Mál nr. 17/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Mál nr. 17/1998

Hagnýting séreignar: Herbergi í kjallara.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 6. mars 1998, beindi A, fyrir hönd B og C, X nr. 125, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D, X nr. 125, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. apríl. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 24. mars, var lögð fram á fundi kærunefndar 1. apríl. Á fundi nefndarinnar 18. júní var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 125, skiptist í tvo eignarhluta. Í eigu álitsbeiðenda er neðri hæð hússins, geymsla í kjallara, herbergi í suðvesturhorni kjallara hægra megin, bílskúr og hlutdeild í sameign, alls 51,1% hússins. Í eigu gagnaðila er efri hæð hússins, geymsla í kjallara, herbergi í suðausturhorni kjallara vinstra megin, bílskúr og hlutdeild í sameign, alls 48,9% hússins. Ágreiningur er um hagnýtingu herbergis í suðvesturhorni kjallara.

Krafa álitsbeiðenda er:

Í álitsbeiðni kemur fram að herbergið sem um sé deilt sé ekki skilgreint á teikningum, eignaskiptasamningi eða öðrum eignarheimildum. Fjölskyldumeðlimir álitsbeiðenda hagnýti herbergið til íbúðar. Með bréfi, dags. 21. nóvember 1997, hafi gagnaðili beint erindi til byggingarnefndar Seltjarnarness vegna ágreinings um hagnýtingu umrædds herbergis. Þar óski hann eftir því að byggingarnefnd taki málið til athugunar og úrskurði um hagnýtingu herbergisins. Gagnaðili telji að óheimilt sé að nýta herbergið sem íbúðarherbergi og vísi hann einkum til laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús máli sínu til stuðnings, að því er virðist til 27. gr. þeirra laga. Sé það niðurstaða gagnaðila eftir skoðun á lögunum um fjöleignarhús að viðkomandi nýting rýmisins sé óheimil. Þá telji gagnaðili hagnýtingu herbergisins ekki standast ákvæði byggingarreglugerðar, m.a. með tilliti til staðsetningar og umbúnaðar bílageymslna í kjallara. Álitsbeiðendur hafi með bréfi, dags. 10. febrúar 1998, mótmælt erindi gagnaðila til byggingarnefndar á þeirri forsendu að það sé utan við verksvið nefndarinnar að úrskurða um mál á grundvelli fjöleignarhúsalaga og að nefndin geti ekki fjallað um málið á öðrum grundvelli þar sem ekki liggi fyrir umsókn um byggingarleyfi vegna umrædds herbergis. Á fundi byggingarnefndar 11. febrúar sl. hafi erindi gagnaðila verið afgreitt með eftirfarandi bókun: "Byggingarnefnd mun ekki úrskurða í máli þessu en fer fram á við eigendur að þeir láti gera eignaskiptayfirlýsingu um húsið samkvæmt 16. og 17. gr. laga um fjöleignarhús nr. 26/1994."

Álitsbeiðendur styðja kröfu sína aðallega við 26. og 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laganna hafi eigandi rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggist á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Hvað varði túlkun á 27. gr. laganna verði í fyrsta lagi að hafa hugfast að í henni felast takmarkanir á eignarráðum eiganda. Það sé meginregla, að í eignarrétti felist réttur eiganda til að ráða yfir og hagnýta eign sína á hvern þann máta sem hann kýs. Þær skorður sem eiganda séu settar í 27. gr. laganna og byggjast á grenndarsjónarmiðum, feli í sér undantekningu frá þessari meginreglu eignarréttarins. Samkvæmt viðurkenndum lögskýringarsjónarmiðum beri að túlka undantekningar frá meginreglum þröngt og almennt sé talið að lagaákvæði sem setja eignarrétti og eignarráðum skorður skuli sæta þröngri lögskýringu, þannig að jafnan beri að velja þann skýringarkost sem minnstar takmarkanir hafi í för með sér. Í öðru lagi verði að hafi í huga að það séu grenndarsjónarmið sem búa að baki ákvæðum 27. gr. Þannig sé ekki verið að slá skjaldborg um óbreytta hagnýtingu í sjálfu sér, heldur sé verið að verja aðra eigendur fyrir auknu ónæði, óþægindum og röskun, sem breytt hagnýting kunni að hafa í för með sér. Því verði að meta hvort breytt hagnýting sé veruleg eða óveruleg út frá þessum grenndarsjónarmiðum en ekki út frá einhverjum öðrum atriðum sem enga þýðingu hafa í því sambandi. Samkvæmt því geti verið um eðlis- og grundvallarbreytingu að ræða á hagnýtingu séreignar án þess að hún teljist veruleg í skilningi ákvæðisins. Í þriðja lagi beri við skýringu og túlkun á 27. gr. laganna að taka mið af því hvort hagnýting eða breytt hagnýting sé í samræmi við það sem gengur og gerist í sambærilegum húsum. Sé hagnýting með þeim hætti sem almennt tíðkast og venjuleg sé þá séu líkur til þess að hún sé heimil og feli ekki í sér röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda, sbr. 2. og 4. mgr. 27. gr. Sé hér vísað til venju um hagnýtingu séreigna og séreignahluta í fjöleignarhúsum sömu eða svipaðrar stærðar og gerðar og þess sem hér um ræðir. Álitsbeiðendur telja að venjulegt og algengt sé í sambærilegum húsum, að séreignarrými sem þetta séu nýtt sem íbúðarherbergi fyrir fjölskyldumeðlimi, t.d. börn eða unglinga, þótt þau séu ekki skilgreind sem slík í bókum og skjölum byggingaryfirvalda.

Þegar ofangreint sé virt verði að telja að sú hagnýting sem hér um ræðir, geti alls ekki talist verulega breytt, samkvæmt 1. mgr. 27. gr. laganna, heldur sé um að tefla eftir atvikum óverulega breytingu sem falli undir 3. mgr. sömu greinar. Samkvæmt 2. mgr. 27. gr. geti sameigandi ekki sett sig á móti slíkri hagnýtingu nema hann geti sýnt fram á að hún raski lögmætum hagsmunum hans. Gagnaðili hafi ekki sýnt fram á nægileg málefnaleg rök og sjónarmið sem réttlætt geti synjun á samþykki meðeigenda. Sama sé að segja um andstöðu gagnaðila að því leyti sem hún byggist á ákvæðum 4. mgr. 27. gr. Þá verði ekki séð að af hálfu gagnaðila hafi verið sýnt fram á þau sérstöku og verulegu óþægindi og truflun, sem séu skilyrði þess að neitunarréttur samkvæmt ákvæðinu sé fyrir hendi. Sönnunarbyrði fyrir því hvíli á gagnaðila og gera verði ríkar kröfur til sönnunar og túlka verði þennan sérstaka neitunarrétt í 4. mgr. 27. gr. afar þröngt.

Með vísan til ofangreindra ákvæða fjöleignarhúsalaga, meginreglna eignarréttar og grenndarreglna, telja álitsbeiðendur að þeim sé heimilt að hagnýta herbergið til íbúðar án þess að samþykki gagnaðila liggi fyrir.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í umræddu herbergi hafi aldrei verið vistarverur fólks, enda sé ekki gert ráð fyrir því samkvæmt ákvörðunum og gögnum byggingaryfirvalda. Á þeim vettvangi sé rýmið óskilgreint. Herbergið sé séreign álitsbeiðenda en aðkoma að því geti aðeins orðið frá rými sem sé í sameign. Í herbergið sé gengið um sameiginlegan milligang á 1. hæð, niður í sameiginlegan stiga í sameiginlegan gang í kjallara. Af þeim gangi sé einnig gengið til annarra sameiginlegra rýma, þvottahúss og kyndiklefa, en jafnframt til annarra séreignarhluta, geymslna og bílskúra. Að utan sé aðeins hægt að komast í kjallarann um sameiginlegt þvottahús. Gagnaðili bendir á að í álitsbeiðni sé einungis fjallað um ákvæði 27. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús, en enginn gaumur sé gefinn að ákvæðum 30. og 31. gr. laganna. Gagnaðili telji hins vegar óhjákvæmilegt að huga að því hvaða breyting verði á hagnýtingu sameignarinnar þegar til standi að breyta hagnýtingu séreignar með þeim hætti sem álitsbeiðendur áskili sér. Samkvæmt 31. gr. laganna skal beita reglum 30. gr. eftir því sem við á um breytingar á hagnýtingu sameignar eða hluta hennar, enda þótt ekki sé um framkvæmdir að tefla. Þá sé einnig vísað til 19. gr. laganna en þar komi m.a. fram sú meginregla að verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar verða ekki gerðar nema allir eigendur séu því samþykkir. Séu reglur 30. gr. yfirfærðar og beitt um breytingar á hagnýtingu sameignar svo sem boðið sé, verði fyrst og fremst að huga að því að breytingar á hagnýtingu sameignar ber að flokka í þrennt eftir eðli þeirra og umfangi. Í fyrsta lagi sé um að ræða verulegar breytingar, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og feli í sér frávik frá því sem greinir á samþykktri teikningu. Slíkar breytingar verði ekki gerðar nema allir eigendur samþykki. Það viðbótarskilyrði sem sett sé í niðurlagi 1. mgr. 30. gr. um útlitsáhrif breytinga, geti ekki átt við þegar aðeins sé horft til hagnýtingar sameignar og breytingar á hagnýtingu hennar. Í öðru lagi teljist þær breytingar sem ekki geta talist verulegar. Sé þá allt að einu áskilið samþykki meirihluti eigenda að 2/3 hluta bæði hvað varði fjölda og eignarhluta. Í þriðja lagi sé um að ræða smávægilegar breytingar og nægi þá samþykki einfalds meirihluti miðað við eignarhluta.

Gagnaðili telur óhjákvæmilegt að leggja mat á það hvort sú breyting á hagnýtingu sameignarinnar sem leiði af breyttri hagnýtingu á séreign álitsbeiðenda sé veruleg, ekki veruleg eða smávægileg. Gagnaðili telji breytinguna verulega. Vísar hann í því sambandi einkum til þess greinimarks sem gefið sé um mat á því hvort breyting á hagnýtingu telst veruleg, en samkvæmt fyrirmælum laganna beri einkum að horfa til þess hvort gert hafi verið ráð fyrir því sem um ræðir í upphafi og á samþykktri teikningu. Ef ekki þá beri að telja breytinguna verulega. Á samþykktri teikningu sé ekki gert ráð fyrir vistarverum fólks í þeim séreignarhluta sem málið varðar, þ.e. rýmið sé ekki samþykkt sem íbúðarherbergi. Jafnljóst sé að sá sameignarhluti sem liggi að séreignarhlutanum sé ekki samþykktur sem tenging milli íbúðarherbergja álitsbeiðenda, en það séu breytt not í þá veru sem álitsbeiðendur ætli sér. Sú breyting sé hins vegar hvorki í samræmi við það sem gert hafi verið ráð fyrir í upphafi né í samræmi við samþykktar teikningar, ákvarðanir og gögn byggingaryfirvalda. Breytingin hafi jafnframt í för með sér aukinn og breyttan umgang, ónæði og óhagræði sem gagnaðila eigi að vera óskylt að þola. Gagnaðili bendir á að milli íbúðar og svefnherbergis gangi menn oftar og öðruvísi en á milli íbúðar og herbergis sem endrum og sinnum sé komið í. Breyting sem þessi hafi í för með sér að umferð gesta og annarra utanaðkomandi aðila á vegum álitsbeiðenda stóreykst í rými sem sé sameiginlegt. Engin salernisaðstaða sé í herberginu og því þurfi íbúar jafnt sem gestir að ganga um sameignina til að komast þeirra erinda í íbúðina, að nóttu sem að degi. Þá verði hvorki gengið út undir bert loft úr kjallaranum án þess að fara um sameiginlegt þvottahús né gengið inn í herbergið beint að utan. Gagnaðili telji að hann þurfi ekki að sætta sig við umgang gesta um sameiginlegt þvottahús.

Gagnaðili kveður að það sé að sönnu matskennt hvað sé veruleg breyting og hvað sé ekki veruleg breyting. Verði breytingin sem hér um ræðir ekki talin veruleg, sé áskilið samþykki aukins meirihluta. Breytingin geti því ekki náð fram að ganga. Þá hafni gagnaðili því algerlega að breytingin geti talist smávægileg. Í þessum efnum sé óhjákvæmilegt að horfa til þess greinimarks sem lögin sjálf setja, hvað sem öllu mati líður, þ.e. að breytingar sem horfi til frávika frá því sem ráðgert hafi verið í upphafi á samþykktum teikningum séu verulegar breytingar. Þó sé hugsanlegt að breytingarnar væru taldar óverulegar á grundvelli mats. Á hinn bóginn sé það fjarstæðukennt að ætla að slíkar breytingar geti talist smávægilegar þegar þær séu samkvæmt viðmiðunarreglu laganna lýstar verulegar.

Gagnaðili bendir á að í 27. gr. laga nr. 26/1994 séu breytingar á hagnýtingu séreignar flokkaðar í tvennt, þ.e. verulegar breytingar og ekki verulegar breytingar. Við verulegar breytingar þurfi samþykki allra eigenda í húsinu en séu breytingar ekki verulegar sé áskilið samþykki einfalds meirihluta bæði hvað varðar fjölda og eignarhluta. Þar af leiðandi þurfi að leggja mat á það hvort breytingin sé veruleg eða ekki. Jafnvel þó niðurstaða þess mats sé sú að breytingin sé ekki veruleg sé áskilið samþykki einfalds meirihluta. Slíkt samþykki liggi ekki fyrir. Í 2. mgr. 27. gr. laganna sé sleginn sá varnagli að sameigendum eigi ekki að líðast að synja um samþykki á ómálefnalegum grundvelli. Gildi það eins þótt um verulega breytingu sé að ræða. Í því sambandi vísar gagnaðili einkum til ákvarðana byggingaryfirvalda, sem gilt hafi frá öndverðu, samþykktra teikninga af eigninni, forsendna sem gagnaðili gekk út frá þegar hann festi kaup á eigninni og byggði á þessum gögnum, ónæðis og óhagræðis sem hin breyttu not munu hafa í för með sér fyrir gagnaðila og hann telji sér óskylt að þola. Allt raski þetta óhjákvæmilega lögmætum hagsmunum hans, sbr. orðalag 2. mgr. 27. gr. og skýringar á ákvæðinu í greinargerð laganna. Það séu ekki fullgild rök gegn málstað gagnaðila að víða um land hafi ósamþykktar byggingar verið lagðar til íbúðar. Gagnaðili telji því að álitsbeiðendum sé óheimilt að nýta herbergið til íbúðar án samþykkis hans.

III. Forsendur.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 10. tl., 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur nánar undir séreign fjölbýlishúss hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Sameign er svo lýst neikvætt í 6. - 8. gr. laganna þannig að þeir eignarhlutar sem ekki falla ótvírætt undir séreign skoðast sameign.

Fyrir liggur að álitsbeiðendur nýta herbergið sem þau eiga í suðvesturhorni kjallara til íbúðar. Gagnaðili telur að álitsbeiðendum sé óheimilt að nýta herbergið til íbúðar þar sem slíkt valdi auknum umgangi, ónæði og óhagræði, sem hann þurfi ekki að þola.

Samkvæmt 26. gr. laga nr. 26/1994, sbr. og 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Nýting séreignar sem hér um ræðir sætir ekki sérstakri takmörkun, hvorki í lögum nr. 26/1994 né í sérstökum þinglýstum húsfélagssamþykktum, sbr. 75. gr. laganna. Gögn málsins sýna að hér er um að ræða stórt herbergi með gluggum, sem er óskilgreint samkvæmt þeim teikningum og eignarheimildum sem lögð hafa verið fram. Gagnaðili hefur ekki sýnt fram á að hin umdeilda hagnýting herbergisins hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi en áður var. Telur kærunefnd því ekki, miðað við fyrirliggjandi gögn og ákvæði laga nr. 26/1994, að forsendur séu til að banna álitsbeiðendum að nýta herbergið með framangreindum hætti.

Kærunefnd tekur ekki til þess afstöðu hvort umrædd nýting herbergisins samrýmist kröfum byggingaryfirvalda.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að núverandi nýting álitsbeiðenda á herbergi í suðvesturhorni kjallara sé heimil.

Reykjavík, 2. júlí 1998.

Ingibjörg Benediktsdóttir

Benedikt Bogason

Pálmi R. Pálmason