Mál nr. 35/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 35/1998

Eignarhald: Geymslurými.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 15. maí 1998, beindi A, X nr. 15, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 15, hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. maí 1998. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 8. júní 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 2. júlí sl. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr.15, var byggt á árunum 1946-1948. Í húsinu eru sex eignarhlutar, ein íbúð í kjallara, tvær íbúðir á 1. hæð, tvær íbúðir á 2. hæð og ein íbúð í risi. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara.

Ágreiningur málsaðila varðar eignarhald á geymslurými merkt 00-03 á teikningum.

Krafa álitsbeiðanda er:Að viðurkennt verði að álitsbeiðandi teljist eigandi að 1/5 hluta að geymslurými merkt 00-03 á teikningum. Til vara krefst álitsbeiðandi þess að hann fái geymslurými af hluta sameignar í kjallara sem samsvari stærð geymslna eigenda íbúða á 1. og 2. hæð, þ.e. 5 m².

Álitsbeiðandi rökstyður kröfu sína með því að í virðingargjörð, dags. 30. ágúst 1948, komi fram að í kjallara hússins, sé auk íbúðar, 5. geymsluklefar. Af teikningum megi ráða að þar sé átt við geymslurými merkt 00-03. Álitsbeiðandi telji sig því eiga hlutdeild í geymslurýminu að 1/5 hluta. Álitsbeiðandi bendir á að frá upphafi hafi sömu eignarhlutföll verið milli íbúða á 1. og 2. hæð svo og kjallaraíbúðar. Þá hafi strax í upphafi verið gert ráð fyrir því að kjallaraíbúð fylgdi geymsla. Engin geymsla fylgi hins vegar íbúðinni og hafi íbúðareigendur á 1. og 2. hæð nýtt umrætt geymslurými undir 4 geymslur og ekki viljað samþykkja eignarhluta álitsbeiðanda í geymslurýminu.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji að engar þinglýstar eignarheimildir styðji þá kröfu álitsbeiðanda að hann eigi hlutdeild í geymslurými merkt 00-03. Þvert á móti bendi þinglýstar heimildir eindregið til þess að rýminu hafi frá upphafi verið skipt jafnt á milli íbúðanna fjögurra á 1. og 2. hæð og hafi aldrei verið neinn ágreiningur þar um. Þá benda engar þinglýstar heimildir til þess að eigendur þessara íbúða hafi nokkurn tíma afsalað sér hluta af þessu rými í hendur eiganda kjallaraíbúðar. Í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu sé rýmið skráð sem sameign sumra, þ.e. eignarhluta 01-01, 01-02, 02-01 og 02-02 ( íbúða á 1. og 2. hæð).

Þá telji gagnaðili að álitsbeiðandi geti ekki gert kröfu um að fá í sinn hlut rými af samsvarandi stærð af sameignarrými í kjallara. Af rökstuðningi álitsbeiðanda megi ráða að krafan sé gerð á þeirri forsendu að engin geymsla fylgi kjallaraíbúðinni. Staðreyndin sé hins vegar sú að kjallaraíbúðinni fylgja tvær geymslur, þ.e. rými 00-02 og 00-04. Rými 00-02 sé merkt á öllum samþykktum teikningum sem geymsla, þótt álitsbeiðandi hafi um langt skeið notað það sem íbúðarherbergi. Rýmið sé aðskilið frá íbúðinni með sameignarrýmum og sé því ekki eiginlegur hluti íbúðarinnar sjálfrar, enda þótt það teljist tvímælalaust til eignar álitsbeiðanda. Staðsetning rýmisins á milli þvottahúss, merkt 00-05, og sameiginlegs geymslurýmis sumra, merkt 00-03, bendi eindregið til þess að rýmið hafi frá upphafi verið ætlað sem geymsla, svo sem fram komi á teikningum. Þá telji gagnaðili að sú nýting álitsbeiðanda á geymslurýminu sem íbúðarherbergi, gefi honum ekki rétt til aukins geymslurýmis, sem skerða myndi sameign annarra íbúðareigenda.

Í álitsbeiðni sé á það bent að frá upphafi hafi sömu eignarhlutföll verið milli allra íbúða hússins. Nái krafa álitsbeiðandi fram að ganga myndi meira geymslurými fylgja kjallaraíbúðinni en öðrum íbúðum hússins. Séreign álitsbeiðanda yrði því umtalsvert stærri en annarra eigenda hússins. Því séu engin rök sem styðji þá kröfu álitsbeiðanda að hann eigi til viðbótar um 5 m² eignarhlut.

Gagnaðili bendir á að í virðingargjörðar, dags. 30. ágúst 1948, sé í lýsingu á kjallara m.a. getið um 5 geymsluklefa. Staðsetning geymsluklefanna sé þar ekki tilgreind nánar. Álitsbeiðandi haldi því hins vegar fram að af teikningum megi ráða að þar sé átt við geymslurýmið sem um sé deilt. Gagnaðili bendir á að ekki sé gott að ráða hvaða teikningar álitsbeiðandi leggi þar til grundvallar, en af upphaflegri teikningu af húsinu, samþ. 30. ágúst 1945, verði ekkert ráðið um skiptingu geymslurýmis á milli einstakra íbúða. Það rými sem sé á núgildandi teikningu merkt 00-03 sé þar einungis merkt sem geymslur. Engin bein samsvörun sé á milli þessara teikningar og þeirra 5 geymsluklefa sem taldir séu upp í virðingargjörðinni. Gagnaðili telji að af virðingargjörðinni verði afar lítið ráðið um skiptingu hússins í séreign annars vegar og sameign hins vegar. Gagnaðili bendir á orðalag í upphaflegu afsali fyrir kjallaraíbúð, dags. 24. september 1948, og í upphaflegu afsali fyrir íbúð á 2. h.h., dags. 24. júlí 1948. Í fyrrnefnda afsalinu afsali þáverandi eigandi "3. herbergja íbúð í kjallara hússins X nr. 15, ásamt geymslu undir stiga, ennfremur þvottahús og miðstöðvarherbergi í kjallara hússins í réttum hlutföllum við aðra eigendur hússins..." Í síðarnefnda afsalinu sé hins vegar talað um "tveggja herbergja íbúð á 2. hæð í austurenda hússins nr. 15 við X nr. 15, ennfremur þvottahús og miðstöðvarherbergi í kjallara hússins í réttum hlutföllum við aðra eigendur hússins svo og geymslu í kjallara sem er ca. ¼ af suðvesturherbergi kjallarans..." Af þessu megi ráða að suðvesturherbergið, þ.e. geymslurými 00-03, hafi þegar frá upphafi verið skipt í 4 eignarhluta og hafi um ¼ hluti rýmisins talist geymsla 2.h.h. Samsvarandi ákvæði sé að finna í afsölum fyrir öðrum íbúðum á 1. og 2. hæð. Staðfesti það að rými 00-03 hafi frá upphafi verið skipt jafnt milli íbúðanna fjögurra á 1. og 2. hæð. Í næsta afsali fyrir sömu íbúð, dags. 15. október 1951, sé að finna samhljóða ákvæði. Geymslan sé tilgreind sem "ca. ¼ af suðvesturherbergi kjallarans". Í afsölum fyrir kjallaríbúðina sé hins vegar hvergi getið um neina hlutdeild íbúðarinnar í þessu rými. Svo virðist því sem geymslan undir stiganum hafi frá upphafi komið í hlut kjallaraíbúðar. Ekki sé ósennilegt að hún sé einmitt eitt þeirra fimm geymsluherbergja sem tilgreind séu í virðingagjörðinni.

Gagnaðili telji því, með vísan til þeirra afsala sem liggja í málinu, að óyggjandi sé hvernig geymslurýmið hefur verið og sé skipt milli íbúða. Afsölin sanni m.a. að rými 00-03 hafi frá upphafi verið skipt þannig á milli íbúða á 1. og 2. hæð að ca. ¼ hefur komið í hlut hverrar íbúðar. Þá sýni afsölin ennfremur að kjallaraíbúðin hafi aldrei átt tilkall til hluta af geymslurými 00-03. Kjallaraíbúðinni hafi frá upphafi fylgt tvær geymslur, þ.e. rými merkt 00-02 og 00-04 á gildandi teikningum.

III. Forsendur.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 10. tl., 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur nánar undir séreign fjölbýlishúss hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Sameign er svo lýst neikvætt í 6. - 8. gr. laganna þannig að þeir eignarhlutar sem ekki falla ótvírætt undir séreign skoðast sameign.

Af þeim eignarheimildum sem fyrir nefndinni liggja þykir mega ráða að suðvesturherbergið, þ.e. geymslurými 00-03, hafi þegar frá upphafi verið skipt jafnt milli íbúðanna fjögurra á 1. og 2. hæð hússins. Í afsölum fyrir kjallaríbúðina er hins vegar hvergi getið um neina hlutdeild íbúðarinnar í þessu rými. Í upphaflegu afsali kjallaraíbúðar, dags. 24. september 1948, segir hins vegar að auk íbúðar sé geymsla undir stiga.

Álitsbeiðandi styður kröfu sína fyrst og fremst við virðingargjörð, dags. 30. ágúst 1948. Virðingargjörð þessi kveður ekki ótvírætt á um rétt álitsbeiðanda til geymslurýmisins, eignarréttarleg þýðing slíkrar virðingargjörðar er ekki ótvíræð auk þess sem henni hefur ekki verið þinglýst. Verður virðingargjörðin því ekki á nokkurn hátt talin renna stoðum undir kröfu álitsbeiðanda. Þar sem þinglýstar eignarheimildir eða framkomin gögn styðja ekki þá skoðun álitsbeiðanda að hann eigi hlutdeild í umdeildu geymslurými ber að hafna kröfu hans í heild.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi teljist ekki eigandi að 1/5 hluta að geymslurými merkt 00-03 á teikningum. Þá er ennfremur hafnað þeirri kröfu álitsbeiðanda að hann fái geymslurými af hluta sameignar í kjallara sem samsvari stærð geymslna eigenda íbúða á 1. og 2. hæð.

Reykjavík, 16. júlí 1998.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson