Mál nr. 22/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 22/1998

Hagnýting sameignar. Sturta.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 25. mars 1998, A f.h. B, X nr. 21, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C, Y, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 1. apríl 1998. Samþykkt vað að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 30. apríl 1998, var lögð fram á fundi kærunefndar 27. maí. Á fundi nefndarinnar 18. júní sl. var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 21. Húsið skiptist í þrjá eignarhluta, þ.e. íbúð í kjallara, ásamt geymslu og salerni sem er í eigu gagnaðila, íbúð á 1. hæð, ásamt geymslu í kjallara og íbúð á 2. hæð með risi sem er í eigu álitsbeiðanda. Ágreiningur er milli aðila um sturtu í þvottahúsi í kjallara hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að þvottahúsið og sturta sé í sameign allra og að gagnaðila sé óheimilt að hafa þar sturtu án samþykkis sameigenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telur að þvottahúsið sé í sameign og því sé gagnaðila óheimilt að vera þar með sturtu án samþykkis sameigenda. Gagnaðili telji hins vegar að sturtan sé séreign sín og honum sé því óskylt að fjarlægja hana. Álitsbeiðandi byggir kröfu sína í fyrsta lagi á því, að í fjöleignarhúsum sé sameign meginreglan, sbr. 6.-8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, sem þýði að jafnan séu löglíkur fyrir því að umrætt húsrými og annað sé í sameign. Sameignina þurfi ekki að sanna heldur verði sá sem gerir séreignartilkall að sanna eignarrétt sinn. Takist honum það ekki sé um sameign að ræða. Í afsali gagnaðila, dags. 22. nóvember 1993, komi fram að sturta fylgi íbúðinni sem staðsett sé í sameiginlegu þvottahúsi. Það sé fyrst í afsali, dags. 20. september 1983, sem fram komi í þinglýstum heimildum að umrædd sturta fylgi kjallaraíbúðinni. Einhliða eignaryfirfærsla geti ekki gert tiltekinn hluta húsrýmis að séreign og þannig rutt rétti annarra eigenda í þessu efni. Þá hafi gagnaðili hvorki getað sýnt fram á samþykki allra eigenda fyrir sturtunni né að hún sé séreign kjallaraíbúðar. Sönnunarbyrði fyrir því hvíli á gagnaðila og gera verði ríkar kröfur til sönnunar.

Álitsbeiðandi staðhæfir að hann hafi krafist þess að gagnaðili fjarlægi sturtuna en því hafi hann hafnað. Gagnaðili hafi hins vegar rætt um það að setja upp sturtubotn og sturtuklefa í stað núverandi hengis. Það hafi hins vegar ekki verið gert. Álitsbeiðandi bendir á að sturtan valdi margvíslegum ama og óþægindum. Veruleg óþægindi fylgi því að íbúar kjallaraíbúðar nýti sameiginlegt þvottahús til jafn persónulegra nota og að baða sig. Álitsbeiðandi þurfi að hafa frjálsan og óhindraðan aðgang að þvottahúsi en það sé torvelt þegar sturtan sé í notkun. Þá fylgi sturtunni bleyta og raki sem valdi verulegum óþægindum við umgang í þvottahúsinu og við þurrkun á þvotti.

Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að kjallaraíbúðin sé í raun leigð út sem tvær íbúðir. Hafi annar leigjandinn ekki aðgang að vaski í íbúðinni og noti því vask í þvottahúsi til að þrífa matarílát o.fl. Álitsbeiðandi telur það óheimilt.

Þá vísar álitsbeiðandi ennfremur til 4. tl. 13. gr., 35. og 36. gr. laga nr. 26/1994 máli sínu til stuðnings.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili og eigendur íbúðar á 1. hæð hússins telja að sturta í þvottahúsi sé séreign gagnaðila. Gagnaðili bendir á að kjallari hússins og 1. hæðin hafi verið byggð árið 1928. Byggingarfulltrúinn í Reykjavík hafi samþykkt 13. júní 1952 að byggja 2. hæð og þakhæð ofan á húsið og hafi það verið gert á árunum 1952 og 1953. Þegar byggt hafi verið ofan á húsið, hafi kjallaraíbúðin endanlega verið gerð að sjálfstæðri einingu og sturtan í suðvesturhluta þvottahússins sett upp. Hafi það einvörðungu verið gert í þágu kjallaraíbúðar sem ella hefði enga baðaðstöðu haft, en áður hafi kjallarinn notið baðaðstöðu á 1. hæð. Allar götur síðan, þar til í mars 1996, eða í 43 ár, hafi þessi sturta tilheyrt kjallaraíbúðinni með öllu athugasemda- og átölulaust af hálfu annarra íbúðareigenda í húsinu. Öllum hafi verið ljós eða a.m.k. mátt vera ljós séreignar- og notkunarréttindi kjallaraíbúðar á sturtunni, enda þótt ekki hafi með formlegum hætti verið kveðið á um þessi réttindi í þinglýstum skjölum, fyrr en frá og með árinu 1983.

Gagnaðili telur að sturtan í þvottahúsi kjallarans sé brýn forsenda þess að kjallaraíbúðin sé íbúðarhæf og hafi hann keypt kjallaraíbúðina algerlega grandlaus um að minnsti vafi kynni að leika á óskoruðum réttindum eignarhluta hans til sturtunnar. Hún skerði þvottahúsið sáralítið. Þá er vísar gagnaðili til yfirlýsinga tveggja fyrri eigenda kjallaraíbúðar og eiganda íbúðar á 1. hæð þess efnis.

Gagnaðili bendir á að hann greiði alla vatnsnotkun sturtunnar samkvæmt sérmæli sem til sé kominn löngu fyrir hans tíð og leggur á það áherslu að samkvæmt teikningu sé sturturýmið teiknað inn í suðvesturhorn þvottahússins. Gagnaðili telur því ótvírætt að sturturýmið og sturtan sé séreign hans.

Til vara byggir gagnaðili á því að álitsbeiðanda hafi sannanlega ekki kvartað um sturtuna fyrr en í mars 1996, eða 16 mánuðum eftir að eignin var skoðuð og 15 mánuðum eftir afhendingu. Því sé hugsanlegur réttur hans til að bera brigður á séreignarréttindi kjallaraíbúðar til sturtunnar niður fallinn vegna tómlætis.

Gagnaðili vísar einkum til 7. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings, svo og allrar sanngirni og eðlis máls, sbr. 4. gr. s.l. svo og til 4. tl. 13. gr. og 35. gr. laga nr. 26/1994.

III. Forsendur kærunefndar.

Samkvæmt 6. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, fellur allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, undir sameign fjöleignarhúss, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús o.fl., án tillits til legu, nýtingarmöguleika eða nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd, sbr. 6. gr. laganna.

Í 36. gr. laga nr. 26/1994 segir að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkaafnota tiltekinn hluta hennar. Í ákvæðinu kemur ennfremur fram að eigandi getur ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt.

Notkun sturtu í þvottahúsi í sameign getur heldur ekki talist sanngjörn eða eðlileg nýting sameignar, sbr. 35. gr. laganna.

Það er álit kærunefndar að í þessu máli styðji engar þinglýstar heimildir þær fullyrðingar gagnaðila, að sturta sú sem deilt er um sé séreign hans eða að honum sé, gegn andmælum sameiganda, heimil nýting sameignar með þeim hætti sem hér um ræðir.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt án samþykkis sameigenda að hafa sturtu í þvottahúsi, sem er í sameign.

Reykjavík, 2. júlí 1998.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason