Mál nr. 19/1998

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A

Með bréfi, dags. 15. mars 1998, beindu A og B, X nr. 17, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, X nr. 17, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 1. apríl. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 18. maí 1998, og athugasemdir álitsbeiðenda, dags. 12. maí 1998, voru lagðar fram á fundi kærunefndar þann 27. maí. Á fundi nefndarinnar 27. júní var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Fjölbýlishúsið X nr. 17, skiptist í tvo eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur suðurhluta hússins og gagnaðilar eru eigendur norðurhluta hússins. Ágreiningur er milli aðila um skiptingu eignarlóðar sem er alls 596 m².

Krafa álitsbeiðenda er:

Að viðurkennt verði að lóð hússins sé skipt þannig að 398 fermetrar lóðarinnar tilheyri eignarhluta álitsbeiðenda.

Í álitsbeiðni kemur fram að þegar álitsbeiðendur keyptu suðurhluta hússins í ársbyrjun 1997, hafi þau fengið vitneskju um ágreining milli eigenda norður- og suðurhluta hússins um skiptingu lóðarinnar sem sé 596 m² eignarlóð. Hafi þau óskað þess við seljanda að hann legði fram gögn um hvernig skiptingu lóðarinnar væri háttað. Samkvæmt þeim gögnum tilheyra 198 m² norðurhluta hússins og 398 m² suðurhluta hússins. Húsið skiptist hins vegar jafnt milli aðila. Þessa skiptingu sætti gagnaðilar sig ekki við og neita að viðurkenna þau gögn sem álitsbeiðendur hafi vísað til og ná aftur til ársins 1899.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að aldrei hafi farið fram nein skipting á lóðinni, hvorki með formlegum né óformlegum hætti. Samkvæmt lóðaskrá R sé um að ræða óskipta eignarlóð að hluta og óskipta leigulóð að hluta.

Gagnaðili bendir á að enginn eignaskiptasamningur sé til fyrir húsið. Húsið hafi upphaflega verið í eigu eins aðila. Eignin hafi síðan gengið kaupum og sölum og sé í sölusamningum ýmist tekið fram "lóð þá er þessum húshluta fylgir" eða "hlutdeild í sameiginlegum lóðarréttindum".

Árið 1990 hafi húsið komist í eigu sömu fjölskyldunnar, þ.e. "tveggja mæðgna" og sambýlismann dótturinnar. Báðir eignarhlutarnir hafi síðan verið seldir "ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum". Gagnaðilar benda á að þau leiða rétt sinn af eignarheimildum þar sem eigninni sé ráðstafað "ásamt tilheyrandi hlutdeild í sameign og lóðarréttindum", sbr. afsal, dags. 22. febrúar 1994, og afsal, dags. 17. janúar 1996.

Gagnaðilar telji að þar sem ekki liggi fyrir ótvíræð heimild álitsbeiðenda fyrir afmörkuðum hluta lóðarinnar, þá sé ekki um séreign að ræða í skilningi 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og því hljóti lóðin að teljast sameign, skv. 6. gr. s.l.

III. Forsendur.

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign samkvæmt lögunum vera afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara, eða eðli máls.

Samkvæmt 10. tl., 1. mgr. 5. gr. laga nr. 26/1994 fellur nánar undir séreign fjölbýlishúss hlutar húss eða lóðar, bílskúr á lóð húss eða búnaður og lagnir sem þinglýstar heimildir segja séreign eða teljast það samkvæmt eðli máls, svo sem ef viðkomandi hefur kostað það, sbr. 9. gr. laganna. Sameign er svo lýst neikvætt í 6. - 8. gr. laganna þannig að þeir eignarhlutar sem ekki falla ótvírætt undir séreign skoðast sameign.

Í málinu liggja ekki fyrir nein þinglýst gögn um að formleg skipting umræddrar lóðar hafi nokkru sinni farið fram, né að aflað hafi verið lögbundins samþykkis byggingaryfirvalda. Í einstökum afsölum og eignarheimildum koma þó fram vísbendingar um slíka skiptingu, auk þess sem af gögnum má ráða að á einhverjum tímum hafi lóð verið skipt afnotaskiptum, m.a. með girðingu. Kærunefnd telur hinsvegar ekki liggja fyrir fullnægjandi gögn um eignarréttarlega skiptingu lóðarinnar, og þar með þá einkalóð sem álitbeiðendur gera tilkall til. Er kröfu álitsbeiðenda þar að lútandi því hafnað.

Kærunefnd tekur fram að niðurstaða hennar tekur eðli málsins samkvæmt fyrst og fremst mið af ákvæðum laga nr. 26/1994 og mati á fyrirliggjandi gögnum. Kærunefnd útilokar ekki að fyrir dómi, þar sem fram fer hefðbundin sönnunarfærsla, m.a. vitnaleiðslur, geti álitbeiðendur sýnt fram á þann rétt sem þeir byggja á.

IV. Niðurstöður.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendur hafi ekki sýnt fram á eignarréttarlega skiptingu lóðarinnar.

Reykjavík, 27. júní 1997.

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson