Mál nr. 29/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 29/1998

Hagnýting séreignar: Herbergi í kjallara. Skipting lóðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 21. apríl 1998, beindi A, fyrir hönd B og C, X nr. 45, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, X nr. 45, hér eftir nefnd gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 27. maí 1998. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 12. maí, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 27. maí. Á fundi nefndarinnar 18. júní sl. voru lagðar fram athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 3. júní sl., og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 45 skiptist í þrjá eignarhluta. Íbúð í kjallara sem er í eigu álitsbeiðenda, íbúð á 1. hæð, ásamt geymslu í norðvesturhorni kjallara og íbúð á 2. hæð, ásamt geymslu í norðausturhorni kjallara sem er í eigu gagnaðila. Ágreiningur er með aðilum um hagnýtingu herbergis í norðausturhorni kjallara og um skiptingu og hagnýtingu lóðar.

Krafa álitsbeiðenda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili leigi herbergið út sem íbúðarherbergi, en á teikningum sé það merkt sem geymsla. Einnig komi fram í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu að herbergið sé ætlað til geymslu. Af þessum gögnum telja álitsbeiðendur ljóst að ekki sé gert ráð fyrir því að herbergið sé nýtt sem íbúðarherbergi. Álitsbeiðendur hafi því við kaup á eignarhluta sínum mátt gera ráð fyrir því að rýmið yrði nýtt sem geymsla og að þeirra hagnýtingu yrði ekki breytt án þeirra samþykkis. Hafi það einnig verið veruleg forsenda þeirra fyrir kaupunum. Þegar álitsbeiðendur fluttu inn hafi ekki verið annað að sjá af útliti hurðar herbergisins en að um geymslu væri að ræða. Álitsbeiðendur telja að hin breytta nýting með útleigu geymslunnar sem íbúðarherbergis, raski lögmætum hagsmunum þeirra og valdi þeim meira ónæði og óþægindum en þau þurfi að þola. Herbergið sé staðsett við hliðina á íbúð þeirra og veggir á milli þess og kjallaríbúðar séu þunnir og því afar hljóðbært. Dyrnar á herberginu séu óþéttar og enginn þröskuldur undir hurðinni og því berist reykingar- og matarlykt fram á gang. Þá berist einnig stæk reykingarlykt fram á ganginn og inn í þvottahúsið og setjist í þvottinn. Enn fremur hafi umgangur um sameign í kjallara aukist og í raun hafi ónæðið og óþægindin af útleigu herbergisins fyrst og fremst bitnað á álitsbeiðendum og eigendum íbúðar á 1. hæð, en ekki á gagnaðila. Gagnaðili sé sá eini sem ekki eða lítt verði var við leigjanda geymslunnar.

Álitsbeiðandi bendir á að eignarhlutar í húsinu hafi upphaflega verið tveir, þ.e. íbúð á efri hæð, alls 40% hússins og íbúð á neðri hæð ásamt íbúð í kjallara, alls 60% hússins, sbr. eignaskiptasamning, dags. 20. febrúar 1971. Efri hæðinni tilheyrði helmingur lóðar, þ.e. eystri helmingur, en neðri hæðinni sá vestri. Þegar íbúð í kjallara hafi verið undanskilin neðri hæðinni og eignarhlutum fjölgað í þrjá, hafi verið reiknuð út skipting milli eignarhluta, sbr. eignaskiptasamning, dags. 7. nóvember 1988. Eignarhlutdeild í lóð hafi ekki verið tilgreind þar sérstaklega. Ekki séu lengur sömu eigendur í húsinu og þegar eignaskiptasamningurinn frá 1971 hafi verið gerður og því séu í raun brostnar forsendur fyrir skiptingu lóðarinnar samkvæmt þeim samningi. Gagnaðili telji hins vegar eystri helming lóðarinnar sína séreign og að hann hafi yfir henni óskoraðan ákvörðunar- og afnotarétt, t.d. hvað varðar byggingu bílskúrs, girðingar o.fl. Þá telji gagnaðili að aðrir íbúar hafi einungis afnota- og ákvörðunarrétt yfir vestari helmingi lóðar. Álitsbeiðendur benda á að í fjöleignarhúsum sé sameign allra meginreglan, sbr. 6.-8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem þýði að jafnan séu löglíkur fyrir því að umrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameignina þurfi ekki að sanna heldur verði sá sem gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Takist honum það ekki sé um sameign að ræða. Samkvæmt 2. mgr. 10. gr. laga nr. 26/1994, fylgi hverri séreign hlutdeild í sameign, sbr. 1. mgr. 10. gr. og séu réttindi og skyldur samkvæmt 2. mgr., órjúfanlega tengd séreignum og verða ekki frá þeim skilin, sbr. 4. mgr. 10. gr. Í afsali álitsbeiðenda, dags. 18. júní 1997, segi að íbúð í kjallara tilheyri hlutdeild í sameign og leigulóðarréttindum.

Álitsbeiðendur telja að skipting lóðarinnar samkvæmt eignaskiptasamningnum frá 1971 hafi verið felld úr gildi. Það sé meginregla að yngri þinglýstir eignaskiptasamningar felli eldri þinglýsta eignaskiptasamninga úr gildi. Þannig séu löglíkur fyrir því að með þinglýsingu eignaskipta árið 1988 hafi verið fellt úr gildi ákvæði um jafna hlutdeild í lóð og að eystri helmingur tilheyri efri hæð en vestri helmingur neðri hæð. Því eigi nú efri hæð, neðri hæð og kjallari hludeild í lóð í samræmi við eignarhlutföll og allir eigendur hafi jafnan hagnýtingarrétt af lóðinni þótt hlutfallstölur séu misháar, sbr. 3. mgr. 34. gr. laga nr. 26/1994. Þá benda álitsbeiðendur á að ekki megi skipta landi eða lóð eða breyta landamerkjum og lóðamörkum á annan hátt en með samþykki byggingarnefndar og sveitarstjórnar, enda sé það í samræmi við skipulag, sbr. grein 5.6.1. í byggingarreglugerð nr. 177/1992. Samþykki byggingarnefndar og sveitastjórnar fyrir skiptingu lóðarinnar hafi ekki verið fengið.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsið hafi í upphafi verið í eigu tveggja aðila, R og S. Í þinglýstum eignaskiptasamningi, dags. 20. febrúar 1971, komi fram að R sé eigandi efri hæðar ásamt afnotarétti af risi, eigandi að herbergi í kjallara og hlutdeild í sameign, alls 40% hússins. Þá sé tekið fram að R eigi byggingarrétt á bílskúr á lóð hússins og honum tilheyri óskertur afnotaréttur að 50% lóðarinnar. Einnig bendir gagnaðili á að samningurinn hafi verið skráður hjá Lóðarskrárritaranum í Reykjavík 4. mars 1971.

Gagnaðili keypti íbúð sína á 2. hæð af R með afsali, dags. 18. mars 1971. Vísar gagnaðili til þess að í afsalinu komi fram að til eignarinnar teljist íbúðin öll auk eins herbergis í kjallara, hlutdeild í sameign, 50% hlutdeild í lóðarréttindum auk réttar til að byggja bílskúr á lóðinni.

Gagnaðili bendir á að herbergið sem um sé deilt hafi frá upphafi verið notað sem íbúðarherbergi og hafi það þegar við byggingu hússins verið innréttað sem slíkt. Á herberginu sé gluggi, auk þess sem þar sé ágætis hreinlætisaðstaða, rennandi vatn og sturta. Herbergið hafi hins vegar verið merkt sem geymsla á teikningu. Við byggingu hússins hafi verið horfið frá þeim fyrirætlunum án þess þó að teikningunni yrði breytt. Gagnaðili telur því að ekki sé um breytta hagnýtingu eignarinnar að ræða samkvæmt 27. gr. laga nr. 26/1994. Einnig telur gagnaðili að álitsbeiðendur hafi vitað eða mátt vita af þessari hagnýtingu þegar við kaup sín á eigninni.

Gagnaðili vísar til þess að í þinglýstum eignarheimildum hans komi fram að um herbergi sé að ræða og sé það ekki skilgreint sérstaklega sem geymsla, hvorki í afsali né í þeim eignaskiptasamningi sem hafi verið í gildi er gagnaðili keypti eign sína. Engu breyti þó herbergið sé kallað geymsla í eignaskiptasamningi, dags. 7. nóvember 1988, enda sé samningurinn eingöngu byggður á teikningum hússins en ekki á raunverulegri hagnýtingu eignarinnar eða einstakra eignarhluta. Í því sambandi bendir gagnaðili á að samkvæmt teikningum að húsinu allt fram til 13. október 1988 hafi ekki verið gert ráð fyrir íbúð í kjallara hússins þar sem nú sé eign álitsbeiðenda.

Gagnaðili bendir á að í þeirri ráðstöfun herbergisins sem viðhafst hafi athugasemdalaust frá 18. mars 1971 felist eðlilegur ráðstöfunarréttur eiganda, sbr. einnig 1. og 2. mgr. 20. gr. laga nr. 26/1994. Engin rök standi til þess að sá réttur verði með nokkrum hætti skertur þvert á gildandi meginreglur eignarréttar. Þá sé ónæði af völdum íbúa herbergisins lítið sem ekkert. Allar fullyrðingar álitsbeiðenda um annað séu með öllu ósannar og ekki hafi verið lögð fram nein gögn sem renni stoðum undir þær. Þá sjáist af teikningum hússins að umgengi um herbergið sé algerlega óháð séreign álitsbeiðenda. Loks telur gagnaðili að allur eðlilegur umgangur tengdur afnotum herbergisins sé þess eðlis að álitsbeiðendur verði að sætta sig við hann og vísar í því sambandi til meginreglna nábýlisréttar.

Gagnaðili bendir á að upphaflegir eigendur í húsinu hafi skipt lóðinni til helminga sín á milli, sbr. eignaskiptasamning, dags. 20. febrúar 1971, og bókun hjá Lóðarskrárritara í Reykjavík 4. mars 1971. Hafi lóðin verið skipulögð í samræmi við það og tré gróðursett til að undirstrika skiptinguna. Afnotaskiptin hljóti því að vera bindandi fyrir síðari eigendur. Með afsali, dags. 18. mars 1971, hafi gagnaðili keypt íbúð sína ásamt afnotarétti af helmingi lóðar hússins, þ.e. eystri helmingi lóðarinnar og byggingarrétt að bílskúr á lóðinni sem hann hafi þó enn ekki nýtt sér.

Gagnaðili bendir á að með eignaskiptasamningi, dags. 20. febrúar 1971, hafi afnotarétti á grundvelli lóðarleigusamningsins fyrir eigninni verið ráðstafað með ákveðnum hætti. Upphaflegir handhafar lóðarleigusamningsins hafi staðið að þessari ráðstöfun og haft til þess fulla heimild, enda hafi engum athugasemdum verið hreyft við því hvorki við þinglýsingu eignskiptasamningsins né skráningu hans hjá Lóðarskrárritara í Reykjavík. Í lóðarleigusamningnum sé einnig hvergi getið þeirrar kvaðar að leigutökum sé óheimilt að skipta lóðinni afnotaskiptum. Ákvæði laga nr. 26/1994 breyta engu þar um. Vestari helmingur lóðarinnar hafi fylgd íbúð á 1. hæð og kjallaraíbúð, þ.e. séreign S. Síðari afsalshafar hafi því ekki tilkall til frekari afnotaréttar lóðarinnar en ráðstafað hafi verið með eignaskiptasamningi, dags. 20. febrúar 1971. Af því leiði að afsalsgjafar álitsbeiðenda hafi ekki getað afsalað betri rétti en þeir hafi sjálfir átt. Engu skipti þó annar eignaskiptasamningur hafi verið gerður síðar, þ.e. 7. nóvember 1988, enda sé þar hvergi getið um skiptingu afnotaréttar að lóðinni. Gagnaðili vísar sérstaklega til 9. og 10. tl. 5. gr., sbr. 5. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðning.

Varðandi þá röksemd álitsbeiðenda að yngri eignaskiptasamningur felli úr gildi eldri eignaskiptasamning um eignina telur gagnaðili að sú meginregla eigi ekki við í þessu tilviki þar sem yngri eignaskiptasamningur fjalli ekki á nokkurn hátt um skiptingu lóðarinnar. Yngri eignaskiptasamningurinn geti því eingöngu fellt úr gildi þann hluta eldri eignaskiptasamningsins sem hann taki til og lúti að hlutfallstölum í húsinu sjálfu. Engu máli skipti þó eignahlutum hafi fjölgað úr tveimur í þrjá, því eigendur 1. hæðar og kjallaraíbúðar geti eingöngu rakið rétt sinn til þeirra réttinda sem S hafi átt til eignarinnar.

Þá dregur gagnaðili í efa að ákvæði greinar 5.6.1. í byggingarreglurð nr. 177/1992 geti haft afturvirk áhrif og skipt máli við úrlausn málsins. Verði hins vegar talið að ákvæðið eigi við um þá formlegu skiptingu lóðarinnar sem fram hafi farið 20. febrúar 1971, bendir gagnaðili á að þegar við gerð eignaskiptasamnings og skráningu hans hjá yfirvöldum hafi verið veitt samþykki fyrir skiptingunni með bindandi hætti.

Varðandi varakröfu álitsbeiðanda telur gagnaðili að henni beri að hafna þegar af þeirri ástæðu að kröfunni sé ranglega beint að sér.

III. Forsendur.

Samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús eru breytingar á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hefur eða ráð var fyrir gert í upphafi, sem hafa í för með sér verulega meira ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum, háðar samþykki allra eigenda hússins.

Með kaupsamningi, dags. 21. júní 1996, keyptu álitsbeiðendur íbúð í kjallara hússins, en þau höfðu fengið íbúðina afhenta 18. sama mánaðar. Fyrir framan íbúðina er herbergi í séreign gagnaðila og var það leigt út til íbúðar þegar álitsbeiðendur fluttu í eignina. Samkvæmt teikningum hússins er herbergi þetta tilgreint sem geymsla, en gagnaðili heldur því fram að það hafi frá öndverðu verið nýtt sem íbúðarherbergi og hefur þeirri fullyrðingu hans ekki verið mótmælt. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að þessi breyting á hagnýtingu herbergisins frá því sem gert var ráð fyrir á teikningum hafi sætt andmælum eigenda hússins. Verður því lagt til grundvallar að eigendur hússins hafi samþykkt að herbergið væri nýtt til íbúðar og eru álitsbeiðendur bundnir af þeirri afstöðu þáverandi eigenda húseignarinnar. Verður því ekki talið að álitsbeiðendur geti nú andmælt umræddri breytingu á hagnýtingu herbergisins á grundvelli 27. gr. laga nr. 26/1994.

Álitsbeiðendur hafa einnig haldið því fram að þau hafi meira ónæði og óþægindi en þau þurfi að þola af búsetu í herberginu fyrir framan íbúð þeirra. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum, leiða af óskráðum grenndarreglum, eðli máls eða byggja á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Af gögnum málsins verður ekki ráðið að óhagræði álitsbeiðenda af notum herbergisins sé slík að þau geti haft uppi andmæli við núverandi hagnýtingu þess. Þetta álit er þó reist á þeirri takmörkuðu sönnunarfærslu sem fram fer fyrir nefndinni og gæti niðurstaðan orðið önnur á grundvelli þeirra sönnunargagna sem unnt er að afla við meðferð máls fyrir dómi.

Samkvæmt þinglýstum eignarskiptasamningi fyrir fasteignina, dags. 20. febrúar 1971, tilheyrir eystri helmingur lóðar hússins eign gagnaðila, en húsið er reist á leigulóð samkvæmt samningi við Reykjavíkurborg, dags. 3. september 1957. Í þinglýstu afsali til gagnaðila, dags. 18. mars 1971, segir einnig að eignarhluti hans teljist "vera 40% allrar húseignarinnar ... og 50% leigulóðarréttindi." Með hliðsjón af þessu er ótvírætt að afnotaréttar af eystri hluta lóðarinnar telst til séreignar gagnaðila. Verður ekki fallist á það með álitsbeiðendum að seinni samningur um skiptingu eignarinnar, dags. 7. nóvember 1988, fái haggað þessu, enda lýtur hann einvörðungu að hlutfallstölum hvers séreignarhluta eignarinnar. Þá verður ekki talið hafa áhrif á innbyrðis réttarstöðu eigenda eignarinnar hvort leitað hafi verið staðfestingar byggingaryfirvalda á skiptingu lóðarinnar.

Af upphaflegum eignarskiptasamningi fyrir eignina leiðir einnig að gagnaðili hefur ekki afnotarétt af vestari hluta lóðarinnar. Krafa álitsbeiðenda um að nefndin álykti með hvaða hætti skipta skuli þeim hluta eignarinnar hvað varðar hlutdeild og afnotarétt verður því ekki tekin til úrlausnar, þar sem kröfunni er ranglega beint að gagnaðila.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að hagnýting á herbergi gagnaðila í kjallara til íbúðar sé heimil og að álitsbeiðendur geti ekki á grundvelli gagna málsins haft uppi andmæli við núverandi nýtingu herbergisins.

Það er álit kærunefndar að afnotaréttur af eystri helmingi lóðar hússins tilheyri séreign gagnaðila.

Reykjavík, 2. júlí 1998.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason