Mál nr. 19/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 19/2010

Ákvörðunartaka: Framkvæmdir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 9. nóvember 2010, beindi húsfélagið X nr. 86 í R, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 84 í R, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 15. desember 2010, greinargerð formanns húsfélagsins að X nr. 84–86, dags. 6. desember 2010, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 22. desember 2010, og athugasemdir gagnaðila, dags. 4. janúar 2011, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar fimmtudaginn 24. mars 2011.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 84–86 í R, sem var byggt árið 1977. Húsið skiptist í tvo stigaganga og eru tíu eignarhlutar í hvorum stigagangi. Ágreiningur er ákvörðunartöku og skiptingu kostnaðar vegna framkvæmda.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða kostnað við viðgerðir á gluggum á austurhlið X nr. 84 og skyggni fyrir ofan anddyri að X nr. 84.

Í álitsbeiðni kemur fram að frá upphafi hafi tvö húsfélög og tvær stjórnir verið starfandi í húsinu. Ákvarðanir vegna mála sem varða sameign allra hafi verið teknar á sameiginlegum fundum beggja húsfélaga, án þess að aðkoma sameiginlegs húsfélags hafi sérstaklega komið til álita. Málið sem hér sé til umfjöllunar megi rekja til síðastliðins sumars en þá hafi íbúum X nr. 86 borist dreifibréf frá stjórn gagnaðila þar sem fram kom að áform væru uppi um viðhaldsframkvæmdir, meðal annars vegna leka á austurgafli hússins og áætlaður kostnaður vegna framkvæmdanna. Komi fram að stjórn gagnaðila hafi leitað tilboða og nemi kostnaðurinn af þessum framkvæmdum 2,5–3 milljónum króna.

Hafi eigendur X nr. 86 vænst þess að boðaður yrði sameiginlegur húsfundur vegna þessara áforma þar sem þeim yrði gefinn kostur á að koma að ákvörðunum. Sá fundur hafi aldrei verið boðaður eða haldinn. Samkvæmt verksamningi sé tilboð verktaka dagsett 21. júlí 2010 og hafi upphafstími framkvæmda verið áætlaður 9. ágúst 2010. Þegar nær dró hausti hafi verktaki verið kominn á staðinn og framkvæmdir hafnar. Hafi álitsbeiðandi fengið það staðfest hjá íbúum X nr. 82 og 76 að framkvæmdir hafi hafist í lok ágúst 2010. Þetta sýnist brjóta gegn 39. og 60. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús, sbr. einnig dóm Hæstaréttar frá 11. nóvember 2010 í máli nr. 101/2010. Ætla megi að sú hugsun liggi til grundvallar ákvæðunum að samráð sé haft og ákvarðanir teknar sameiginlega áður en ráðist sé í framkvæmdir. Ljóst sé að réttur til samráðs sé brotinn séu fundir haldnir eftir á þar sem að minnsta kosti helmingur eigenda stendur frammi fyrir orðnum hlut og framkvæmdir þegar hafnar. Liggi fyrir staðfesting íbúa að X nr. 82 og 76, dags. 5. nóvember 210, að framkvæmdir við húsgafl og þakskyggni X nr. 84 hófust við lok ágústmánaðar.

Með fundarboði, dags. 9. september 2010, hafi verið boðað til fyrsta aðalfundar í húsfélaginu X nr. 84–86, hinn 21. september 2010. Fundarboðið, í 18 liðum, hafi verið sett í póstkassa og hengt upp í anddyri X nr. 86. Þar komi meðal annars fram að kosin skyldi stjórn, ræða ætti nefndar framkvæmdir, skiptingu kostnaðar og fleira. Í 14. tölulið fundarboðsins sé vísað til „tillögu“ um inngöngu í Húseigendafélagið en samkvæmt upplýsingum frá formanni húsfélags X nr. 84–86 hafi húsfélagið gengið í Húseigendafélagið 3. júní 2010. Að ganga í Húseigendafélagið sýnist helst hafa verið gert í þeim tilgangi að fá fram lögmæti eftir á vegna framkvæmda sem þegar hafi verið ákveðnar og hafnar. Innihald fundarboðsins beri með sér að ýmsar ákvarðanir höfðu þegar verið teknar enda liggi fyrir að verksamningur hafði verið undirritaður og framkvæmdir komnar vel á veg þegar boðað hafi verið til fundarins. Álitsbeiðandi hafi með bréfi, dags. 16. september 2010, mótmælt fundarboðinu og efni þess og lýst sig jafnframt óbundið af þeim ákvörðunum sem á fundinum kynnu að verða teknar og áskildi sér allan rétt í málinu. Enginn eigenda X nr. 86 hafi mætt á fundinn enda þá ljóst að helsti tilgangur hans hafði verið að fá fram samþykki á framkvæmdum eftir á og deila kostnaði vegna þeirra. Enga nauðsyn hafi borið til að standa þannig að málum. Ákvörðunum þessa fundar og málatilbúnaði hafi verið mótmælt eftir að þær höfðu borist eigendum X nr. 86. Engin viðbrögð bárust frá gagnaðila vegna mótmælanna. Gera verði sérstakan fyrirvara við það sem komi fram í lið 12(b) í fundargerð aðalfundar húsfélagsins að X nr. 84–86 frá 21. september 2010 en þar komi fram að leitað hafi verið álits á því hvort fundargerð myndi nægja sem „sönnun fyrir heimild fundarins til töku yfirdráttarheimildar hjá viðskiptabanka“. Hafi fundarstjóri talið svo vera. Virðist sem gengið hafi verið út frá því sem vísu að eigendur X nr. 86 séu bundnir af slíkri ákvörðun, enda þótt ljóst sé að þeir hafi aldrei komið að undirbúningi umræddra framkvæmda eða átt aðild að verksamningi þar að lútandi. Lögmæti íþyngjandi skuldbindinga af þessu tagi fyrir eigendur X nr. 86 megi því vefengja. Fundarstjórinn hafi einnig tekið fram að „kostnaður vegna framkvæmda væru lögveðskröfur og gengju þannig framar öðrum kröfum og væru því trygg veð“. Í þessu sambandi bendir álitsbeiðandi á að til þess að lögveðskrafa stofnist þurfi reglum varðandi töku ákvarðana að vera fullnægt.

Næst hafi verið boðað til sameiginlegs húsfundar 8. nóvember 2010. Í fundarboði, dags. 3. nóvember 2010, hafi meðal annars verið tilgreint að ræða skuli stöðu framkvæmda og skiptingu verkkostnaðar. Á fundinum hafi eigendur X nr. 86 látið bóka í fundargerð að greiðsluskyldu væri mótmælt vegna framkvæmdanna. Sé og vísað til þess að verksamningurinn vegna framkvæmdanna sé einungis gerður milli gagnaðila og verktaka. Álitsbeiðandi hafi því enga aðild átt að samningnum. Ástandsúttekt hafi eingöngu verið gerð á helmingi hússins, þ.e. X nr. 84. Á fundinum hafi verið leitað eftir skýringum stjórnar á því að ekki hafi verið haft löglegt samráð við alla eigendur áður en ráðist var í framkvæmdir. Skýringar höfðu verið þær helstar að mikið hefði legið við að bjarga húsinu frá yfirvofandi skemmdum. Hafi meðal annars komið fram að steinsteypt skyggni yfir aðalinngangi X nr. 84 hefði verið í svo slæmu ástandi að það hafi molnað í sundur þegar við það var átt. Það verði að draga í efa af tvennum ástæðum. Í fyrsta lagi sé sams konar skyggni yfir aðalinngangi X nr. 86, en það hafi verið klætt að ofan með tjörupappa fyrir um ári síðan, á kostnað álitsbeiðanda, og verði ekki annað séð en að slík lausn uppfylli kröfur um viðgerð á skyggninu. Í öðru lagi hafi tekið nokkrar klukkustundir að brjóta niður áðurnefnt skyggni með loftpressu sem bendi ekki til þess að skyggnið hafi verið við það að hrynja eins og haldið hafi verið fram. Þá sé ljóst að álitsbeiðandi sé ekki greiðsluskylt vegna skyggnisins verði það viðurkennt að skyggnið falli undir sameign sumra, í skilningi 7. gr. laga nr. 26/1994. Þá hafi verið samþykkt á fundinum að leggja málið fyrir kærunefndina.

Í fundargerð sameiginlegs húsfundar húsfélags X nr. 84 og 86, frá 29. mars 2006, hafi verið rætt um þörf á viðgerð á áðurnefndum gafli hússins, þ.e. suðausturhlið. Þar komi og fram að rætt hafi verið um skuldajöfnun vegna eldri skuldar gagnaðila í sameiginlegum kostnaði. Aftur hafi verið fjallað um málið á aðalfundi álitsbeiðanda 7. júní 2006. Þar hafi verið samþykkt að leggja til á sameiginlegum fundi húsfélaganna að gerð yrði úttekt á öllu húsinu og metin viðhaldsþörf. Einnig komi fram að gera þurfi upp skuld gagnaðila áður en unnt sé að samþykkja greiðsluþátttöku álitsbeiðanda í framkvæmdunum. Það sé því ljóst að vilja til samráðs af hálfu álitsbeiðanda hafi ekki skort í málinu. Beiðni um samráð vegna sameiginlegra málefna hafi aldrei verið hafnað af hálfu álitsbeiðanda, hafi til þess verið stofnað á réttum lagalegum forsendum. Hins vegar megi finna dæmi um hið gagnstæða þar sem neitað hafi verið allri samvinnu af hálfu gagnaðilans, svo sem varðandi greiðsluþátttöku í framkvæmdum sem hefðu samkvæmt lögum átt að skiptast niður á alla eigendur hússins og raktar hafi verið.

Afstaða álitsbeiðanda til umrædds máls hafi þó ekki á nokkurn hátt mótast af háttsemi gagnaðila í fortíð. Hins vegar hafi það sjónarmið verið ríkjandi meðal eigenda X nr. 86 að taka bæri sameiginlegar ákvarðanir um sameign allra á löglega boðuðum húsfundum, en ekki að reynt yrði að fá fram samþykki eigenda eftir að framkvæmdir væru hafnar eða þeim jafnvel lokið.

Þá bendir álitsbeiðandi á að í 40. gr. laga nr. 26/1994 sé kveðið á um úrræði eigenda sé hann ekki hafður með í ráðum, sbr. einnig dóm Héraðsdóms Reykjavíkur frá 26. mars 2009 í máli nr. E-7389/2007. Jafnframt bendir álitsbeiðandi á að í 2. mgr. 36. gr. laga nr. 26/1994 sé mælt fyrir um að einstakur eigandi geti einungis vikið frá reglunni um rétt allra eigenda til aðkomu að ákvörðunum sem snerta sameign eða sameignleg málefni á grundvelli 37. og 38. gr. sömu laga. Ekki verði séð að tjón hafi verið svo yfirvofandi, hvorki á gafli né skyggni, að það réttlæti beitingu 37. gr. laganna um ráðstafanir til að forðast tjón. Þá verði 38. gr. um athafnaleysi húsfélags vart beitt enda hafi aldrei verið skorast undan ábyrgð eða óskum um samvinnu af hálfu álitsbeiðanda eins og áður greini, sbr. til dæmis fundargerð álitsbeiðanda frá 7. júní 2006. Loks bendir álitsbeiðandi á að um verk- og valdsvið stjórnar húsfélags sé fjallað í 70. gr. laganna. Umræddar viðhaldsframkvæmdir hafi gengið mun lengra en svo að þær verði felldar undir „minni háttar viðhald“, sbr. 2. mgr. greinarinnar. Verði það ljóst við lestur verksamnings og skoðun útreikninga á kostnaði vegna framkvæmdanna. Þá taki 3. mgr. 70. gr. af öll tvímæli um það að gangi framkvæmdir lengra en svo að þær falli undir 1. og 2. mgr. 70. gr. laganna beri stjórninni, áður en í þær er ráðist, að leggja þær fyrir húsfund til umfjöllunar og ákvörðunar samkvæmt lögunum. Það eigi undantekningarlaust við um framkvæmdir sem séu verulegar hvað varðar kostnað, umfang og óþægindi. Gildir einu þótt um æskilegar og jafnvel nauðsynlegar ráðstafanir sé að tefla.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að núverandi stjórn gagnaðila hafi verið kosin á aðalfundi 20. febrúar 2010. Á verkefnalista stjórnarinnar hafi verið að horfast í augu við þann veruleika að stórkostlegir lekar hafi verið á austurhlið hússins. Austurendi hússins sé áveðurs og mæði því mjög á honum. Í verstu veðrum hafi ástandið verið þannig að íbúar þurftu að vakna á miðri nóttu til að skipta um bala. Það geti enginn dregið það í efa að þessar íbúðir lágu undir stórkostlegum skemmdum. Sé ljóst að þeir íbúar sem hafi átt og eigi þessar endaíbúðir hafi verið farnir að kanna réttarstöðu sína gagnvart húsfélaginu, sbr. 37. og 38. gr. laga nr. 26/1994.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi verið á þeirri skoðun að þetta séu tvö hús og austurendinn kæmi honum ekkert við. Nú þegar það liggi fyrir, sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994, að hér sé um eitt hús að ræða, virðist álitsbeiðandi ætla að hengja hattinn sinn á það að hann hafi ekki fengið að koma að ákvörðuninni. Staðreyndin sé sú að eigendur hins stigagangsins hafi engan áhuga haft á því þar sem þeir töldu að hér væru um tvö félög að ræða þar sem hver sæi um sinn hluta.

Í sumarbyrjun hafi gjaldkeri gagnaðila haft samband við formann álitsbeiðanda og sagt að það væri ekki komist hjá því að fara í viðhald á austurgafli þar sem lekinn inn í íbúðirnar hafi verið orðinn verulegur. Ekkert sé til í því að formaður álitsbeiðanda hafi haft áhuga fyrir að boða til einhverra funda eða ræða það frekar. Þvert á móti hafi hann sagt orðrétt „Þá farið þið bara út í það“, þ.e viðhaldið, sbr. einnig greinargerð formanns húsfélagsins X nr. 84–86. Þannig hafi ítrekað verið reynt að fá álitsbeiðanda að borðinu en án árangurs.

Í byrjun ágúst 2010 hafi gjaldkeri gagnaðila bankað upp hjá formanni álitsbeiðanda. Tilefnið hafi verið að kynna fyrir íbúum X nr. 86 þá athugun sem byggingatæknifræðingur hjá Y ehf. hafi verið búinn að framkvæma og hvort ekki væri ástæða til að stjórnir X nr. 84 og 86 settust niður og ræddu málin. Formaður álitsbeiðanda hafi síðan bankað hjá meðstjórnanda sínum. Þau hafi sagt að þau tvö mynduðu stjórn X nr. 86 þar sem þriðji aðilinn í stjórn væri lítið virkur og byggi annars staðar. Það hafi margkomið fram hjá stjórnarmönnum álitsbeiðanda að þau litu þannig á að hér væri mál sem kæmi þeim ekki við. Þetta væru tvö húsfélög og hvor sæi um sinn enda. Þessum þreifingum hafi lokið með því að gjaldkeri gagnaðila hafi spurt hvort unnt væri að ljúka þessum fundi með því að hittast og reyna að komast að niðurstöðu. Þau hafi tjáð gjaldkera það að þau ætluðu að halda stjórnarfund þá um helgina og í framhaldi láta vita um sína afstöðu. Af þremur möguleikum, þ.e að láta vita að þau vildu hitta gagnaðila eða að þau létu vita að þau vildu ekki hitta gagnaðila, hafi þau valið þriðja möguleikann, sem hafi verið að gera hvorugt og tala ekkert við gagnaðila. Staðreyndin sú að reynt hafi verið að fá álitsbeiðanda að borðinu en án árangurs. Fullyrðingar um annað séu bæði ódrengilegar og rangar.

Þannig hafi álitsbeiðandi hafnað ítrekuðum óskum um að koma að ákvörðun um framkvæmdir við austurenda hússins. Í bréfi álitsbeiðanda, dags 16. september 2010, sem stjórnin hafi lagt fram á aðalfundi komi glöggt fram viljaleysi álitsbeiðanda til að koma að ákvörðun um austurendann þar sem álitsbeiðandi hafi talið hann ekki koma sér við. Sé þar vitnað í hefðir og að fundurinn hafi verið á vitlausum tíma. Álitsbeiðandi hefði auðveldlega getað krafist stöðvunar framkvæmda skv. 40. gr. laga nr. 26/1994. Aldrei hafi komið nokkur krafa um að framkvæmdir skyldu stöðvaðar og íbúar X nr. 86 fengju að koma að ákvörðun. Ástæðan hafi verið einföld, álitsbeiðandi hafi talið að þessi endi kæmi sér ekki við. Rétt sé að árétta það að í bréfi sem álitsbeiðandi lagði fram á húsfundi 8. nóvember 2010, sem beri yfirskriftina „Mótmæli vegna kröfu um greiðsluþátttöku vegna framkvæmda á búsinu X nr. 84–86 í R“, sé mótmælt að gagnaðili skyldi hafa stofnað húsfélagið X nr. 84–86. Kannski sé þetta málið í hnotskurn, álitsbeiðandi neiti að koma á fundi til gagnaðila, álitsbeiðandi mótmæli að stofnað sé húsfélagið X nr. 84–86 eins og lögin segi til um og síðan ætli álitsbeiðandi að neita greiðsluskyldu af því að eigendur í X nr. 86 hafi ekki fengið að koma að ákvörðuninni.

Það hafi verið ljóst að útilokað hafi verið að fara inn í haustið og veturinn án þess að aðhafast nokkuð. Ætti verkinu að vera lokið fyrir vetrarkomu væri nauðsynlegt að nota sumarið og byrjun hausts til framkvæmda. Það hafi ekki verið í boði að bíða.

Stjórn gagnaðila hafi því tekið af skarið og fengið byggingatæknifræðing til að gera úttekt á húsinu og fá svar við þeim spurningum hvað þyrfti að gera til að stoppa lekann og hvaða viðhald væri brýnt. Í framhaldi af úttekt Y ehf. hafi verið farið í að leita tilboða og lægsta tilboði tekið. Aðeins hafi verið tekin tilboð í þau verk sem allra nauðsynleg hafi verið til að fyrirbyggja frekari skemmdir á húsinu. Verkhlutarnir skiptist í þrennt:

1. Málun og kíttun á gluggum á stigagangi X nr. 84. Íbúafundur í húsinu hafi samþykkt að greiða það úr sjóðum X nr. 84 og ætti ekki að vera nokkur ágreiningur þar um.
2. Skipta um glugga á austurhlið. Þegar verktakar hafi verið búnir að rífa frá klæðningu hafi komið í ljós að gluggarnir voru meira og minna ónýtir. Á löglega boðuðum fundi í húsfélaginu X nr. 84–86 hafi verið samþykkt að taka tilboðum í glugga á austurhlið.
3. Niðurbrot á skyggni yfir anddyri. Á fundi 8. nóvember 2010 hafi komið fyrirspurn frá íbúa að X nr. 86 hvort nauðsynlegt hafi verið að brjóta allt skyggnið niður yfir anddyri. Svar byggingatæknifræðingsins hafi verið á þá leið að það hafi verið beinlínis hætta á að það hryndi úr skyggninu og slysahættan því augljós. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við þetta svar á fundinum. Það hefði verið ábyrgðarhluti að láta ekki lagfæra skyggni á þessum tímapunkti. Því líti gagnaðili þannig á að 37. og 38. gr. laga nr. 26/1994 eigi augljóslega hér við.

Í úttekt Y ehf. hafi verið reiknað með að skipta þyrfti um klæðningu á húsinu. Því hafi verið beðið um tilboð í að skipta um klæðningu. Þegar búið hafi verið að rífa klæðninguna frá hafi komið í ljós að klæðningin var í lagi en gluggarnir ónýtir. Þegar hið rétta komi í ljós hafi tilboði í gluggana verið borið upp á fundi í húsfélaginu X nr. 84–86 og hafi það verið samþykkt með öllum greiddum atkvæðum að taka því tilboði sem fram var lagt.

Gagnaðili krefst þess að þeim hluta af reikningi sem falla undir lið 2 og 3 hér að framan verði deilt niður á húsfélagið X nr. 84–86 samkvæmt lögum nr. 26 /1994.

Í greinargerð formanns húsfélagsins X nr. 84–86 kemur fram að aðkoma formanns að þessu máli hafi verið sú að þegar rætt hafi verið um viðhald utan húss sem nauðsyn hafi verið að ráðast í þar sem séreignarhlutar í stigaganginum X nr. 84 hafi legið undir skemmdum og leki í íbúðum frá austurgafli, hafi formaðurinn tekið fram á fundinum að eldhúsgluggi í íbúð hennar hafi verið gjörónýtur og aðrir gluggar íbúðarinnar á austurhlið illa farnir, en málefni sem lúti að sameign allra í húsinu X nr. 84–86 skuli fara með innan húsfélagsins 84–86 en ekki einstakra húsfélagsdeilda. Á fundinum hafi verið ákveðið að leita þyrfti aðstoðar við úttekt og leita í framhaldi af því tilboða í að finna út hvaðan lekinn væri upprunninn og sams konar framkvæmdir og húsfélagsdeildin X nr. 86 hafði ráðist í sumarið 2009.

Í framhaldi af fundi gagnaðila hafi formaðurinn rætt við formann álitsbeiðanda um tilvistarrétt húsfélagsins X nr. 84–86 og þörf á að aðalfundur í húsfélaginu yrði haldinn við fyrsta tækifæri fyrir apríllok 2010. Formanni álitsbeiðanda fannst engin þörf á samskiptum stigaganganna heldur væri um tvö aðskilin hús að ræða sem skiptust á miðvegg. Álitsbeiðandi sæi alfarið um allt viðhald vestan við miðvegg og gagnaðili bæri að sjá um allt viðhald austan megin við miðvegg. Hafi formaður húsfélagsins sagt formanni álitsbeiðanda að samkvæmt lögum væri húsið X nr. 84–86 eitt hús. Það bæri að halda fundi í húsfélaginu X nr. 84–86 þegar ræða ætti viðhald sem snúi að sameign allra. Formanni álitsbeiðanda hafi fundist óþarfi að boða eigendur 20 íbúða á sameiginlegan fund. Hafi formaður X nr. 84–86 óskað eftir að formaður álitsbeiðanda hitti stjórnarmenn gagnaðila og ræddi málin. Það sé alveg á hreinu að allar ákvarðanir sem teknar eru á fundi húsfélagsdeildar séu ólöglegar og því myndi formaður húsfélagsins ekki taka þátt í kostnaði sem hlytist af þannig ákvörðunum og gæfi álitsbeiðanda fram yfir verslunarmannahelgi 2010 áður en hann tæki til sinna ráða. Þar sem stjórnarmaður í gagnaðila hafi tjáð formanninum að álitsbeiðandi vildi ekki hittast á sameiginlegum fundi hafi formaðurinn leitað til Húseigendafélagsins til að fá hjálp við fundarboðun. Eins og fram komi í fundarboðun hafi átt að ræða um ástand glugganna og þörf á að skipta út þeim gluggum sem ónýtir voru. Í ágústlok hafi formaður húsfélagsins séð að hafist var handa utanhúss og ræddi við stjórnarmenn gagnaðila um að allar framkvæmdir utanhúss væru fyrir utan starfsvið gagnaðila og húsfélagið kæmi ekki til með að taka þátt í kostnaði vegna ólöglegra ákvarðana. Það hafi verið á hreinu að gagnaðili tæki einungis ákvarðanir um framkvæmdir í samræmi við þær framkvæmdir sem álitsbeiðandi hafði framkvæmt sumarið 2009, þ.e. málum gluggalista og viðgerð á skyggni, enda hafi þótt sjálfsagt að taka tillit til þeirra framkvæmda sem álitsbeiðandi hafði farið í þó ákvarðanirnar um þær hafi verið ólöglegar.

Þegar formaður húsfélagsins X nr. 84–86 boðaði fundinn 9. september 2010 hafi verið vitað að þörf hafi verið á að rífa skyggnið við anddyri og steypa nýtt og að allir gluggar á austurgafli hafi verið ónýtir. Þessar ákvarðanir hafi síðan verið teknar fyrir á fundinum 9. september 2010. Það að enginn eigandi íbúðar í stigaganginum að X nr. 86 hafði fyrir því að mæta á fundinn hafði þau áhrif að ekki var möguleiki á að ný stjórn húsfélagsins X nr. 84–86 starfi á fullum krafti fyrr en eftir næsta aðalfund. Samkvæmt úttektinni sem gagnaðili lét framkvæma sé ljóst að þörf sé á miklum viðgerðum á húsinu á næstu árum, en tillaga formanns húsfélagsins hafi verið að húsfélagið X nr. 84–86 keypti úttektir af húsfélagsdeildum eða léti gera úttekt ef húsfélagsdeildin gæti ekki lagt fram úttekt. Þar sem enginn hafi haft fyrir því að mæta á fundinn frá stigaganginum X nr. 86 hafi öllum ákvörðunum um þetta verið frestað fram að næsta aðalfundi. Öðrum fundarliðum hafi einnig verið frestað vegna þess að viðkomandi atriði hafi ekki verið nauðsynleg, sbr. 37. gr. laga nr. 26/1994, til að gefa eigendum íbúða í stigaganginum X nr. 86 frekari tækifæri til að taka þátt í öllum ákvörðunum, sbr. 39. og 40. gr. sömu laga.

Formaður húsfélagsins telur ljóst að húsið X nr. 84–86 sé eitt hús í krafti laganna og húsfélagið X nr. 84–86 fari með öll mál sem varðar sameign allra, en húsfélagsdeildirnar X nr. 84 og X nr. 86 fari með þau mál sem varða sameign sumra. Allar ákvarðanir sem teknar séu innan húsfélagsdeildanna er varða sameign allra séu ólöglegar og beri að koma með fram á fundi í húsfélaginu X nr. 84–86. Spurning sé hvort útidyrahurðir séu sameign allra eða sumra en það leiki ekki vafi á að ákvarðanir um breytingar á útliti séu einungs leyfilegar á fundi í húsfélaginu X nr. 84–86. Varðandi kostnaðarskiptingu telur formaður húsfélagsins eðlilegt að ákvarðanir um þær séu teknar á fundi í húsfélaginu X nr. 84–86 en þar sem eigendur íbúða í stigaganginum X nr. 86 höfðu fyrir því að mæta hafi verið eðlilegt að einungis væri farið í framkvæmdir sem ekki máttu lengur bíða.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er bent á að af hálfu gagnaðila hafi verið talað um „þeir íbúar sem áttu að eiga þessar endaíbúðir voru farnir að kanna réttarstöðu sína gagnvart húsfélaginu“. Fólk verði nú að taka ábyrgð á því þegar það kaupir sér húsnæði, það lendi enginn óvart í íbúð með lélegu viðhaldi.

Álitsbeiðandi geti ekki séð að húsið sé allt með lélegu viðhaldi, það sé byggt með sjónáferð og töluvert um loftbólur að utan, en húsið sé frá 1977 og lítil sem engin sprungumyndun og sé húsið þar sem gluggar hafi verið málaðir í ágætisviðhaldi.

Á fundi gagnaðila 20. febrúar 2010 hafi verið talað um að gagnaðili þurfi að huga að lekamálum á gafli. Samt sé til afrit af fundi þar sem gjaldkeri gagnaðila hafi verið á árið 2006 þar sem þessi leki hafi verið nefndur sem sé haldinn áður en stjórnamenn álitsbeiðanda kaupi íbúðir í húsinu. Einhvern tímann síðla sumars gæti verið að stjórnarmaður gagnaðila hafi nefnt að verið væri að skoða það að láta laga leka við glugga í nokkrum íbúðum við 84. Þá hafi álitsbeiðandi ekki séð neitt athugavert við það og aldrei hafi álitsbeiðandi verið kallaður á fund nema eftir að framkvæmdir voru hafnar og þá með nýja húsfélaginu X nr. 84–86 eða þann 20. september 2010 en þá hafi framkvæmdirnar næstum verið búnar.

Álitsbeiðandi mótmælir því sem röngu að gjaldkeri gagnaðila hafi komið í byrjum ágúst og rætt við tvo stjórnarmenn í X nr. 86 vegna skýrslu frá byggingatæknifræðingnum enda hafi hinn stjórnarmaðurinn ekki verið heima í ágústmánuði en gjaldkeri gagnaðila hafi komið eftir að fundurinn í nýja félaginu hafði verið haldinn og tilkynnt álitsbeiðanda ýmislegt varðandi „nauðsynlegt viðhald“ eins og niðurbrot á svölum o.fl. Hafi álitsbeiðandi hvergi séð neina almennilega úttekt á því að steypan í húsinu væri „morkin“ eins og gagnaðili vilja láta af, þótt formaður húsfélagsdeildarinnar X nr. 86 sé byggingatæknifræðingur og hafi starfað við steinsteypurannsóknir hjá Z. Óformlegt spjall milli tveggja íbúa í blokk með tveimur matshlutum og tveimur stigagöngum úti á hlaði sem hittast fyrir tilviljun og ræða ástand timburs og steypu geti aldrei verið formlegur fundur og ekkert sem sé sagt þar geti verið ákvarðandi fyrir heila blokk.

Álitsbeiðandi kallar eftir staðreyndum varðandi það að það hafi verið haft samband við sig varðandi það að fara í 5–10 milljóna króna framkvæmdir á helmingi hússins. Heldur rætt um að þétta þyrfti með gluggum þannig að það hætti að blotna þegar vindur og rigning stæði þannig á.

Það sé ótækt að vitnað sé í orð formanns álitsbeiðanda á óformlegu spjalli þar sem hann standi uppi í stiga og sé að mála og laga skyggnið á X nr. 86 sem svar allra tíu íbúðanna í stigaganginum.

Húsið sé byggt 1977 og fjöleignarhúsalögin samþykkt 1994. Frá 1977 og til ársins 2010 hafi verið starfrækt tvö húsfélög sem hafi sinnt viðhaldi á hvorum stigagangi fyrir sig. Húsin/-ið liggi saman og séu brunaveggir sem skilji þannig að, að ekki liggi þök saman heldur séu þökin í fjórum mismunandi hlutum og tvö þök fylgjandi hvorum matshluta.

Það sé talað um fund 9. september varðandi einhver málefni og að samþykkja framkvæmdir, það hafi verið löglegur fundur 21. september þar sem framkvæmdirnar hafi verið samþykktar og þá hafi skyggnið verið niðurbrotið og steypt nýtt, rifið frá gafli og nýir gluggar og gler sett í.

Það að einhver frá X nr. 84, þ.e. formaður húsfélagsins X nr. 84–86, sem formaður álitsbeiðanda hafi aldrei hitt banki upp á og gefi honum fyrirmæli um að halda húsfund með formönnum gagnaðila, sé alveg fráleitt. Enda hafi hann sem formaður álitsbeiðanda aldrei séð það í neinum bókum að starfað væri á öðrum grundvelli en sem tvö húsfélög enda sé það einnig löglegt.

Málið væri sennilega í öðrum farvegi ef stjórn gagnaðila hefði boðað stjórn álitsbeiðanda til fundar um málefni blokkanna og síðan sameiginlegur fundur allra til að ákveða í hvað mikið viðhald ætti að fara og fjármögnun á því verkefni. Það hafi aldrei verið boðað til neins fundar eða málefni framkvæmda kynnt íbúum X nr. 86. Það hafi ekki verið fyrr en í fundarboði í 18 liðum, þ.e. vegna fundarins 21. september, sem það hafi verið gert en þá hafi framkvæmdir löngu verið hafnar, sem íbúum X nr. 86 hafi átt að bjóðast tækifæri að samþykkja þær framkvæmdir og borga. Það hafi íbúunum þótt ótækt og sent bréf á fundinn og efuðust stórlega um lögmæti þessara aðgerða.

Loks bendir álitsbeiðandi á að ástandsskýrslan / úttektin og verksamningur sé undirritaður af stjórn gagnaðila í ágúst 2010 og hafi eingöngu verið talað um X nr. 84, ekki báða stigagangana 84 og 86. Hafði þá þessi merkilegi fundur 21. september 2010 ekki farið fram og ekkert samráð á neinum skynsamlegum vettvangi farið fram.

Í athugasemdum gagnaðila er bent á að álitsbeiðandi mótmæli því að gjaldkeri gagnaðila hafi komið í byrjun ágúst og rætt við tvo stjórnarmenn. Það sé rétt að gjaldkerinn muni ekki dagsetninguna nákvæmlega, en að sá fundur hafi verið eftir fyrsta fund í húsfélaginu X nr. 84–86 sé svo rangt að ekki sé annað hægt en að leiðrétta slíkt. Þvert á móti hafi sá fundur verið ein af mörgum tilraunum til að fá nágrannana til að ræða viðgerð og leka á austurenda hússins.           Hins vegar sé vert að ítreka lokin á þeim fundi gjaldkera gagnaðila með stjórn álitsbeiðanda sem að þeirra sögn mynda stjórn álitsbeiðanda. Þau hafi sagst ætla að halda stjórnarfund hjá álitsbeiðanda þá um helgina. Gjaldkeri gagnaðila hafi þá búist við að þau létu sig vita eftir þann fund hvort þau vildu hittast eða ekki. Þau hafi valið þriðja hugsanlega möguleikann að tala ekki við gjaldkerann. Það sé eftirtektarvert að við þessi ummæli gjaldkerans hafi álitsbeiðandi ekki gert neina athugasemd. Ástæðan sé einföld eins og margoft hafi komið fram í máli þeirra að X nr. 86. Austurendi hússins komi þeim ekki við. Að ástæðan sé að þau hafi ekki fengið að koma að ákvörðun og verktilhögun sé svo rangur sem mest geti verið. Þau hafi ekki viljað það.

III. Forsendur

Samkvæmt 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, sbr. 6. gr. laganna, telst allt ytra byrði húss, þ. á m. útveggir þak og gaflar, sem og allur ytri gluggaumbúnaður, í sameign allra eigenda. Nefndin telur í þessu sambandi að skyggni yfir anddyri húss sé hluti af ytra byrði þess og sé í sameign allra eigenda. Þá beri að skýra ytri gluggaumbúnað sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers. Kostnaður við viðhald á ytra gluggaumbúnaði er sameiginlegur kostnaður allra eigenda húss en sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda.

Í máli þessu er ekki ágreiningur um að fjöleignarhúsið X nr. 84–86 sé eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna skulu allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum varðandi sameignina, bæði innan hús og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.

Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili sem ekki var með í ákvarðanatökunni krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur.

Um húsfélög er fjallað í IV. kafla laga nr. 26/1994. Í 56. gr. laganna segir að allir eigendur húss séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Hlutverk og tilgangur húsfélags er skv. 57. gr. laganna að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar og er valdsvið þess bundið við sameignina. Um húsfélagsdeildir er fjallað í 76. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir að þegar húsfélag skiptist í einingar, til dæmis stigahús, ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum, sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna. Þegar þannig háttar til skulu eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leyti eða starfað innan heildarhúsfélagsins.

Þegar skoðað er annars vegar orðalag 1. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 og hins vegar 76. gr. laganna er það mat kærunefndar að ákvarðanir varðandi sameign allra eigenda hússins verði aðeins teknar á vettvangi heildarhúsfélagsins, þ.e. á sameiginlegum húsfundum allra eigenda. Valdsvið húsfélagsdeilda er því takmarkað við málefni sem varða eingöngu afmarkaðar einingar, til dæmis stigagang í fjöleignarhúsi.

Eins og mál þetta liggur fyrir er ágreiningur um staðreyndir. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni en kærunefnd tekur afstöðu til málsins á grundvelli framlagðra gagna.

Í aðalfundarboði, dags. 9. september 2010, kemur fram að boðað sé til fyrsta aðalfundar í húsfélaginu X nr. 84–86 þriðjudaginn 21. september 2010. Auk lögbundinna aðalfundarstarfa skv. 61. gr. laga nr. 26/1994 var meðal annars á dagskrá fundarins tillaga um að gera við og/eða skipta um glugga.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að einungis sé gerð krafa um það af hálfu gagnaðila að álitsbeiðandi taki þátt í kostnaði við glugga á austurhlið og skyggni yfir anddyri. Með vísan til þess að ágreiningur sé ekki um annað í málinu mun kærunefndin því einungis veita álit sitt á þessum tveimur atriðum og hefur aðlagað kröfugerð álitsbeiðanda eftir því.

Á fundinn 21. september 2010 mætti enginn eigandi að X nr. 86. Á fundinum var lagt fram bréf frá stjórn húsfélagsins X nr. 86, dags. 16. september 2010. Í bréfinu kemur fram að eigendur X nr. 86 telji sér ekki skylt að mæta á fundinn sem einn eigandi að X nr. 84 hafi boðað sem ekki sé þar í stjórn. Bent er á að aðalfundi skuli halda fyrir lok aprílmánaðar ár hvert og ljóst sé að ekkert sameiginlegt húsfélag sé starfandi fyrir X nr. 84–86 og hafi aldrei verið og sé því ekki hægt að boða til aðalfundar með þessum hætti. Gerðar séu alvarlegar athugasemdir við dagskrá fundarins þar sem ráða megi að ákvörðun hafi þegar verið tekin, sbr. liði 9–12, þar sem fram komi að tilboð verði lögð fram. Ekkert samráð hafi verið haft við eigendur X nr. 86. Þau 33 ár sem liðin séu frá því blokkirnar voru byggðar hafi aldrei verið starfrækt sameiginlegt húsfélag og hafi þær framkvæmdir sem farið hefur verið í ávallt verið á kostnað þess stigagangs sem ráðist hefur í þær. Ekki virðist hafa verið litið svo á að um sameiginleg málefni né gagnkvæma greiðsluskyldu hafi verið að ræða. Verði því að líta svo á að sú venja hafi myndast að hvor stigagangur sjái um sín mál sjálfur. Það að X nr. 84 hafi nú tekið ákvörðun um framkvæmdir án samráðs við X nr. 86 renni stoðum undir það. Hafi því sú venja myndast að hvor stigagangur sjái um sín málefni sjálfur. Svo virðist að tilgangurinn nú að stofna sameiginlegt húsfélag þegar eigendur X nr. 84 vilji ráðast í kostnaðarsamar framkvæmdir á sínum eignarhluta hafi þann eina tilgang að fá kostnaðinum dreift á fleiri eignarhluta. Séu framkvæmdirnar nú þegar hafnar án samráðs. Verði boðaður aðalfundur haldinn 21. september 2010 sé ljóst að eigendur X nr. 86 verði á engan hátt bundnir við þær ákvarðanir sem þar munu hugsanlega verða teknar og sé allur réttur áskilinn varðandi málið.

Í málinu liggja fyrir óundirrituð gögn frá Y ehf. vegna utanhússviðgerða að X nr. 84 þar sem fram kemur að verkkaupi sé húsfélagið X nr. 84. Um er að ræða útboðs- og verklýsingar júní 2010 og verksamning ágúst 2010. Í verksamningnum, sem er óundirritaður, kemur fram að tilboðsblað og tilboðskrá sé dagsett í júní 2010 og tilboð verktaka sé dagsett 21. júlí 2010. Verktími hefjist 9. ágúst 2010 og skal framkvæmdum vera lokið eigi síðar en 9. október 2010. Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að framkvæmdir hafi byrjað í lok ágúst 2010. Hefur því ekki verið mótmælt af hálfu gagnaðila.

Eins og mál þetta liggur fyrir nefndinni telur kærunefndin ljóst að framkvæmdir voru að einhverju leyti hafnar þegar aðalfundur húsfélagsins var haldinn 21. september 2010. Til aðalfundarins var boðað af hálfu gagnaðila og tilgreint að um væri að ræða fyrsta aðalfundinn í húsfélaginu. Ekkert heildarhúsfélag var starfandi í húsinu. Telur kærunefnd þegar svo háttar til geti félagsmaður í húsfélaginu boðað til fundarins þó æskilegt væri að það væri gert í samráði stjórnar viðkomandi húsfélagsdeilda. Af gögnum málsins verður hins vegar ráðið að andstaða var við því enda telji álitsbeiðandi að venja hafi skapast að hvor stigagangur sjái um viðhald síns hluta.

Meginreglan er sú samkvæmt lögum um fjöleignarhús að lögin eru ófrávíkjanleg þegar um íbúðarhúsnæði er að ræða. Er eigendum almennt óheimilt að skipa málum sínum, réttindum og skyldum á annan veg en mælt er um í lögunum, sbr. 1. mgr. 2. gr. laganna. Er eigendum þannig óheimilt að semja um það að ytra byrði húsa og viðhald þess skiptist á annan hátt en lögin mæla fyrir um.

Það er álit kærunefndar að ytra byrði gluggaumbúnaðar á austurhlið og skyggni yfir anddyri sé í sameign allra eigenda X nr. 84–86. Ákvörðun um slíkar framkvæmdir bar að taka á sameiginlegum húsfundi í heildarhúsfélaginu X nr. 84–86. Telur kærunefnd að ákvörðun sem tekin var á húsfundi 21. september 2010 um viðgerðir á gluggum á austurhlið, þ.e. á þeim hluta gluggaumbúnaðarins sem liggur fyrir utan gler, sé bindandi fyrir alla eigendur að X nr. 84–86 og beri þeim að greiða kostnað vegna viðgerðanna eftir hlutfallstölu eignarhluta. Hins vegar verður ekki ráðið af gögnum málsins að ákvörðun um viðgerðir á skyggni fyrir ofan anddyri hafi verið tekin á húsfundi. Telur nefndin að hvorki hafi verið sýnt fram á að skilyrði 37. né 38. gr. laga um fjöleignarhús hafi verið fyrir hendi og er álitsbeiðanda því heimilt að neita að greiða kostnað vegna viðgerða á skyggninu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerða á ytra byrði glugga á austurhlið X nr. 84.

Þá er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki að taka þátt í kostnaði við viðgerðir á skyggni fyrir ofan anddyri að X nr. 84.

Reykjavík, 24. mars 2011

Guðfinna Jóh. Guðmundsdóttir

Karl Axelsson

Ásmundur Ásmundsson