðendur telja miðstöð og þvottahús ekki sama rýmið og að miðstöð í gömlum afsölum merki sjálfan olíuketilinn. Eðlilegt hafi verið að allir eigendur hússins ættu eignarhlutdeild í honum því hann hafi verið notaður til að kynda upp allt húsið. Eftir að hitaveitan tók við kyndingu hússins hafi sú hlutdeild verið yfirfærð á alla mæla og vatnslagnir sem fylgja hverri íbúð. Álitsbeiðendur telja að við þetta sé átt í afsali, dags. 19. september 1959. Hins vegar sé í afsölum, dags. 26. september 1955, og 19. september 1959, miðstöðvarherbergið (ketilherbergið) nefnt sem eignarhluti 2. hæðar. Þetta herbergi sé aldrei nefnt á nafn við sölu risíbúðar eftir að hún hafi verið seld frá 2. hæðinni.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að seljandi íbúðarinnar hafi getið þess munnlega að nær öruggt væri að hlutdeild í sameign í kjallara fylgdi, þ.m.t. þvottahús. Af varúðarástæðum hafi þó annað verið tekið fram í afsali. Í afsali, dags. 19. september 1959, sé tekið fram að risíbúðinni fylgi hlutdeild í miðstöð. Á teikningum sé miðstöð og þvottahús sama rýmið. Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús teljist allt húsrými sem ekki sé séreign vera sameign. Gagnaðili telji því að þessi húshluti geti varla talist sameign sumra en ekki allra. Gagnaðili bendir á að hann sé með aðstöðu fyrir þvottavél í íbúðinni og á svokölluðu háalofti sé geymsla. Tilgangur gagnaðili sé ekki að fá meiri eignaraðild en honum ber með réttu. Rök álitsbeiðenda um rýrnun verðgildi íbúðanna verði gagnaðila heimilaður aðgangur að þvottahúsi sé að mati gagnaðila hæpinn og breyti engu um rétt aðila.

III. Forsendur

Eignaskiptayfirlýsing og teikningar fyrir X nr. 32, eru í vinnslu. Í málinu liggja hins vegar nokkrar eignarheimildir í húsinu sem raktar hafa verið hér að framan.

Kærunefnd telur að leysa verði úr álitaefni þessu á grundvelli fyrirliggjandi eignarheimilda, reglna fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994, sbr. eldri löggjöf á réttarsviði þessu, svo og með hliðsjón af þinglýsingarlöggjöf og meginreglum eignarréttar um stofnun, vernd og aðilaskipti að eignarréttindum.

Í 5.-9. gr. laga nr. 26/1994 er m.a. fjallað um skiptingu fjöleignarhúss í séreign, sameign sumra og sameign. Í 2. mgr. 10. gr. segir síðan að hverri séreign fylgi hlutdeild í sameign í samræmi við hlutfallstölu viðkomandi eignarhluta. Lögin eru á þeirri meginreglu byggð að hverjum og einum eignarhluta fylgi hlutdeild í sameign á grundvelli hlutfallstölu, burtséð frá stærð hans, notkun eða nýtingarmöguleikum. Er þar um alla sameign viðkomandi húss að ræða, þar á meðal sameiginlegt þvottahús. Hér er ekki um neina efnislega breytingu að ræða frá eldri lögum á þessu réttarsviði.

Frá meginreglu þessari eru þó tvær undantekningar. Í fyrsta lagi gera lögin sjálf ráð fyrir fráviki, sbr. 2. tl. 1. mgr. og 2. mgr. 7. gr. þeirra um sameign sumra og í öðru lagi kann að vera kveðið á um slíkt í eignarheimildum, sbr. tilvísun 1. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994 þar að lútandi.

Það er álit kærunefndar að þegar við sölu risíbúðar frá íbúð á 2. hæð á árinu 1959 hafi eignarhluti í þvottahúsi ekki fylgt risíbúð heldur að öllu leyti fylgt íbúðinni á 2. hæð. Þessi skýring fær sérstaka stoð í síðari eignarheimildum, svo sem afsali, dags 29. október 1971, svo og afsali til álitsbeiðanda frá 20. júní 1994.

Kærunefnd telur því, með vísan til framangreinds, sbr. 1. tl. 1. mgr. 7. gr. laga nr. 26/1994, að risíbúð gagnaðila að X nr. 32, fylgi hvorki eignarhlutdeild né afnotaréttur í sameiginlegu þvottahúsi.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að risíbúð gagnaðila að X nr. 32, fylgi hvorki eignarhlutdeild né afnotaréttur í sameiginlegu þvottahúsi.

Reykjavík, 6. ágúst 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson