Mál nr. 34/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 34/1998

Hagnýting séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 7. maí 1998, beindu A, B, C og D, öll til heimilis að X nr. 7, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við E, Y nr. 64, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. maí 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 20. júní 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 2. júlí sl. og þá ákveðið að óska eftir frekari upplýsingum frá gagnaðila, sem bárust með bréfi, dags. 24. júlí s.l. Var málið tekið til úrlausnar á fundi kærunefndar þann 6. ágúst 1998.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 7, sem byggt var 1946. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara (16,67%), íbúð á 1. hæð (38%) og íbúð á 2. hæð og í risi (44%). Íbúð á 2. hæð og í risi er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er milli aðila um hagnýtingu á eignarhluta gagnaðila.

Krafa álitsbeiðenda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi nýverið fest kaup á eignarhluta sínum í húsinu og hafi í kjölfarið breytt íbúðinni í þá veru að hægt sé að leigja út 5 sérherbergi til 5 einstaklinga. Hvorki þessar framkvæmdir né fyrirhuguð leiga hafi verið bornar undir álitsbeiðendur til samþykktar. Álitsbeiðendur séu mótfallin þessum framkvæmdum og rekstri gistiheimilis eða heimagistingar í húsinu og telji að um sé að ræða breytta hagnýtingu á séreign og vísa til 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings. Álitsbeiðendur telji að með slíkum rekstri, þar sem leigjendur geta orðið 5-10 auk annarra á þeirra vegum, hljótist verulegt ónæði, röskun og óþægindi fyrir aðra eigendur og íbúa hússins. Innangengt sé frá öllum íbúðum í sameign í kjallara, þar sem þvottahús og geymslur séu. Umferð þar gæti þyngst verulega. Þá sé hætt við að innkeyrslan við húsið og bílastæði í götunni verði þéttsettnari en áður. Auk þess sem hætta sé á að fasteignaverð muni lækka í kjölfarið.

Þá telji álitsbeiðendur að gagnaðili hafi hvorki fengið leyfi fyrir þessum breytingum á húsnæðinu né leyfi lögreglustjóra fyrir þessum rekstri.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að þær fullyrðingar álitsbeiðenda að gagnaðili hyggist reka gistiheimili í íbúð sinni séu á misskilningi byggðar. Gagnaðili hyggst og hefur þegar leigt út herbergi til einstaklinga. Sé sú útleiga í fullu samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Lögin nái til útleigu á húsnæði hvort sem um sé að ræða afnot af húsi í heild eða að hluta. Útleiga á herbergjum til einstaklinga með aðgangi að eldhúsi og baðherbergi sé í lagaskilningi ekki á nokkurn hátt frábrugðin útleigu á íbúð til fjölskyldu eða annarra hópa manna. Sá misskilningur sem álitsbeiðendur leggi í 27. gr. laganna eigi sér enga stoð í lögskýringargögnum. Tilvitnuð lagagrein verði ekki með nokkru móti skilin á þann veg að það sé breyting á hagnýtingu séreignar að í íbúð búi 4-5 leigjendur í stað eigenda húsnæðisins.

Þá vísar gagnaðili þeirri fullyrðingu álitsbeiðenda á bug að meiri hætta sé á ónæði og bendir á að fólk gangi almennt misjafnlega um og láti mismikið fyrir sér fara. Þá hafi álitsbeiðendur ekki sýnt fram á með óyggjandi hætti að leigjendur séu almennt erfiðari í umgengni heldur en eigendur fasteigna. Gagnaðili mótmælir sérstaklega þeim hugleiðingum álitsbeiðenda að hinir og þessir kunni að koma í heimsókn til leigjenda og af því muni hljótast ónæði, þyngri umferð um sameign o.s.frv. Gagnaðili telji að hér virðist þurfa að benda á hið augljósa, þ.e. þegar menn kjósi að búa í fjöleignarhúsi séu líkur á að aðrir eigendur hússins eða fólk sem leiðir rétt sinn frá þeim gangi um séreignarhluta sinn og nýti sér sameignina að því marki sem heimilt sé. Slíkt verða menn að þola kjósi þeir að búa í fjöleignarhúsum.

Þá bendir gagnaðili á að hann hafi með bréfi, dags. 27. apríl sl., tilkynnt álitsbeiðendum að hann hafi lagfært íbúð sína nokkuð og fært ákveðna hluti til þess vegar sem gert sé ráð fyrir á samþykktri teikningu og að auki sett upp einn léttan vegg. Gagnaðili fái ekki með nokkru móti séð að með þessum aðgerðum hafi verið brotið á rétti álitsbeiðenda. Ótvírætt verði að telja að menn geti gert svo veigalitlar breytingar á séreignahluta sínum án þess að þurfa til þess samþykki annarra eigenda í húsinu.

Að lokum bendir gagnaðili á að ekkert leyfi til nokkurs rekstrar sé til staðar frá lögreglustjóra. Hér sé um að ræða útleigu á íbúðarhúsnæði og til þess þurfi ekki leyfi lögreglustjóra.

III. Forsendur.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðunum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. 27. gr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu, sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Er óumdeilt að 27. gr. laganna er fyrst og fremst ætlað að sporna við því að stunduð sé atvinnustarfsemi í húsnæði sem ætlað er til íbúðar.

Fyrir liggur að gagnaðili nýtir séreign sína til útleigu þ.e. að hann leigir út herbergi til einstaklinga með aðgang að eldhúsi og baðherbergi. Hefur gagnaðili gert leigusamninga við umrædda einstaklinga bæða tímabundna sem og ótímabundna. Telst gagnaðili þannig leigja út séreign sína á grundvelli húsaleigulaga nr. 36/1994, en ekki reka þar gistiheimili í atvinnuskyni, svo sem álitsbeiðendur halda fram. Þessi nýting gagnaðila á séreign sinni, þ.e. að leigja einstök herbergi í stað íbúðarinnar í heild, sætir ekki sérstakri takmörkun hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna gagnaðila að nýta séreign sína með framangreindum hætti. Hins vegar tekur kærunefnd ekki til þess afstöðu hvort meint breyting á séreign gagnaðila samrýmist kröfum byggingaryfirvalda.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé heimilt að leigja út einstök íbúðarherbergi í séreign sinni.

Reykjavík, 6. ágúst 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson